Çin Sosyal Bilimler Akademisi: Çin Emlak Büyük Veri Raporu (2019) İlk Yayın
Emlak piyasasının istikrarlı ve sağlıklı gelişimini teşvik etmek için, Çin Sosyal Bilimler Akademisi Finansal Strateji Araştırma Enstitüsü'nün konut büyük veri proje ekibi, Ocak 2018'den Ekim 2019'a kadar Weifang Endeksi'nin izlenmesi ve analizine dayanan büyük veri madenciliği ve analiz yöntemlerini kullandı ve proje ekibini birleştirdi. Çin'deki konut piyasasına ilişkin uzun vadeli bir takip çalışması, "Çin Emlak Büyük Veri Raporu (2019)" nu tamamladı. Bu rapor aynı zamanda 2019'daki "Çin'in Konut Piyasasının Gelişmesine İlişkin Aylık Analiz Raporu" nun yıllık özet raporudur.
1. 2019 konut piyasası operasyon dinamikleri
1. Çekirdek şehirlerdeki konut fiyatları, yükselmeyi durdurmak ve istikrar kazanmak için hızla yükseldi ve ikinci el konutların işlem hacmi arttı ve düştü
Ülke genelindeki 24 ana şehirdeki konut fiyatlarındaki kapsamlı değişiklikleri yansıtan Weifang Çekirdek Endeksi, 2019 yılında çekirdek şehirlerdeki konut fiyatlarının toparlanmadan istikrara geçişe geçtiğini gösteriyor. Şubat'tan Nisan 2019'a kadar, çekirdek şehirlerdeki konut fiyatları "Xiaoyangchun" olarak bilinen hızlı bir toparlanma yaşadı; Mayıs'tan Temmuz 2019'a kadar "Xiaoyangchun" yavaş yavaş soldu ve çekirdek şehirlerdeki fiyat artışı düştü. Ağustos'tan Ekim 2019'a kadar, çekirdek şehirlerdeki konut fiyatlarının istikrar kazanması ve biraz düşmesiyle piyasa daha da istikrar kazandı. Ekim 2019'da, çekirdek şehirlerde konut fiyatları yıllık bazda% 0,3 ve aylık bazda% 0,028 arttı. Weifang çekirdek endeksi, geçtiğimiz yıl çekirdek şehirlerdeki konut değerlenme oranının, aynı dönemdeki fiyat artış oranı ile mevduat ve kredi faiz oranlarından çok daha düşük olduğunu gösteriyor.
Çekirdek şehirlerdeki konut fiyatlarının mevsimsel dalgalanması, yıllık dalgalanmadan daha büyüktür. Weifang Çekirdek Endeksi, Ekim 2018'de çekirdek şehir konut fiyatları bir önceki yılın aynı ayına göre sadece% 0,3 artarken, Ocak 2019'daki 102,53 puana göre çekirdek şehir konut fiyatlarının% 3,42 arttığını gösteriyor. Ocak 2018'deki 100 puan ile karşılaştırıldığında, çekirdek şehirlerde konut fiyatları% 5,73 arttı.
Weifang Çekirdek Endeksi, ülke genelinde 24 ana şehirdeki konut fiyatlarındaki değişiklikleri entegre eder ve Çin'in emlak piyasasının önemli bir barometresi olarak kullanılabilir. 24 çekirdek şehir Şangay, Pekin, Shenzhen, Guangzhou, Tianjin, Chongqing, Suzhou, Hangzhou, Wuhan, Chengdu, Nanjing, Ningbo, Qingdao, Zhengzhou, Wuxi, Changsha, Xiamen, Jinan, Xi'an, Shenyang, Dalian, Fuzhou, Nantong ve Dongguan, temelde Çin'deki ekonomik açıdan en rekabetçi kentsel grupları kapsıyor. Bunlar arasında 4 birinci kademe şehir, 4 birinci kademe şehir ve 16 ikinci kademe şehir bulunmaktadır. Weifang'ın çekirdek endeksi, konut fiyatları için temel dönem olarak Ocak 2018'i kullanıyor ve kapsamlı hesaplama için endeks ağırlığı olarak şehrin 2017'deki ticari konut satışlarını kullanıyor.
