100 metrekare için 76 metrekarelik bir evi neden ödeyeyim? Hong Kong'un kamusal alanının tarihi
Resim kaynağı: Tuworm Creative
Yazar: pozitif çözümler Kurulu
Bu makalenin Zhengjie Bureau (WeChat Kimliği: zhengjieclub) adresinden yeniden basılmasına izin verilmiştir.
Son tahlilde, hala bir çıkar mücadelesidir.
Bir evi paylaşmak, bir evi alırken, satarken ve hatta kiralarken herkesin önemsediği bir şeydir.
Örneğin, aşağıdaki internette bulunan bir emlak sertifikasının resmidir.
İnşaat alanı 100,12 metrekare, ancak iç inşaat alanı sadece 76,49 metrekare.
23.63 metrekare elde etmek için iki sayıyı çıkarın, buna "paylaşılan alan" diyoruz. Genel olarak, asansör boşlukları, merdiven boşlukları, koridor koridorları, kanal kuyuları, vb. Halka açık durakta sayılır.
Anahtar nokta, bir ev satın alırken kat alanına göre ödeme yapmanızdır.
Buna daha fazla dikkat ederseniz, halka açık durakların hala çok farklı bir şey olduğunu göreceksiniz çünkü dünyada evin alanı genellikle evin alanına göre hesaplanıyor.
Ancak bu bizim orijinal yaratımımız değil. Genel olarak düşünülür, Halka açık durak Hong Kong'dan.
Ve daha da ilginci, Hong Kong, beş yıldan fazla bir süre önce kamusal alanı tamamen kaldırdı.
1
"Adaletsizliği" paylaşın: Topluluk içinde çöp yolu için ısıtma ücretini ödemeniz gerekir
Kamu payı ile yakından ilgili bir rakam var: konut edinim oranı, hesaplama formülü = apartman dairesi / bina alanı.
Genel olarak, satın alınan konutların konut edinme oranı% 75 ile% 90 arasında, yüksek binalar daha düşük, çok katlı binalar ise daha yüksek.
Garip bir şey vardı. 2014 yılında, Shandong'daki Gaomi gayrimenkulünün "VIP Başkenti", havuz alanında "tarihin en iyisi" olarak adlandırılan sadece% 48'lik bir konut oranına sahipti! Satın almadan önce model oda, tam donanımlı mutfak ve banyo olanaklarına sahip geniş ve zarif küçük iki yatak odalı bir dairedir.Oda kapalıyken, tek yataklı küçük ve sade tek yatak odalı bir odadır.
Hakların korunması karşısında, geliştiriciler de yükselişe geçiyor, "Kanun hisse fiyatının üst sınırını şart koşmuyor." Hatta "Yüz yıl boyunca evi geri dönemeyeceksiniz."
Bu aşırı bir durumsa, bir adım geri gidelim ve mülk yönetiminin tüm maliyetlerinin kapalı kısım için olması gerektiğini, ancak mülk ücretlerinin ödenmesinin de kat alanına bağlı olduğunu söyleyelim. Diğer bir deyişle, asansör şaftları, boru hattı şaftları, çöp geçitleri ve trafo merkezleri ile birlikte mal sahibi her ay mülk ücretlerini öder.
Geri adım atarsanız, yukarıdaki bu alanlar sahiplerine hizmet eder.
Ancak ısınma alanlarında bina alanına göre ısınma ücretleri de alınır. Ancak halka açık havuz alanınızda boru kuyuları, çöp kanalları ve trafo merkezleri gibi ısıtma yoktur.
En çukurlu şey, gittikçe daha fazla geliştiricinin ciltli evlerle uğraşması ve ciltli cilt için standart genellikle üç bin veya beş bin.
Ciltli evlerin geliştiricileri, bunları inşaat alanına göre hala satıyorlar, ancak aslında, yalnızca ev sahipleri çöp yolunu cilalamak isteyecek kadar aptal değil, aynı zamanda inşaatçılar bunu gerçek inşaat sürecinde yapmayacaklar.
2
Hong Kong: halka açık tezgahların doğum yeri
Uzun bir süre, Çin anakarası, ticari konut ve toplu konut gibi bir dizi piyasa odaklı konsept ve şey olmadan sosyal konut tahsisini kullandı.
Ancak reform ve açılımdan sonra Avrupa, Amerika ve Japonya gibi gelişmiş ülkeler dışında Hong Kong ve Singapur olmak üzere diğer iki bölge özel ilgi gördü.
Hong Kong ve Singapur aynı kültürü ve dili paylaştığından, iletişim rahat ve daha hedeflidir.
Örneğin Hong Kong, Shenzhen, Pearl Nehri Deltası ve diğer bölgelerin şehir planlamasını derinden etkiledi ve Pekin ve Şanghay'ın demiryolu taşımacılığı da MTR'den faydalandı.
Gayrimenkul alanında, anakara Hong Kong'un arazi ihale, açık artırma ve satış öncesi sisteminden öğrendi.
