Phnom Penh, 30 yıl önce Shenzhen miydi? Dandong bir sonraki Shenzhen mi? Konuşmayı kes
Wen | Kaifeng Ma Zhouxing
Shenzhen, Çinli geliştiricilerin bahsettiği favori şehir haline geldi.
"Phnom Penh 30 yıl önce Shenzhen, 20 yıl önce Şangay ve 10 yıl önce Singapur'dur." Bu, Kamboçya'nın başkenti Phnom Penh'de Çinli bir geliştirici tarafından ortaya atılan bir reklam sloganıdır.
Tesadüfen, 2017'den önce, Country Garden Forest City'nin bulunduğu Malezya'daki Johor Bahru, bir zamanlar bir sonraki Shenzhen olarak görülüyordu. Forest City, döviz kontrolleri ve Malezya hükümetinin müdahalesiyle tuzağa düşene kadar bu ses kayboldu.
Çin'de, 2018'in ortasında, kuzeydoğu sınırındaki Dandong kentinde bir grup geliştirici toplandı.Ev fiyatı günlük bir fiyat. "Dandong bir sonraki Shenzhen" Retorik.
Öz medyada, "Sonraki Shenzhen" Tartışma daha da yaygındır. Wuhan, Chengdu, Changsha, Qingdao ... Shenzhen, şehirlerin yükselişi için ortak bir hayal gücü haline geldi.
Açıkçası, satış noktası olarak "bir sonraki Shenzhen" i almak, insanlara "Shenzhen mucizesini kopyalamak" gibi psikolojik ipuçlarını vermekten başka bir şey değildir.
Sadece 40 yıl içinde, Shenzhen küçük bir balıkçı köyünden uluslararası bir metropole dönüştü ve emlak piyasası yükseldi.Böyle büyük bir zenginlik etkisi insanları büyülemekten başka bir şey yapamaz.
Bununla birlikte, Shenzhen mucizesini kopyalamak gerçekten bu kadar kolay mı?
Shenzhen'in gelişimi bir mucizedir.
2018'de şehrin GSYİH'sı açıklandı ve Shenzhen, 2,42 trilyonluk ekonomik toplamı ile ülkenin üçüncü şehri oldu. Böylesine büyük bir ekonomide bile, Shenzhen'in GSYİH büyüme oranı hala% 7.6 gibi yüksek, birinci sınıf şehirler arasında ilk sırada yer alıyor.
1979'da Shenzhen, toplam ekonomik hacmi 197 milyon ve kişi başına düşen GSYİH 606 yuan ile ilk kez kendi GSYİH'sına sahipti.
Son 40 yılda, Shenzhen'in ekonomisinin ölçeği, yıllık ortalama% 23 büyüme oranıyla 10.000 kattan fazla genişledi ve kişi başına düşen GSYİH, 300 kattan fazla bir artışla 190.000 yuan'a yaklaştı.
Mucize denilen bu tür başarılar abartılı değildir.
Shenzhen mucizesinin ortaya çıkışı, münferit bir olay değil, Çin ekonomisinin yükselişinin senkronizasyonudur. Bu, genel reform ve açılma ortamıyla yakından ilgilidir. Aynı zamanda, Çin'in hızlı bir şekilde tam ölçekli bir endüstriyel sistem kurması, küresel ekonomiye entegrasyon ve reform canlılığının sürekli serbest bırakılmasıyla yakından ilgilidir.
Veriler, 1978'den 2018'e kadar Çin'in GSYİH'sının 360 milyar yuan'dan 90 trilyon yuan'a genişlediğini ve toplamda 200 katın üzerinde bir genişleme olduğunu gösteriyor.
Ama sorun şu ki, Çin bir zamanlar Shenzhen, Xiamen, Shantou, Zhuhai ve Hainan olmak üzere beş büyük özel ekonomik bölgeye sahipti. Beş büyük özel ekonomik bölge arasında, Shenzhen neden sadece öne çıktı?
Açıkçası, buradaki anahtar konum avantajı ve sistem avantajıdır.
Konum açısından Shenzhen'in hızlı gelişimi, Guangdong-Hong Kong-Makao Büyük Körfez Bölgesi'nin konum avantajlarından yararlanmıştır. Hong Kong ve Makao'nun uluslararası standartlara uygun pazar ve sermaye ortamı, Pearl Nehri Deltası'ndaki güçlü küresel fabrika tabanı ve Guangdong-Hong Kong-Makao Büyük Körfez Bölgesi'nin güçlü ekonomik hinterlandının tümü, Shenzhen'in ekonomik yükselişi için benzeri görülmemiş fırsatlar sunuyor.
Sistem söz konusu olduğunda Shenzhen, Çin reformunun ve açılımının deneysel alanı ve köprübaşıdır. Shenzhen, yalnızca ülkenin ilk özel ekonomik bölgesi değil, aynı zamanda ülkenin eşitlikçi "büyük pirinç potası" ücret sistemini kıran ilk kentidir.Aynı zamanda ülkenin arazi ihalesi için "ilk çekicinin" yeridir, ilk hisse senedi ihraçından bahsetmeye gerek yok. İlk anonim şirket doğdu ... Geçen 40 yıl içinde, Shenzhen yaklaşık 1000 "yerli ilk" yarattı.
