Kırsal Çiftlik Evi İyileştirmenin Potansiyel ve Maliyet Tahmin Yöntemi
Kırsal Çiftlik Evinin Yenileme Potansiyeli ve Yenileme Maliyeti Tahmin Yöntemi Henan Eyaleti, Puyang Şehri örnek alınarak
Özet: Kırsal çiftlik evlerinin iyileştirilmesinin potansiyel değerini ve iyileştirme ve geliştirme maliyetini ölçmek için, kırsal çiftlik evlerinin ücretli geri çekilmesinin geliştirilmesini teşvik edin, kişi başına standart yöntemi, ortalama hane standart yöntemini, boşta kalma oranı yöntemini ve seviyeyi kullanarak kırsal çiftlik evi iyileştirme potansiyelini hesaplamak için yöntem ve sistemi keşfedin. Kırsal çiftlik evlerinin yenilenmesinin potansiyelini, potansiyel değerini ve maliyetini ölçmek için ölçüm modelleri oluşturmak için analitik yöntem (AHP) ve yıllık gelir yöntemi, kapsamlı karşılaştırmalı arazi fiyatı yöntemi ve arazi transfer primi yöntemi kullanılır. Araştırma, kırsal çiftlik evinin kapsamlı yenileme değerinin temelde yenileme maliyeti ile aynı olduğunu, hesaplama modeli prosedürünün bilimsel olduğunu, yöntemin basit ve kullanımı kolay olduğunu, Puyang Şehri, Henan Eyaleti'ndeki vaka çalışmasının sonuçlarının nesnel ve pratik olduğunu ve kırsal çiftlik evlerinin yenilenmesi ve ücretli geri çekmenin nicel bir bakış açısıyla elde edilebileceğini göstermektedir. Ve hesaplama yöntemleri ve veri referansı sağlamak için yeni kentleşme inşaatı.
0 Önsöz
Çin Komünist Partisi 18. Ulusal Kongresi'nden bu yana, Çin ekonomisinin hızla gelişmesi ve kentleşmenin hızlanmasıyla birlikte şehirlerde yeni inşaat arazilerine olan talep artmakta ve kırsal alanlarda ekili arazi olarak geri kazanılması için mevcut yedek kaynaklar giderek azalmaktadır.Arazi arzı ve talebi arasındaki çelişki giderek keskinleşmiştir. Kentleşme inşaat fonları, istikrarlı ve hızlı ekonomik kalkınmayı ve yeni kentleşmenin inşasını kısıtlayan en ciddi darboğaz sorunu haline geldi. Veriler, kırsal çiftliklerin yerleşim düzeninin dağınık olduğunu, birden fazla konutun bulunduğunu, evlerin alanının standardı aştığını, arazi kullanım verimliliğinin düşük olduğunu, atıl atık olgusunun yaygın olduğunu ve çiftlik evinin kullanılmaması gibi nedenlerle çiftliğin boş alanının yaklaşık% 10 ~% 15 olduğunu göstermektedir. "Çiftçilere daha fazla mülkiyet hakkı vermek", Çin Komünist Partisi'nin Onsekizinci Merkez Komitesinin Üçüncü Genel Kurul Oturumu tarafından önerilen yeni bir politikadır. Kırsal çiftlik evlerinin doğrulanması ve belgelendirilmesi, temelde 2016 sonunda tamamlandı ve kırsal toplu inşaat arazilerinde mülkiyet haklarının rolünü tam olarak yerine getirdi ve kırsal çiftlik evlerini tamamen etkinleştirdi Uyuyan sermaye, sürdürülebilir ekonomik kalkınmayı ve yeni kentleşmenin inşasını teşvik etmenin anahtarı haline geldi. Bu nedenle, kırsal çiftlik evi yenileme potansiyelinin analizini gerçekleştirin, kırsal çiftlik evi yenileme ve yenileme ve geliştirme maliyetinin potansiyel değerini bilimsel olarak hesaplayın ve hızlı ekonomik kalkınmayı ve toplu inşaat alanlarını teşvik etmede etkili olan büyük miktarda atıl ve boşa harcanan kırsal çiftlik evi kaynaklarının organik kombinasyonunu aktif olarak teşvik edin. Pazara girme ve kentsel ve kırsal kalkınmayı koordine etme işi büyük önem taşıyor.