İkinci el konut işlem hacmi endeksine bakıldığında, çekirdek illerdeki konut fiyatlarının yükseliş ve istikrar kazanması dururken, ikinci el konut işlem hacminde de yükseliş ve düşüş görülüyor. Ekim 2019'da 10 büyük ilin ikinci el konut işlem hacmi endeksi 135,61 puan ile Eylül ayına göre% 19,89 daha düşükken 2018'in aynı dönemindeki işlem hacmi endeksinden% 45 daha yüksekti. Diğer koşulların değişmediği durumda, ikinci el konut işlem hacmindeki düşüşün devam etmesi, kısa vadeli konut fiyat artışlarındaki ivmenin azaldığını gösteriyor.
On büyük şehrin ikinci el konut işlem hacmi endeksi (Ocak 2017 işlem hacmi = 100)
Haritalama: Konut Büyük Veri Proje Ekibi, Finansal Strateji Enstitüsü, Çin Sosyal Bilimler Akademisi
Not: İlk on şehrin örnekleri Pekin, Şanghay, Chengdu, Dalian, Wuhan, Suzhou, Shenzhen, Nanjing, Hangzhou ve Chongqing'dir.
2. Birinci kademe şehirlerde konut fiyatlarının toparlanması zayıf ve Shenzhen dışındaki tüm şehirler düşüşte
Geçtiğimiz yıl birinci kademe şehirlerdeki konut fiyatları trendine bakıldığında, Guangzhou, Pekin ve Şangay'da konut fiyatları görece yavaş seyretti. 2019'un ilk çeyreğinde konut fiyatlarındaki toparlanma zayıftı ve toparlanmanın ardından düşmeye başladı. Sadece 2019'un ikinci yarısında Shenzhen, yılın ilk yarısında da kazanımlarını sürdürdü. Birinci kademe şehirlerin Weifang Endeksi izlemesi, geçen yıl Guangzhou'da konut fiyatlarının yıllık% 3,37, Pekin'in yıllık% 3,99, Şangay'ın% 0,81 ve Shenzhen'in yıllık% 5,58 arttığını gösteriyor.
Ekim 2019'daki aylık değişikliklere bakıldığında, birinci kademe şehirlerin ortalama fiyatı% 0,025 düştü. Bunların arasında Pekin, bir önceki aya göre% 1,33 düştü ve düşüş birinci kademe şehirlerde nispeten hızlı oldu ve düşüş geçen aydan biraz daha fazlaydı; Şangay aylık% 0,70 düştü; Guangzhou aylık% 0,12 hafif yükseldi; Shenzhen konut fiyatları bir önceki aya göre daha hızlı artarak bir önceki aya göre% 1,81 arttı Ay% 0,91 arttı.
3. Birinci kademe şehirler olan Tianjin ve Chongqing'deki konut fiyatları nispeten durgunken, Suzhou hızla yükseldi, ancak büyüme bastırıldı
Geçen yıl birinci sınıf şehirlerdeki konut fiyatlarına bakıldığında, Tianjin ve Chongqing'de konut fiyatları nispeten düşük. Birinci kademe şehirlerin Weifang Endeksi izlemesi, Tianjin'in geçen yıl% 3,78 ve Chongqing'in% 2,55 düştüğünü gösteriyor. Hangzhou'daki konut fiyatları, geçen yıl Hangzhou'da% 0.66'lık kümülatif artışla temelde istikrarlı. Suzhou'daki konut fiyatları geçen yıl% 20.71'lik kümülatif artışla hızla yükseldi.
Ekim 2019'daki aylık değişimlere bakıldığında, birinci sınıf şehirlerdeki konut fiyatları aylık ortalama% 0,117 düştü ve düşüş hızı bir önceki aya göre 0,473 puan yavaşladı. Bunlar arasında, Tianjin bir önceki aya göre% 1,43 azaldı ve düşüş oranı bir önceki aya göre 0,1 puan daraldı.Fiyat düşüş oranı hala nispeten hızlıydı; Hangzhou bir önceki aya göre 0,39 puan düşüşle aylık% 0,11 azaldı; Chongqing bir önceki aya göre% 0,87 arttı; sıcak şehir Suzhou bir önceki aya göre arttı % 0.2, önceki kazançlar bastırıldı.