Guangzhou atmosferi kazanan ilk kişi ise, politikayı ilk kazanan Shenzhen olur.
Açıktır ki, Shenzhen'in en prestijli teknolojik inovasyon merkezi ve beş büyük ekonomi haline gelmesi, Çinin ekonomik yükselişinin genel ortamına, Guangdong-Hong Kong-Makao Büyük Körfez Bölgesinin ekonomik hinterlandına ve kendi sürekli inovasyonuna dayanan doğu reform ve açılma rüzgârının yardımıyla kesinlikle. Özel bölgedeki en parlak varoluş.
Emlak spekülatörlerinin gözünde, Phnom Penh, Kamboçya bir sonraki Shenzhen'dir.
Geçtiğimiz yıl, Phnom Penh'in konut fiyatları o kadar hızlı arttı ki dudak uçuklatıyor.
Hurun Raporuna göre, 2018 yılında Phnom Penh, küresel konut fiyat artışında ilk sırada yer aldı. ,% 16,7 artış. Kira getirisi oranı ve döviz kuru değişiklikleri eklenirse, Phnom Penh'deki yatırım getirisi oranı% 29,4'e kadar çıkarak Amerika Birleşik Devletleri'ndeki Las Vegas ve San Jose'yi geride bırakarak denizaşırı emlak yatırımında en yüksek getiriye sahip şehir haline geliyor.
Bunun arkasında Çinli emlak spekülatörlerinin davul ritmi yatıyor.
Kamboçya'da geliştirilen gayrimenkul projelerinin% 40'ı Çinli yatırımcılardan geliyor. Çinli yatırımcılar tarafından inşa edilen gayrimenkul projelerinin alıcılarının yaklaşık% 80'i Çinli.
Gerçekten de Kamboçya, kentleşme ve sanayileşmenin ilk aşamalarındadır. 2017'de kentleşme oranı sadece% 22,9'du ve 30 yaşın altındaki nüfus% 70'e kadar çıkmıştı ve GSYİH büyüme oranı yıllarca% 7 civarında kaldı. Ekonomik kalkınma temettü, demografik temettü ve kentleşme temettü hepsi mevcut .
Ancak geri kalmış herhangi bir ülkede, kentleşme ve yaşlanma oranı çok düşüktür, ancak bu, kentleşmenin getirisi ve demografik temettü üretebileceği anlamına gelmez. Bunların arasında en temel faktör, güçlü bir ekonomik büyüme ivmesini sürdürme yeteneğidir.
Açıkçası, Phnom Penh'de bir soru işareti var.
2018'de, tüm Kamboçya ülkesinin ekonomik toplamı, yalnızca 20 milyar ABD dolarından fazlaydı ve bu, yalnızca Guangdong Eyaleti'nde en alt sıralarda yer alan Shaoguan Şehri'ne eşdeğer.
Kamboçyanın ekonomik büyüme oranı sadece% 7 civarında ki bu aslında ASEAN ülkeleri arasında ön sıralarda yer alıyor, ancak Kamboçyanın 20 katından daha fazla ekonomiye sahip olan Şenzen, bugün hala% 7nin üzerinde bir ekonomik büyüme oranına sahip ve tarihsel ortalama büyüme oranı % 23, Güneydoğu Asya ülkeleri bunu nasıl eşleştirebilir?
Kişi başına düşen GSYİH açısından Kamboçya'nın 2017'de kişi başına düşen GSYİH'si 1.300 ABD doları ile dünyada 154. sırada, Çin'in kişi başına GSYİH'sının 1 / 6'sından ve Shenzhen'in kişi başına düşen GSYİH'sinin 1 / 20'sinden azdır. Gelire gelince, Phnom Penh'deki aylık gelir genellikle 2.000 yuan civarındadır ve birçok ev 10.000 yuan'den fazla satmıştır.
Sektör düzeyine gelince, şu anda Kamboçyanın Dört sütun endüstrisi inşaat ve emlak, giyim, turizm ve tarımdır. , Sektör seviyesi nispeten düşük.
Görülüyor ki, ekonomik ölçek, nüfus büyüklüğü veya gelişmişlik düzeyi ne olursa olsun, Kamboçya hala kalkınmanın ilk aşamasında. Kamboçya'nın geç hareket eden bir avantaja sahip olduğu ve bu kadar küçük bir ekonomik ölçek ve toplam nüfus, göreceli olarak düşük kişi başı GSYİH ve kişi başına düşen gelir ile Çin'in reform ve açılma sürecini kopyalayabileceğine inanılıyor olsa da, konut fiyatlarındaki hızlı artışın desteklenemeyeceği açıktır.
