Formaldehit konut, yüksek kaldıraç, iflas paniği, uzun vadeli kiralık daireler en karanlık anı başlatıyor Titanium Media Depth
Resim kaynağı: Visual China
Ağustos 2018'de iş tarihine yazılacak kadar uzun vadeli kiralık daire pazarı en karanlık anı başlattı.
Ailemin başkan yardımcısı Hu Jinghuinin uzun vadeli kiralık daireler için konut fiyatlarını artırmaya yönelik isteyerek "yangın bombardımanı" nı seviyorum. O zamandan beri bunu bir dizi olumsuz ve kriz takip etti; SOHO Çin Başkanı Pan Shiyi de kamuoyuna bir açıklama yaptı ve "bu nedenle" uzun vadeli kiralık daireler önermiyor İş para kaybediyor. "
2 Ağustos'ta, uzun vadeli kiralık daire markası Dingjia, kötü yönetim nedeniyle iflas etti ve sektörün en tanınmış uzun vadeli kiralık daire markası Freedomun uzun süredir devam eden formaldehit odası sorunu, döngüsel olarak mayalandı, bu da halkın sinirlerini sarsarak bir kez daha kamuoyunun dikkatini çekti. Zirveye itin.
Uzun vadeli kiralık daireler, bu görünüşte altın piyasası, aslında yüksek girdi maliyetleri, uzun sermaye geri kazanım döngüleri ve düşük kar ortamındadır.
Son iki veya üç yılda birincil piyasa sermayesinin aradığı uzun dönemli kiralık daireler, Kana susamış doğa sadece bir yılda ortaya çıktı. İster ücretsiz formaldehit odası ister uzun vadeli kiralama endüstrisindeki küçük oyuncuların "patlayıcı gök gürültüsü" olsun, ölçek ve hız peşinde koşan oyuncular tarafından yutulması gereken acı bir hap haline gelecektir.
İflas etmiş Dingjia ve "kira kredisi" anlaşmazlığı
Dingjia'nın iflasının ardında, üçüncü şahıs finans kurumları birbiri ardına büyük delikler açtı.
"Aishangjie" adlı ortak bir altın şirketi, kamuoyunun ön saflarına itildi. China Real Estate News, Dingjia kiracısının Dingjia'ya kirayı "51 Back" (şimdi "Aishang Caddesi" olarak değiştirildi) adlı bir uygulamaya bir banka kartını bağlayarak ödediğini ve ardından aylık olarak geri ödediğini bildirdi. İlgili tutarı kredi uygulamasına verin. Dingjia iflas ettikten sonra, kiracılar sadece peşin ödenen depozitoyu geri alamadılar, aynı zamanda "Aishang Caddesi" ni her ay zamanında geri ödemek zorunda kaldılar. Bazı ev sahipleri Dingjia tarafından ödenecek kirayı almamıştı ve evi almaya hazırdı. .
Bir gayrimenkul türev endüstrisi olarak, uzun vadeli kiralık daireler hızlı bir genişleme peşindedir ve doğal olarak finansal kaldıraca güçlü bir bağımlılığa sahiptir. Sektörde, uzun vadeli kiralık apartmanlarla işbirliği yapan üçüncü şahıs finans kuruluşlarının sermaye havuzunu kapatmada ve genişleme için yüksek kaldıraç kullanmada utanç verici bir rol oynadığına dair bir görüş var.
Love Street'in CEO'su Zhu Mingmin, kamuoyunun "bir tarafına eğilme" konusunda oldukça çaresiz hissediyor.
Ağustos sonunda, Titanium Media, Aishang Caddesi'ndeki acil bir medya iletişim toplantısında, Dingjia platformunun karşılıklı finansal kredi platformunda sadece "Love Street" değil, birçok ortak olduğunu öğrendi. Ai Shang Street tarafından toplam 243 Dingjia kiracısına hizmet verildi.Zhu Mingmin, Nisan 2018'den bu yana, kiralama taksit işini başlattıktan sonra, Ai Shang Caddesi ile Ding Jia arasındaki iş ortaklığının esasen sona erdiğini belirtti.
Ancak, Dingjia Kiracısı ve Ai Shang Street tarafından imzalanan taksitli kredi sözleşmesi henüz sona ermediğinden, Kiracıların çoğu hizmette, yani bazı kiracıların yine de "aylık ödeme" yapması gerekiyor.