Şu anda, ilgili yerel araştırmalar esas olarak köy arazisinin kapsamlı bir şekilde birleştirilmesine, kırsal çiftliklerin ücretli olarak geri çekilmesine ve köy yenileme için çiftçilere tazminat ödenmesine odaklanmaktadır.Araştırma yöntemleri, köy dönüşümü, birleşme, yeniden kullanım ve ekilebilir arazinin artırılması ve tüm köy toplu inşaat arazisine odaklanmaktadır. Hepsi yenileme kapsamına dahil edilmiştir ve kırsal çiftlik evi yenileme ve yenileme ve geliştirme maliyetlerinin potansiyel değeri konusunda hesaplama ve analiz eksikliği vardır. Bu bağlamda, bu çalışma, ideal bir konumda bulunmayan, yetersiz kaynaklara sahip olan ve büyük ama ucuz olmayan bir işgücüne sahip olan merkezi bölgedeki temsili düz bir şehir olan Puyang Şehri, örnek olarak seçilmekte ve doğru hesaplamak için Analitik Hiyerarşi Süreci (AHP) ve diğer yöntemleri kullanmaktadır. Kırsal çiftlik evi iyileştirme potansiyeli temelinde, arazi konum değeri teorisine göre, kentsel geri besleme ve kentsel ve kırsal alanların koordineli gelişimi ilkesine bağlı kalıyoruz.İade ve güçlendirme açısından arazi değerlemesinde arazi transfer primi yöntemini kullanıyoruz, Yıllık net gelir yöntemi ve kapsamlı karşılaştırmalı arazi fiyatı yöntemi, kırsal çiftlik evleri yenilemesinin potansiyel değer çağrışımının keşif analizi, kırsal çiftlik evi yenileme ve yenileme ve geliştirme maliyetlerinin potansiyel değerini tahmin edin ve yeni kentleşmenin teşvik edilmesini sağlayan genel kentsel ve kırsal kalkınmanın bir fizibilite analizi yapın Teknik Destek.
1 Kırsal çiftlik evlerinin yenilenmesinin potansiyel değerinin analizi
1.1 İyileştirme potansiyelinin değerlendirilmesi
İyileştirme potansiyeli temel olarak üç yönden gelir: Biri, birleşik planlama ve kaotik düzenin eksikliğinden oluşan iyileştirme potansiyeli; ikincisi, çiftçinin evlerinin yerel düzenlemeleri aşarak oluşturduğu iyileştirme potansiyeli; üçüncüsü, boşluklardan oluşan ve terk edilen iyileştirme potansiyelidir. Hesaplama sürecinde, kırsal çiftlik evlerinin iyileştirme potansiyelini ölçmek için kişi başına standart yöntem, ortalama hanehalkı standart yöntemi ve boşluk oranı yöntemi kullanılmış ve kırsal çiftlik evlerinin iyileştirme potansiyelini ölçmek için üç yöntemle ölçülen potansiyel analitik hiyerarşi süreci (AHP) ile ağırlıklandırılmıştır. Kapsamlı potansiyel.
1.1.1 Kişi başına standart ölçüm algoritması.
Çalışma alanındaki mevcut kırsal inşaat arazi alanı ve nüfusa dayalı olarak kişi başına düşen inşaat alanı alanını hesaplayın; inşaat arazisindeki çiftlik evlerinin oranına göre kişi başına düşen mevcut kırsal çiftlik evi alanını hesaplayın; çalışma alanını ilgili yasa ve politikalara göre belirleyin Kırsal kişi başına inşaat alanı standardı ve çiftlik evlerinin oranı hesaplanır ve tahmini standart kapsamında kişi başına kırsal çiftlik evi alanı; yukarıdaki iki tür kişi başına kırsal çiftlik evi alanı ile toplam nüfus arasındaki farkın ürünü kişi başına standart iyileştirme potansiyelidir. Hesaplama formülü:
Burada: S potansiyel iyileştirme alanıdır; Sp mevcut alandır; Bt kişi başına standarttır; Qt, çalışma alanındaki kırsal nüfus sayısıdır; K, iyileştirme potansiyeli katsayısıdır; K ', analiz alanındaki tarım arazisindeki ekili alanların oranıdır; Kc iyileştirme sonucudur Ekilebilir arazi katsayısı; Sc ekilebilir arazi alanıdır; Sa tarım arazisinin alanıdır.
1.1.2 Hane başına standart ölçüm algoritması.
Mevcut kırsal çiftlik alanlarının alanına ve çalışma alanındaki hane sayısına göre, hane başına mevcut çiftlik evlerinin ortalama alanını hesaplayın; ilgili yasa ve yönetmeliklerin gerekliliklerine göre çalışma alanındaki kırsal haneler için ortalama çiftlik alanlarını belirleyin; yukarıdaki iki tür hane için kırsal çiftlik evlerinin ortalama alanını hesaplayın Sonuç farkı ile toplam hanehalkı sayısının ürünü, ortalama hane halkı standart iyileştirme potansiyelidir. Hesaplama formülü:
Formülde: S potansiyel iyileştirme alanıdır; Sp mevcut alandır; Bt ortalama hane standardıdır; Qt, çalışma alanındaki toplam hane sayısıdır; K, iyileştirme potansiyeli katsayısıdır; K ', analiz alanındaki tarım arazisindeki ekili alanların oranıdır; Kc, iyileştirme çıktısıdır Ekilebilir arazi katsayısı; Sc ekilebilir arazi alanıdır; Sa tarım arazisinin alanıdır.
