2020'de kargaşa altında, "bir ev satın almak için para harcamak" veya "para biriktirmek için bir ev satmak"? Ekonomistler bunu netleştiriyor
2020'deki emlak piyasası en başından beri mahkumdur.
Sadece bir aydan fazla bir süre geçmesine rağmen, emlak piyasasının verdiği sinyaller son derece yoğun.
Örneğin, merkez bankası likidite serbest bırakmaya devam etti ve tüm bölgeler toplu olarak ev satın alma eşiğini gevşetti.
Hepimizin bildiği gibi, yılın başında merkez bankası RRR'yi kesti ve 800 milyar yuan fon serbest bıraktı ve ardından 1,2 trilyon yuan'ı serbest bırakmak için MLF gibi açık piyasa işlemlerini kullandı. Gayrimenkul, fonların yönlendirdiği bir piyasadır. Bu para enjekte edilir. Piyasada, emlak şirketlerinin finansman maliyetlerinin düşürülmesi ve ev alıcılarının mortgage faiz oranlarının düşürülmesi için elverişlidir.
Shenzhen, Guangzhou, Chengdu ve Foshan da dahil olmak üzere birçok şehir, ev satın alımları için sosyal güvenlik ve kişisel vergi zamanını da rahatlattı.Shandong, Henan ve diğer yerler, yerleşmek için tüm hattı açtı ve Sichuan'daki birçok şehir, ev satın almak için bir sübvansiyon politikası yayınladı.
Aniden, emlak piyasasının her yerinde bir iyimserlik havası oluştu ve Xiao Yangchun'un tek ayak üstünde durduğu görüldü.
İnsanlar gökyüzü kadar iyi değil ve bir aydan kısa bir süre sonra atmosfer değişti.
Yihan Think Tank tarafından açıklanan verilere göre Ocak 2020'de 21 tipik gayrimenkul şirketi yatırım çabalarını önemli ölçüde azalttı, edinilen arazi alanı bir önceki yıla göre% 72,6, edinilen arazi miktarı ise bir önceki yıla göre% 49,8 azaldı.
Buna ek olarak, TOP100 emlak girişimlerinin satış miktarı, yıllık% 12 düşüşle 509,7 milyar yuan idi. Ocak ayında TOP200 emlak işletmelerinin kümülatif satış miktarı yıllık% 10,2 azaldı. Önceki yıllarla karşılaştırıldığında, düşüş% 10'du, bu da 50 milyar yuan'ın doğrudan "buharlaştığı" .
Makro durum ne olursa olsun, 2020'deki kargaşa karşısında sıradan aileler için "ev almak için para harcamak" mı yoksa "para biriktirmek için bir ev satmak" mı?
Bu soruyu cevaplamadan önce net olması gereken iki ön koşul olduğunu düşünüyorum.
1. Son özel etkinlik bize ne öğretti?
Benim izlenimime göre böyle bir Bahar Şenliği yaşamamıştık.Herkes kapıdan veya ikinci kapıdan çıkamaz.Herkes kendi evinde, memleketinde veya şehirdeki bir toplulukta iç içe.
Bu tür bir zaman ne kadar fazlaysa, zihni o kadar sakinleştirebilir ve evin bizim için ne anlama geldiğini dikkatlice düşünebilir.
Geçtiğimiz yıl, "996 bir lütuftur" ve "fazla mesai bir ev satın almak karşı saldırı sağlayabilir" gibi birçok görüş gördük. Öyle görünüyor ki, ancak bir ev satın alarak, para kazanarak ve iyi bir sağlığa fazla para vererek buna başarı diyebiliriz.
Ancak, ancak son zamanlarda yaşanan gibi özel bir olayla karşılaşıldığında insanlar yeterince uyanabilir. Ailenin sağlığıyla karşılaştırıldığında ev o kadar önemsizdir ki, şu anda bir düzineden fazla süitiniz olsa bile, siz olsanız bile sadece bir konutta kalabilirsiniz. Büyük şehirlerde, ilçelerde ve kırsal alanlarda evler var ve trafik bariyerlerinin altında sadece iç çekebilirler.
Dolayısıyla bence bu sefer bize öğrettiği en önemli şey şu: 1-2 set ev kendi kendine mesleğin ihtiyaçlarını karşılamak için yeterli.
2. Uzun vadeli gayrimenkul eğilimi nasıl gelişiyor?
Gayrimenkulün uzun vadeli trendini belirleyen en büyük "değişken" nedir? Finansman mı yoksa politika mı? Faiz oranı mı yoksa arazi mi?
Hayır, cevap nüfus.
İstatistik Bürosu tarafından yayınlanan verilere göre 2019 yılında yeni doğan bebek sayısı 14 milyonun üzerine düştü ve ikinci doğum oranı% 57'ye ulaştı. Gençlerin çocuk doğurma istekliliği azalmaya devam etti. Yaşlanmanın etkisiyle birleştiğinde artık "stok talebi" konusuna girdik. "Devir.
Şehrinizdeki nüfus yıl boyunca Yangtze Nehri Deltası, İnci Nehri Deltası ve diğer yerler gibi akarsa, arazi arzı ve talebi "dengesiz" olur, yani nüfus büyüktür, geliştirilecek ve inşa edilecek arazi küçüktür, katı talep grubu çok büyüktür ve "alıcı" sıkıntısı yoktur.
