Wanda Sunac Ar-Ge'nin 63,8 milyar anlaşması, Sun Hongbin neden 14,3 milyar daha fazla ödemeye razı?
Bu üç tarafın genel olarak tanınan "kazan-kazan-kazan" işlemi ticari mantıkla tam olarak açıklanamaz. Bir Wanda yöneticisi bunu Caijing'den bir muhabire şöyle anlattı: "Tıpkı Başkan Mao'nun o zamanlar Yenan'da pes etmesi gibi, bu (fedakarlık) Wanda nedir!"
19 Temmuz'da Wang Jianlin (solda), Sun Hongbin (ortada) ve Li Silian (sağda) basın toplantısında. Resim / Görsel Çin
Caijing muhabiri Dong Wenyan / Wen Mark / Editör
Wanda ve Sunac'ın muhteşem anlaşması yeni değişiklikler getirdi.
10 Temmuz'da Sunac China (1918.HK), 63.17 milyar yuan karşılığında 13 kültür turizmi şehri projesinin% 91'i ve Wanda Commercial Real Estate'teki 76 otelin hisselerinin% 91'ini satın aldığını duyurdu. Ancak dokuz gün sonra, R&F Properties (2777.HK) işleme katıldı.
19 Temmuz'da Wanda Commercial, Sunac China ve R&F Properties, işlemin kapsamını ve yapısını şu şekilde duyurmak için Pekin'de bir basın toplantısı düzenledi: Wanda Commercial, 77 otelini toplam 19.906 milyar yuan fiyatla R&F'ye sattı. Chuang, orijinal otel işlem bedelinin indirimini üstlendi Sunac, Wanda Hotel'i 33.595 milyar yuan fiyatla satın almayı planladı. Fark, kültür turizmi projesi tarafından ödeniyor - Sunac, Wanda'nın 13 kültür turizmi projesinin% 91'ini hala satın aldı, ancak fiyat 29.575 milyar yuan'dan 43.844 milyar yuan'a yükseldi.
Sunac'ın başkanı Sun Hongbin, "Mevcut işlem düzenlemeleri üç taraf için de tatmin edici. Kooperatif kültür turizmi varlık paketi için bu, Sunac'ın kabul edebileceği bir prim. Bu, Sunac'ın öncekinden daha iyi likiditeye sahip olmasını ve borç oranını düşürmesini sağlıyor." Dedi. Basın toplantısında söyledi.
Yeni işlem planında, Sunac'ın 13 kültür turizmi kentinin özsermayesini satın alma bedeli, dokuz günde 14.269 milyar yuan artışla 29.575 milyar yuan'dan 43.844 milyar yuan'a değişti. Sunac'ın fiyatı ağır görünüyor ve Wanda'nın başkanı Wang Jianlin, Sunac'ın Wanda otel mülklerini satın almayacağını ve Kültür Turizmi Şehri'nin alım miktarını artırmayacağını özellikle belirtti. Genel işlem Sunac için hala iyi bir anlaşma. Bu devirle Sunac, birinci ve ikinci kademe şehirlerde satılık 13 Wanda City, 49,73 milyon metrekarelik düşük maliyetli mülkler elde etti ve bu da Sunac'ın gelirini ve karını büyük ölçüde artırabilir. İki yıl içinde, Sunac'ın gelir açısından ilk iki emlak şirketine girmesine yardımcı olabilir. Sunac, işlemi Wanda'dan ödünç almadan tamamlayarak işlem sürecini basitleştirebilir. Wang Jianlin, Sunac'ın ilk 15 milyar yuan ödemesini Wanda Commercial'a verdiğini açıkladı.
Caijing'den bir muhabire göre, Wanda'nın başkanı Wang Jianlin, otellerini satmak konusunda uzun bir geçmişe sahip ve bu önemli varlığı satmak için bir teklif arıyor. Sunac teklifi daha önce almıştı, ancak varlık paketindeki 13 kültür turizmi kentiyle daha çok ilgileniyordu.Otel, bağlama işine benziyor. "Oteller gibi tamamen kendi kendine yeten mülkler istemiyoruz." Sunaç'ta orta düzey bir kişi, günümüzde yalnızca iyi varlıkları olan kültür ve turizm projelerinin satın alındığını ve artan fiyatların da kabul edilebilir olduğunu söyledi.
Ar-Ge'nin işleme ve otel varlıklarının satın alınmasına katılımı Wanda olarak adlandırılabilir ve Sunac endişelerini giderir. R&F'in eklenmesi aynı zamanda hızlı bir kararın sonucudur. Aslında, R&F Wanda'nın işbirliği listesinde ilk kez görünmüyor. Geçen yıldan başlayarak, Wanda, Ar-Ge ile işbirliği yaptı ve önümüzdeki beş yıl içinde 25 Wanda Plazasını ortaklaşa geliştirmeyi planlıyor.
Üst düzey bir R&F yöneticisi, Caijing muhabirine, R&F ile işbirliği yapmanın asıl amacının, Wanda Plaza projesinin yardımıyla ikinci, üçüncü ve dördüncü hatlarda arazi edinmeye devam etmek olduğunu söyledi.
