Piyasa odağını analiz etmek için emlak piyasasının altı aylık "inceleme kağıdı"
2019'un ilk yarısında sınırsız fiyatlı 8 konut satıldı. Resim, Sun'ın açık artırma sitesini gösteriyor. O sınırsız fiyatlı bir çiftlik evi.
Yılın ilk yarısında, önde gelen emlak şirketlerinin satış büyüme oranı düşürüldü; Pekin'de sınırsız konut arzı 8'e ulaştı; Pekin'deki yeni konutların işlem hacmi üç yılın en yüksek seviyesine ulaştı ve ikinci el konutların işlem hacmi düştü
Milli Emlak Girişim Hacmi
1. Boşlukları doldurun
1. 2019'un ilk yarısında büyük emlak şirketlerinin satış bültenleri arka arkaya yayınlandı. Crane Emlak Araştırma Merkezi tarafından yayınlanan "2019'un İlk Yarısında Çin Emlak Şirketlerinin En İyi 200 Satışı" raporuna göre, Ocak ayından Haziran ayına kadar TOP100 gayrimenkul şirketlerinin kümülatif özkaynak satışları neredeyse. 3,9 trilyon yuan, yıllık bazda sadece hafif bir artış (% 4).
2. Satış açısından ilk üç emlak şirketi (Country Garden, Vanke, China Evergrande).
3. Vanke'nin 2019'un ilk yarısındaki satışlarının, 2018 ile karşılaştırıldığında, ikinci sırada yer alan China Evergrande'yi geride bıraktığını belirtmek gerekir. Performans bültenine göre Vanke, yıllık bazda (% 9,63) artışla (334) milyar yuan satış gerçekleştirdi.
İki, analiz soruları
1. Aşağıdaki tablo aracılığıyla, 2019'un ilk yarısında emlak işletmelerinin genel satış özelliklerini ve eğilimlerini analiz edin?
Temel cevap: 2019'un ilk yarısında, gayrimenkul sektörünün genel büyüme oranı 2018'e kıyasla önemli ölçüde yavaşladı. Crane'in istatistiklerine göre, Ocak ayından Haziran ayına kadar, TOP100 gayrimenkul şirketlerinin kümülatif öz sermaye satışları, yıllık bazda% 4'lük hafif bir artışla yaklaşık 3,9 trilyon yuan'a ulaştı; bu, temelde Nisan ve Mayıs'taki kümülatif performansın yıllık artış oranıyla aynı idi.
Ancak Haziran ayında altı aylık performans hedefini hızlandırmak için bazı emlak şirketleri tanıtım ve pazarlama çalışmalarını aktif bir şekilde artırmış ve aylık performansları% 23'ün üzerinde artmıştır. Özellikle, Vanke Haziran ayında 66.39 milyar yuan satış gerçekleştirdi, CIFI Holdings 22.34 milyar yuan, Çin Jinmao 23.997 milyar yuan ve China Aoyuan 15.3 milyar yuan satış gerçekleştirdi ve bunların tümü yılın ilk yarısında en yüksek aylık satışları belirledi.
Yılın ilk yarısında gayrimenkul satışlarının bir diğer özelliği de ölçek farklılaşmasının devam etmesi ve artan sektör rekabetidir. Crane verilerine göre İLK 3 gayrimenkul şirketlerinde öz sermaye yoğunluğu bir önceki yıla göre% 0,8 artarak% 10,5'e ulaştı, ancak konut şirketlerinin ilk 50'den sonraki rekabet avantajları artık belli değil ve özkaynak yoğunlaşması bir ölçüde azaldı. Diğer bir farklılaşma ise satış büyüme oranı. Önde gelen emlak şirketinin yıllık verileri aşağıya doğru revize edildi. Vanke'nin yılın ilk yarısındaki satış büyüme oranı, geçen yılın aynı dönemindeki% 9,91 ile bir önceki yıla göre% 9,63 oldu; China Evergrandenin yıllık büyüme oranı ise% 7,36 azalarak geçen yılın aynı döneminde 24,6 oldu. %. Küçük ve orta ölçekli emlak şirketleri önemli artışlar gördü. CIFI Holdings'in yıllık büyüme oranı% 33,94, China Aoyuanın yıllık büyüme oranı% 33, Yuzhou Real Estatein yıllık büyüme oranı% 32,47 ve Hopson Developmentın yıllık büyüme oranı% 66,30 oldu.