Diğer şey ise: Paylaş.
Hong Kong'da bir yerleşim bölgesi
1950'lerde Hong Kong'da evler bütün olarak satılırken, parası yetenler ya zengin ya da pahalıydı, bu şekilde gayrimenkul geliştirme "yüksek ciro" sağlayamaz ve emlak piyasasına daha fazla insan çekemezdi. "Biraz küçük" görünüyor.
Bu nedenle, Hong Kong'daki emlak geliştiricileri iyi bir yol düşündü: her seferinde bir kat satmak Daha sonra, alan daha küçüktü ve bir sette satıldı, böylece daha fazla insan bir ev alabilsin.
İşte sorun geliyor, daha önce tüm bina satılıyor, koridorlar ve diğer alanlar evle birlikte satın alınıyordu.
Hiyerarşik ve çeşitlendirilmiş satışlar Bu halka açık alanların inşaatı da maliyetlidir ve emlak geliştiricileri her zaman bunun için ödeme yapamazlar.
Bu nedenle, ortak alanı ev alanına eşit olarak yaydı ve alıcı birlikte ödedi.
Bu "paylaşılan" tır.
3
Korkunç% 40 oda fiyatı
Paylaşımların paylaşılmasıyla birlikte geliştiriciler tarafından inşa edilen evlerin gerçek alanı "küçülüyor".
2010 yılında, Hong Kong hükümetinin ilgili departmanından sorumlu kişi, 4 farklı yaştan ev örnekleri verdi:
1972'de, bir terasla birlikte yaklaşık 790 fit kare pratikti ve bina alanı 850 fit kare (1 fit = 0,09 metrekare) idi;
1986'da 817 fit kare pratikti ve 907 fit karelik bir inşaat alanı vardı;
1993 yılında, 945 fit karelik bir inşaat alanı ile 732 fit kare pratikti;
2010 yılında, yaklaşık 1000 fit kare inşaat alanı ile yaklaşık 780 fit kare pratikti.
Gerçek oda müsaitlik oranı% 92.9,% 90,% 88,% 78 idi ve hepsi düştü.
Geliştiriciler gayrimenkulde giderek daha fazla lüks kulüpler, ısıtmalı kapalı yüzme havuzları, gökyüzü bahçeleri, özel şarap mahzenleri ve diğer tesisler inşa etmekte ve daha sonra havuza dahil edilmektedir.
Sadece konut oranı düşmekle kalmıyor, Hong Kong'daki her geliştiricinin kendi alan hesaplama yöntemi var ve hatta aynı geliştiricinin farklı dönemlerde farklı hesaplama yöntemleri var. Ancak, ne kadar ortak alanın paylaşılacağı tamamen geliştiricinin "vicdanına" bağlıdır.
Alıcılar yanlışlıkla "küçültülmüş binalar" satın aldılar, ancak geliştiriciler için önemli olan şudur: Daha az para kazanamazsınız.
Ek olarak, alıcılar için, havuz alanının ölçülmesi, iç mekan kadar kolay değil.
Bu nedenle, kamusal paylaşım konusunda şeffaflık yeterli değildir ve farklı konut oranları nedeniyle farklı mülkleri karşılaştırmak daha zordur. Alıcılar genellikle "aptalca kayıplardan" muzdariptir.
2006 yılında, Yuen Long'daki Cheung Kong Four Seasons Villalarının sahipleri, satın alma oranının yalnızca% 40 olduğunu keşfettiler. Medyaya maruz kaldıktan sonra, tüm Hong Kong kargaşa içindeydi.
Bu nedenle, Hong Kong'da uzun zamandır "paylaşılan hissenin" kaldırılması çağrısı yapılıyor ve geliştiriciler daha cüretkar hale geldikçe alıcıların şikayetleri de arttı.
2008 yılında, Hong Kong Haritacılar Enstitüsü Mülkiyet Araştırma Grubu, Hong Kong emlak endüstrisinde "kullanılabilir alan" kullanımını teşvik etmeye başladı (neredeyse anakaranın "iç alanı" na eşdeğer). O yılın Ekim ayında, Hong Kong hükümeti "kullanılabilir alan" ı açıkladı ve Arazi Departmanı'ndan talepte bulundu. Yeni onaylanan satış öncesi uygulama projeleri, satış broşüründe "kullanılabilir alan" ın birleşik bir tanımını benimsemelidir.
Ancak bu sadece ilk adımdır ve "kullanılabilir alan" ın ne olduğunu netleştirir ve geliştiricilerin satış sözleşmesine açıkça "kullanılabilir alan" yazmasını gerektirir.
4
"Paylaşılan" ın doğum yeri, kaldırılmış "paylaşılan"
Bir sonraki adım daha önemlidir: "kullanılabilir alana" göre evin toplam fiyatını hesaplamak.
2010 yılında, Hong Kong Yasama Konseyi'nin Konut İşleri Komitesi, yeni evlerin satışında paylaşım alanının kaldırılması ve fiyatın satılabilir alana göre belirlenmesi gerektiğini tavsiye etti.