Ancak Wanda Hotels'in bu satın alımı geçmişten farklıdır. R&F, otel alanında uzun süredir genişliyor ve şu anda ülke genelinde 25 şehirde birçok üst düzey otele sahip. Otel yönetimi çoğunlukla profesyonel otel grupları tarafından işletilmektedir ve R&F sadece onlara yatırım yapmakta ve geliri paylaşmaktadır. "Ar-Ge'nin otel alanındaki gelişimi radikal olmadı ve bu kadar büyük ölçekli bir satın alma daha önce hiç gerçekleşmedi." Yukarıda belirtilen R&F yöneticisi dedi. İşlemden sonra, R&F 100'den fazla lüks otele sahip olacak.
63.75 milyar yuan'lık büyük gayrimenkul işlemi sadece iki hafta içinde açıklandı ve işlemin konusu tarihte benzeri görülmemiş şekilde ikiden üçe değişti ve çok sayıda gizem var.
alâmet
Sunac ile ilgili departmanların varlık alımını aldığına dair ilk haber 7 Temmuz'da oldu. Bundan önce, Sun Hongbin ve Wang Jianlin satın alma konusunda temelde bir anlaşmaya vardı: 10 Temmuz sadece resmi bir nihai sözleşme teyidi idi. Sunacın duyurusu, hazırlıktan yayına kadar yalnızca iki gün sürdü.
Bir emlak şirketi olarak, hızlı anlaşma müzakere hızı, Sunac'ın hızlı Wanda anlayışından kaynaklanmaktadır. Yukarıda bahsedilen hisse senedi işlemlerine yakın kişi, "Wanda gibi büyük bir şirket nispeten temizdir ve arkasında bağlantılı işlemleri yoktur. Açıkça görmek kolaydır." Dedi.
Şu anda, satılan projeler art arda maliyet takası ve mali devir işlemlerine başlamıştır. Wanda projesinin Sunac'ın bölgesel yerleşim planı ile son derece tutarlı olduğuna inandığından, Sunac artık kültür turizmi projelerini bölgelere göre bölmeye başladı ve her biri Sunac'ın kendi bölgelerinin yetkisi altında.
Wanda'da, bu işlemle ilgili haberler başlangıçta sadece küçük bir alanda dolaşıyordu. Caijing muhabiri, Wanda CFO'sunun ve başkan yardımcısı seviyesinin üzerindeki diğer yöneticilerin bile bunu yalnızca 10 Temmuz sabahı erken saatlerde öğrendiğini öğrendi. Satın alınan Wanda Şehri projelerinden sorumlu kişinin daha önce hiçbir bilgisi yoktu.
İşlem uyarısız değildi. Bir Wanda yöneticisi, Caijing muhabirine, grubun talimatları doğrultusunda, son zamanlarda büyük hareketler olacağına dair bir önseziye sahip olduklarını söyledi. Ama o zamanlar Wanda'nın tekrar alıp alacağını düşünmüştüm, ama satış olmasını beklemiyordum.
İşlemden yarım yıl önce Wanda City, satışları ve ödeme tahsilatını hızlandırma hızına başladı. Caijing, 2017 yılının ilk yarısında Wanda Kültürel Turizm Şehri'nin, Wanda Commercial Real Estate Company'nin proje satışları ve geri ödemeleri iç sıralamasında ilk beşte yer aldığını, görevin ötesine geçtiğini ve çoğunun bu sefer satıldığını öğrendi. Listede.
Xishuangbanna, Wuxi, Qingdao Victoria Körfezi, Guilin ve Harbin projeleri sözleşme tamamlama göstergeleri açısından ilk beş proje olup, sözleşme göstergelerinin tamamı fazlasıyla karşılanmıştır.Bunlardan Xishuangbanna projesinin tamamlanma oranı% 232,8'e kadar çıkmaktadır. Caijing, Wanda'nın ticari proje makbuzlarının iç sıralamasında ilk beşin Xishuangbanna, Guilin Wanda City, Qingdao Victoria Bay, Qingdao Oriental Movie Metropolis ve Chongqing Wanda City olduğunu öğrendi. Bunlar arasında geri ödeme tutarı% 221,9,% 178,3,% 157,8,% 154,5 ve% 145,8'dir.
Caijing'den bir muhabir, satıştan önce bazı Wanda City projelerinin satış imtiyazlarını genişlettiğini ve bazı projelerin tam konut fiyatına 6 puanlık bir indirim yaptığını, çoklu birleşme ve satın almalardan öğrendi. Bir Wanda proje personeli, daha önce hiç bu kadar büyük bir indirim olmadığını ve maksimum 4-5 puanlık bir indirim olmadığını söyledi. Daha fazla proje, güçlü niyetleri olan ancak ödemelerini birkaç ay ertelemeleri gereken bazı müşterileri reddetti.