4. İkinci kademe şehirlerin yarısından fazlası istikrarlı bir şekilde yükseliyor ve bazı şehirler düşmeye devam ediyor
Geçen yıl ikinci kademe şehirlerdeki konut fiyatı eğilimleri açısından, ikinci kademe şehirlerin yarısından fazlası istikrarlı bir şekilde arttı. Şangay çevresindeki Ningbo, Nantong ve Wuxi'nin yanı sıra kuzeydoğudaki Shenyang, Harbin ve Changchun'un tümü yıldan yıla artış gösterdi.Kunming ve Xiamen'deki konut fiyatları da yükseldi. İkinci kademe şehirlerdeki Weifang Endeksi izlemesi, ikinci kademe şehirlerde konut fiyatlarının yıllık ortalama% 1.647 arttığını gösteriyor. Bunlar arasında geçen yıl Ningbo% 10.41, Shenyang% 9.79, Nantong% 9.18, Kunming% 8.20 ve Xiamen% 8.15 yükseldi. Chengdu ve Nanchang yıllık bazda sırasıyla% 2,35 ve% 2,32 arttı ve yıllık artış nispeten küçüktü. Qingdao, Jinan, Changsha ve Wuhan'daki konut fiyatları görece durgundu. Qingdao yıllık% 11.67, Jinan% 8.89, Changsha% 6.62 ve Wuhan yıllık% 3.9 düştü.
Ekim 2019'daki aylık değişikliklere bakıldığında, ikinci kademe şehirlerde konut fiyatları aylık ortalama% 0,008 düştü ve büyüme oranı bir önceki aya göre 0,144 puan yavaşladı. İkinci kademe şehirler arasında kısa vadeli konut fiyatları yükseldi, durgunlaştı ve düştü. Şangay çevresindeki Ningbo, Nantong ve Wuxi ile kuzeydoğudaki Shenyang ve Dalian düşmeye devam etti; Qingdao, Xiamen, Zhengzhou vb. Düşmeye devam etti, ancak Xiamen'in yıllık büyüme oranı hala pozitifti; Xian, Changsha, Chengdu, Wuhan ve Nanchang'daki kısa vadeli piyasa eğilimleri Geçici olarak hareketsiz.
5. Üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde düşen konut fiyatlarının sayısı arttı ve bazı şehirlerde konut fiyatları hala nispeten hızlı yükseliyor
2019'dan bu yana üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde konut fiyatı düşüşleri kademeli olarak arttı. Bununla birlikte, döngüsel eşzamansızlığın kapsamlı etkisi ve para kazanma reformunun atık ısısı nedeniyle, Linyi, Nanyang, Tangshan, Luoyang, vb. Gibi az sayıda üçüncü ve dördüncü kademe şehir, genel piyasa düşüşüne rağmen hala nispeten hızlı bir şekilde yükseliyor. Weifang Endeksi'nin üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde izlenmesi, Linyi, Nanyang, Tangshan ve Luoyang'ın geçen yıl sırasıyla% 32.87,% 20.26,% 20.06 ve% 12.66 arttığını gösteriyor. Bazı üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki konut fiyatlarındaki artış, gizli yerel borçlardaki artışa bağlı olabileceğinden, bu da gelecekte düşüş riski anlamına gelir.
Ekim 2019'daki aylık değişikliklere bakıldığında, üçüncü ve dördüncü sınıf şehirlerdeki kısa vadeli konut fiyatları genel olarak hafif düştü. Ortalama olarak üçüncü ve dördüncü sınıf şehirlerde konut fiyatları bir önceki aya göre% 0,055 düşerken, düşüş bir önceki aya göre 0,103 puan daraldı.
6. Kentsel yığılmalar açısından, İnci Nehri Deltası kentsel kümelenmesinin refahı 2019'da nispeten düşüktür ve Yangtze Nehri Deltası kentsel yığılmaları nispeten yüksektir.
