g u t x .com.tr İpek yolu - Çin'i anlamaya götürürüm

Rongxin Çin: Pasif kaldırma

4 Kasım'da Ronshine China Holdings Co., Ltd. (03301.HK, bundan böyle "Rongxin Çin" olarak anılacaktır) Ekim sonuçları duyurusunu yayınladı. Duyuruya göre, Rongxin Çin, ortak girişimleri ve bağlı şirketleri ile birlikte Ocak'tan Ekim'e sözleşmeli satışlarda yıllık% 15.16 artışla toplam 108.984 milyar yuan elde etti ve satış hedefinin% 77.85'ine ulaştı; kümülatif sözleşmeli satış alanı yıldan yıla 5.225 milyon metrekareye ulaştı % 18.38 artış.

Performans artışı istikrar kazandıkça, Rongxin Çin de kaldıraç kaldırma saflarına katıldı. Gayrimenkul yönetmeliğini sıkılaştırma genel eğilimi altında nakit akışı çok önemlidir. Emlak şirketlerinin satışları teşvik etmesi, ödemeleri toplaması ve kaldıraçları kaldırması norm haline geldi. Yabancılar, emlak şirketlerinin bu eğilime karşı artan kaldıraç oranının temelde ölümle eşdeğer olduğuna ve kaldırmayı seçmenin daha pasif olduğuna dikkat çekti.

Ölçek büyümesi yavaşlar

Hızlı bir büyümenin ardından, Rongxin Çin'in büyüme hızı kademeli olarak yavaşlıyor.

Self-Rongxin China, Ocak 2016'da Hong Kong Borsası'na kote oldu ve sözleşmeli tutarı yıllık% 100'ün üzerinde bir oranda büyüdü. 2015 yılında on milyarlarca satış kademesine girdikten sonra, Rongxin Çin'in satışları, 2018'de yıllık% 117 bileşik büyüme oranıyla "100 milyar kulüp" e girene kadar büyümeye devam etti.

Şekil 1'de gösterildiği gibi, Rongxin Çin'in 2014'ten 2018'e sözleşmeli satışları 8.950 milyar yuan, 11.917 milyar yuan, 24.639 milyar yuan, 50.235 milyar yuan ve 121.884 milyar yuan idi. Satışlardaki kademeli artışı sürdürürken, Rongxin Çin'in büyüme oranı daha da genişliyor. Veriler, son dört yılda Rongxin Çin'in yıllık büyüme oranının sırasıyla% 33.15,% 106.76,% 103.88 ve% 142.63 olduğunu gösteriyor.

Geçtiğimiz üç yılın ilk yarısına ait verilere bakıldığında, Rongxin Çin'in 2018'in ilk yarısında sözleşmeli satış tutarı, yıllık% 75,73 artışla 54.531 milyar yuan oldu ve bu yılın ilk yarısında sözleşmeli satış miktarı, yıllık artışla 56.678 milyar yuan oldu. Geçen yılın aynı dönemine göre% 3,94 artış. Bu, büyüme oranının düştüğünü gösteriyor.

Satış hacmindeki artışla birlikte, Rongxin Çin'in karlılığı keskin bir şekilde dalgalandı ve düşüş eğilimi gösterdi. Şekil 2, 2014'ten 2018'e kadar Rongxin Çin'in işletme gelirinin 4.099 milyar yuan, 7.415 milyar yuan, 11.372 milyar yuan, 30.341 milyar yuan ve 34.367 milyar yuan olduğunu; buna karşılık gelen işletme maliyetlerinin sırasıyla 2.959 milyar yuan ve 4.700 milyar yuan olduğunu göstermektedir. Yuan, 9.070 milyar yuan, 25.317 milyar yuan, 26.302 milyar yuan. Son beş yılda, Rongxin Çin'in brüt kar marjları% 27.81,% 36.61,% 20.24,% 16.56 ve% 23.47 idi.