1.1.3 Kırsal çiftliklerin boşta kalma oranını ölçmek için algoritma.
Çalışma alanındaki mevcut kırsal çiftliklerin alanını, çalışma alanındaki kırsal çiftliklerin atıl oranıyla çarpmak, boşluk oranı iyileştirme potansiyelidir. Hesaplama formülü:
Formülde: S iyileştirme potansiyel alanıdır; Sp mevcut alan; a kullanılmayan oran; K iyileştirme potansiyeli katsayısıdır; K ', analiz alanındaki tarım arazisindeki ekili alanların oranıdır; Kc, iyileştirme ile elde edilen ekili arazi katsayısıdır; Sc ekili arazi alanıdır; Sa, tarım arazilerinin alanıdır.
1.1.4 Kapsamlı potansiyel hesaplama.
Kişi başına inşaat alanı standart yöntemi ile hesaplanan iyileştirme potansiyeli değeri çok büyüktür ve teorik iyileştirme potansiyelini gerçek iyileştirme potansiyeline dönüştürme olasılığını ve uygulanabilirliğini tam olarak ifade edemez ve çalışma alanındaki sosyal, doğal, ekonomik ve diğer faktörlerdeki farklılıkları yansıtamaz. Yöntem basit, kullanışlı ve uygulaması kolaydır ve teorik iyileştirme potansiyeli hesaplaması için uygundur. Hane başına standart çiftlik evi yöntemi, çalışma alanındaki yasalar ve politikalarla belirlenen her hanehalkının standardına göre ölçülür.Bu standart kişi başına inşaat arazisi yöntemine göre nispeten makul ve kırsal yerleşim arazisinin fiili kullanımı için nispeten daha uygundur ve hesaplama yöntemi de çok iyidir. kolay ve rahat. Ancak bu yöntem, köy hanehalkı sayısını sabit bir sayı olarak belirlemekte ve köy hanehalklarının değişen faktörlerinin etkisini hesaba katmamakta, tek başına kullanıldığında da eksiklikleri bulunmaktadır.Bu yöntem mevcut potansiyel tahmin için uygundur. Kırsal çiftlik evi boşluk oranı yöntemiyle ölçülen iyileştirme potansiyeli temelde gerçeğe dönüştürülebilir; ancak, hesaplanan iyileştirme değeri çok küçüktür, sadece atıl durumdaki iyileştirme potansiyeli ölçülür ve köydeki boşta olmayanların iyileştirme potansiyeli ihmal edilir.
Yukarıdan, hanehalkı ortalama standart yöntemiyle ölçülen iyileştirme potansiyelinin, kişi başına inşaat alanı standart yöntemiyle ölçülen iyileştirme potansiyelinden biraz daha gerçekçi olduğu ve boşta kalma oranı yöntemiyle ölçülen iyileştirme potansiyelinin, hane halkı ortalama standart yöntemiyle ölçülen iyileştirme potansiyeli ile karşılaştırıldığında açıkça gerçekçi olduğu görülebilir. Kişi başına düşen inşaat arazisinin standart yöntemiyle hesaplanan iyileştirme potansiyeli ile karşılaştırıldığında, ülkenin iyileştirme potansiyeli son derece gerçekçidir. Yukarıdaki analize göre, ölçüm yönteminin ağırlık katsayısı matrisi belirlenir:
Normalizasyon ve tutarlılık testinden sonra, yukarıdaki üç iyileştirme potansiyeli ölçüm yönteminin ağırlıkları 0.0738, 0.2828, 0.6434'tür.
1.2 Kırsal çiftlik evlerinin yenilenmesinin potansiyel değerinin analizi
Son yıllarda devlet, kırsal kesimi besleyen şehirler, tarıma yardım eden sanayi, çiftçilere daha fazla mülkiyet hakkı ve aynı toprak, aynı fiyat ve aynı toplu inşaat arazisi ve devlete ait araziler gibi yeni politikaların uygulanmasını defalarca önerdi. Kırsal yaşam ortamını iyileştirmek, yeni kentleşmenin inşasını desteklemek ve kentsel ve kırsal alanların genel gelişimini gerçekleştirmek için, bu araştırma kırsal alanlara ve çiftçilere mümkün olduğunca özen gösterirken, kırsal çiftlik evi potansiyeli ölçüm yöntemi ve ölçüm sisteminin tasarlanması sırasında yasa ve yönetmelikleri ihlal etmeyecektir.