2019'daki büyük kentsel kümelenmelerin pazar performansına bakıldığında, Yangtze Nehri Deltası kentsel kümelenmelerinin pazar refahı nispeten yüksektir ve artan konut fiyatları olan şehirlerin oranı daha yüksektir. Suzhou, Ningbo, Nantong ve diğer şehirler gibi bazı şehirler nispeten hızlı konut fiyatlarına sahiptir; Pearl Nehri Deltası Kentsel yığılmaların refahı nispeten düşüktür ve konut fiyatları orantılı olarak daha fazla düşmüştür.Shenzhen ve Dongguan dışında Guangzhou, Foshan, Zhaoqing, Zhongshan, Huizhou, Yangjiang ve Qingyuan'ın tümü düştü ve bunların Zhaoqing görece hızlı düştü.
Bohai Rim'deki yıllık ev fiyatları haritası, Pekin-Tianjin-Hebei bölgesinde, Tangshan'ın ev fiyatlarının yıldan yıla daha hızlı yükseldiğini, Dalian, Qinhuangdao, Langfang, Cangzhou ve diğer şehirlerin bir önceki yıla göre hafif yükseldiğini, Pekin, Tianjin ve Hebei'deki Zhangjiakou, Baoding, diğer şehirler ise Düşüş; Linyi, Shandong'da konut fiyatları bir önceki yıla göre hızla artarken, Qingdao'da konut fiyatları bir önceki yıla göre yaklaşık% 10 düşerken, Zibo, Weifang ve Rizhao gibi şehirlerde fiyatlar durdu veya biraz düştü.
Ekim 2019'da büyük şehirlerde konut fiyatlarının yıllık dağılımı
Pearl River Deltası kentsel yığılmasında Ekim 2019'da konut fiyatlarının yıllık dağılımı
Ekim 2019'da Yangtze Nehri Deltası kentsel yığılmasında konut fiyatlarının yıllık dağılımı
Ekim 2019'da Bohai Rim şehir kümelenmesinde konut fiyatlarının yıllık dağılımı
Ekim 2019'da merkezi kentsel yığılmalarda konut fiyatlarının yıllık dağılımı
7. Çekirdek şehirlerdeki konut kiraları düştü ve kiralama pazarı düştü
Ülke genelinde 22 ana şehirde konut kiralarındaki genel değişiklikleri yansıtan Weifang Kira Çekirdek Endeksi, Ekim 2019'da çekirdek şehir konut kira endeksinin bir önceki aya göre% 1,16 ve yıllık% 1,10 düşüşle 102,74 olduğunu gösteriyor. Eylül ayında çekirdek illerdeki konut kiralarındaki düşüşün hızlanmasının ardından, kiralardaki düşüş Ekim ayında hızlanmaya devam etti. Bir yandan Eylül-Ekim, kiralama piyasasının sezon dışı olduğu ve konut kiralarındaki düşüşün mevsimsel olarak belirli dalgalanmaları var; diğer yandan Mayıs'tan Temmuz 2019'a kadar konut kiraları 2018'de olduğu gibi önemli ölçüde artmadı, ancak 8-10 arasında arttı. Aylık düşüş benzer, bu nedenle 2019'daki kiralama pazarı bir önceki yıla göre daha düşük olacak.
Weifang Rent Core Index, ülke genelindeki 22 merkez şehirdeki konut kiralarındaki değişiklikleri entegre eder ve Çin konut piyasasındaki değişiklikleri analiz etmek için önemli bir referans sistemi olarak kullanılabilir. 22 ana şehir Pekin, Chengdu, Dalian, Dongguan, Guangzhou, Hangzhou, Jinan, Nanjing, Qingdao, Xiamen, Şangay, Shenzhen, Shenyang, Suzhou, Tianjin, Wuhan, Changsha, Chongqing, Fuzhou, Nantong, Ningbo, Wuxi'dir. Temel olarak Çin'deki ekonomik açıdan en rekabetçi kentsel grupları kapsar. Bunlar arasında 4 birinci kademe şehir, 4 birinci kademe şehir ve 14 ikinci kademe şehir bulunmaktadır. Weifang çekirdek kira endeksi, Ocak 2018'i kira baz dönemi olarak alır ve her bir şehirdeki çalışanların 2016'daki toplam ücretleri, kapsamlı hesaplama için endeks ağırlığı olarak kullanılır.