Zhu Mingmin, Dingjia kazasından sonra kiracıların, ev sahiplerinin ve tüketici taksit platformlarının da mağdur olduğuna inanıyor. Aishangjie Company, "gelecekte taksit iptal prosedürlerini tamamlamak, faturayı tamamen iptal etmek ve sorumlu tarafın yasal sorumluluğunu yerine getirmek için mağdur kiracı ile iletişime geçecek" dedi.
İlgili basında çıkan haberlere göre, Dingjianın iflası 4.000 kiracıya zarar verdi ve buna altı çevrimiçi kredi platformu dahil edildi. Bunların arasında, "Aishangjie" en çok kiracıya sahip üçüncü taraf finans kuruluşudur (Dingjia Başkanı Wei Yongfeng) Yanıt, Dingjia platformunda fon kredisi işbirliğine katılan müşterilerin yalnızca% 20'sinin olduğunu belirtti.
"Dingjia'nın temel sorunu, iç operasyonlar ve hızlı genişlemenin neden olduğu sermaye zincirinin kopmasıdır." Zhu Mingmin'in anlayışına göre, ipotek kiralama gibi tüketici finansmanı Dingjia olayında sınırlı bir rol oynadı ve kiranın uzun vadeli kiralık apartmanlarla kötüye kullanılması değildi. , Çılgın bir genişlemenin suç ortağı.
Taksitli bir e-ticaret platformuna dönüştürülen "Aşk Sokağı", diğer birçok taksitli platformda olduğu gibi, temelde yatan bu finansal hizmetler, nitelikli ve uyumlu finans kuruluşları tarafından sağlanmaktadır.
Kira taksitlendirme, Ai Shang Caddesi tarafından resmi olarak Ocak 2018'de başlatılan 20'den fazla taksitli iş senaryosundan biridir. Aishang Street tarafından sağlanan bilgilere göre, 2018 Ocak ayında Dingjia ile resmen işbirliğine başladığında, Hangzhou'daki yerel dairelerle de işbirliği yaptı.
Ancak, işletme çevrimdışına alınmadan önce yalnızca üç ay vardı. Zhu Mingmin, çevrimdışı olmanın nedeninin risklerden kaynaklanmadığını ve asıl sorunun "işin gelişmemesi" olduğunu söyledi. Zhu Mingmin Titanium Media'ya, "Uzun vadeli kiralık dairelerin taksitli kiralama işi, Love Street'e trafik getirmedi. Bunun yerine, daha fazla işçilik maliyeti gerektiriyor ve aynı zamanda şiddetli pazar rekabetiyle karşı karşıya." Dedi.
Sokağa aşık olmak münferit bir durum değil Aslında, birçok tüketici finans şirketi şu anda kira kredileri konusunda iyimser değil ve düşük karlara sahip.
Röportajda Titanium Media, Dingjia iflas etmeden önce uzun vadeli kiralık daire pazarında, Bankalar ve tüketici finansmanı şirketleri, uzun vadeli kiralık dairelerde çeşitli katılımcılar için senaryo tabanlı finansal hizmetler sağlamak için "eşzamanlı kiralama ve satın alma" politikası çağrısı altında akın etti.
Uzun vadeli kiralık daire pazarındaki son ölümlerin listesi
Ancak, üst düzey şirketlere ek olarak, sadece konut sayısı olan uzun vadeli kiralık daire pazarında, küçük oyuncular genişlemek istiyorlarsa çok sınırlı finansman kanallarına sahipler ve ABS aracılığıyla fon toplama hakkına sahip değiller. bu nedenle Kira ile yatırılan fon havuzu, küçük oyuncular için tek fon kaynağı haline geldi.
Titanium Media'nın üçüncü taraf bir kurumsal kredi bilgi platformundan yaptığı doğrulamaya göre, geçtiğimiz yıl içinde, 8 ebeveynin daire kiralama markası sermaye zinciri ve iş sorunları nedeniyle kapandı (yukarıda).
Normal bir endüstri değişikliği olmasına rağmen, temel neden analizinden yola çıkarak, bu şirketler, esas olarak Çin'in "karakteristik" uzun vadeli apartman geliştirme modeli nedeniyle, endüstrinin hızlı gelişiminde geride kaldılar.
Çin tarzı kiralama
Uzun dönem kiralık daireler şu anda en kalabalık satış noktalarından biridir.Emlak şirketleri, emlak acenteleri, girişim şirketleri, milli takımlar, bankalar ve diğer güçlerin hepsi buraya akın etti.