Kamu payı kaldırıldı ve bina alanı kaldırıldı ve fiyat "kullanılabilir alana" göre hesaplandı. O sırada, Hong Kong resmi danışma kamuoyuna yaklaşık 1000 başvuru geldi ve halk neredeyse ezici bir çoğunlukla alkışlandı.
Muhalefet de güçlü ve esas olarak geliştiricilerden geliyor.
Geliştiriciler "altı büyük soruyu" gündeme getirdiler.Örneğin piyasadaki stok evler (ikinci el evler) kat alanına göre hesaplanıyor, yeni evler kullanılabilir alana göre hesaplanırsa fiyat karmaşasına yol açacak ve alıcıyı "zarara uğratacaktır."
Örneğin "kullanılabilir alana" göre bir ev satarsanız metrekare birim fiyatı artacaktır. Bunu anlamak kolaydır. 100 metrekare inşaat alanı ve 80 konut fiyatı olan bir konut metrekare inşaat alanı başına 40.000 adet olmak üzere toplam 4 milyon adet satılıyor. "Kullanılabilir alan" temelinde hesaplandığında, 50.000 yuan'a satılacak ve birim fiyatı% 25 artacak, çünkü geliştiricinin daha az kazanmaması gerekiyor.
Halk için halk için bir duruş.
Emlak kralı Leung Chi-kin medyada bombalandı, hükümet bunu ele almakta çok aceleci davrandı, kamuoyunu yanlış uyguladı ve ticaret odasının görüşlerine yanıt vermedi.
Leung Chi Kin
Kamuoyunu ihlal etmenin zor olduğunu gören geliştiricilerin menfaatlerini temsil eden "Gayrimenkul Geliştiricileri Derneği", bunu prensipte desteklediğini söyledi.
Ancak daha sonra "erteleme taktikleri" başlattı ve yasama sürecini yavaşlatmak için "taban alanını birleştirecek bir yöntem" önerildiğini söyledi.
Sezgi sahibi kişi aynı zamanda geliştiricinin planını da görür.
Bazı Hong Kong netizenlerinin yorumları
Son olarak, Aralık 2012'de, Hong Kong yetkilileri, ilk olarak "kullanılabilir alan" sağlayan ikinci el konutların satışıyla birlikte, 2013'ten itibaren yeni konut mülk satış düzenlemelerinin uygulanmasını talep etti. O yılın Nisan ayında "İlk El Konutların Satışına İlişkin Yönetmelik" yürürlüğe girdi.Yeni evler sadece satılabilir alanı standart alan olarak kullanabilir ve satış fiyatı "metrekare başına metrekare" olarak ifade edilir.
Özellikle yeni evler için, "kullanılabilir alan" işaretini takip etmezlerse, bir davaya karışabilirler ve 1 ila 5 milyon Hong Kong doları para cezasına çarptırılarak 3 ila 7 yıl hapis cezasına çarptırılabilirler.
İkinci el konutlar için, Hong Kong Emlak Ajansı Düzenleme Kurumu, aracı satış sürecinde, ikinci el konut alıcılarına "iç alan" ve "bina alanı" olarak fiyatlandırılan çift satış fiyatı verilerinin sağlanmasını zorunlu kılar. Özel İdari Bölge Derecelendirme ve Değerleme Departmanı, Hong Kong'da değerlendirilen tüm ikinci el evlerin "iç alanı" hakkında kamu denetimi için bilgi hazırladı. Yeni konutlar için fiyatlandırma standartları yavaş yavaş ikinci el konut sektörüne yayıldı.
O zamandan beri, Hong Kong gayrimenkul satışları "paylaşılan" a tamamen veda etti.
Ve emlak işinin bahsettiği kaos ortaya çıkmadı.
Bu makalenin Zhengjie Bureau (ID: zhengjieclub) adresinden yeniden basılmasına izin verilmiştir. Zhengjie Bureau, anlayışlı, derinlemesine ve samimi bir finansal öz medyadır. Pozitif enerji direktörü özgünlüğe odaklanır, mevcut durum hakkında konuşur, finansın şifresini çözer ve içgörüleri paylaşır Burada bilgi sisine nüfuz edebilir ve gerçek Çin'i keşfedebiliriz.
Brokerage China, menkul kıymetler piyasası yetkili medyası "Securities Times" altında yeni bir medyadır. Komisyonculuk Çin, platformda yayınlanan orijinal içeriğin telif hakkına sahiptir.Yetkisiz yeniden basım yasaktır, aksi takdirde ilgili yasal sorumluluk takip edilecektir.
Kimlik: quanshangcn
İpuçları: Borsayı ve en son duyuruları görüntülemek için aracı kurum China WeChat hesabındaki menkul kıymetler kodunu ve kısaltmayı girin; fonun net değerini görüntülemek için fon kodunu ve kısaltmayı girin.