Arazinin değeri esas olarak konuma bağlıdır ve arazi konumunun değeri verilen haklara bağlıdır. Kırsal çiftlik alanlarının iyileştirilmesi sürecinde, çiftçinin çiftlik evini kullanma hakkı, intifa hakkı dizisine aittir ve çiftçiler, kullanım hakkına bağlı olarak gelecekteki geliştirme ve inşa etme hakkına katkıda bulunmuştur, bu nedenle çiftçilerin çiftlik evlerinin yenilenmesinin potansiyel değeri, çiftçilerin çiftlik evlerinin gelecekteki kalkınma ve inşaat hakları olmalıdır. değer. Kırsal çiftlik arazilerinin gelecekteki kalkınma ve inşaat haklarının değeri, ekili arazinin ıslahından elde edilen gelirin fiyatını, arazinin ikamesi için primin makul getiri oranını, inşaat arazisinin değiştirilmesi için kapsamlı bir kıyaslama arazi fiyatını ve iyileştirme alanının ekolojik ve sosyal faydalarını içermelidir. Yenileme maliyetleri arasında ev tazminatı, yıkım ücretleri, çiftlik evi ıslah ücretleri ve yıkım şirketlerinin ve geliştirme ıslah şirketlerinin karları bulunmaktadır. Bu çağrışım açısından, kırsal çiftliklerin gelecekteki kalkınma ve inşaat haklarının değeri, ekonomik, sosyal ve ekolojik yönlerden ölçülen kapsamlı bir değerdir.Araştırma düzeyinde teorik değere aittir ve yenileme maliyeti, yenileme uygulama faaliyetlerinden hesaplanan çiftlik evi yenilemesidir. Maliyet, belirli uygulama sürecindeki gerçek maliyettir. Kentsel ve kırsal inşaat sürecindeki az gelişmiş merkezi ovalarda, kentsel fonlar fazladır, ancak arazi alanı sıkışıktır ve kırsal çiftlik evlerinin yenilenmesi büyük bir potansiyele sahiptir, ancak fonlardan yoksundur. Kırsal alanlardaki büyük miktarda boşa harcanan kırsal çiftlik evi kaynaklarını azaltmak için kırsal çiftlik evi yenileme çalışmaları yürütülmektedir. Kentsel fazla fonların organik bileşimi, iyileştirme potansiyelinin değeri ile iyileştirme maliyeti arasındaki çağrışımsal bağlantıyı yansıtır ve iyileştirme potansiyeli ile iyileştirme maliyetinin birliğinin gerçekleşmesi, entegre kentsel ve kırsal inşaatın pratik sonuçlarının bir parçasıdır.
Çalışma alanında yürütülen gerçek kentsel ve kırsal inşaat ile birleştirildiğinde ve Jindong'un bakış açısıyla, bu çalışmada hesaplanan kırsal çiftlik evlerinin gelecekteki geliştirme ve inşaat haklarının değeri, yenilemenin getirdiği ekolojik ve sosyal faydaları içermemektedir ve yenileme maliyet hesaplaması Arazi Geliştirme ve Konsolidasyon Projesine atıfta bulunmaktadır. Bütçe Kota Standartları, merkezi düzlüklerde kırsal çiftlik evlerinin iyileştirilmesinin coşkusunu artırmak ve kentsel ve kırsal genel inşaatın hızını artırmak için iyileştirme potansiyelinin değerini doğrudan ve niceliksel olarak iyileştirme maliyetiyle karşılaştırdı. Spesifik hesaplama sürecinde, inşaat arsası endeksinin ikame fiyatının hesaplanmasında kapsamlı emsal arazi fiyatı yöntemi kullanılır; analiz alanında kamulaştırılan toplu arazi için genç mahsul tazminat ücreti, kırsal çiftlik arazisinin ekilebilir araziye dönüştürülmesinden sonra yıllık net gelir olarak alınır ve devlet tarafından açıklanan yıllık cari dönem alınır. Mevduat faiz oranı, yıllık getiri oranıdır ve toplu arazi edinimi üzerinden hesaplanan genç mahsuller için hesaplanan tazminatın en yüksek çarpanı, kırsal çiftliklerin ekili araziye dönüştürülmesinden sonraki gelir yıllarının sayısıdır ve ekili arazinin iyileştirilmesinden sonraki gelir fiyatı hesaplanır; yerel fiili koşullarla birleştirilerek, değiştirilecek arazinin primini ve bilimsel olarak hesaplayın. Oranın değerini belirleyin, iyileştirmenin potansiyel değerini bulmak için üçünü ekleyin, iyileştirmenin maliyeti ile karşılaştırın ve yeni kentleşmenin inşası için gereken finansman açığını hesaplayın. Kırsal çiftlik evlerinin yenilenmesinin potansiyel değeri için özel formül şudur:
Formülde: Vp, kırsal çiftlik evi gelişiminin potansiyel değeridir; Vs, karşılık gelen ikame arazi transfer priminin getiri fiyatıdır; P, ekili arazinin gelir fiyatıdır; Vc, inşaat arazisi göstergelerinin değiştirilmesi için kapsamlı kıyaslama arazi fiyatıdır.
