"Çılgın kiralar" 367 şehirdeki kiraları saymak için büyük veri kullandık ve Pekin'in en çılgınca olmadığını gördük
(Resim kaynağı: Panorama Vision)
Helue Araştırma Enstitüsü / Metin Pek çok medyada, Pekin'in kiraları kısa süre önce gökyüzüne yükseldi. Pekin'den 18'inci bir şehre kaçarsak, artık yüksek kiraların "zulmüne" maruz kalmayacak mıyız?
Ülke genelinde 367 şehrin kira verilerini saydık ve beklenmedik bir şekilde gerçek bu sefer aslında idealden daha dolgun.
Yukarıdaki resimden de görülebileceği gibi, yüksek kiralardan kaçınmak için 18. hatta koşmaya gerek yok.Kişi başına kiralanan alanın 35 metrekare olduğunu varsayarsak, sığınak sahibi olmak için Pekin'de ayda en az 3.300 yuan ödemeniz gerekiyor.Pinek'i terk etmek istiyorsanız savaşa gidin. Hangzhou veya Guangzhou'da, kira için anında% 40 indirim alabilirsiniz Hangzhou'da, ayda yalnızca 2.000 yuan'dan daha ucuza mal oluyor ve Guangzhou'da, ayda yalnızca 1.800 yuan'dan daha pahalı, bu da her ay cüzdanda yaklaşık 1.500 yuan'a denk geliyor ve bu da tasarruf edilebiliyor. Bir ev satın almak ve akıllıca harcamak için peşinat da çekebilirsiniz. Nanjing veya Xiamen'e taşınmaya istekli iseniz, kira en az% 50 indirimli. Nanjing'de ayda 1.600 yuan'dan daha az, Xiamen'de ise ayda sadece 1.500 yuan'dan fazla; Tianjin, Wuhan, Chengdu, Suzhou ve Chongqing gibi şehirlere gitmeye istekli iseniz , Kira% 40'tan fazla indirim ve anında on yıl önce cennetin gururlu oğluna döndüğüne dair genç bir duygu var.
Aynı zamanda, kiralamada en pahalı 30 şehrin aslında üç tür şehir olduğunu gördük: Biri gelişmiş bir ekonomiye sahip birinci sınıf şehir olarak tanınıyor ve Pekin gelişen bir şehir; diğeri gelişen bir eyalet başkenti ve üçüncüsü Hainan. Haikou ve Wanning'e ek olarak Ledong ve Dongfang gibi 18 katmanlı şehirler de var.
Yıllık büyüme oranına bakılırsa, Pekin'in kirasının mutlak seviyesi yüksek olmasına rağmen, yıllık büyüme oranı en çılgınca değil. Wanning, yıllık% 70'in üzerinde büyüme oranıyla birinci sırada yer alırken, Zhoushan da% 58'e ulaştı ve Shenzhen, Guangzhou ve Chengdu da yıllık% 30'un üzerinde büyüme oranlarına ulaştı. Liderlik tablosunun sıralaması 13 sıra yükselirken, Taizhou ve Jinan ilk 30 arasında düştü. Böylelikle bu kira artışları dalgasında en çılgın büyüme oranları aslında turistik şehirlerdir.
Sonuçta, kira konut fiyatlarından farklıdır ve kira tabanı küçüktür, bu nedenle hem büyüme oranına hem de büyüme oranına bağlıdır.
Artış açısından sorun daha ciddidir.Aynı şey 35 metrekarelik bir ev kiralamaktır.Ağustos 2018'de, Ağustos 2017'ye kıyasla, Shenzhen'de yaklaşık 650 yuan / ay daha fazla ödemeniz gerekirken, Pekin'de daha fazla ödemeniz gerekiyor. 560 yuan / ay.
Yıllık büyüme oranı ile aydan aya büyüme oranını birleştirerek, puanlamak için bilimsel ağırlıklı entropi yöntemini kullanarak, mevcut kiralama pazarındaki en popüler şehirleri hızlı bir şekilde bulabilirsiniz. Kiralama pazarındaki en popüler şehirler olarak yedi şehir listelenir. Shenzhen, ilk sırada yer alır, ardından Pekin ve Pekin gelir. Wanning, ardından Guangzhou, Şangay, Zhoushan ve Fangchenggang izledi.
Kiralama pazarının iki ana hattı ortaya çıktı, biri süper Pekin, Şanghay, Guangzhou ve Shenzhen şehri, diğeri ise deniz manzaralı kaynaklara sahip bir turistik tatil beldesi. İkisinin ortak özelliği kıt olmalarıdır. Sadece Pekin, Şanghay, Guangzhou ve Shenzhen'deki kiralama günlük bir tüketimdir ve hafif bir rahatsızlık kaçınılmaz olarak sosyal ilgiye neden olurken, turistik şehirlerde kiralama ara sıra bir tüketimdir, bu nedenle herkesin bunu görmezden gelmesi kolaydır.
Birim alandaki kira artışından en büyük yararlanıcı mülk sahibidir.Popüler anlayış enflasyon oranından gelir elde etmektir.Süper şehir enflasyon oranının hızlı yükseliş kanalına gireceği tahminine dayanan sermaye, profesyonel kiralama acentesi aracılığıyla konuta el konulacak, aslında Enflasyon karşıtı varlıkların düşük bir seviyede kilitlenmesi, nispeten yaygın bir vadeli işlem yöntemidir ve aslında, aynı zamanda, para birimi devalüasyonuna karşı sermaye korumasının kendi kendini korumasıdır.
