Kendi aileni ayırın! Kaisa Property'nin halka arz sürecinin riskleri nelerdir?
Geçen Cuma akşamı Kaisa (01638-HK), mülk yönetimi şirketi Kaisa Properties'i Hong Kong Borsasında bağımsız listeleme için ayırma teklifini duyurdu. 25 Haziran Pazartesi günü, Kaisa Properties'in listeleme başvuru belgeleri Hong Kong Borsasında yayınlandı. Sistem listesinde, IPO süreci yeni başladı ve bu da çok hızlı.
1999'dan bu yana yaklaşık 20 yıldır emlak yönetimi hizmetleri sunan Kaisa Property, özellikle Guangdong-Hong Kong-Makao Büyük Körfez Bölgesi ve Yangtze Nehri Deltası olmak üzere orta-üst düzey mülklere odaklanan, Çin'de lider bir entegre mülk yönetimi hizmet sağlayıcısıdır. Frost & Sullivan'ın verilerine göre, 2017'deki gelir açısından Kaisa Property, Guangdong-Hong Kong-Macao Greater Bay Bölgesi'ndeki Çin'in emlak yönetimi hizmeti şirketleri arasında 14. ve mülk yönetimi hizmeti şirketleri arasında 7. sırada yer aldı.
Kaisa Property'nin 2017 yılı sonu itibarıyla emlak yönetimi hizmetleri, Çin'in 12 il, belediye ve özerk bölgelerinde 36 şehri kapsamakta olup, toplam inşaat alanı 24 milyon metrekaredir; 31 Aralık 2017 itibarıyla şirket 119 gayrimenkulü yönetmiştir. Yaklaşık 160.000 mülk birimi için mülk yönetimi hizmetleri sağlayan 100 konut topluluğu ve 19 konut dışı mülk içerir.
Dört iş kolu: mülk yönetimi değer zincirini kapsayan
İş geliştirme modeli açısından, Kaisa Property'nin ana işi mülk yönetimi hizmetleriyle sınırlı olmayıp, tüm mülk yönetimi değer zincirini daha geniş bir şekilde kapsayarak, nispeten entegre bir hizmet kategorisi oluşturur. Kaisa Property, mülk yönetimi hizmetlerine ek olarak, teslimat öncesi ve danışmanlık hizmetleri, toplum katma değerli hizmetler ve akıllı çözüm hizmetleri olmak üzere üç iş kolunu daha işletmektedir.
Bu dört iş kolunun geliştirme modelleri aşağıdaki tabloda kabaca özetlenmiştir.Bunlar arasında, mülk yönetimi hizmeti işletmesi, mülk yönetim ücretlerini toplamak için toplu ödeme sistemini veya ücret sistemini benimser; ön teslimat ve danışmanlık hizmeti işi ve akıllı çözüm çözüm hizmeti işi, işlemden önce görüşülür. Hizmet bedelinin belirlenmesi; toplum katma değerli hizmet işi açısından, kira gelirinden işletme maliyeti ve kalan Kaisa Grubu'na ödenen kira düşüldükten sonra kiralık park yeri işletme karının teyit edilmesi, ikincisi ise uzay kiralama hizmetleri için komisyon tahsil edilmesi; Üçüncü taraf tüccarlar, ev ürünleri ve hizmetleri satın alır ve bunları konut sakinlerine satar ve mülk işlem hizmetleri için sabit oranlı bir tavsiye ücreti alır.