2. Yukarıdaki tabloya göre gayrimenkul işletmelerinin 2019'un ikinci yarısında ve yıl boyunca satış trendlerini analiz ediyor musunuz?
Cevap noktası: Geçtiğimiz yıllardaki gelişmelerden yola çıkarak, Çin'in emlak piyasasının işlem hacmi ve işlem fiyatı politikalardan büyük ölçüde etkilendi. 2019'da, "konut fiyatlarının dengelenmesi, konut fiyatlarının dengelenmesi ve beklentilerin dengelenmesi" düzenleyici düşüncesi altında "konutun spekülasyon olmadan yaşanması", Gayrimenkul düzenlemesi önceki istikrarı sürdürdü, emlak piyasası yeniden sıcak noktalar gördü ve yerel yönetim düzenleme politikası yeniden sıkılaştırıldı. Centaline Real Estate baş analisti Zhang Dawei, 2019'un ikinci yarısında ulusal emlak piyasasının hala iki yönlü düzenleme altında olacağını tahmin ediyor.Sabit konut fiyatlarına sahip şehirler gevşek politikaları göz ardı etmiyor, ancak yükseliş eğilimi olduğu sürece düzenleyici politikalar kesinlikle artacak.
2019'un ikinci yarısında emlak şirketlerinin satış trendiyle ilgili olarak Crane, ilk 100 emlak şirketinin ölçek büyümesinin sabit kalmasının beklendiğini analiz etti. Ancak, sektör büyümesindeki yavaşlama bağlamında, bazı gayrimenkul şirketleri yıllık performans hedeflerini tamamlamaları için hala belirli bir baskı altındadır ve yılın ikinci yarısında pazara mal girişini hızlandırmaları gerekmektedir.
Zhang Dawei'nin analizine göre, genel olarak, bazı şehirlerdeki emlak piyasasının aktivitesi 2019'un ikinci çeyreğinde soğudu. Gayrimenkul şirketleri, yarı yıllık performanslarını hızlandırmak için Haziran ayında arzlarını artırsa da, emlak şirketlerinin Temmuz'dan Ağustos'a kadar sezon dışı satış verileriyle karşı karşıya kalması bekleniyor. büyük baskı.
Beijing Land Roll
1. Boşlukları doldurun
1. Pekin Centaline Pazar Araştırma Departmanından alınan istatistikler, 2019'un ilk yarısında Pekin arazi piyasasında toplam (33) ticari arazi işleminin gerçekleştirildiğini ve toplam işlem hacminin yaklaşık (91) milyar yuan olduğunu ve yıllık ortalama% 21 arttığını göstermektedir; Prim oranı yaklaşık olarak (% 10.67).
2. 33 ticari kullanım arsası, ortak mülkiyetli konut arazisi (10), sınırlı fiyatlı konut arazisi (12), sınırsız fiyatlı konut arazisi (8) ve kiralık konut arazisi (1) dahil olmak üzere konut arazisini (31) içermektedir. Zong.
3.% 40'ın üzerinde prim oranına sahip (3) arsa vardır, iki arsa Tongzhou'da ve bir arsa Pekin Ekonomik ve Teknolojik Kalkınma Bölgesinde bulunmaktadır.
İki, analiz soruları
1. 2019'un ilk yarısında Pekin arazi piyasasının özellikleri nelerdir? Değişiklikler neler?
Anahtar cevap: Pekin için, 2018'de listelenen ve 2019'da satılan 19 arazi dışında, 2019'un ilk çeyreğinde sadece 3 yeni operasyonel arazi arzı vardı ve Mart ayı boyunca arazi devir rekoru yoktu. 9 Mayıs'ta Pekin Belediyesi Planlama ve Doğal Kaynaklar Komisyonu bir proje tanıtım toplantısı düzenledi ve 44 konut arsası dahil 57 işletme arazisinin satılacağını duyurdu. Haziran ayına girerken, Pekin arazi piyasası gerçekten "çözüldü".
Crane Research Center'ın analizine göre, yılın ikinci yarısında birinci kademe şehirlerin arzı, yılın ilk yarısındaki arz göstergelerini önemli ölçüde aşacak ve Pekin'in ticari yerleşim alanlarının arz göstergeleri gevşeyebilir.