Bunların arasında, gayrimenkul şirketleri tarafından inşa edilmekte olan uzun vadeli kiralık daireler için, leasehold operasyon modeli esas olarak konut mülklerini geliştirme veya satın alma yoluyla elde tutmak ve yönetmektir; bu, Birleşik Devletler ve Japonya'daki konut kiralama piyasasının varlık ağırlıklı modeline benzer. Ve pazardaki Ascott, Cube Apartments ve Chengjia Apartments tarafından temsil edilen merkezi daireler gibi, mevcut pazar payı yüksek değil.
Resim kaynağı: Vinç Danışmanlığı
Günümüzde, ana akım uzun vadeli kiralık daire modeli, Ziru, Eggshell, Xiangyu ve Dingjia tarafından temsil edilen "kiralık kira" modelidir.
Medyanın uzun vadeli kiralık apartman dairelerini kınamasına ilişkin birçok görüş bir gerçeği gözden kaçırdı: İster dağıtık ister merkezi bir daire olsun, apartman piyasasındaki her oyuncu sadece ikinci bir ev sahibi veya kiralama aracısı değil, özünde bir ev veya mülk yönetim şirketidir.
Titanium Media, formaldehit barındırma ve yüksek kaldıraç gibi konular dahil olmak üzere tüm sektörü bu bakış açısıyla anlamaya çalışıyor.
Mülk yönetimi modeline göre, şirketler gayrimenkul şirketleri gibi önceden mülk geliştirmeye veya satın almaya ihtiyaç duymasa da, yöneticinin sorumluluğunu üstlenmek için sahibinin emanetini kabul ederken evin tadilatına ve tadilatına çok para yatırmaları gerekir.Aynı zamanda boş dönemi de taşımaları gerekir. risk.
Bu yılın Ağustos ayından Eylül ayına kadar, Titanium Media'nın Hangzhou ekibi, sahibinin emaneti gerekçesiyle, Hangzhou'daki çok ebeveynli kiralık daire operatörlerine, uzun vadeli kiralık daire toplama ve endüstri koşullarının özel süreci konusunda danıştı.
Titanium Media tarafından yapılan bir ziyaret, Dingjianın yüksek boşluk oranının benzersiz bir fenomen olmadığını ortaya çıkardı. Kiralama sezonu geçerken, Hangzhoudaki birçok apartman işletmecisi şu anda evleri kabul etmek istemiyor.
"Pek çok insan Hangzhou'dan ayrıldı." Sevdiğim uzun vadeli kiralık daire markasının bir hizmetçisi Titan Media'ya söyledi. Çok sayıda şehir köyünün yıkılması nedeniyle Hangzhou'daki düşük fiyatlı konutların sayısı keskin bir şekilde düştü, ancak bu kiracılar ' Çoğu uzun vadeli kiralık dairelere dönüştürülmedi. "Evlerimizin çoğu boş."
İletişim sırasında Titanium Media, Ziruo ve Eggshell'in hala evi kapattığını fark etse de, Bir sonraki adım, envanteri sindirmek ve hatta bazı bölgelerde evleri kapatmayı durdurmak olacaktır.
Yukarıda bahsedilen uşak Titanium Media'ya "Belki ayın sonunda, bölgenizdeki evi kapatmayacağız."
Titanium Medianın anlayışına göre, Zirunun 3 Eylüldeki Ulusal Konferansında Ziru CEOsu Xiong Lin, Ziru Ninetownsun hizmetçisinden "platformdaki ilk kiralanan mülkü tamamen kaldırıp kapsamlı bir kayıt yaptırmasını" ve aynı zamanda çevre testleri yapmasını istedi. Ve formaldehit çıkarma eylemi.
Platform, Uşaklar yeni bir gereklilik ortaya koydu: kendi yetki alanları dahilindeki alandaki her kiracıyı yatıştırmaktan sorumlu.
İsimsiz bir uşak, Titan Media'ya bu özel operasyonun çok sayıda boş ev oluşturacağını söyledi. Şu anda, Ziru'nun çoğu, 190 günlük ek boşluk süresi ile sadece kaba evler için 5 yıllık komisyonları kabul ediyor. Ücretsiz düzenlemelere göre yönetim döneminde dekorasyon, müşteri arama, müşteri yenileme boşluk süresi, ev bakımı vb. Nedenlerle oluşan boşluk dönemi konut satın alındıktan sonraki ilk yıl 3 ay, kalan performans yılı olacaktır. Boşluk süresi yılda 25 gündür.