Bu özellik, Wanda City'nin tutarlı satış çabalarından ve konut satış nakit akışı ile proje operasyonlarını yönlendirmesinden kaynaklanmaktadır. Öte yandan Wanda, Sunac satın almadan önce proje aracılığıyla daha fazla fon çekmeyi umuyor. Wang Jianlin, 13 kültür turizmi şehrinin mevcut nakit parasının yaklaşık 30 milyar yuan olduğunu açıkladı.
Sunac'a satılan varlık paketi hileli öğelerden yoksun değildir. Caijing'den bir muhabire göre, Haikou Wanda Şehri projesi sorunsuz bir şekilde ilerlemiyordu.Arazi anlaşmazlıkları nedeniyle proje bu yılın Mayıs ayının sonundan itibaren kademeli olarak askıya alındı. Pekin'de reklama yaklaşık 100 milyon yuan koymaya yönelik önceki plan iptal edildi ve Pekin'in ana bölgesinde kurulan sergi salonu da kapatıldı. Proje durgun bir aşamaya girdi.
Ancak genel olarak, Wanda'nın varlık paketi adil. Sunac devraldı ve 58.97 milyon metrekarelik inşaat alanını bir çırpıda artıracak. Bunların içinde satılabilir alan 49,73 milyon metrekare olup,% 79'u konut,% 5'i satılabilir işyeridir. Kendi kendine ait alan 9.27 milyon metrekaredir.
Wang Jianlin'in şahsen yürüttüğü Çin'deki emlak meslektaşlarıyla çok fazla görüşme yok. Rongwan'dan önce aynı durum iki yıl önce "Wanwan İşbirliği" idi. Wanda ve Vanke (000002.SZ) ortaklaşa, gelecekte uzun vadeli işbirliğine başlayacaklarını, ortaklaşa arazi satın alacaklarını ve kalkınmada işbirliği yapacaklarını duyurdu.
O zamanki hayal gücü, Wanda'nın projedeki konut eksikliklerinden kurtulabileceği ve yalnızca işe odaklanabileceğiydi. Şaşırtıcı bir şekilde, "Milyonlarca İşbirliği" sonunda öldü.
Caijing muhabiri, bu işbirliğinin uygulamada çeşitli yerlerde direnişle karşılaştığını öğrendi.Wanda, üçüncü ve dördüncü kademe projeler için birçok konut mülkünü Vanke'ye devretti, ancak Vanke bunun kurumsal stratejisiyle tutarsız olduğuna inanıyor. Vanke'nin Wanda'ya teslim etmeyi umduğu ticari varlıklar da Wanda'nın iş mantığıyla eşleşmiyor.
Her iki tarafın kurumsal tarzlarının işlemle eşleştirilmesi özellikle önemlidir. Wang Yu ve Wang Yu, "on binlerce işbirliği" konusunda bir fikir birliğini paylaştı, ancak Yu Liang yönetiminde, Vanke her zaman buna karşı çıktı ve sonunda çeşitli bölgelerde olumsuz ilerlemeler ve işbirliğinin askıya alınmasıyla sona erdi. Wanda, otoriterliği güçlü bir şirkettir. "Başkan Wang Jianlin, kalbimizdeki tanrıdır." Yukarıda bahsedilen Wanda kıdemli kişisi, Caijing muhabirine söyledi. Wanda "hayata ulaşılması gerektiğini" vurguluyor, bu Vanke'den çok farklı ama bugünkü Sunac'a benziyor.
Caijing muhabiri, "Wan Wan İşbirliği" nin başarısızlığından sonra Wang Jianlin'in gelecekte Vanke ile asla işbirliği yapmayacağını söyleyerek büyük bir yaygara çıkardığını öğrendi.
Sun Hongbin bir keresinde "Small Box Lunch Finance" muhabirine, Wang Jianlin'in iyi iletişim kurabilen, ikiyüzlü olmadığını, saçma olmadığını, özellikle basit, özellikle mutlu, kararlar verebilen ve iyi konuşabilen birini aradığını söyledi ve işi iyi yapabilecek birini arıyor. , Onunla sadece iş üzerine konuşan ve durmadan konuşan birini bulmamak, bu en temel olanıdır.
Wanda Şehrindeki orta düzey bir kişi, "Wanda Wanwan İşbirliği" nin başarısız olduğuna inanıyordu çünkü Vanke'nin proje prim yeteneği Wanda'dan farklı değildi. "Vanke, hiçbir özelliği olmayan, eksiklikleri olmayan, ancak bariz avantajları olmayan bir şirkettir." Ancak, Sunac ile işbirliği farklıdır. Sunac, proje primini artırabilecek lüks evler yapmakta iyidir.
kurban
Wang Jianlin, "wanwan işbirliğinden" farklı olarak bu kez daha da ileri gitti, sadece bazı evleri atmakla kalmadı, aynı zamanda kültür turizmi, ticaret ve otellerle birlikte dağıttı ve tamamen tersine döndü.