Prim oranı açısından, yılın ilk yarısında Pekin'de satışa sunulan 29 ticari arsadan 3'ü% 40'ın üzerinde prim oranı olan arsalar, 3'ü ise% 30-% 40 prim oranı olan arsalar için; prim oranı ise% 20-% 30 arasındaydı. Her biri% 10 ile% 20 arasında araziye sahip 5 vaka var;% 10'dan az prim oranına sahip 13 vaka var, bunlardan 10'unda sıfır prim oranı var.
İçeriden öğrenenler, büyük ölçekli emlak işletmelerinin ihtiyatlı arazi ediniminin, arazi primlerinin düşük olmasının önemli bir nedeni olduğunu söyledi. Sun Kendisinin daha önce çok ilgi gören kısıtlanmamış çiftliklerinde sadece 24 tur yerinde teklif veriliyordu ve işlem prim oranı yaklaşık% 23.32 idi.
Ek olarak, ortak mülk konutlarının inşası için ilk kez toplu inşaat arsası ve bazı konut parsellerinde ticari konut için fiyat sınırlarının kaldırılması gibi önemli değişiklikler de 2019'da Pekin arsa piyasası için yeni bir durum açmıştır.
2. Sınırsız çiftlik arazisi arzındaki artışın arazi piyasası ve emlak piyasası üzerindeki ana etkileri nelerdir?
Kilit noktalara cevap verin: Ekim 2016'da Pekin'deki konut arazisi "sınırlı ev fiyatı ve rekabetçi arsa fiyatı" yöntemiyle satıldığından, fiyatı sınırlı projeler için arsa ve ortak mülkiyetli konutlar, Pekin'deki mutlak konut arsası arzında ana güç haline geldi ve saf ticari konut için arazi temini temelde. kaybolmak.
2019'un ilk yarısında, 2'si Mentougou Bölgesi ve Hepinggu Bölgesi'nde ve 1'i Miyun Bölgesi, Chaoyang Bölgesi, Huairou Bölgesi ve Shijingshan Bölgesi'nde olmak üzere 8 sınırsız ev satıldı. 15 Temmuz'da, Fengtai Bölgesi, Huaxiang Zaojia Köyü, 6.684 milyar yuan başlangıç fiyatı ile sınırsız fiyatlı bir çiftlik evi satacak.
Heshuo Enstitüsü'nün baş analisti Guo Yi, sınırsız ev arzının başarılı arazi transferi olasılığını artırdığını söyledi. Bu aşamada, sınırlı rekabet konut piyasasındaki envanter, emlak şirketlerinin karşı karşıya olduğu ciddi bir sorundur. Tamamen ticari konut arazisinin satışı, emlak şirketlerinin arazi edinme hevesini artırabilir.
Öte yandan, kısıtlamasız evlerin satışı, pazar için daha çeşitli ürün arzı sağlar. Pazardaki rekabeti kısıtlı birçok şirket "70/90" politikasıyla sınırlandırılmıştır, bu nedenle ürün türleri sınırlıdır. Buna karşılık, sınırsız evlerin tedariki şirketlere yaratıcı bir alan sağlar ve bu da şirketleri çeşitlendirilmiş, yüksek kaliteli ürünler geliştirmeye teşvik eder.
Pekin Yeni Ev Hacmi
1. Boşlukları doldurun
1. Beijing Centaline Real Estate tarafından yayınlanan istatistiklere göre 2019'un ilk yarısında toplam 16388 yeni ticari konut (sıradan konutlar, lüks evler ve villalar dahil olmak üzere yeniden yerleşim evleri hariç) satıldı (16.388 adet), bu 2017'den bu yana bir rekor. Yeni altı aylık rekor.
2. 2019'un ilk yarısında, Pekin'de yeni inşa edilen ticari konutların ortalama işlem fiyatı, geçen yılın ikinci yarısına göre metrekare başına (1000) yuan düşüşle metrekare başına (54775) yuan oldu.
3. Haziran 2018 sonu itibariyle, Pekin fiyatıyla sınırlı projeler (sınırlı rekabete dayalı konut olarak da bilinir) (80) satış öncesi izin aldı ve toplam (55) proje pazara girdi. 2019'un ilk yarısında, Pekin'deki ticari konutların toplam işlem hacminin% 57'sini oluşturan toplam 9283 birim satıldı.Ortalama birim fiyatı 5,15 milyon yuan idi. Fiyatla sınırlı projeler, Pekin'deki yeni konut pazarında ana işlem gücü haline geldi.