Bu yılın ilk yarısından itibaren, Rongxin Çin'in işletme geliri, yıllık% 86.29 artışla 26.616 milyar yuan; brüt karı ise yıllık% 51.97 artışla 6.361 milyar yuan oldu. Buna karşılık, Rongxin Çinin brüt kar marjı, geçen yılın aynı dönemine göre 5,4 puan düşüşle bu yılın ilk yarısında% 23,90 oldu. Bu bağlamda, Rongxin China, bunun esas olarak şirketin bu yılın ilk yarısında ve geçen yılın ilk yarısında emlak portföyü teslimatı arasındaki farktan kaynaklandığını belirtti.

Standart sıralamaya göre, brüt kar marjındaki düşüş, teslim edilen mülklerin ortalama satış fiyatındaki düşüşle yakından ilgilidir. Altı aylık rapor, yılın ilk yarısında, Rongxin Çin'in teslim edilen inşaat alanının yıllık% 140,41 artışla 1.942.100 metrekareye ulaştığını, teslim edilen mülklerin ortalama satış fiyatının ise yıllık% 22.13 düştüğünü gösteriyor. Teslim edilen mülklerin ortalama satış fiyatındaki düşüş nedeniyle, Rongxin Çin'in işletme geliri, teslim edilen taban alanındaki hızlı artışla önemli ölçüde artmayacak, ancak Rongxin Çin'in işletme maliyetleri, teslim edilen taban alanındaki ani artışla önemli ölçüde artacaktır. Bu, brüt karı daha da aşındıracak ve bu da Rongxin Çin'in brüt kar marjının düşmesine neden olacaktır.

Rongxin Çin'in sözleşmeli satışlarındaki önemli artış, büyüyen emlak bankasından kaynaklanıyor. Şekil 3, Ronshine Çin'in kara bankası inşaat alanının bu yıl 30 Haziran itibarıyla 26,5 milyon metrekare olduğunu ve bu rakamın yıl başındaki 25,4 milyon metrekareden% 4,33 arttığını gösteriyor. Emlak bankası katları perspektifinden bakıldığında, Rongxin Çin'in 2015'ten 2018'e kadar olan göstergeleri genel bir düşüş eğilimi gösteren 7.97, 7.54, 9.68 ve 4.52 idi; bu yılın ilk yarısındaki gösterge 9.40 idi. Tam mali rapor yılına bakıldığında, beklenmektedir. Bu yıl, Rongxin Çin'in emlak bankası çoklu düşüşü devam edecek.

Benzer şekilde, Rongxin Çin'in stok tahsisi baskısı da azalıyor. Şekil 4, geçtiğimiz üç buçuk yıl perspektifinden bakıldığında, Rongxin Çin'in envanter tükenme baskısı göstergesinin "stok / ortalama avans alımları" azalmaya devam ettiğini gösteriyor.Bu yılın ilk yarısında, bu gösterge geçen yılın aynı dönemine göre% 22.03 düşüşle 1.84 oldu. .

Rongxin Çin'in emlak bankası, artan sözleşmeli satış alanı nedeniyle düştü. Bu yılın ilk yarısında, Rongxin Çin'in arazi edinimi arttı. Altı aylık rapor, Rongxin Çin'in 4.208.100 metrekare ek inşaat alanına sahip 23 yeni arazi projesine sahip olduğunu; geçen yılın aynı döneminde 2.486.700 metrekare ek inşaat alanına sahip 14 yeni arazi projesi olduğunu gösteriyor. Arazinin maliyeti de arttı.Bu yılın ilk yarısında ortalama arazi edinim maliyeti, bir önceki yıla göre% 19,84 artışla metrekare başına 6,451 yuan oldu.Rongxin Çin'in brüt kar marjının gelecekte de düşmesi bekleniyor.