(1) Guo Jinlin vb. Yöntemine göre, ıslahın gelir fiyatını ekili arazi olarak yıllık gelir yöntemi formülüne göre hesaplayın. Hesaplama formülü:
Formülde: a, ekili arazinin birim alan başına yıllık net geliridir; r, vadesiz mevduat faiz oranıdır; n, Arazi Yönetimi Kanununun 47. Maddesine göre, 30 yılın en yüksek katını alarak gelir dönemidir.
(2) İnşaat alanı endeksinin ikame fiyatını hesaplayın. Ülkenin kırsal alanları destekleme ve kentsel ve kırsal alanların koordineli gelişimini teşvik etme politikasını uygulamak için, inşaat alanı göstergelerinin ikame fiyatını hesaplarken, inşaat alanı göstergelerinin ikame fiyatı, çalışma alanının kapsamlı referans arazi fiyatına, yani üçüncü düzey endüstriyel, ticari, konut, kamu ve ulaşım arazisine eşit olacak şekilde kullanılır. Kapsamlı kıyaslama arazi fiyatı. Zheng Xinqi ve diğerlerinin araştırmalarına dayalı olarak çeşitli arazi türlerinin oranlarını belirlerken, ulaşım, konut, kamu, sanayi ve ticaret arazilerinin oranı bölgenin fiili durumuna göre ayarlanmalıdır. Gerçekte, orta Çin'in gelişmemiş bölgelerindeki kırsal çiftliklerin standardı aşması yaygındır.Evlerde sadece yerleşim yeri işlevi görmez, aynı zamanda aile atölyeleri, hizmetleri, ticari ve bahçe çiftçiliği, sebze tarlaları ve diğer kullanımlar da vardır. Bu nedenle, bu çalışmada inşaat arazisinin endeks yenileme fiyatı, kırsal çiftliklerin devir fiyatı ile aynı anlama sahiptir.
(3) Arazi devir primini hesaplayın. Bölgenin fiili durumuna göre yenilenecek arazinin devir prim oranını ve getiri oranını makul bir şekilde belirleyin ve arazi devir primini bilimsel olarak hesaplayın. Puyang arazi piyasasının mevcut koşullarına göre, Jindong'un araştırmasına atıfta bulunarak, "Yeni Kentleşmenin İnşasının Daha Fazla Teşvik Edilmesine İlişkin Devlet Konseyi'nin Çeşitli Görüşleri" (Guo Fa No. 8) ruhuna uygun olarak, prim oranı 0,4, getiri oranına karşılık gelen transfer primi ise 0,8 olarak belirlenmiştir. .
(4) İyileştirmenin maliyetini tahmin edin. Bölgenin gerçek durumunun kapsamlı analizi, ev tazminat ücretlerinin, yıkım ücretlerinin, ıslah ücretlerinin ve yıkım şirketi ile geliştirme ve ıslah şirketinin karlarının toplamının hesaplanması yenileme maliyetidir.
Formülde: D, iyileştirme ve geliştirme maliyetidir; Dc, evlerin yıkılması için tazminat bedelidir; Dr, konut alanı rehabilitasyon ücretidir; d, kar oranıdır; Dd, yıkım ücretidir.
2 vaka analizi
2.1 Bölgesel genel bakış ve veri kaynakları
Puyang Şehri, Hebei, Shandong ve Henan'ın üç vilayetinin kesişme noktasında yer almaktadır.Son yıllarda, şehirleşme ve sanayileşme hızla değişiyor, ekonomi hızla ilerliyor, arazi kaynaklarına olan talep artıyor ve insan ile arazi arasındaki çelişki giderek belirgin hale geldi. Arazi, Puyang'ın ekonomik gelişimini ve kentsel inşaatı kısıtlayan bir darboğaz haline geldi. Aynı zamanda, kırsal evlerin israfı ciddi, yaygın kullanım yaygın ve çiftçilerin yeni kentleşme için güçlü bir istekleri var. 2014'ün sonunda, Puyang Şehrinin toplam nüfusu 3.651.700 idi, bunlara 2.271.400 kırsal bölge sakinleri ve 710.853 kırsal hane dahil. 2014 yılsonu arazi değişim etüdü verilerine göre şehrin toplam arazi alanı 427482,87 hm, tarım arazisi 323070,47 hm, inşaat alanı 79176 hm, kullanılmayan arazi 25236,4 hm'dir.