Satılan varlık paketinde Wanda, çeşitli kültür turizmi projelerine ve otellere paketleniyor. Xishuangbanna, Nanchang, Hefei, Harbin, Wuxi, Qingdao, Guangzhou, Chengdu, Chongqing, Guilin, Jinan, Kunming, Haikou ve diğer 13 kültür ve turizm projesi ile Beijing Wanda Realm, Wuhan Wanda Ruihua gibi 77 otel dahil.
Wanda Kültür Turizmi Şehri (bundan böyle Wanda Şehri olarak anılacaktır), Wanda Mao, tema parkları vb. Dahil olmak üzere Wanda tarafından başlatılan süper büyük ölçekli bir kültür, turizm, spor ve ticari entegre projedir.
Wanda'da orta düzey bir kişi, Wanda'nın kültür ve turizm işinin uzun bir yatırım döneminden sonra yavaş yavaş markasını kurduğuna ve neredeyse değer gerçekleşme dönemine geldiğine inanmaktadır. "İçine çok fazla enerji harcadım ve sonuç vereceğini görünce aniden sattım ki bu gerçekten iç karartıcı."
Rongwan anlaşması endüstriyi şok etti ve şüpheler ve anlaşılmazlıklar çoğunlukla Wandanın imzası olan kültür turizmi projesinde yoğunlaştı, neden aniden satıldı. Caijing'den bir muhabir tarafından röportaj yapılan birçok ilgili kişi, bu çizginin iş mantığı ile tam olarak açıklanamayacağına inanıyor.
Caijing muhabirine göre Wanda, Kültür Turizmi Şehri projesini ilk başta gerçekten satmak istemedi ve bu Wanda için gerekli bir fedakarlık olarak görülebilir. Yukarıda bahsedilen Wanda yöneticisi, Caijing'den bir muhabire söyledi. "Başkan Mao'nun o zamanlar Yenan'dan bile vazgeçmesi gibi, Wanda da hiçbir şey (fedakarlıktır)." Yukarıda bahsedilen Wanda ile ilgili kişi, Wanda'nın gelecekte kültür turizmi ve otelcilik alanında geliştirmeye devam edeceğini, "sadece farklı bir konumda oynayacağını" söyledi.
Yıldırım satışının arkasında, kamuoyunun yönündeki değişiklik göz ardı edilemez. Haziran ortasında, Çin Bankacılık Düzenleme Komisyonu bankalardan, sık sık yurtdışında birleşen Wanda da dahil olmak üzere birkaç şirketin risklerini araştırmasını istedi. Bu haber daha sonra piyasada mayalandı ve birçok Wanda Commercial tahvilinin fiyatları bir zamanlar düştü.
Geniş çapta dağıtılan bir "CBRCnin Dalian Wanda Groupun altı denizaşırı projesinin ele alınmasına ilişkin Parti Merkez Komitesi ve Devlet Konseyi tarafından alınan önlemlerin sözlü olarak aktarılmasına ilişkin Rapor", Wanda Groupun altı denizaşırı yatırım projesinin, Çinin giden yatırımlarının yakın gelecekte sıkı bir şekilde kontrol edildiği alanlar olduğunu göstermektedir. Ciddiye almak. Tedavi önlemleri:
Wandanın birleşme ve devralmaları tamamlayan dört denizaşırı projesi için, biri devlete ait banka finans kurumlarından finansman elde etmek değildir ve Wanda projeyi ilgili finans kuruluşlarından finansman elde etmek için teminat olarak kullanamaz. İkincisi, denizaşırı projelerin Wanda Holdings'in yerel borsada işlem gören şirketlerine enjekte edilemeyeceğidir. Üçüncüsü, satın alma projesinin operasyonel zorluklarla karşılaşması ve Wanda'nın ona ülke içinden sermaye enjekte edemeyeceği gibi, Wanda'nın yerel varlıkları ile yeniden organize edemeyeceğidir. Dördüncüsü, Wanda varlıkları diğer Çinli şirketlere satmayı planlıyorsa, ilgili makamlar bunu dosyalamayacak veya onaylamayacaktır. Henüz başlamamış diğer iki yurt dışı birleşme ve satın alma projesi için proje dosyalama, döviz ve krediler konusunda destek verilmemektedir.
Ancak basın zamanı itibariyle, Caijing'den muhabirler bu belgenin kaynağını doğrulayamadı.
Birçok yerli şirket politika değişikliklerinden etkileniyor. Wanda'nın risklerden önceden kaçınması gerekiyor ki bu, nakit akışı üzerindeki baskıyı hafifleterek ve borç oranını düşürerek başarılması gerekiyor. Kültür turizmi şehri ve otelleri, Wanda'nın büyük bir başkente sahip olduğu işletme türleridir. Wang Jianlin bir keresinde Sunac ile yapılan bir işlemin varlık transferi yoluyla Wanda'nın ticari borç oranını azaltabileceğini söylemişti. Şu anda, Wanda'nın ticari kredileri artı tahvillerin toplamı yaklaşık 200 milyar yuan.