Danışmanlık süreci sırasında Titanium Media, boşluk riskini ortadan kaldırarak, uzun süreli kiralık dairelerin dekorasyon maliyetinin düşük olmadığını öğrendi.
Hangzhou'da 89 metrekarelik 3 yatak odalı bir evi örnek olarak ele alalım. Sert dekorasyon, ev mobilyası, mobilya, ev aletleri, kapı kilitleri, geniş bant, temizlik ve diğer masraflar dahil olmak üzere ücretsiz dekorasyon konfigürasyonunun maliyeti yaklaşık 75.000'dir. Bunlar arasında, donanım kurulum maliyeti toplam maliyetin% 70'ini oluşturur. Ziru, başlangıç maliyetine ek olarak, evin sonraki bakım ve temizliği için de bir dizi maliyet üstlenecek.
Serbest çalışan bir uşak Titanium Media'ya yaptığı açıklamada, konut edinimine yapılan ilk yatırımın zaten yüksek olduğunu ve hedefin bir an önce orijinal maliyete geri dönmek olduğunu söyledi. "Konut fiyatlarının yükseltilmesinden" söz edilemez.
Ev sahibinin emanet etmeye istekli olduktan sonra, ev sahibinin önce Ziruo'nun iç değerlendirme sistemine göre makul bir konut fiyatı hesaplayacağı ve ardından ev sahibi ile iletişime geçeceği bildirildi. Komisyona ulaşıldıktan sonra, mal sahibinin beklenen geliri yılda% 3 artacaktır. Boşluk döneminden sonra işletmeci bir an önce evi terk edecektir.Üretilen fiili gelirler arasında her iki tarafın da müzakere ettiği beklenen gelir zamanında mal sahibine teslim edilecek, kalan kısmı ise katma değerli gelir adına uzun vadeli kiralık daire işletmecisine atfedilecektir.
Hesaplamadan sonra Ziruo, Titanium Media'nın Hangzhou ekibi tarafından yaptırılan 89 partili gayrimenkulü kabul ederse, Hangzhou'daki mevcut piyasa koşullarına bağlı olarak, takasın ilk maliyetini karşılamak yaklaşık dört yıl sürecek ve gerçek kazançların başlaması beşinci yılı alacak.
Sektördeki uzmanlar Titanium Media ile yaptıkları bir röportajda, yüksek girdi maliyetleri, uzun sermaye geri kazanım döngüleri ve yetersiz karların endüstrinin temel koşulları olduğunu ve formaldehit kiralamalarının bir dereceye kadar bazı çevrimdışı gönderilerle birlikte "Çin tarzı tüzük" modeli altında olduğunu söyledi. Bakım personeli, boşlukları azaltmak ve listelemelerin cirosunu artırmak için performans nedeniyle baskı altındadır.
Birkaç uzun vadeli kiralık daire işletmecisi Titanium Media'ya şunları söyledi: Pazarda sağlam bir yer edinmek için hızlı genişleme neredeyse tek seçenektir.
Bazı sektör verileri, uzun kira iade döngüsü nedeniyle, belirsiz kar yöntemleri ve çözülmemiş ürün homojenliği sorunları olan bazı markalı dairelerin ölçek etkileri yoluyla maliyetleri azaltmaya çalıştığını da doğrulamaktadır. Bu süreçte kaçınılmaz olarak yüksek boşluk oranı ve kaldıraç riski olacaktır.
Uzun vadeli kiralama piyasasının finansmana, mükemmel finansmana ihtiyacı var
China Real Estate Association'dan alınan verilere göre, 2017 yılında Çin konut kiralama pazarının yıllık kira ölçeği yaklaşık 1,3 trilyon RMB ve uzun vadeli kiralık daire segmenti 64,8 milyar yuan, pazar payı yalnızca% 5, Amerika Birleşik Devletleri (% 30) ve Japonya'nın ( % 83). Açıktır ki, kurumsallaşmış uzun vadeli kiralık daire piyasasının geniş gelişme beklentileri vardır.
Bununla birlikte, bazı uygulayıcılar, eşzamanlı kiralama ve satın alma politikası altında bir yıldır çıldıran gelişmekte olan piyasalarda soğuma zamanının geldiğini söylediler.