Bölgesel seçim ve veri kaynakları için, Huang Zhengxue, Song Wei, vb. Ve Zhang Yanfen, vb. Araştırmalarına bakın ve iyileştirme potansiyelinin hesaplanması için "Arazi Geliştirme ve Konsolidasyon Planlama Hazırlık El Kitabı" ndaki yöntemlere ve standartlara bakın. Temel verilerin tümü, Puyang Şehrindeki ikinci zamana dayanmaktadır. Ulusal arazi etüdü sonuçları ve en son yıllık değiiklik etüdü verileri geçerli olacaktır.Kullanılan veri ve parametrelerin tümü saha araştırmalarından alınmıştır.
2.2 İyileştirme potansiyelinin hesaplanması
2.2.1 Kişi başına standart yöntemle hesaplanan potansiyel.
2014 yılında Puyang Şehrinin kırsal nüfusu 2.271.400, köy arazisi 50471.11 hm ve kişi başına düşen köy arazi alanı 222.2 hm idi. Bunlar arasında kırsal çiftlik evi 35329,78 hm'dir. Ovalık alan bereketlidir.Ekonomik işbirliği köylerinin birleşmesi ve planlama ayarlamasından sonra, kırsal çiftliklerin çoğu verimli topraklara dönüştürülebilir.Henan Eyaletindeki köy ve kasabaların kişi başına inşaat arazisi standardı birleştirildiğinde, kişi başına köy arazi standardı 80 m ve kişi başına kırsal çiftlik evi alınır Köy arazisinin standart oranı% 55'tir. Kişi başına köy arazi alanı standardının düşürülmesinden sonra, köy arazi alanı 18.170,3 hm ve kırsal çiftlik evi alanı 9993,67 hm'dir.Kırsal çiftliğin iyileştirme potansiyeli 25336,11 hm, iyileştirme potansiyeli katsayısı% 71,71 ve geliştirme ve toplulaştırma ekilebilir arazi potansiyeli katsayısı % 62,75'tir.
2.2.2 Ortalama hane standart yöntemi ile hesaplanan potansiyel.
2014 yılında, Puyang Şehrindeki toplam kırsal hanehalkı sayısı 710.853'tür. Henan Eyaletindeki Kırsal Çiftlik Arazileri için Yönetim Önlemleri ne göre (Yuzheng Wen (1992) No. 122), hane başına çiftlik evi standardı 166,7 m'dir. Yerel gerçeğe göre, kırsal hanehalklarının% 30'u ortalama inşaat alanı 150 m olan bir binaya taşınmaktadır.Kamu arsa kompozisyon oranı tablosuna göre binanın 6 katlı, bina yoğunluğunun% 35 ve konut arazisinin oranının% 30 olduğu belirlenmiştir. İnşaat alanı alanı S1 = 710853 × 30% × 150/35% ÷ 6 ÷ 30% ÷ 666.7 ÷ 15 = 5077.27 (hm). Kırsal hanelerin% 70'i, ortalama inşaat alanı 166,7 m olan tarım hastanelerine taşınmaktadır.İnşaat arazilerinin kapladığı konut, sanayi, yol meydanı ve yeşil alanların oranı standardına göre, spor, eğlence, sağlık, toplum, kültür ve iş hizmetleri gibi kırsal kamu hizmet alanları dikkate alınarak Yeni kırsal toplulukların kırsal evlerinin köy arazisinin% 55'ini oluşturduğu "Henan Eyaletinde Sosyalist Yeni Kırsal Köylerin İnşası için Yönerge" ye göre, inşaat arazisinin bu kısmının alanı S2 = 710853'tür. ×% 70 × 166,7 ÷ 15 ÷ 666,7 ÷% 55 = 15080,96 (hm). Bu nedenle, kırsal konut arazisi iyileştirme potansiyel alanı 15171,55 hm, iyileştirme potansiyeli katsayısı% 42,94 ve ekili arazi geliştirme ve toplulaştırma potansiyel katsayısı% 37,57'dir.
2.2.3 Boşta oranı yöntemi ile ölçülen potansiyel.
2014 yılında, Puyang Şehrindeki mevcut köy arazi alanı 50471.11 hm idi.Alan örneklem araştırmasına göre, Puyang Şehri'nin mevcut köylerindeki kırsal çiftlik evlerinin% 15'inden fazlası atıl durumdadır ve kırsal çiftlik evlerinin boşta kalma oranı% 15 olarak alınmıştır. Tabanın iyileştirme potansiyeli alanı 5299,47 hm, iyileştirme potansiyeli katsayısı% 15 ve gelişme ve toplulaştırma ekilebilir arazi potansiyel katsayısı% 13,13'tür.