İşlemde Wanda, projeye dahil olan borcu da Sunac'a paketledi. Sun Hongbin bir keresinde varlık paketinin borç ölçeğinin 45 milyar yuan olduğunu söylemişti.
Bu işlem aynı zamanda Wanda'daki Wanda Ticari A-hisse listesi için gerekli bir fedakarlık olarak kabul edilir. "Wanda Ticari birkaç kez listenin kapısında durdu, ancak başarısız oldu. Bu sefer başarıyı garantilemeliyiz." Yukarıda bahsedilen Wanda kıdemli kişisi dedi. Günümüzde, kültür turizmi ve otel projelerinin satışı tek seferde düştü ve ağır varlıkların elden çıkarılması, Wanda Commercial'ın hafif varlıklara daha fazla dönüşmesine ve nihayetinde A hisse senedi listelemesinin ağırlığını artırmasına yardımcı olacak.
Bir kumar sözleşmesi, listelemenin aciliyetini bir ölçüde artırdı. Listeden çıkarılırken, Wanda yatırımcılarla bir kumar sözleşmesi imzaladı. Wanda özelleştirme projesi belgesi, Wanda Commercial'ın 31 Ağustos 2018'den önce anakara ana kurulunda listelenmemesi durumunda, Wanda Group'un tüm hisseleri geri alacağını ve sırasıyla denizaşırı ve yerli yatırımcılara% 12 ve% 10 faiz ödeyeceğini göstermektedir. .
Wang Jianlin bir keresinde Wanda Commercial'dan dönüşümünü hızlandırmasını ve 2018'de bir ticari hizmet şirketi olmasını istedi. Wanda ticari markası sayesinde, tasarım, işletme, yönetim vb. İle gayrimenkul geliştirme karlarının yerini alacak kira gelirini artırabilir. Gelecekte ağır varlığa sahip Wanda projelerinin yıldan yıla azaltılacağı vurgulanmaktadır. 2020 yılına kadar ilke olarak varlık ağırlıklı projelerde yer almayacağız, daha çok varlık-hafif projeler yapacağız.
Wanda'dan orta düzey bir kişi, Caijing muhabirine, Wanda Commercial Real Estate'in ağır varlık segmentinin halka açılmadan önce küçüleceğini söyledi. Bu yılın sonundan önce, Wanda'nın ağır varlık segmenti nispeten istikrarlı kalacak. Sonuçta, Wanda Commercial, Wanda'nın orijinal ekibi. Ancak 2018 Bahar Şenliği'nden sonra varlık ağırlıklı alanda çok sayıda insanın işi olmadığı için ülkeyi terk edeceği tahmin ediliyor. "İlerleyen sıçramaların ve sınırların çağı geçti ve şimdi yerli kelle avcılarının Wanda Commercial'ı araştırmaları için en iyi zaman."
Bununla birlikte, Wanda'nın mevcut geliri hala emlaktır. 2017'nin ilk yarısında, Wanda Real Estate'in geliri 56,83 milyar yuan olarak Wanda Group'un gelirinin% 42,1'ini oluşturuyordu. Wanda'nın kültürel, finansal ve ağ iş gelirindeki ana dönüşümü hala emlak işiyle eşleşemiyor.
Sektörde dönüşüm için bastıran çok fazla emlak şirketi yok. Vanke yeni işler geliştirdiğinde ve çeşitlendirilmiş dönüşüm arayışında olduğunda, Vankenin çeşitli şehirlerdeki emlak işleri satışları, yeni ve eski işletmelerin ortak gelişimini teşvik etmek için yeni işletmeye mali destek görevi görür.
Gayrimenkul satışları her zaman Wanda'nın operasyonunun lokomotifi olmuştur. Wanda, çeşitlendirilmiş dönüşüm için kaynaklara yatırım yaparken neden gayrimenkul statüsünü koruyamıyor? Günümüzde, gayrimenkul işinin büyük ölçekli elden çıkarılması dönüşüme doğrudan fayda sağlamayabilir, ancak gayrimenkul satış gelirinin çoğunu kaybedecektir.
Geçtiğimiz iki yılda, Çin'in emlak satışları hızla artıyor. Pek çok geliştirici, emlak satışları yoluyla ölçek için rekabet ediyor. Uzun zamandır satıştan bağımsız mülklere geçiş yapan SOHO Çin bile, mülk satışlarının yeniden başlamasıyla ilgili sık sık haber vermiyor.
Wanda'nın hareketi diğer mücbir sebep faktörlerinden etkilendi mi? Sözü edilen orta düzey Wanda çalışanı, "Wanda biraz devlete ait bir şirket gibi hissediyor. Biz ulus için bir şeyler yapan bir kuruluşuz. Bu işlem, operasyon dışındaki nedenlerle." Dedi.
Son zamanlarda, Standard & Poor's, Wanda Commercial Real Estate'i olumsuz izleme listesine koydu. Wandanın Sunaca varlık satışının beklenmedik olduğuna ve işlem zararlarının borç indiriminin faydalarını dengeleyeceğine inanılıyor. Ani ve büyük işlemler şirketin istikrarına zarar verdi. Wandanın ticari gayrimenkul satışlarının ve gelirinin daha da düşmesi bekleniyor.