Çaresiz seçim

Gayrimenkul piyasasının yükselen döneminde, emlak şirketlerinin yüksek büyümesi esas olarak yüksek kaldıraç oranına dayanıyor ve Rongxin Çin de bir istisna değil.

Kaldıraç oranının sürekli genişlemesi, işletmenin finansal riskini artıracaktır. Ayrıca, düzenleme döngüsü uzadıkça ve mali politikalar sıkılaşmaya devam ettikçe, gizli riskler de genişleyecektir. Rongxin Çin için pasif kaldırmanın kaldırılması acı verici bir seçimdir.

Veriler, 2014'ün sonundan 2018'in sonuna kadar, Rongxin Çin'in düzeltilmiş aktif-pasif oranının sırasıyla% 95.61,% 79.47,% 70.37,% 76.15 ve% 74.46 olduğunu gösteriyor ve genel bir düşüş eğilimi gösteriyor. Bu yıl 30 Haziran itibarıyla, Rongxin Çin'in düzeltilmiş aktif-pasif oranı, yılın başından itibaren 3,31 puan düşüşle% 71,15 oldu.

Buna karşılık, Rongxin Çin'in net borç oranı büyük ölçüde dalgalanıyor. 2015'ten 2018'e kadar göstergeler% 247,08,% 98,17,% 159,09,% 105,39 idi. Standart sıralama, Rongxin Çin'in listelenmesinden sonra net borç oranındaki dalgalanmanın ana nedeninin, çok sayıda kooperatif geliştirme projesinin neden olduğu ortak girişimler ve iştiraklerin konsolidasyonundan kaynaklandığını buldu. Hesaplamalar, 2014 yılı sonundan 2018'in sonuna kadar, Rongxin Çin'in ana şirketine atfedilebilir öz sermaye oranının% 99,21,% 84,82,% 32,35,% 33,24 ve% 35,81; bu yıl 30 Haziran itibarıyla endeksin% 38,39 olduğunu buldu.

Bu yıl 30 Haziran itibariyle, Rongxin Çin'in net borç oranı, yılın başından bu yana 28,83 puan düşüşle% 76,56 oldu. Standart sıralama hesaplamalarına göre, Rongxin Çinin 30 Haziranda faiz getiren yükümlülükler-para fonları yılın başındaki 37.537 milyar yuan'dan% 18.86 düşüşle 30.457 milyar yuan oldu; öz sermaye, yılın başında 35.618 milyar yuan iken, 39.781 milyar yuan oldu. Yuan% 11.69 arttı.

Standart sıralama, yılın ilk yarısında Rongxin Çin'in toplam yükümlülüklerindeki düşüşün ana nedeninin, kısa vadeli borçlanmalarda 5.666 milyar yuan düşüş ve ticari ve diğer borçlarda 5.725 milyar yuan düşüş dahil olmak üzere, cari borçlarında 11.85 milyar yuan düşüş olduğunu buldu. Ancak, Rongxin Çin'in uzun vadeli kredileri yılın ilk yarısında 5,484 milyar yuan arttı. Kısa vadeli kredilerdeki düşüş ve uzun vadeli kredilerdeki artış, birçok emlak şirketi gibi Rongxin Çin'in de borç vadesini uzatmak için "eskisini geri ödemek için yeniyi borç almayı" kullandığı anlamına geliyor ve yer için zaman ayırıyor.

Altı aylık rapor, bu yılın Şubat ayında, Rongxin Çin'in 2021'de 208 milyon ABD Doları tutarında% 11,25'lik birinci derece tahvil çıkardığını ve aynı ayda 390 milyon ABD Doları kıdemli senetlerin değiştirilmesini tamamlayarak borç vadesini uzattığını gösteriyor; birleşik ihraç Şubat ve Nisan aylarında yayınlandı 2022'de 500 milyon ABD Doları vadeye sahip% 10,5'lik kıdemli tahviller; 2022'de Nisan ve Haziran aylarında 435 milyon ABD Doları vadeye sahip% 8,75'lik birinci derece tahvil ihraçları. Buna ek olarak, Haziran ayında Rongxin Çin, toplam anapara tutarı 1.75 milyar yuan olan ve gelecek yıl 26 Ocak'ta vadesi gelen özel şirket tahvillerini itfa etti ve 2021'de vadesi gelen% 8.25'lik kıdemli senetlerin 65 milyon ABD Doları'nı geri aldı ve iptal etti. .