Analitik Hiyerarşi Sürecine (AHP) göre, yukarıdaki üç yöntemin ağırlıkları 0.0738, 0.2828, 0.6434'tür; Puyang Şehrindeki kırsal çiftliklerin kapsamlı iyileştirme potansiyeli alanı 9670 hm'dir ve iyileştirme potansiyeli katsayısı% 27.37'dir. Katsayı% 23.95'tir.
2.3 İyileştirme potansiyelinin değer analizi
2.3.1 Yıllık gelir yöntemi, ekili arazilerin gelir fiyatını hesaplar.
"Puyang Şehri Halk Hükümeti'nin Ulusal İnşaat İçin Talep Edilen Arazilerde Genç Mahsuller ve Ekler için Tazminat Standartlarını Ayarlama Bildirisine" göre (Puzheng Wen No. 69), kapsamlı bir şekilde, ekili arazinin fiili yıllık net geliri toplanır ve tazminat bedeli (a) 2700 yuan / hm, gelir dönemi (n) 30 yıllık tazminat tazminatının en yüksek katına göre hesaplanır ve geri dönüş oranı vadesiz mevduat faiz oranı (r)% 2,85 olarak alınır, ardından 1 hm ekili araziye gelişmenin gelir fiyatı P = a / r × = 2700 /% 2,85 × = 540000 (yuan / hm), geliştirmeden sonra ekili arazinin toplam gerçek değeri: 9670 × 15 × 36000 = 5221800000 (yuan).
2.3.2 İnşaat alanı endeksinin ikame fiyatını hesaplayın.
İnşaat arazisi tarafından işgal edilen konut, sanayi, yol meydanı ve yeşil alan oranı tablosuna bakın, Puyang Şehrinin gerçek durumunu bağlayın ve Zheng Xinqi'nin vb. Araştırmalarından yararlanın, endüstriyel, ticari, konut, toplu ve ulaşım arazilerinin oranını sırasıyla% 15,% 15 ve 30 olarak ayarlayın. "Puyang Belediyesi Halk Hükümeti'nin Dördüncü Arazi Düzeyleri ve Karşılaştırmalı Arazi Fiyatlarının Açıklanması Hakkında Bildirisi" ne göre (Puzheng No. 54), arazi fiyatı belediye bölgesindeki (vilayet) 5 tür arazinin üçüncü düzey karşılaştırma arazi fiyatına dayanmaktadır. Ortalama değer 115, 650, 345, 110, 120 yuan / m ve tahmini kapsamlı kıyaslama arazi fiyatı 241.06 yuan / m ve toplam ikame değeri 23.302 milyar yuan'dır. Yani, Puyang'daki kırsal çiftliklerin dolaşım fiyatı, Puyang'daki gerçek işlemden biraz daha düşük olan 241.06 yuan / m (2.4106 milyon yuan / hm) 'dır.İhtiyatlılık ilkesi dikkate alındığında, bu fiyat Puyang'daki kırsal evlerin özel dolaşım fiyatı ile tutarlıdır.
2.3.3 Kara transferi primi.
Jindongun araştırmasına göre prim oranı 0,4, getiri oranı 0,8 olarak belirlendi. Puyang Şehrinin fiili durumuyla birlikte "Yeni Kentleşmenin İnşasının Daha Fazla Teşvik Edilmesine Dair Devlet Konseyi'nin Çeşitli Görüşleri" (Guo Fa No. 8) ruhuna uygun olarak, ikame parseller için karşılık gelen arazi transfer prim oranı, kapsamlı referans arazi değerinin ortalama değerinin% 40'ı olacaktır ve getiri oranı, prim değeri olacaktır % 80'i. Karşılık gelen yedek arazi için prim 9.321 milyar yuan ve geri dönüş fiyatı 7.457 milyar yuan'dır. Kırsal çiftliklerin geliştirme ve konsolidasyon değeri 35.979 milyar yuan ve birim fiyatı 3.207 milyon yuan / hm'dir.
2.3.4 İyileştirme maliyetlerinin hesaplanması.
"Henan Eyaletinin Sarı Nehir Sahil Bölgesi Sakinlerinin Pilot Yer Değiştirme Uygulama Planına" (Yuzheng Wen No. 158) göre, Puyang Şehri ve Puyang Şehri, Chenzhuang Kasabasındaki Yangerzhuang Topluluğu ve Puyang Şehrindeki Sarı Nehir kıyısındaki 7 köy ve kasabadaki 35 topluluktaki kırsal evlerin yenilenmesi ile birleştirildi. 1 hanenin yıkımının yeni tip kentleşme inşaat yöntemi, ortalama ıslah maliyeti 75.000 yuan / hm, ortalama yıkım maliyeti 75.000 yuan / hm, yıkım şirketinin kar ve vergi oranı ve geliştirme ve ıslah şirketi% 10 ve köylünün evi için tazminat ücreti alınır. Değer, hane başına ortalama 45.000 yuan'dır. Düzeltme maliyeti 35.701 milyar yuan'dır. İyileştirme potansiyeli değeri 35.979 milyar yuan'dır ve iyileştirme potansiyeli temelde iyileştirme maliyetiyle aynıdır ve iyileştirme değeri, iyileştirme maliyetinden biraz daha yüksektir.
