Konut fiyatlarının yükselmemesine şaşmamalı Ekonomistler: Kırsal nüfus doğumunun zirvesi ile kentleşme arasında 23 yıllık bir fark var!
Yaklaşık dört yıldır süren artan konut fiyatlarına giden yol nihayet durdu. Bu hiçbir şekilde bizim arzulu düşüncemiz değil, demir bir gerçektir.
Son zamanlarda, Haitong Securities'in baş ekonomisti Jiang Chao, Centaline Real Estate'in fiyat endeksinden, Pekin, Şanghay, Guangzhou, Shenzhen, Tianjin, Chengdu ve diğer altı büyük şehirde ikinci el konut fiyatlarının geçen yılın ikinci yarısında ortalama% 5 düşüşle önemli ölçüde düştüğünü söyledi.
Buna ek olarak, Beijing Guoxinda Data Company, China Real Estate Appraisers and Real Estate Agents Association ve Tsinghua University Henglong Real Estate Research Institute tarafından ortaklaşa yayınlanan veriler, ülke çapında 376 şehirde listelenen ikinci el konut fiyatlarının son dört ayda% 3 düştüğünü gösteriyor.
Belki de% 5'in altında bir düşüşün hiçbir şey olmadığını düşünüyorsunuz ... Konut şirketlerinin bu yılın Ocak ayındaki performansına bakarsanız, emlak piyasasındaki düşüş eğiliminin hızlandığını görebilirsiniz. Veriler, borsaya kayıtlı 25 emlak şirketinin birleşik satışlarının bir önceki yıla göre% 20'den fazla düştüğünü ve 13 emlak şirketinin hisse satışlarının% 30'dan fazla düştüğünü gösteriyor!
Konut fiyatları yükselmiyor, satışlar, arazi edinimi ve işlem alanı düşüyor Emlak piyasasının nesi var? Arz ve talebin, arazinin, finansmanın ve diğer faktörlerin etkisini bir kenara bırakırsak, bugün bize cevabı nüfus açısından anlatmak için bir veri parçasına bakıyoruz.
12 Şubat'ta, makroekonomi ve sabit gelir ekibi başkanı ve China Securities'in baş analisti Huang Wentao, kırsal doğumlar ile kentleşme arasındaki ilişkiye odaklanan bir araştırma raporu yayınladı.Analize göre, tarihsel veriler kırsal doğumların olduğunu gösteriyor 1982-1989'daki zirve, 2007-2010'daki kentleşme transferlerinin sayısındaki zirveden 23 yıl uzakta!
Sonuç olarak, rapor bir sonuca varıyor: 1980'lerin zirvesinde doğan kırsal nüfus okula gitti ve büyüdükten sonra iş buldu ve sonra yerleşti, bu da 2010 civarında kentleşmenin zirvesine ulaşmasını teşvik etti ve gelecek "nüfus sonrası döngüyü" takip edecek. Gelecekte doğum oranı ve yenidoğan sayısı düşecek, buna bağlı olarak kentleşmenin hızı da yavaşlayacak.
Doğum ile kentleşme arasında uzun bir dönem olduğunu göstermek için yirmi üç yıl yeterlidir, başka bir veriyi birleştirirsek sonuç daha net olacaktır.
Yıllara göre doğum oranı verileri, 1990-2000 yılları arasında Çin'in nüfus doğurganlık hızının aynı dönemde 1,6'dan 1,22'ye düştüğünü, dünya ortalamasının 2,73 olduğunu göstermektedir. 1980'lerdeki 2,3 doğurganlık hızıyla karşılaştırıldığında da hızlı bir düşüş yaşanmıştır. Yıllık aralık, son yıllara karşılık gelir ve emlak piyasasının zayıflığını anlamak zor değildir.
Rapora göre kentleşme 2010 civarında zirve yaptı. Aslında, konut fiyatları dokuz yıl önce hızlı büyüme yoluna başlamıştı.
Söyledikten sonra, cevap gelmeye hazır: 1980'lerde kırsalda doğumların zirvesi nedeniyle, konut fiyatları on yıldır arttı, gelecekte ne kadar yer var?
Daha da endişe verici olan şey, gelecekteki doğum oranının yavaşlamasından sonra, emlak piyasasının 20-30 yıl içinde muhtemelen "insandan daha fazla eve" sahip olması.
Bu endişe verici değil ... Rapordaki 23 yıllık döngü aralığına dayanarak, bu nüfus artışı dalgası azalmasına rağmen, emlak arzı serbest bırakılmaya devam edecek ve ev sahipliği talebindeki düşüş kaçınılmaz olacak.
Örnek olarak Japonya'yı ele alalım: Büyükşehir bölgelerine çılgın insan akınıyla, kırsal kesimlerde ve küçük şehirlerde çok sayıda boş ev ortaya çıktı, hatta bazı yerlerde evler ücretsiz olarak verildi.
Eski Ali CEO'su Wei Zhe, daha önce 95 sonrası kuşağın evleri birincil talep olarak görmeyeceğini, çünkü evlendiklerinde miras alacakları en az beş eve sahip olacağına işaret etmişti, ifade abartılı olsa da gelecekteki emlak piyasasının ağır durumunu da ortaya koyuyor.
Emlak piyasasında karşılaştığımız gerçek bu ve aynı zamanda gelecekteki konut fiyatlarının "düşmesi kolay ama yükseltmesi zor" mantığının önemli bir mantığı.
23 yıl içinde, çok sayıda insan, emlak piyasasında bir mucize yaratan kırsal kesimden şehre göç etti, ancak tıpkı bir otoyolda koşan bir araba gibi, konut fiyatları hızlanıp geçtikten sonra nihayetinde çıkışa doğru yavaşlayacak. Evet, bu çıkış bizden uzak değil.