2. Pazar durumu analizi
1. Gayrimenkul finansman politikası hala sıkı, ancak ipotek faiz oranları düşme eğiliminde
Gayrimenkul finansmanı hala sıkı bir şekilde kontrol edilmektedir. 2018'in sonundan 2019'un başına kadar hedeflenen RRR kesintileri gibi para politikalarının uygulanmasıyla sermaye piyasasındaki fonlama gerilimleri önemli ölçüde azaldı ve bazı şehirlerde ilk konut kredilerinin fiili faiz oranı% 10-% 15'lik artıştan gösterge faiz oranına düştü. Nispeten gevşek kredi bağlamında, konut piyasası 2019 baharında ortaya çıktı ve bazı şehirlerde konut fiyatları hızla toparlandı. Bununla birlikte, karmaşık iç ve dış ekonomik ortamda, makro riskleri önlemek hala politikanın temelini oluşturuyor ve "ezici sel" durumu ortaya çıkmadı. Gayrimenkulle ilgili krediler hala sıkı bir şekilde kontrol edilmektedir ve gayrimenkul finansmanı politika ortamı hala sıkıdır. Bu, konut fiyatlarında daha fazla artış olasılığını ortadan kaldırdı ve "Xiaoyangchun" un kendi kendine azalmasına neden oldu.
Faiz oranlarının dinamik ayarlama mekanizması açılmış olup, ipotek faiz oranları orta ve uzun vadede düşme eğilimindedir. 25 Ağustos 2019'da Merkez Bankası, ticari bankaların 8 Ekim 2019'dan itibaren en son ayın tekabül eden dönemine karşılık yeni ticari bireysel konut kredisi faiz oranlarını düzenlemesini gerektiren "Ticari Bireysel Konut Kredisi Faiz Oranlarının Ayarlanmasına İlişkin Duyuru" yayınladı. Kredi piyasasında kote edilmiş faiz oranı (LPR), fiyatlandırma kriterine puanlar eklenerek oluşturulur. Bunlar arasında, birinci set ticari bireysel konut kredisinin faiz oranı, karşılık gelen vadeli kredi piyasasının kote faiz oranından, ikinci set ticari bireysel konut kredisinin faiz oranı ise karşılık gelen vadeli kredi piyasasının kote faiz oranı artı 60 baz puanından düşük olmayacaktır. Mortgage faiz oranı her zaman gösterge faiz oranıyla sabitlendiğinden, gösterge faiz oranı 22 Kasım 2014'ten beri ayarlanmamıştır. Merkez bankasının kişisel ipotek faiz oranlarına ilişkin yeni düzenlemeleri yayınlaması, ipotek faiz oranları için ayarlama mekanizmasının yeniden başlatılmasına eşdeğerdir. Küresel ekonomi üzerindeki aşağı yönlü baskı koşulları altında, genel parasal ortam orta derecede gevşek kalacaktır, bu da piyasa faiz oranlarının makul bir aralığın alt sınırında olacağı anlamına gelir. Kredi faiz oranlarının düşme eğilimi göz önüne alındığında, ipotek faiz oranlarına ilişkin yeni düzenlemelerde, ipotek faiz oranı ekleme mekanizması olsa bile, orta ve uzun vadede ipotek faiz oranları düşme eğiliminde olacaktır. Ancak kısa vadede mortgage faiz oranları önemli ölçüde değişmeyecek.
2. Arazi piyasası yapısı büyük değişikliklere uğrayabilir, ancak kısa vadede emlak piyasasına doğrudan etkisi olmayacaktır.