Kısa vadede "faiz indirimi", "düşük peşinat" gibi politikalar var, bu nedenle artan konut fiyatları için motivasyon doğal olarak yeterli olacak ve ev almak mantıklı.
Tersine, ilçenizde veya şehrinizde uzun vadeli bir nüfus çıkışı varsa ve inşaat halinde olan ve satışta olan birçok ev varsa, ancak talep düşük kalmaya devam ediyorsa, envanteri sindirmek için yalnızca sundurma reformu ve para kazanma gibi yöntemlere güvenebilirsiniz. Beklentiler kesinlikle iyimser değil.
Bu iki önermeyi anladıktan sonra, sıradan ailelerin gayrimenkule karşı tutumundan bahsedelim.
İlk olarak, gereksiz gayrimenkul varlıklarını azaltın, hanehalkı borç oranını azaltın ve nakit akışını tamamlayın.
Gereksiz mülkiyet nedir?
Anladığım kadarıyla senede birkaç kez yaşayamam, satın alamıyorum, takdire yer yok, destek imkânları yok, ev satın almak kendi işini yapmaktan çok spekülatif amaçlı, böyle bir ev gereksiz.
Bu standarda göre, iki koşulun karşılanması gerekmektedir: 1. İlçe ve üçüncü sıranın altındaki vilayetlerdeki evlerin değer kazanması beklenmemektedir. 2. Konut özelliği olmayan boş veya kaba evler.
Bu gayrimenkulleri oraya enerji, maliyet, ipotek faizi, emlak ücretleri ve amortisman ücretlerini işgal etmek için koymak yerine, borçlarını azaltırken ve acil durumlarda "paradan tasarruf etmek için evi satarken" ailenin nakit akışını desteklemek için onları doğrudan satmak daha iyidir. İhtiyaç.
İkinci olarak, ilk evin sadece "elinden geleni yapması" ve "bir ev satın almak için para harcaması" ılımlı olmalıdır.
Bir süre önce bir veri gören Evergrande Araştırma Enstitüsü'nden Ren Zeping'in ekibi, "Çin Doğurganlık Raporu 2019" da 2004'ten 2017'ye kadar mortgage gelir oranının% 17'den% 44'e yükseldiğine dikkat çekti. Doğumun ana gücü olarak 80'ler sonrası ve 90'lar sonrası nesiller, ayda on binlerce ipotekle boğulmuştu.
Merkez Bankası tarafından yayınlanan "Çin Finansal İstikrar Raporu (2019)" na göre ipotek gelir oranı% 60'ın üzerine çıktı.
İlk evin katı ihtiyaçları için, aslında düşük gelirli bir gruptur.Ailenin birikimlerini tüketmeniz ve akraba ve arkadaşlarınızdan borç almanız gerekiyorsa, gerçek ev satın alma kaldıracı daha yüksek olacaktır.
Aylık gelir sabit kalıyorsa ve güçlükle desteklenebiliyorsa, beklenmedik bir durumda gelirde bir "kesinti" olursa ne yapmalıyım? İşten çıkarıldıktan sonra ne olur?
Bu endişe verici bir konuşma değil, ancak 2020 fırtınasını yaşadıktan sonra anlayacaksınız.
Son zamanlarda kaç KOBİ sahibi, beyaz yakalı işçi, işçi ve esnaf aniden gelirini kaybetti? İpotek ödemesi ertelenebilse bile, pek çok düşük gelirli kişi altı ay sonrasına kadar hayatta kalabilir mi, bu hala ikisi arasındadır.
Bu nedenle, "bir ev satın almak için para harcama" önermesi azaltılmalıdır ve sahip olduğunuz kadar para kazanabilirsiniz, aksi takdirde bir evi asla hafife alamazsınız.
Zhongtai Securities'de bir ekonomist olan Liang Zhonghua, gayrimenkulün statükosunu açıkladı: hem hacim hem de fiyat kritik noktaya düştü.
Hesaplamalarının sonuçlarına göre Çin'deki ticari konut genel envanteri 2016 ve 2017 yıllarında sürekli keskin düşüşler yaşadı ve 2018-2019'da tekrar yükselişini sürdürdü ve şimdi 2013 sonunda seviyesine geri döndü.
Konut stoğunun geniş anlamda dipteki düşüşü, fiyatlardaki artışla birlikte arz ve talep arasındaki ilişkinin kötü yönde gittiğini gösteriyor. Konut fiyatlarının sabit kaldığı ve düştüğü şehir sayısının kademeli olarak artması, "hem hacmin hem de fiyatın düştüğü kritik noktaya" yaklaştığımızı gösteriyor.
Yani yakın zamanda yaşanan bir olay olmasa bile gayrimenkul hayatı kolay olmayacak, kısa vadeli olayların etkisi süreci hızlandırmaktan başka bir şey değildir.
Ortalama gelir düzeyine sahip aileler için, şu anda, ailelerinin finansal kaldıraçlarını o kadar düşürmeleri gerekir. Gayrimenkule bir yatırım ürünü olarak bakmayın.Sağlık, aile ve eğitim her şeyden önce gelir.