Aslında bu yıl, Pan Shiyi gibi endüstri yetkililerinin uzun vadeli kiralık apartmanlara yatırımı gördüğü ilk yıl değil. Pan Shiyi'nin gözünde, Uzun vadeli kiralık daire genişlemesinde banka kredisi olacak, banka kredilerinin referans faiz oranı% 4,9 ve fiili maliyet daha yüksek olacak.Ev inşa etmek için krediyi ödünç vermenin ve kiralamanın getiri oranı sadece% 1.
Bu yıl Ağustos ayında yaşanan bir dizi kargaşadan önce, ajanslar, uzun vadeli kiralık dairelerin 2018'de sektördeki değişimin hızlanmasının muhtemel olduğunu tahmin ediyorlardı.
Chengjia Apartment CEO'su Jin Hui, bu yılın ilk yarısında Titanium Media ile yaptığı röportajda şunları söyledi:
Günümüzün uzun vadeli kiralık daire pazarı, "ölçek rekabeti" dönemine girmiştir. Devlete ait işletmelerin ve gayrimenkul geliştiricilerinin büyük yürüyüşü ile kıyma makinesi benzeri bir para yakma savaşı kaçınılmazdır. Çeşitlendirilmiş kârlılık eksikliği nedeniyle, pazarı geliştirmek ve daha sonra büyük ölçekli genişlemeyi sağlamak için, birçok operatör yalnızca sermaye nakline ve finansal kaldıraca güvenebilir.
Ancak bu, finans ve sermayenin, endüstrinin barbarca büyümesini tetikleyen suçlular olduğu anlamına gelmez. Aslında, gayrimenkul gibi, gelişmiş ülkelerdeki konut kiralama piyasasında finans, bir endüstri altyapısı olarak var. Finansal kiralama finansmanının gelişimi bir dereceye kadar leasing piyasasının vade ile yakından ilgilidir.
Resim kaynağı: "Yeni Kiralama Çağı"
Yukarıdaki resim sorunu gösterebilir.
Şu anda, leasing piyasasındaki finansal araçlar iki ana varlık menkul kıymetleştirme ve sahne finansmanı türüne bölünmüştür. Varlık menkul kıymetleştirme, düşük likiditeye sahip gayrimenkulü yüksek likiditeye sahip menkul kıymetlere dönüştürmek ve ABS, GYO'lar gibi uzun vadeli kiralık daire kiralama şirketleri için esnek finansman yöntemleri sağlamaktır. İkincisi, kiralama bağlantısına odaklanır ve ev sahibine hizmet eder. Kiracılar, operatörler ve diğer katılımcı kuruluşlar, kira kredileri ve taksitler gibi ürünlere benzer finansal hizmetler sağlar.
Gelişmiş piyasalarda leasing finansmanının varlığı konut varlıklarını likit hale getirirken aynı zamanda kira tüketimini de daha rahat ve güvenli hale getirebilir.
Şu anda, yurtiçi uzun vadeli kiralık daire piyasasının finansal uygulaması ve ilgili denetimi, hala taşları hissederek nehri geçiyor. Devlet geçen yıl leasing pazarı için üst düzey politika desteği sağladığından, ilgili finansal yenilikler sürekli olarak suları test ediyor. Kira kredisine benzer ürünler sunan bazı bankalara ek olarak, sektörle ilgili finans kuruluşlarının uzun vadeli kiralama piyasasında denemelerine izin verilmektedir.
Çin Bankacılık ve Sigorta Düzenleme Komisyonu, bu yıl 1 Haziran'da "Uzun Vadeli Kiralama Piyasasına Katılan Sigorta Fonlarına İlişkin Hususlar Hakkında Duyuru" yayınladı. Bu belge, sigorta fonlarının büyük ve orta ölçekli şehirlerde uzun vadeli kiralık daire pazarına ilk kez girmesine olanak tanıyor ve sigorta şirketlerinin doğrudan yatırım yoluyla katılabileceğini açıklıyor Uzun vadeli kiralama piyasasında, sigorta varlık yönetimi kurumları, borç yatırım planları, öz sermaye yatırım planları, varlığa dayalı planlar ve sigorta özel sermaye fonlarının kurulmasını başlatarak uzun vadeli kira piyasasına dolaylı olarak katılabilir.