Arazi politikasında önemli değişiklikler meydana geldi, kentsel ve kırsal arazi piyasalarının reformu birleştirildi ve uygun kolektif araziler yasal olarak doğrudan pazara girebilir. Uzun bir süre için, kolektif arazi doğrudan arazi piyasasına giremez ve arazi piyasasının kentsel-kır ikili bölünmesi önemlidir. 26 Ağustos 2019'da, 13. Ulusal Halk Kongresi Daimi Komitesi'nin Onikinci Oturumu, 1 Ocak 2020'de uygulanacak olan Çin Halk Cumhuriyeti Arazi İdaresi Yasasında değişiklik yapma kararını onayladı. Revize edilen "Arazi Yönetimi Kanunu", toplu inşaat arazilerinin doğrudan pazara girmesi için ilk kez yasal bir yol açtı. Bunlar arasında "genel arazi kullanım planlaması, kentsel ve kırsal planlamanın sınai, ticari ve diğer iş amaçlı olarak belirlendiği ve yasaya uygun olarak tescil edilen toplu işyeri inşaat arazisinin, arsa sahibinin birime teslim edebileceği veya "Bireysel kullanım", "devir veya başka yollarla elde edilen toplu iş inşaat arazisini kullanma hakkı devredilebilir, takas edilebilir, bağışlanabilir, bağışlanabilir veya ipotek edilebilir."
Gözden geçirilen "Arazi Yönetimi Yasası", yalnızca devlete ait arazinin uzun yıllar pazara girebileceği tek arazi tedarik kanalını değiştirdi ve arazi piyasası arz modeli büyük değişikliklere uğrayabilir. Kısa vadede, mevcut toplu işleyen inşaat alanlarının sınırlı ölçeği nedeniyle, kentsel ve kırsal arazi piyasalarını birleştirme girişimlerinin emlak piyasası üzerinde doğrudan bir etkisi olmayacaktır. Orta ve uzun vadede toplu inşaat arazileri hala gayrimenkul geliştirme ve ticari konut yapımı için kullanılamasa da, toplu arsaların kiralık konut ve diğer kanallar aracılığıyla pazara girişi de gayrimenkul piyasası üzerinde önemli bir etkiye sahip olabilmektedir.
3. Konut yatırımında spekülasyonu azaltma yönü değişmedi, ancak düzenleyici politikalar marjinal genişlemeyle karşı karşıya.
"Konut ve konutta spekülasyon yok" politika yönüne ve konut yatırımında spekülasyonu sınırlandırmaya devam edildi. Karmaşık iç ve dış ekonomik durum altında, merkezi hükümetin liderleri ve ilgili yetkililer, merkezi hükümetin konut fiyat artışlarını kontrol etme kararlılığını tam olarak gösteren "konut ve konutların spekülasyon yapmaması" konusunda ısrar etme ihtiyacını defalarca vurguladılar ve yinelediler. Nisan'dan Mayıs 2019'a kadar Foshan, Suzhou, Dalian ve Nanning dahil 10 sıcak nokta şehri, konut fiyatlarındaki büyük artışlar nedeniyle Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığı tarafından uyarıldı ve bu da hükümetin konut fiyatı artışlarına yönelik gerçekçi tutumunu gösteriyor. Gayrimenkul kontrol politikaları genel sürekliliği ve istikrarı korumaya devam edecektir. Gayrimenkul kontrol politikası gevşetilmezse, bu aynı zamanda konut fiyatlarının kısa vadede keskin bir şekilde artmasının muhtemel olmadığı anlamına da gelir.
Öte yandan, satın alma kısıtlama ve fiyat kısıtlama politikaları, marjinal ayarlama ihtiyacı ile karşı karşıyadır. Pekin, 2010 yılında ilk kez konut alımını kısıtlama politikasını uygulamaya koyduğundan beri, konut alım kısıtlaması politikasının en uzun süre uygulandığı 10 yıla yakın bir süredir. Pasif olarak uzun vadeli bir sistem haline gelen kısa vadeli bir yönetim yöntemi olan konut alım kısıtlama politikası, konut yatırımı spekülasyonunun sınırlanmasında ve gayrimenkul piyasasının istikrar kazanmasında olumlu rol oynamasına rağmen, piyasa etkinliğini de bir ölçüde düşürmüştür. Kısa vadeli bir acil durum önlemi olarak, bazı şehirlerde fiyat sınırlayıcı politikaların orta ve uzun vadeli etkileri net değildir, ancak piyasa verimliliği üzerindeki etkisi daha önemlidir. Arazi reformu gibi büyük kurumsal reformların ilerlemesi ve ülke genelinde konut fiyatlarının istikrarlı bir şekilde düşmesiyle, belirli kentsel konut satın alma kısıtlamalarına ve fiyat kısıtlamalarına marjinal ayarlamalara ihtiyaç vardır.