Bir dizi ayarlamadan sonra, 30 Haziran itibariyle, Rongxin Çin'in bir yıl içindeki borcu 19.158 milyar yuan, yılın başından bu yana 5.666 milyar yuan düşüş; 1-2 yıl içinde ödenmesi gereken borç 23.337 milyar yuan, yılın başından itibaren 3.804 milyar yuan. 2-5 yıl içinde ödenmesi gereken borç, yılın başından itibaren 9.997 milyar yuan artışla 19.237 milyar yuan idi; 5 yılın üzerindeki borç 619 milyon yuan, yılın başından itibaren 690 milyon yuan düşüş.

Buna ek olarak, Rongxin Çin'in faiz getiren yükümlülükleri artmaya devam ederken, finansman maliyetleri de artmaya devam ediyor. Veriler, Rongxin Çin'in faiz getiren yükümlülüklerinin 2014 sonunda 17.259 milyar yuan'dan 2019'un sonunda 62.351 milyar yuan'a yükseldiğini gösteriyor. Bunların arasında, faiz getiren yükümlülükler 2018'den beri azaldı ve bir buçuk yılda 7,103 milyar yuan azaldı, bu da Rongxin Çin'in faiz getiren yükümlülüklerin ölçeğini kontrol ettiğini gösteriyor.

Şekil 6'da gösterildiği gibi, Rongxin Çin'in 2014'ten 2018'e finansman maliyetleri beş yılda% 245.86 artışla 1.511 milyar yuan, 2.067 milyar yuan, 2.245 milyar yuan, 4.018 milyar yuan, 5.226 milyar yuan idi; ağırlıklı ortalama faiz oranı sırasıyla % 10.88,% 10.50,% 6.81,% 6.90,% 7.09. Veriler, 30 Haziran itibarıyla Rongxin Çinin para fonlarının 31.894 milyar yuan, kısa vadeli kredilerin 19.158 milyar yuan ve nakit kısa vadeli borç oranının 1.66 olduğunu gösteriyor.

30 Haziran itibarıyla, Rongxin Çin'in kısa vadeli ödeme gücünü yansıtan iki ana gösterge, yılın başından itibaren toparlandı. Bunlardan düzeltilmiş hızlı oran yılbaşından% 37,21 artışla 1,18, düzeltilmiş nakit oranı ise yılbaşından% 17,65 artışla 0,40 oldu.

Ayrıca uzun vadeli borç geri ödeme kabiliyetini yansıtan "(parasal fonlar + envanter + yatırım gayrimenkul-avans gelirleri) / toplam borçlar" göstergesi ile Rongxin China'nın bu göstergesinin 2014 yılı sonunda 0,30'dan bu yıl Haziran ayı sonunda 0,61'e yükseldiği görülmektedir. , Uzun vadeli borç ödeme gücü artırıldı. Ancak genel olarak, Rongxin Çin'in uzun vadeli borç ödeme gücü hala zayıf.

Çin Yatırım Derneği tarafından Ulusal Kalkınma ve Reform Komisyonu, üçüncü taraf yeşil derecelendirme ajansı standart sıralamaları ve Çin Menkul Kıymetler Piyasası Tasarım ve Araştırma Merkezi altındaki "Finans" dergisi, Rongxin Çin'in gözetimi altında derlenen "2019 Çin Emlak İşletmesi Yeşil Kredi Endeksi TOP50 Raporu" na göre Listede yok, kaldıraç oranını azaltmanın yolu hala uzun.