Almak
Wandanın projeyi satmaya yönelik ilk niyeti şüphelerle doluydu, ancak alıcı Sunacın müdahalesi, piyasanın Sun Hongbinin satın alma tarzına ilişkin tutarlı izlenimiyle tutarlıydı.
Greentown China (03900.HK), Kaisa (01638.HK), Yurun, LeTV (300104.SZ) 'den günümüzün Wanda'sına, Sunac'ın 2014'teki başlangıcından bu yana birleşme ve satın almaları hiç durmadı. Yıllık rapor, Sunac'ın 2016 yılında 53,94 milyon metrekare arazi rezervi satın aldığını ve bunun yaklaşık% 67'sinin birleşme ve devralmalardan geldiğini gösteriyor.
Hongbin Sun, ilk yıllarında birkaç büyük ölçekli işletme birleşmesi ve satın almasındaki yenilgisinden bu yana, dikkatini bir süreliğine Zhongyu Land (1224.HK), Jinke hisseleri (000656.SH), Leman International, vb. Gibi yerel küçük ve orta ölçekli emlak şirketlerine çevirdi. Son birkaç yılda ulusal kentsel alanı sürekli genişletmek için.
Sunac'a yakın bir ilgili kişi, Caijing muhabirine, büyük şirketlerin satın alınmasının daha karmaşık olduğunu ve küçük şirketlerin patronlarının son sözü söyleyerek iletişimi kolaylaştıracağını söyledi. Sun Hongbin ayrıca yatırım mantığının doğru yeri satın almak, doğru zamanı satın almak ve daha fazla borç almak olduğunu açıkça belirtti. "Şirketinizin nakit akışı sorunları varsa, ancak yine de değeri varsa, beni bulabilirsiniz."
Sunacın satın alma hedefleri, gelişimde küçülen küçük ve orta ölçekli emlak şirketleridir. Çekildikleri şehirler Sunacın genişleme kaleleri haline geldi. Diğer kategori, tehlikede olan veya nakit akışı krizi yaşayan şirketler veya iş liderleri bir iş krizine neden olan bir vakaya karışan şirketler. Bazı emlak meslektaşları bundan kaçındı, ancak Sun Hongbin çok ilgilendi.
Satın almanın hareket etme yeteneği açısından, Sun Hongbin amansız bir tarz gösterdi. Sunaç'a yakın yukarıda belirtilen ilgili kişi, "Sunaç bir akbaba gibidir. Başkalarının gördüğü şey sorun ve fırsatı görebilir." Dedi.
Hongbin Sun, 2017'den başlayarak bir kez daha birleşme ve satın alma dokunaçlarını büyük işletmelere genişletti. Yılın başında LeTV'ye yatırım yaptı ve şimdi Wanda varlıklarını satın aldı. Bu Sunac'ın işini çeşitlendireceği ve kültür turizmi sektörüne gireceği anlamına mı geliyor?
Bir zamanlar kamuoyunda Sunac'ın büyük eğlenceye, büyük sağlığa ve büyük tüketime dikkat etmesi gerektiğini iddia etmesine rağmen. Bununla birlikte, Caijing'den bir muhabire göre, Sun Hongbin, Sunac içinde iş çeşitlendirmesini teşvik etmeye odaklanmadı.
O daha çok bir oportünist gibi, yeni işlere müdahale ederek gayrimenkul işinden çıkarken daha çok gayrimenkul işi edinme girişimleri var.
Sun Hongbin, Caijing muhabirine "Sun Hongbin daha odaklı bir insan ve enerjisini nadiren başka bir göreve ayırıyor. Sadece daha büyük olmayı seviyor ve daha fazla kaynağı elinde tutmayı seviyor." Değerlendirme dedi.
Sunac'ın ana hedefi hala gayrimenkulün ölçeğini genişletmek. Sun Hongbin bir keresinde kamuoyunda kendi kendine yeten mülkler konusunda iyimser olmadığını iddia etti. Sunac, 2016 yılında 155,31 milyar yuan satış gerçekleştirdi ve 2017 kamu satış hedefi 210 milyar yuan idi. Ancak şimdiye kadar Sun Hongbin, Sunac için 300 milyar yuan'dan fazla gayrimenkul satış hedefi belirledi.
Sunac için bu satın alma için en önemli şey emlak işi için satışları artırmaktır. Kültür turizmi varlık paketindeki satılabilir mülklerin inşaat alanı% 84'ün üzerindedir.
Yukarıda adı geçen Sunac'taki orta düzey bir kişi, Caijing muhabirine, Sunac için kültür turizmi projelerinin özünün sıradan emlak projeleriyle aynı olduğunu söyledi.Satışlar kraldır ve Sunac'ın emlak piyasasını döndürme gücüdür.