Oldukça tatmin edici: istikrarlı performans artışı ancak çok fazla parlak nokta yok
Kaisa Properties'in dört ana iş kolu arasında, mülk yönetimi hizmetleri ve ön teslimat ve danışmanlık hizmetleri, grubun ana gelir ve kar kaynaklarıdır. Her işletmenin son üç yılda grubun performansına katkısı açısından bakıldığında, teslimat öncesi ve danışmanlık hizmetlerinin sağladığı gelir oranı her zaman en üst düzey olmuştur, ancak son yıllarda sürekli bir düşüş eğilimi göstermiştir; Öte yandan, mülk yönetimi hizmet gelirinin oranı 2017'de nispeten sabit kalmıştır. Yılda hafif bir artış:
(Kaynak: Hong Kong Borsası)
İzahname dokümanları, Kaisa Grubu'nun genel performansında gayrimenkul yönetimi iş segmentinin değişken performansından farklı olarak, daha zengin ve çeşitlendirilmiş kapsamlı bir iş portföyüne sahip olan Kaisa Properties'in geçmiş performansının sürekli ve istikrarlı bir büyüme kaydettiğini göstermektedir.
Aşağıdaki şekilde görüldüğü gibi 2015'ten 2017'ye kadar Kaisa Properties, gelir ve kârda büyümeye devam etti. 2015'ten 2016'ya kadar grubun geliri% 12,8, net karı ise% 0,68 arttı. 2017'deki performans, yıl içinde önemli bir gelir artışı ile daha olumlu oldu. Net kar% 24,1 arttı, net kar da% 22,9 arttı:
(Kaynak: Hong Kong Borsası)
Daha sezgisel olarak, izahname belgeleri, 2015'ten 2017'ye kadar olan iki yılda Kaisa mülklerinin sözleşmeli inşaat alanının% 35,5, yönetilen alanın% 30,9 ve yönetilen bina sayısının% 52,56 arttığını göstermektedir. Diğer bir deyişle, grubun işinin "fiziksel nesnesinin" ölçek genişleme hızı, yani donanım temeli açısından, Kaisa Property, gelecekteki genel gelişimde daha fazla büyüme için yer bulmaktadır.İşletme ölçeği arttıktan sonra, grubun işletme verimliliğinin iyileştirilmesi için ön koşullar ve koşullar yaratmaktadır. Bu nedenle Kaisa Property'nin performans artışı beklenebilir.
Kaisa Gayrimenkul'ün mevcut imar durumu "barışçıl ve barışçıl", yani düz ve aynı zamanda doğru bir şekilde ilerliyor denilse de, yakından bakıldığında Kaisa Gayrimenkul'ün karnesinde son yıllarda pek parlak nokta bulunmadığını ortaya çıkaracaktır. Özellikle brüt kar marjı iki yıl öncesine göre düştü, Kaisa Property'nin sektör ortamı ve gelişim özellikleri göz önüne alındığında, Kaisa Gayrimenkul için hala "ayrılık ve bağımsızlık" aşamasında olan kaygısız bir durum olmaktan gerçekten uzak. .
Bağımsız listeleme yolu, Kaisa emlak riskleri
Son dönemdeki renminbi değer kaybı eğilimi öne çıktı ve yerel emlak piyasasının istikrarsızlık duygusu giderek güçleniyor.Sektörde "renminbi'nin devalüasyonunun konut fiyatlarında bir artışa yol açacağı" ve "renminbi'nin devalüasyonunun konut fiyatlarında düşüşe yol açacağı" konusunda taban tabana zıt iki görüş olmasına rağmen, Mevcut emlak piyasası belirsizlikleri sürekli büyürken, gayrimenkul piyasasını kalkınma toprağı olarak kullanan Kaisa Property, doğal olarak sektörün getirdiği risklerle başa çıkmak için daha fazla çaba harcamak zorunda.
Kaisa Property'nin durumuna dönüp baktığımızda, herhangi bir iç risk faktörü var mı?