Shenzhen mucizesinin sözde kopyalanması, geliştiriciler için sadece bir numara.
Çinli emlak spekülatörleri dünyanın her yerinden satın alıyor, ancak arkalarındaki gerçeği görmek konusunda isteksizler.
Emlak spekülatörlerinin alışkanlıkla görmezden geldikleri bir şey de, genellikle bir bölgedeki nispeten düşük konut fiyatlarının yatırım değeri olduğunu düşünmeleridir. Kamboçya'nın başkenti Phnom Penh'de konut fiyatı sadece 10.000 yuan'dan fazla, bu da ülkedeki birçok eyaletle aynı seviyede Çin'in gelir seviyesi ile ölçüldüğünde gerçekten çok ucuz.
Bununla birlikte, çoğu üçüncü ve dördüncü kademe şehirde olduğu gibi, konut fiyatlarının seviyesi yerel gelir düzeyiyle ilgilidir.Bir şehirdeki yerel sakinler devralacak satın alma gücünden yoksunsa ve ekonomik büyüme konut fiyatlarındaki artışlara ayak uyduramıyorsa, emlak piyasası yalnızca bir davul çalma ve çiçek açma oyununa indirgenebilir. , Bu özellikle denizaşırı ülkelerde belirgindir.
Emlak spekülatörlerinin alışkanlık olarak görmezden geldikleri ikinci nokta, tüm şehirlerin balıkçı köylerinin mucizesini kopyalayabileceğini düşünerek, geri kalmışlığı avantajla eşleştirmeleridir. Açıktır ki, geç kalmanın avantajı geri kalmışlıktan kaynaklanmamaktadır, ancak geriye doğru olanların gelişmiş olanların sistemlerini, teknolojisini ve geliştirme deneyimlerini hızlı bir şekilde kopyalayıp kopyalayamayacakları ve kalıcı bir reform ivmesini koruyup koruyamayacakları.
Bazı denizaşırı şehirlerde, sadece ekonomi ve sanayi hala gelişimin ilk aşamasında değil, yasal ortam ve ekonomik ekolojik ortam hala geliştiriliyor, sürekli reform hızının sürdürülebileceği daha da şüpheli.Böyle bir yere yatırım yapmak yüksek bir kumar. Değer yatırımı.
Emlak spekülatörlerinin alışkanlıkla görmezden geldikleri üçüncü nokta, yüksek konut fiyatlarının ortaya çıkmasının nedeni değil, yalnızca ekonomik kalkınmanın ve nüfus akışının bir sonucu olduğudur. Tüm emlak spekülatörleri Shenzhen'den bahsediyor, ancak Shenzhen'deki konut fiyatlarındaki hızlı artış, ekonominin, endüstrinin ve yeniliğin sürekli genişlemesinin ve sürekli sermaye ve nüfus akışının bir sonucudur.
Ekonomik büyüme durgunsa, endüstriyel gelişme engellenir ve inovasyon motivasyonu kurur, sermaye ve nüfus doğal olarak terk edilir.Bu bakımdan Detroit, ABD, ilk tipik karşı örnektir.
Davul çiçekleri dövdüğünde, davul sesi sonunda kaybolacaktır.
1990'larda Hainan'ı hatırlıyor musunuz? O zamanlar adanın dört bir yanında emlak spekülatörleri vardı, arazi günde bir fiyattan fiyatlandırılıyordu ve tüm evler sadece boşta çalışıyordu. Bir kişiden diğerine yüksek fiyatlarla satılıyordu. Yerlilerin devralma gücü yoktu ve dışarıdan gelenlerin yaşam hakkında hiçbir fikri yoktu.
Çiçekleri dağıtmak için davul çalmak, sonunda sadece "bitmemiş bir bina" ile sonuçlandı.
Bugünün yurtdışı yatırımı da bir davul çalma ve çiçek açma oyununa benziyor. Herkes son büyük alıcı olmadıklarını, emlak ziyafetinin yiyicisi olduklarını düşünüyordu.
İstikrarsız emlak piyasası düzenlemesine tabi yurt içi yatırımla karşılaştırıldığında, yurtdışı yatırımın karşılaştığı riskler daha karmaşıktır.
Yasal ortamın ve ekonomik ekolojinin belirsizliğine ek olarak, denizaşırı yatırımlar da giderek artan ciddi zorluklarla karşı karşıyadır. Döviz kontrolü Gayrimenkul yatırımı döviz her zaman yasaklanmıştır.Şimdi yer altı dövizleri güçlü bir denetime tabi tutuldu.Yurtdışı yatırımlar sermaye kanalını kestikten sonra, davul çalma ve çiçek yayma oyunu nasıl sürdürülebilir?
Bir şehre yatırım yapmak sadece bugüne değil, geleceğe de yatırım yapar. Ancak gelecekte, arzulu düşünceden ziyade ekonomik temellere dayanmalıdır.
Bu dünyada sadece bir Shenzhen var ve pek çok Shenzhen mucizesi yok.