Bununla birlikte, önceki veri analizinden, profesyonel kiralama kurumları sadece Pekin, Şangay, Guangzhou ve Shenzhen gibi sıcak pazarlara odaklanmamalı.Aşırı sermaye yoğunlaşması enflasyonu hızlandıracak, bu da varlıkları kilitleme maliyetinin artmasına neden olacak ve riskten korunmanın anlamını yitirecektir. Profesyonel kiralama acentelerinin tüm ülkeye odaklanması ve turistik ve tatil merkezi şehirlerinin yerleşimini hızlandırması tavsiye edilir.
Sermayeyi profesyonel kiralama acenteleri ile kiralar üzerine spekülasyon yapmakla suçlayanlar tamamen mantıksız değil, ancak ikisi nedensel olmaktan çok ilişkilidir. Pekin'deki kira artışının doğrudan sermaye ve profesyonel kiralama kuruluşlarının çalkantısına bağlanması mümkün müdür?
Bu soruyu cevaplamak için, önce sorunun kökenine dönmeliyiz: Pekin'in kira seviyesindeki keskin artıştan sonra, ekonomik büyüme ve gelir artışından sonra değerin geri dönüşü mü, yoksa aşırı sermaye birikimi ve profesyonel kiralama bürolarının istiflenmesinin neden olduğu fiyat balonu mu? Önce gelir ve kira harcaması verilerine bakmamız gerekiyor.
İki süper şehir olan Pekin ve Şangay'daki kira harcamalarının gelire oranına bakıldığında, 2012'den sonra Şangay ile karşılaştırıldığında son on yılda% 50'nin altında sabitlendi. Pekin'in kira yükü hala nispeten ağır, 2008'deki en yüksek oran ve% 66'ya ulaştı , 2017'nin en düşük seviyesi olan% 46, 2018'de% 54'e yükseldi, ancak aslında 2008-2014'ün önceki seviyesinden daha düşük.
Pekin'deki bu kira artışları dalgasının sadece gelir artışının getirdiği değeri döndürmekle kalmayıp, aynı zamanda sermaye birikimiyle de beslendiği görülebiliyor.Daha profesyonel kiralama şirketleri, fiyatın hala makul bir aralıkta olduğunu gördüler, ancak kabarcıkların eğilimi konusunda da tetikte olmaya başlamalıyız. Kira giderleri gelir oranının 2008'de Şangay'da olduğu gibi% 100'ü bile aştığı aşırı durumdan kaçınmak için.
Yıllık kira ile toplam konut fiyatı arasındaki ilişki hesaplanarak Pekin ve Şangay'ın yatırım getirisi elde edilebilir.Pekin ve Şangay'ın yatırım getirisinin görece belirgin bir düşüş eğilimi gösterdiği görülmektedir. 2018 Ağustos ayı itibarıyla bu iki süper şehir Konut yatırımı getiri oranı yılda sadece% 1.3'tür Emlak piyasasının katı düzenlemesine göre, profesyonel kurumlar ev sahiplerinin kira düzeyini artırmaya istekli ise, o zaman mal sahipleri doğal olarak evi kiralama hakkını devretmeye isteklidir. Zaman içinde çok sayıda dağınık kiralık konutu tekelleştirmek
Genel olarak, bir aracı bir kez bir fark yaratırsa, bu hem alıcılar hem de satıcılar için zararlı olacaktır.Ancak nesnel olarak konuşursak, kiralama konusunda daha iyimser olabiliriz çünkü ev sahipleri birim alan başına kira (birim fiyat) konusunda endişelidirler. ) ve kiracı kiradan (toplam fiyat) endişe duyuyorsa, birim fiyatı artırmanın ve toplam fiyatı düşürmenin bir yolu var mı?
Profesyonel kiralama acentesinin cevabı "N + 1" olup, iki odayı üç odaya, üç odayı dört odaya dönüştürerek, kira getirmeyen oturma odasını kiralanabilir odalara dönüştürüyor. Örnek olarak 100 metrekarelik üç yatak odalı bir daireyi ele alalım: Orijinal aylık kira 8,400 yuan idi ve üç kiracıya kiralanmıştı ve her kiracının ortalama 2,800 yuan / ay yükü vardı. Profesyonel bir kiralama acentesi tarafından N + 1 dönüşümünden sonra, dört kiracıya kiralanabilir. Toplam 8,400 yuan kira elde etmek için, her kiracının yalnızca 2,100 yuan / ay ödemesi gerekir. Bu durumda, toplam kirayı şu değere yükseltirsek 10500 yuan / ay, sonra her kiracının ayda 2,625 yuan alması gerekir.Sonuç olarak, profesyonel kiralama acenteleri 1.500 yuan / ay hizmet geliri elde eder, ev sahipleri kira gelirlerini 600 yuan / ay artıracak ve kiracılar 175 yuan azalacaktır. / Aylık kira giderleri.
Özetle, kiralama sektöründeki köklü değişiklikler karşısında yapmamız gereken en acil şeyler şunlardır:
1. Kira kabarcıklarına karşı korunmak için bir kira dinamik izleme sistemi kurun;
2. Kira artışını objektif bir şekilde ele alın, sermayeye ve profesyonel kiralama kuruluşlarına rasyonel yaklaşın ve endüstriye erişim düzenlemeleri oluşturun;
3. Kiracıların temel çıkarlarını sağlamak için profesyonel kiralama kuruluşlarının yangın güvenliği denetimini ve çevre sağlığı denetimini güçlendirmek;
4. Kira fiyatlarını daha şeffaf hale getirmek ve kiracılara daha fazla seçenek sunmak için halka açık bir kiralık konut tanıtım platformu geliştirin.