13 kültür turizmi kentinde, her bir projedeki satılabilir konut mülklerinin oranı% 80'den fazladır ve Sunac'ı yüksek kaliteli arazi rezervleri ve mülk varlıkları ile tamamlayacaktır. Projenin bulunduğu şehirler, Sunacın birinci ve ikinci kademe şehirlere girme stratejisiyle uyumludur. Bunlar arasında, Guangzhou, Hefei, Qingdao, Chengdu ve Chongqing, emlak piyasasının nispeten sıcak olduğu ve Sunac'ın yerleşim planına odaklandığı şehirlerdir.
Sunac, yeni alanlara müdahale ettiğinde durumdan yararlanmak konusunda iyidir. Satılamayan mülkler açısından Sunac, Wanda'ya her kültür turizmi şehri projesi için yıllık 50 milyon yuan yönetim ücreti ödeyecek ve 20 yıllık bir süre boyunca Wanda'nın marka, planlama içeriği, proje yapımı ve işletme yönetimi özelliklerini korumaya devam edecek. Wanda markalı hizmetlerin uzun vadeli sözleşmesine eşdeğerdir.
Birleşmeden sonra Sunac sadece her projenin satışını, finansmanını ve maliyetini kontrol etti. Sunac bu operasyon yoluna yabancı değil.
Caijing'den bir muhabir LeTV'den, LeTVnin önceki özsermayesinin satın alınmasında mali düzeyi kontrol eden ilk kişinin Sunac olduğunu öğrendi. Sunacın her harici ödemeyi imzalaması ve ona bir finans yöneticisi göndermesi gerekiyordu.
Sunac'la ilgili yukarıda adı geçen kişi, "Wanda eskiden emlak işini kültür turizmine sığdırıyordu, ancak Sunac şimdi Wanda'nın bir bölümünü kurmak istiyor." Dedi.
Bazı derecelendirme kuruluşları Sunac'ın anlaşması konusunda düşüş yaşıyor. Şu anda hem Standard & Poor's hem de Fitch Sunac'ın notlarını düşürdü Standard & Poor's, Sunac'ın gelecekteki gelişimini desteklemek için daha fazla borçlanması gerektiğine inanıyor. Fitch, bu satın almanın Sunac'ın finansal riskini artırdığına inanıyor.
Ancak şu anda 43.844 milyar yuan'ın arkasında fon var. Yıllık rapor, 2016 sonunda Sunac'ın defterlerinde 69,8 milyar yuan nakit olduğunu ve sınırsız nakit akışının 52,1 milyar yuan olduğunu gösteriyor. Sunac'ın aktif-pasif oranı% 87,9'dur. Basın toplantısında Sun Hongbin, Sunac'ın 2017'nin ilk yarısından itibaren 90 milyar yuan'dan fazla nakit ayırdığını ve yılın ikinci yarısının Temmuz ayındaki getirisinin 20 milyar yuan'ı aşacağını ve diğer aylardaki getirinin 30 milyar yuan'ı aşacağını belirtti. Bu yıl, yeterli nakit akışı ile yıllık satışlar 300 milyar yuan'ı aşacak.
Bu işlem, Çinli emlak şirketlerinin ölçeğinin bundan sonra değişeceğini gösterebilir. Şu anda ulusal satışlarda yedinci sırada yer alan Sunac, iyileştirme için bolca alana sahip olacak. Nomura Securities, Sunac'ın düşük alım fiyatının yeni değerleme kazanımları getireceğine ve edindiği kültür ve turizm projelerinin Sunac'a 600 milyar yuan'dan fazla değer getireceğine inanarak Sunac'ın "satın alma" notunu koruyor.
gerilim
Bu anlaşma sadece başlangıç olabilir.
Caijing muhabiri, Wanda'nın orta düzeyli kişilerinden Wanda'nın gelecekte varlıklarını satmaya devam edebileceğini öğrendi. Ağır varlık modeline sahip bazı Wanda Plazalar, büyük olasılıkla bir sonraki satış hedefi olacak.
Wanda Plaza'nın daha büyük bir fon payı vardır. Wanda'nın hafif varlıklara giden ilk yolu, Wanda Plaza'nın inşaatını ve işletmesini değiştirerek elde edildi. Ocak 2015'te Wanda, fonla işbirliği yaptı ve Wanda Plaza'nın hafif varlık operasyonunu test edeceğini ilk kez duyurdu.
Daha sonra Wang Jianlin, Wanda Plaza'nın hafif varlıklarının yönüne işaret etti, yani ortak Wanda Plaza'nın inşaatını finanse edecek.Wanda, saha seçimi, tasarım, inşaat, yatırım ve yönetimden sorumlu ve Wanda Plaza markasını kullanıyor. Elde edilen kira geliri belli oranda Wanda ve yatırımcılar tarafından paylaşılır.
Bu orijinal "yatırım" Wanda Plaza'dır.
2016 yılına gelindiğinde, yatırımcıların arazi bulduğu ve varlıklı hafif Wanda Plaza için ödeme yaptığı başka bir proje türü ortaya çıktı.Wanda'nın projeye müdahale ettiği diğer yollar değişmeden kalacak ve "kooperatif" Wanda Plaza olacak. Bu tür bir projenin net kira payında yatırımcılar% 70, Wanda ise% 30'dur.
