Ev fiyatları gerçekten düşüyor mu yoksa sahte mi? Orijinal pirinç sepeti
1. Emlak piyasası ne kadar soğuk?
Son zamanlarda Ma Xiaowu'yu birkaç kez gördüm ve her zaman mutluyum. Sonunda yardım edemedi ama nedenini sordu, cep telefonunu çıkardı ve birkaç öz-medya makalesi açtı: "Bakın, düşen ev fiyatları hakkındaki makalelerin tam ekranı sizi umutsuzca bir ev satın almaya itiyor ve sonunda düştü!"
Talihsizlikten övünen Ma Xiaowu, yaklaşık on yıldır mücadele etti, ancak yine de bir ev için yeterince peşinat biriktiremedi.
"Bu haberleri her gün okuyorum ve iki set krep ve meyve satmaktan çok mutluyum!"Ama bazı insanlar çok üzgün.
Jiangxi, Shangrao'daki Country Garden'daki bir projenin konut fiyatı 10.000 yuan'dan 7.000 yuan'a düştü ve çok sayıda eski mal sahibi "haklarını korudu". 2018'de emlak piyasasında "ilk vuruş" olarak adlandırılan projenin satış ofisi parçalandı; Hangzhou Binjiang Future Coast'un ikinci aşaması fiyatı 400.000 yuan düşürdü ve ilk aşama sahiplerinin "haklarını korumak" için satış ofisine gitmelerine neden oldu; Satış promosyonu nedeniyle, Hefei'deki bir proje belirli bir binanın fiyatını 4000 yuan / metrekare düşürdü, bu da eski sahiplerin topluluğun girişini engellemesine ve "hakları korumak" için pankartlar çekmesine neden oldu; ...Hayatta kalmak için haykıran Vanke, Xiamen Vanke Bailu İlçesini% 40 indirimli olarak doğrudan sattı ve bu da eski sahiplerinden memnuniyetsizliğe neden oldu ve sonunda, pahalıyı erken satın alan sahiplere sadece 1 milyon geri ödeme yapabildi, bu da öfkeyi yatıştırdı.
Ancak hem geliştiriciler hem de yeni ve eski sahipler, önümüzdeki kışın soğukluğunu hissettiler.
Ticaret hacmindeki düşüş, sıcak ve soğuk piyasayı yansıtan en iyi işarettir.
Veriler internetten gelir
Shenzhen, Fuzhou, Ningbo, Wenzhou ve Jinan dışında yukarıdaki grafikteki işlem hacmine bakıldığında, Pekin, Şangay, Guangzhou ve Hangzhou gibi şehirlerin ticaret hacmi düşüyor.
İstatistik Bürosu'nun istatistikleri de bu olguyu kanıtladı:
Ocak-Eylül döneminde ticari konut satış alanı 1.193,13 milyon metrekare, yıllık% 2,9 artış ve büyüme oranı Ocak-Ağustos dönemine göre 1,1 yüzde puan daha düşük oldu. Bunlar arasında konut satış alanı% 3,3 arttı, ofis binası satış alanı% 9,3 ve ticari işletme konut satış alanı% 1,1 düştü.Bunlar arasında doğu ve kuzeydoğu bölgelerindeki satış düşüşü en bariz olanıdır. Ocak ayından Eylül ayına kadar, doğu bölgesinde ticari konut satış alanı% 4,3, kuzeydoğu% 3,5 düştü, sadece orta ve batı bölgeleri büyümeye devam ediyordu.
Arazi pazarı da soğuk. Temmuz ayından bu yana, çeşitli arazi piyasalarındaki işlemler keskin bir şekilde düştü.
Eylül ayına kadar düşüş genişlemeye devam etti, 100 şehirde çeşitli arazi türlerinin toplam inşaat alanı 104,03 milyon metrekare olup, bir önceki aya göre% 26,2 ve yıllık% 34,9 olarak gerçekleşti. Bunların arasında, konut arazisi% 25,6, ticari ve konut arazisi% 56,2 oranında düştü.
Aynı zamanda, toprakların kralı neredeyse tükenmek üzere, ancak satılmayan müzayedelerin sayısı artıyor. Ağustos ayında, Taiyuan, Jinan'da tek bir günde 8 satılmamış müzayede vardı, 21 Eylül arazi müzayedesi, 7 satılmamış müzayedesi ve 8 rezerv fiyatı işlemi yapıldı, bunların hepsi tipik popüler olmayan arazi müzayedeleridir.