Bu bağlamda, Shell Araştırma Enstitüsü dekanı Yang Xianling, "Yeni Kiralama Çağı" kitabına, yurt içi uzun vadeli kiralama piyasası leasing finansmanının geliştirilmesinin önünde hala birçok engel olduğuna inanıyor. Bu kitabın araştırma sonuçlarına şunları yazdı:
Uzun vadeli kiralık dairenin kendisi gelişmekte olan bir sektör olduğu için, ilgili yasal sistem eksiktir, finansal piyasa kusurludur, yatırım operasyon ekibinin kabiliyeti yetersizdir ve yatırımcıların GYO'lar, ABS ve diğer araçları kavrayışı hoş karşılanmaz. Ayrıca Çin'in ana şehirlerinde konut kiralama getirisi çok düşük, apartman işletmecilerinin karlılığı yetersiz, yurt içi uzun vadeli kiralık dairelerin leasing finansmanı desteği alması kolay değil.
Başarı finanstır, başarısızlık finanstır?
"Sermaye girişi yalnızca endüstrinin daha iyi, daha iyi ve daha standart hale geldiğini gösterebilir ve sermaye yatırımı olmadan hiçbir sektör gelişemez." Wei Yongfeng, Dingjia'nın başarısızlığını özetlerken, tek taraflı bir bakış açısıyla kira ipoteklerini reddedemeyeceğimizi söyledi. Böyle yenilikçi finansal araçlar.
Aslında, Wei Yongfeng'in dediği gibi, düşük kârlı uzun vadeli kiralık daireler için, finansmanın yanı sıra kendi rafine operasyon yeteneklerini geliştirmenin yanı sıra, kan transfüzyonunu gerçekleştirmenin tek resmi kanalı ABS ve sahne finansmanı.
Mali öz medyadan bir kişi olan Qin Xiaoming'e göre, ABS'nin yurt içi ihraçları, borsa ve diğer çok konulu düzenleyici kurumlar tarafından tamamen gözden geçirilmeli ve onaylanmalıdır ve ABS ihraççılarının yeterlilik ve risk kontrol değerlendirmesi de çok katıdır.
Resim kaynağı: Ziru No. 1 yayın belgesi
Bu akış şemasından da görülebileceği gibi, Ziruo'nun ABS ihracı için tüm fon akışı çok açıktır: Ziruo, finansal şirketi-kiracıları aracılığıyla kiracılara kredi verir ve Zirou bir borç-borç ilişkisi-Ziruo paketleri oluşturur ve alacaklının menkul kıymet ihraç etme haklarını SPV-SPV'ye satar. SPV'den toplanan fonları sermayesiz olarak temin ederek, finans şirketlerinin devam eden kredilerini tamamlar.
Qin Xiaoming, ABS'nin iki ana riski olduğunu ortaya koydu: Dayanak varlıkların temerrüt oranı kontrol edilebilir aralığı aşıyor ve aracının kendi varlıkları, ABS finansman vade uyumsuzluğu riskini absorbe etmek için yeterli değil. Temel varlıkların varsayılan oranı fiyatlandırma aralığında olduğu sürece, uzun vadeli kiralık dairelerin yeni konut geliştirmek için kullanılabileceğine inanıyor.
"Günlük Ekonomi Haberleri" nden alınan eksik istatistiklere göre, şu anda piyasada bulunan uzun vadeli kiralık daireler için toplam 10.667 milyar yuan ölçeği ile en az 11 özel destek planı bulunmaktadır. Spesifik olarak, konut kiralama operatörü, ABS ihracı yoluyla yaklaşık 200 ila 500 milyon yuan artırmıştır. Uzun vadeli kiralık daire markaları arasında sadece Mofang Apartment, Ziru, Xinpai Apartment ve Eggshell Apartment varlık menkul kıymetleştirme ürünleri ihraç etti.
25 Nisan 2018'de, Çin Menkul Kıymetler Düzenleme Komisyonu ve Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığı, konut kiralama varlıklarının menkul kıymetleştirilmesi, politika öncelikli destek alanları, varlık menkul kıymetleştirme geliştirme prosedürlerinin geliştirilmesi için temel koşulların yer aldığı "Konut Kiralama Varlıklarının Menkul Kıymetleştirmesinin Teşvik Edilmesine İlişkin Bildirim" i ortaklaşa yayınladı. Varlık değeri değerlendirme yöntemi netleştirilecek ve denetim alanında bir "yeşil kanal" oluşturulacaktır.