3 Sonuç ve tartışma
3.1 Sonuç
Arazi konumu değeri teorisine göre, yeni kentleşme inşaat ilkesine bağlı kalın, "kentsel, kırsal kesimi geri besler ve kentsel ve kırsal alanların koordineli gelişimini destekler" ve hakların geri kazanılması ve yetkilendirme perspektifinden, kırsal çiftlik evlerinin iyileştirilmesinin potansiyel değerini ölçmek için bir model oluşturur ve kırsal çiftliğin iyileştirme potansiyelini objektif olarak nicelendirir. Değer, geliştirme maliyeti çağrışımı ve faktör bileşimi, ölçüm sonuçları nesnel ve pratiktir, ölçüm prosedürleri bilimseldir ve ölçüm yöntemleri basit ve kullanımı kolaydır.Kantitatif bir bakış açısıyla, kentsel ve kırsal alanların genel gelişimi için bir veri referansı ve ölçüm yöntemi sağlar.Belirli fizibilitesi ve pratik önemi vardır. Mevcut hesaplama sisteminin yokluğunda, hesaplama modeli, Puyang İlçesindeki Sarı Nehir kıyısındaki 7 kasabada (kasaba) yeni kırsal toplulukların inşasında, Fan İlçesinin Sarı Nehir sahilindeki köylerin yeniden yerleştirilmesinde ve Taiqian İlçesindeki güzel köylerin inşasında uygulamaya konulmuştur. Düz alandaki genel kentsel ve kırsal inşaatın maliyet hesaplaması, basit ve kullanımı kolay bir çözüm sağlar.
Araştırma alanının potansiyel değerinin analizi, gençleri, yaşlıları ve yerel yaşam geleneklerini esnek bir şekilde hesaba katarak, ilgili yasa ve yönetmeliklere uyma öncülüğünde, kişi başına çiftlik evi alanını bilimsel ve makul bir şekilde belirlediğini ve kırsal çiftlik evi yenileme potansiyelini belirleyen barınma yöntemlerinin seçimini buldu. Hesaplamanın sonucunun gerçek anahtar faktörlerle uyumlu olup olmadığı. Konut, ticari, endüstriyel, ulaşım ve kamu arazisi planlamasının oranının yanı sıra kırsal çiftlik evi yenileme modellerinin ve yeni kentleşme modellerinin seçiminin yerel koşullara uyarlanıp uyarlanmayacağı ve halkın isteklerine saygı, inşaat alanı göstergelerinin ikame fiyatının araştırma alanının mevcut durumunu ve kırsal çiftlik evlerinin yenilenmesini karşılayıp karşılamadığını belirler. Ve yeni kentleşmenin inşasının başarıyla gerçekleştirilip gerçekleştirilemeyeceği.
3.2 Tartışma
Kırsal çiftlik arazilerinin iyileştirilmesinin potansiyel değerinin hesaplanmasında, bu çalışma sadece ekonomik değeri göz önünde bulundurmuş ve iyileştirmeden sonraki ekolojik ve sosyal faydaları göz önünde bulundurmamış ve iyileştirmenin çevre köy çevresi üzerindeki olumlu dış ekolojik etkilerinin faydalarını dikkate almamıştır. "Tian Cheng Fang, orman ağı, yol bağlantısı, kanal bağlantısı, kuraklık enerji sulaması, su basması enerji drenajı" ile küçük, dağınık ve kaotik kırsal çiftliklerin modern topluluklara ve iyi arazilere yenilenmesiyle elde edilen yoğun ölçekli faydalar, ölçülen değer gerçek değere göre değişir Düşük. Kapsamlı yenilemenin ekolojik faydaları, sosyal faydaları ve ölçek faydaları konusunda daha fazla araştırmaya ihtiyaç vardır.
Yeni kırsal topluluklarda konut, ticari, endüstriyel, ulaşım ve kamu arazisi oranlarını planlarken daha az referans malzeme vardır; kırsal çiftlik evi yenileme ve ikame arazilerinin transfer prim oranı ve geri dönüş oranı daha değişkendir ve araştırma alanı arazi piyasasına dayanması gerekir. Durum ve ekonomik gelişme belirlenir.
Yazar: Wang Wei Chen Ying Ren Zhi ve Çevre Bilimleri, Gansu Ziraat Üniversitesi
Kaynak: Bölgesel Araştırma ve Geliştirme 2017-04