16 Ekim itibarıyla Skaler yurt akışlarının sayısı 2017'de aynı dönemde 90'dan% 148 artarak 233'e ulaştı ve aynı dönem için yeni bir tarihi rekor kırdı.
Veriler düşüyor, peki ya konut fiyatları?
2. Gerçek damla mı yoksa sahte damla mı?
Yetkilinin ne dediğine bir bakalım.
20 Ekim'de yayımlanan 70 büyük ve orta ölçekli şehirdeki konut fiyatları verilerine bakıldığında, birinci, ikinci ve üçüncü kademe şehirlerdeki konut fiyatları kademeli olarak farklılaştı.
Birinci kademe şehirlerdeki konut fiyatları genel olarak düştü. Dört birinci kademe şehirdeki yeni konut fiyatları geçen ayki% 0,3 artıştan% 0,1 düşüşe geçti. Şangay ve Shenzhen sırasıyla% 0,1 ve% 0,2 düştü, Pekin sabit kaldı ve Guangzhou% 0,4 yükseldi; 31 ikinci kademe ilde yeni inşa edilen ticari konut ve ikinci el konut satış fiyatları sırasıyla% 1,1 ve% 0,8 artarken, artış bir önceki aya göre 0,2 ve 0,5 puan düşük; 35 üçüncü sınıf ilde yeni ticari konut ve ikinci el konut satış fiyatları sırasıyla% 0,9 ve% 0,8 artarken, artış bir önceki aya göre 1,1 ve 0,6 puan düşük oldu.
Veri kaynağı: Ulusal İstatistik Bürosu
Yükselen şehirler arasında Xi'an% 6,2 artışla birinci sırada yer aldı. Hohhot (% 2,8), Luzhou (% 2,6), Guiyang (% 2,1), Xining (% 2,1), Kunming (% 2,0) tarafından takip edilen artış% 2'den az olmadı.
Birinci sıra soğutma ve bu eğilim henüz ikinci ve üçüncü kademe şehirlere yayılmadı, bu yüzden çoğu insan medyada düşen ev fiyatları hakkında birçok haber görüyor ve etraflarındaki ev fiyatları hala yükselmeye devam ediyor.
Bazı insanlar resmi verilere güvenilebileceğini söyleyecek mi? Fiyat limiti dosyalama politikası kapsamında, bu fiyat artışının referans değeri gerçekten çok büyük değil, o halde diğer kurumların verdiği verilere bir göz atalım.
Bu nispeten gerçek konut fiyatı tablosunda, Eylül ayında, 32 şehirden 8'inde ev fiyatlarında düşüş görüldü (Ağustos'a kıyasla) Şangay% 3'ün üzerinde en büyük düşüşü gördü, onu% -2.4 ile Pekin izledi ve iki popüler turistik şehir olan Sanya ve Xiamen de konut fiyatlarına sahip oldu. % 1'den fazla düşüş.
Kalan 24 şehir hala yükseliyor, ancak artış% 5'i geçmiyor. En büyük artış% 4,85 artışla Chengdu'da oldu. Haikou, Nanchang ve Taiyuan'ın izlediği bu zayıf eyalet başkentleri, son dalgalanma dalgasına ayak uyduramadı ve şimdi artışı telafi etmek için çok az ivme var.
Bu veriler resmi verilerle aynı özelliklere sahiptir, yani kentsel farklılaşma açıktır. Birinci kademe şehirlerde sıcaklık önemli ölçüde düştü, ikinci ve üçüncü kademe şehirler biraz yükseldi, şehirlerin aktarım mekanizmasıyla yükselen pazarın sona ereceği düşünülüyor.
Başka bir platformun verilerine bakalım, Yunfang Veri Araştırma Merkezi tarafından izlenen ülke genelinde 100 önemli şehirde ikinci el ev fiyatları, Eylül ayında konut fiyatlarının aylık olarak düştüğü şehir sayısının geçen ay 29'dan 33'e yükseldiğini gösteriyor. Bunlar arasında en çok% 2,29 ile Hangzhou düştü ve onu Chengdu, Yichang, Langfang ve Qingdao izledi.
Ek olarak, Hala artmaya devam eden 67 şehir var, bunlardan en büyük artışı% 3,05 artışla Hohhot. Nanyang, Luoyang, Linyi ve Huzhou'daki ikinci el konut fiyatları, çoğu üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde olmak üzere en üst sıralarda yer aldı.