Birincisi, mülk yönetimi portföyünün genişletilmesidir. Kaisa Properties'in yönetimindeki KÇA, 2015 sonunda% 14,5 bileşik yıllık büyüme oranıyla 18,3 milyon metrekareden 2017 sonunda yaklaşık 24 milyon metrekareye yükseldi. Yeni emlak yönetimi hizmetleri alarak gayrimenkul yönetimi portföyünü ağırlıklı olarak genişletti. Cazip emlak yönetimi portföylerine sahip bölgesel mülk yönetimi şirketlerini stratejik olarak satın alın. Bununla birlikte, genişleme açısından Kaisa Property, mülk yönetimi portföyünü planlandığı gibi genişletebileceğini ve bu durumun ticari, mali durumu ve işletme sonuçları üzerinde önemli bir olumsuz etkisi olabileceğinin garantisini veremiyor.
İkincisi, artan maliyetler sorunudur. Önceki performansta, hizmet maliyetlerine dahil edilen personel maliyetleri, Kaisa'nın emlak satış maliyetlerinin en büyük kısmıdır ve sırasıyla 2015, 2016 ve 2017'de 175 milyon yuan (RMB, aşağıda aynı), 199 milyon yuan ve 253 milyona ulaşmıştır. Hizmet maliyetlerinin yaklaşık% 55,8'ini,% 52,8'ini ve% 54,3'ünü oluşturuyor. 2015, 2016 ve 2017 yıllarında grubun idari giderlere dahil olan personel maliyetleri sırasıyla 66,1 milyon, 55,2 milyon ve 79,6 milyondu. İdari giderlerin en büyük kısmı, idari giderlerin sırasıyla yaklaşık% 87,4,% 79 ve% 77,8'ini oluşturmaktadır.
Personel maliyetlerinin yanı sıra Kaisa'nın yıllık alt yüklenici maliyetleri de oldukça fazladır. Sipariş bakımı, temizlik ve bakım hizmetleri gibi belirli hizmet işlevlerini alt yüklenicilerden temin etmektedir. 2015, 2016 ve 2017'de, grup alt sözleşme maliyetleri, sırasıyla 58,2 milyon yuan, 81,3 milyon yuan ve 104 milyon yuan idi ve hizmet maliyetlerini oluşturuyordu. Yaklaşık% 18.6,% 21.6 ve% 22.3. Kaisa Property, kârlılığı sürdürmek ve iyileştirmek için personel maliyetlerini ve alt yüklenici maliyetlerini kontrol etmeli ve yönetmelidir.Ancak gerçek şu ki, grup bu iki yönden giderek artan bir baskı altında ve maliyet kontrolünde tatmin edici sonuçlar elde etmek zor. Personel maliyetlerindeki ve alt yüklenici maliyetlerindeki sürekli artış, doğal olarak Kaisa Properties'in büyüme oranını düşürecek ve bu da iş hacmini azaltırken karlılığını da azaltacaktır.
Öte yandan, Kaisa Property, daha yüksek boşluk oranlarına sahip topluluklarda mülk geliştiricilerinden ve maliklerinden mülk yönetim ücretlerini tahsil etmekte zorluklarla karşılaşmakta ve belirli alacakları üzerinde değer düşüklüğü zararına uğramıştır: ticari alacakları 2015, 2016 ve 2017 yıllarında sırasıyla 1,4 milyon, 2,3 milyon ve 4,5 milyon değer düşüklüğü karşılığı olup, aynı dönemde ticari alacaklar için sırasıyla 200.000, 900.000 ve 2,1 milyon değer düşüklüğü karşılığı muhasebeleştirilmiştir. yuan.
Buna ek olarak, Kaisa Property'nin iş geliştirme sürecinde alt yüklenicilere ve diğer tedarikçilere aşırı güvenme gibi sorunları hala var ve gelecekteki gelişim yolunda çözülmesi gereken pek çok güçlük var. Bununla birlikte, Kaisa Group'un bölünmesinden bu yana, bağımsız Kaisa Property, Hong Kong sermaye piyasasından daha geniş bir geliştirme alanı ve fırsatları da başlatacak ve listeleme yolunda başarılar diliyorum.
Yazar Peng Xiaoliu
Düzenle Zhang Junfen, Li Lulu