İki, analiz soruları
1. 2015'ten beri Pekin'in yeni konut piyasasının altı aylık işlem trendi grafiğine dayanarak, Pekin'in 2019'un ilk yarısındaki yeni konut işleminin eğilimini ve özelliklerini analiz edin.
Anahtar cevap: Pek çok faktöre bağlı olarak, Pekin emlak piyasası yılın ilk yarısı için sessizce daha dikkat çekici bir karne verdi. Beijing Centaline Real Estate'ten alınan istatistikler, 2019'un ilk yarısında Pekin'deki yeni konutların toplam işlem hacminin geçen yılın ilk yarısına göre 1,35 kat artışla 178.431 milyar yuan olduğunu gösteriyor. Geçen yılın ilk yarısına göre 20.973 adet artışla toplam 35.332 adet satıldı. Bunların arasında, konut ürünleri (genel evler, lüks evler, villalar ve ortak mülk evleri dahil olmak üzere yeniden yerleştirme evleri hariç), geçen yılın ilk yarısında yıllık 1,69 kat artışla 159,64 milyar yuan sattı. 20157 set artışla toplam 31,305 set satıldı. Ortalama fiyat geçen yılın ilk yarısında yıllık 800 yuan / metrekare artışla 45.233 yuan / metrekare oldu, ancak fiyat geçen yılın ikinci yarısından itibaren düştü.
Centaline Real Estate baş analisti Zhang Dawei'nin analizine göre, 2019'un ilk yarısında Pekin'in emlak piyasası net bir bahar fenomeni yaşadı, ancak işlem hacmi esas olarak Mart-Nisan aylarında patlamada yoğunlaştı.Bunun nedeni, kısa vadeli kredi gevşemesi ve bazı özel konut teşviklerinin eklenmesiydi. Ulusal ihtiyat fonu yönetimi politikası gibi politikaların daha sonra sıkılaştırılması nedeniyle, piyasa bir kez daha ateşi düşürdü.
Buna ek olarak, sınırlı fiyat projeleri, Pekin'in yeni konut piyasasının önemli bir tedarikçisi haline geldi ve işlemlerin artan oranı, Pekin'in yeni konut işlem hacminin son iki yılda yeni bir rekora ulaşmasına yardımcı oldu.
2. Fiyat sınırlı projeler, bu yıl Pekin'in yeni konut piyasasının arz ve işlemlerinde ana güç haline geldi.Yılın ilk yarısında Pekin merkezli sınırlı fiyatlı gayrimenkullerin işlem listesine göre, işlem özelliklerini analiz edin?
Cevap anahtarı: Beijing Centaline Emlak istatistikleri, bu yılın ilk yarısında, ilk 10 genel konut işlemi arasında, fiyat sınırlı projelerin 8 koltuktan oluştuğunu ve işlem avantajının açık olduğunu gösteriyor. Aynı zamanda, Zhonghai Huanyu Tianxia, Gezhouba Beijing Zijun Orchid Garden, Oak Bay, Evergrande Palace ve diğer dokuz konut projesi de dahil olmak üzere dokuz konut projesi, sınırlı fiyatlarla altı proje dahil olmak üzere 2 milyarı aştı.
Ancak, bazı projelerin büyük satışları Pekin'in sınırlı konut fiyatlarının genel olarak ademi merkeziyetçiliğini açıklayamıyor. Bir başka veri de, yılın ilk yarısında Pekin'de sınırlı konut fiyatları ile tamamlanan projelerin online imzalanmasının 1,4 milyon metrekare alana sahip olduğunu ve bölgeye göre online imzalamanın tamamlanma oranının sadece% 33 olduğunu gösteriyor. Gerçek satış oranı hala sadece% 45 civarında iken envanter tarihi yükseklere ulaştı.
Sektördeki uzmanların bakış açısına göre, Pekin'deki konut fiyatı sınırlı projeler pazarı ciddi şekilde bölünmüş durumda ve mükemmel lokasyonlara sahip birkaç proje, sözleşmelerin imzalanmasında görece aktif, ancak projelerin çoğunda şu anda tahsisin kaldırılmasıyla ilgili sorunlar var. 2019'un ikinci yarısında, fiyatı sınırlı projeler patlamaya devam edecek. Zhang Dawei, kredi sıkılaşmaya devam ederse ve ikinci el konutlar bir gerileme yaşarsa, piyasanın bazı bölgelerde fiyat savaşları yaşayacağına inanıyor.