Genel olarak, Guangzhou hariç, birinci kademe emlak piyasası düşüyor, ancak büyüklük nispeten küçük; ikinci kademe sıcak nokta şehirleri önemli ölçüde soğudu ve büyüme oranı küçüldü. Aşırı konut fiyatı artışları yaşayan Xiamen ve Hangzhou gibi şehirler daha büyük bir düşüş yaşadı; Çoğu hala yükselişte, ancak bazı illerde ve şehirlerde para kazanma yeniden yerleşiminin kademeli olarak iptal edilmesi veya fiziksel yeniden yerleşime geçişle birlikte pazar sona erebilir.
3. Tekrar düşecek mi?
Ev fiyatları düşecek mi?
Düzenleyici politika ortamı perspektifinden bakıldığında, genel durum daha katı hale geldi. Merkez Komite'nin 31 Temmuz'da önerdiği kararlılıkla azaltıcı konut fiyat artışından, geçmişte konut fiyatlarının hızlı yükselişini kararlılıkla sınırlayan çok hızlı kelimesi silindi, ancak anlamı büyük ölçüde değişti ve düzenleme daha kararlı hale geldi.
Ağustos'tan Eylül'e kadar birçok şehir daha katı kontrol politikaları getirdi. Yalnızca Eylül ayında, ülkenin çeşitli gayrimenkul kontrol politikaları 70 kez yayınlandı ve yeni bir rekor kırdı. Pekin, Şangay, Guangzhou ve Shenzhen gibi önemli şehirler de gayrimenkul sektöründeki yasa ve yönetmelik ihlallerini engellemek ve emlak piyasasındaki kaosu yönetmek için özel eylemler başlattı.
İstatistiklere göre, Bu yıl gayrimenkul düzenleme ve kontrol sayısı yıllık% 82 artışla 385'e kadar çıktı. Çevrenin bu kadar sıkı bir şekilde düzenlenmesi, emlak piyasasının genel düşüşünde önemli bir faktördür.
Ortada da gevşemeler oldu: Örneğin, Guangzhou'nun üç bölgesinde fiyat kısıtlamalarının kaldırılması ve Changsha'daki satın alma kısıtlamalarının kaldırılmasıyla ilgili söylentiler bir zamanlar insanlara umut verdi, ancak hepsi sonradan tahrif edildi.
Lanet gittikçe sertleşiyor, bu söylentiler sadece bazı insanların ortaya çıktığı yanılsamaları.
Gayrimenkul şirketleri açısından nakit akışı hayatı tehdit eden bir bıçak haline geldi.
159.6 milyar yuan nakit nakit tutan Vanke, "yaşamak için" diye bağırdı, ancak arazi satın alma fırsatını kullanmak için bir bahane. Ancak Vanke'de sadece bir tane var ve parası olmayan birçok emlak şirketi var.
Öte yandan emlak şirketlerinin finansman maliyetleri giderek arttı. 2018'in ilk yedi ayında, 40 tipik emlak şirketi toplam 410,5 milyar yuan topladı ve bu, 2017'nin ikinci yarısındaki finansman miktarına eşdeğer. Yurt içi tahvil ihraç kanalları büyük ölçüde sıkıştı, emlak şirketleri tahvil ihracı konusunda büyük kısıtlamalara tabi tutuldu, yurtdışında özel sektör tahvil ihracı zor, faiz oranları% 8'in üzerinde, Finansman durumu iyimser değil.
Satın alma kısıtlamalarını sıkılaştıran ve finansman konusunda güçlüklerle karşılaşan emlak şirketleri, sadece fiyatları düşürebilir ve ödemeleri hızlandırabilir. Sonuç olarak, Evergrande ev alımlarında% 89 indirim sunmada başı çekti ve daha fazla küçük emlak şirketi saflara katıldı. Belki dördüncü çeyrekte, daha önemli fiyat indirimi promosyonları yolda.
Buna ek olarak, ipotek faiz oranları arka arkaya 20 ay boyunca yükseldi ve bu da ev alıcıları için benzeri görülmemiş bir baskı yarattı. % 5,7 olan cari ortalama yurt içi ipotek faiz oranı hala tarihsel yüksek seviyeden uzak olsa da, emlak piyasası üzerinde önemli bir soğutma etkisine sahiptir.
Üç faktör üst üste bindirilerek böyle terk edilmiş bir emlak piyasası ortaya çıktı. Peki emlak piyasası çökecek mi?
Muhtemelen hayır ... Sonuçta, Çin'de gayrimenkul artık tamamen ekonomik bir sorun değil.