Bununla birlikte, Caijing'den bir muhabir, aslında, varlıklı hafif Wanda Plaza'nın açılışının ilk yılının 2016 olduğunu ve 2016'dan önce açılan Wanda Plaza'nın hala varlık ağırlıklı modele dayandığını buldu.
Wang Jianlin, inşaat döngüsü sorunları nedeniyle 2015 yılında varlık-hafif modelini önermesine rağmen, Wang, 2015'te açılan Wanda Plaza'nın artık varlık ağırlıklı modelden varlık-hafif modele değiştirilemeyeceğini de kamuoyuna açıkladı.
Wanda şimdiye kadar toplam 203 Wanda Plazası açtı. Bunlar arasında 2015 sonu itibariyle Wanda 135 Wanda Plazası açmıştı. 2016'da yeni açılan 50 Wanda Plazadan 21'i zaten varlık-ışık modeli altında.
Caijing muhabiri, şu an itibariyle varlık ağırlıklı Wanda Plaza'nın hala toplam Wanda Plaza projesinin% 80'inden fazlasını oluşturduğunu tahmin ediyor.
Varlık ağırlıklı Wanda Plaza'nın% 80'inden fazlası hala varlık havuzunda.Uygun alıcıların nasıl bulunacağı, hafif bir varlık modeline geçmeye istekli olan Wanda'nın karşı karşıya olduğu bir sorundur. Satılabilir mülklerin% 84'ünden fazlasının bulunduğu kültür turizmi kentinin aksine, açılan varlık ağırlıklı model Wanda Plaza'nın devri kolay değildir.Yatırımcıların kira getirisi oranına göre riski daha fazla değerlendirmesi gerekir.
Bu işlemle ilgili bir başka askıya da yerel yönetimden geliyor.
Wanda'nın Sunac'a aktardığı varlık paketinde çoğu inşaat halinde olan 13 kültür turizmi kenti bulunuyor. Her kültür turizmi kentinin, Wanda ile yerel yönetim arasında imzalanmış bir yatırım anlaşması vardır. Bu ani sahiplik değişikliği, orijinal yatırım sözleşmesindeki varsayılan hükmü tetikleyecek mi?
Sunac'a yakın bir ilgili kişi, Caijing muhabirine bunun işlemde bir değişken olabileceğini söyledi. Wang Jianlin, destek ve anlayış için çabalamak için ilgili yerel yönetimlerle aktif olarak iletişim halindedir. Ancak yerel yönetimler için projenin işleyişi en önemlisidir ve hükümet performansa daha fazla önem vermektedir. Sunacın yeni ekibi Kültür Turizmi Şehrinden sorumluysa, hükümetin gerçekten şüpheleri olabilir. Şu anda Sunac, yalnızca kültür turizmi şehir ürünlerinin satışından sorumlu ve Wanda, kültür turizmi kentinin mülkiyet değişikliğinin olumsuz etkilerini azaltabilecek işletme ve yönetimden sorumludur.
Bu işlemde Sunac, Wanda ve R&F, kültür turizmi projeleri ve filmler gibi çeşitli alanlarda kapsamlı stratejik işbirliklerini sürdürme konusunda anlaştılar.
Bir LeTV çalışanı, Caijing muhabirine, bir sonraki adımda LeTV Pictures'ın büyük olasılıkla kendi kendine yapılan içerik yollarına odaklanacağını, Wanda Sinemaları ise uzun süredir çevrimdışı kanal yapımında olduğunu ve LeTV ve Wanda'nın gelecekte tamamlayıcı bir entegrasyon oluşturabileceğini söyledi.
İşlem sırasında piyasa sürekli hareket etti. 19 Temmuz'da, 2022'de vadesi dolacak 725 milyon ABD Doları tutarındaki R&F tahvilinin fiyatı Aralık 2016'dan bu yana en büyük düşüşle% 2,4 düştü. 18 Temmuz sabahı Sunac'ın hisse senedi fiyatı, Temmuz 2015'ten bu yana en yüksek olan% 12,79'luk en büyük düşüşle tamamen düştü. Yalnızca birkaç saat içinde Sunac'ın piyasa değeri yaklaşık 6,6 milyar yuan buharlaştı. Sunac'ın yerel tahvilleri de 18'inci günün öğleden sonra düştü.
Ancak 19 ve 20 Temmuz'da Sunac'ın hisse senedi fiyatı sürekli olarak% 7,9 ve% 14,19 artarken, R & F'nin hisse senedi fiyatı% 1,41 ve% 6,81 arttı. 20 Temmuz'da Sunac 19.64 Hong Kong doları gelir bildirdi ve R&F 13.80 Hong Kong doları ile kapandı.
(Bu dergide stajyer olan Lei Jiahao da bu makaleye katkıda bulunmuştur)
(Bu makale ilk olarak 24 Temmuz 2017'de Caijing Magazine'de yayınlandı)