Şu anda, ABS ihraç edebilen yerli şirketler pazarın sadece küçük bir bölümünü oluşturuyor. İlgili raporlara göre, uzun vadeli kiralama piyasasında G-ucunun (hükümet) ve B-ucunun (esas olarak kendi kendine sahip olma) sadece küçük bir kısmı öz kaynak finansmanı veya öz kaynak artı borç finansmanı elde edebilirken,% 80'i oluşturan küçük B-ucunun bu iki türü elde etmek zordur. Finansal kaynaklar.
Açıkçası, oyuncuların büyük çoğunluğu için, uygun bir kar modelinin yokluğunda, sahne finansmanında yalnızca daha fazla olasılık arayabilirler ve Dingjia temsilcilerden biridir.
Dingjia olayının patlak vermesinden sonra medya, kira kredileri gibi mali araçların kötüye kullanılmasının bir dizi riske neden olacağına inanıyordu. "Finans" 31 Ağustos'ta Pekin Bankası, Çin İnşaat Bankası, Ping An Bankası ve diğer finans kuruluşlarının kira kredisi işini askıya aldığını ve Pekin Bankası'nın konut kiralama şirketlerinin kredi işi için onay sürecini gözden geçireceğini bildirdi.
Aslında bu, ilgili departmanların ilk kez bu kadar ihtiyatlı davranışı değil. 2016 yılının başlarında, düzenleyici makamlar emlak aracılarını, geliştiricileri, mikrofinans şirketlerini, İnternet finans platformlarını (P2P) ve yeni evler ve ikinci el konut işlemleri için emlak piyasasında peşinat kredisi işleten diğer kurumları düzeltti. Eşleşen fonlar ve P2P gibi diğer finansman kanalları tarafından üretilen "peşinat kredisi" ürünleri askıya alınmıştır.
Olayın sebebi tam olarak Shanghai Lianjianın iki yasadışı işlemi ve sınır ötesi ticari davranışlarının kamuoyunun tepkisini tetiklemesiydi. Sonunda, denetim makamları, yüksek kaldıraçlı ipoteklerin durumunu araştırarak peşinat kredilerini durdurdu.
İpotek kiralama konusunun yeniden incelenmesi, düzenleyicilerin yüksek kaldıraca yönelik tutarlı tavrından kaynaklanıyor ve aynı zamanda sektöre alarm verdi.
Bununla birlikte, Dingjia olayı, endüstrinin özünün, kira kredileri ve ABS gibi finansal kaldıraç kullanımı olmadığını, ancak bu gelişmekte olan endüstrinin acilen bir finansal denetim sistemi kurması gerektiğini ortaya çıkardı.
Zhu Mingmin Titanium Media'ya "Dingjia'nın mali tablolarının ayrıntılı bir incelemesini yaptık." Üçüncü şahıs finansal hizmet platformlarının çoğu aynı kafa karışıklığına sahiptir: kira kredisi Dingjia'ya gönderildikten sonra, fonların bu kısmının akışı ve kullanımı izlenemez.Kullanıcıları tutan platformlarda (Dingjia gibi), biriken kira konut olarak kullanılır. Genişleme ve sermaye zincirinin durumunu bilmek daha zordur.
Başka bir deyişle, Çevrimiçi risk kontrolü, çevrimdışı risk kontrolünden tamamen farklıdır ve ilgili düzenleyici politikaların kısıtlamalarını gerektirir.
Uzun süreli kiralık daireler en karanlık anı başlatıyor, hala şafak mı var? Pazar ortamını iyileştirmek için endüstri zincirindeki tüm tarafların birlikte çalışıp çalışamayacağına bağlı olabilir: Mali araçlar bir bela olarak görülmemelidir, bunlar arasında operatörler bilgi ifşası konusunda iyi bir iş çıkarabilir mi? Piyasa denetimi ne zaman etkili ve net politikalara sahip olacak?
Giderek daha makul kurumsal tasarımla birlikte uzun vadeli bir "eşzamanlı kira ve satış" konut mekanizmasının kurulması gerektiğinden, etkili finansal araçlar uzun vadeli kiralama piyasasının gelişimi için olumlu bir destek olacaktır.
Daha heyecan verici içerik için Titanium Media WeChat ID'yi (ID: taimeiti) takip edin veya Titanium Media Uygulamasını indirin