Pekin ikinci el konut hacmi
1. Boşlukları doldurun
1. Shell Araştırma Enstitüsü, Ailem Araştırma Enstitüsü ve Centaline Emlak'tan alınan istatistiklere göre, bu yılın ilk yarısında, Pekin'deki toplam çevrimiçi ikinci el konut sayısı (72.603) oldu ve 2018'in ikinci yarısına göre (% 5,42) düşüş gösterdi ve 2018'in ilk yarısı ile karşılaştırıldığında. Düşüşte (% 5,27), çevrimiçi imzalama sayısı 2015'ten bu yana en düşüktür.
2. Araştırma enstitümün istatistiklerini seviyorum. Bu yılın ilk yarısında, Pekin'deki ikinci el konutların ortalama işlem fiyatı metrekare başına (56825) yuan, aylık artış (% 0,85) ve yıllık artış (% 0,78) oldu. Fiyat trendi sabitti.
3. Bu yıl Pekin'de ikinci el konut için çevrimiçi imza atanların sayısı bu yılın Mart ayından bu yana önemli bir düşüş gösterdi. Bunlar arasında, Haziran ayında çevrimiçi imzalama sayısı (11778) set, aylık düşüş (% 14,43) ve yıllık bazda düşüş (% 25,58) oldu. Mart ayından Haziran ayına kadar, çevrimiçi imzalama sayısı 16.000'den 11.000'e düştü ve sürekli soğuma trendi çok açık.
İki, analiz soruları
1. 2018'den 2019'a kadar Pekin ikinci el konut çevrimiçi imzalarının aylık eğilimine dayanarak, Pekin ikinci el konutlarının düşüş kanalına girmesinin ve pazarın 2019'un ilk yarısında neden terk edildiğinin nedenlerini analiz edin?
Anahtar cevap: Centaline Real Estate baş analisti Zhang Dawei, bu yılın ilk yarısında Pekin'in emlak piyasasının "küçük bir bahar" olgusu gibi göründüğüne, ancak ana işlem hacminin Mart-Nisan aylarında yoğunlaştığına inanıyor. Daha sonra, ihtiyatlı fon yönetimi politikaları gibi faktörler nedeniyle piyasa bir kez daha Ateş düştü.
Shell Araştırma Enstitüsü baş piyasa analisti Xu Xiaole, geçen yılın aynı dönemine kıyasla, bu yılın ilk yarısında sınırlı rekabet konut tedarikinin ikinci el konut piyasasında önemli bir saptırma etkisi yarattığını söyledi.Örneğin, kısıtlı rekabet konutlarının yoğunlaştığı Daxing ve Changping bölgelerinde, bu yılın ilk yarısında ikinci el konut işlemleri satıldı. Yıllık bazda sırasıyla% 20.6 ve% 33.1 düşüş gösterdi.
2. Pekin'in ikinci el konut piyasasının bu yılın ilk yarısından bu yana eğilimi ile aşağıdaki rakamın birleşimi, Pekin'in ikinci el konut piyasası işlem hacminin ve konut fiyatlarının bu yılın ikinci yarısındaki gelişme eğilimini tahmin ediyor mu?
Cevap noktası: Araştırma enstitümü seviyorum, yılın ikinci yarısında piyasanın toparlanması, aylık hacim ve fiyatın da bir miktar dalgalanması bekleniyor, ancak uzun vadeli eğilim sabit kalacak.
58 Anju Guest House Emlak Araştırma Enstitüsü baş analisti Zhang Bo, bu yıl emlak piyasasının genel istikrarının iyi olduğunu söyledi.Pekin'deki ikinci el konut piyasasının genel istikrarının yılın ikinci yarısında değişmeyeceği ve ev alıcılarının döngüsünün uzamaya devam edeceği beklendiğini söyledi. Xu Xiaole ayrıca, bu yılın ikinci çeyreğindeki ortalama fiyatın geçen yılın dördüncü çeyreğindeki düşük noktadan biraz yükseldiğini ve geçen yılın aynı dönemiyle aynı olduğunu belirtti. Haziran ayındaki ortalama fiyattan bakıldığında, aylık bazda% 0.6 ve yıllık bazda% 0.48 düşüş gösterdi.İleriki dönemdeki ortalama fiyatın yükselmeye devam etme koşulları yok.