4. Ekonomik yavaşlamanın konut fiyatları üzerindeki etkisi giderek artmakta ve konut fiyatlarının bir miktar yükselmesi beklenmektedir.
Ekonomik büyümedeki düşüş, yükselen konut fiyatları beklentilerini daha da düşürdü ve daha fazla potansiyel alıcının konut fiyatı beklentileri karamsar hale geldi. Yoğunlaşan küresel ticaret sürtüşmelerinin arka planına karşı, dünya ekonomisine bakış daha karmaşık hale geldi ve küresel ekonomideki belirsizlikler daha da arttı. Küresel ekonomik ortam ve iç yapısal düzenlemelerden etkilenen Çin'in ekonomik büyüme oranı da düşmeye devam etti. Uzun vadeli konut fiyatı değişiklikleri beklenen gelir değişiklikleri ile yakından ilişkili olduğu için, bu durum piyasa bekle-gör hissiyatının artmasına yol açacak ve emlak yatırım spekülasyonunu azaltacaktır.
2018'in sonundan 2019'un başına kadar bazı şehirler, piyasa değişikliklerine göre gayrimenkul kontrol politikalarında ince ayar yaptı.Bazı şehirler, fiyat kısıtlamaları ve satış kısıtlamaları gibi yardımcı kontrol önlemlerini iptal etti veya zayıflattı ve gayrimenkul kredisi de gevşetildi. Bazı alıcılar gayrimenkul düzenlemelerinin daha da gevşeyebileceğine ve konut fiyatlarına ilişkin beklentilerinin de karamsarlıktan ihtiyatlı bir iyimserliğe değiştiğine inanıyor. 2019'un ilk çeyreğinde, ülke genelinde konut fiyatları genel olarak toparlandı ve bireysel birinci ve ikinci kademe şehirlerdeki konut fiyatları hızla yükseldi. Nisan 2019'dan bu yana, ekonomik büyümedeki yavaşlama bağlamında, hükümetin "konut fiyatlarını dengeleme" kararlılığını daha da netleştirmesi ve parasal genişleme politikasının kısa vadede zirveye ulaşması, konut fiyatlarının eğiliminin bastırılması ve konut fiyat artışlarının kademeli olarak düşmesi beklenmektedir. Nisan 2019'dan itibaren ikinci el konut işlem hacmindeki düşüş ve konut fiyatlarının genel büyüme hızı da piyasa beklentilerinde bir değişikliğe işaret ediyor.
3. 2020'deki önemli şehirler için piyasa tahmini
2020'de kilit şehirlerdeki konut piyasasının önce istikrara kavuşması ve ardından istikrar kazanması ve konut fiyatlarının yumuşak bir inişe geçmesi bekleniyor. Birkaç şehirde hala hızlı yükselme veya düşüş olasılığı var.
Önemli şehirlerde konut fiyatlarındaki kısa vadeli düşüşün ana nedenleri şunlardır:
Ekonomik büyüme geriledi ve kentleşmenin ivmesi zayıfladı. Ekonomik büyüme, şehirlerin ilerlemesinin ve emlak endüstrisinin gelişiminin arkasındaki itici güçtür. Ekonomik büyümedeki yavaşlama, kentleşme ivmesinin zayıflamasına yol açacak ve bazı sakinlerin emlak piyasasına ilişkin beklentilerini değiştirmelerine neden olacaktır. Dış ticaret sürtüşmelerinden ve iç yapısal düzenlemelerden etkilenen 2019 yılının üçüncü çeyreğinde yıllık GSYİH büyüme oranı% 6'ya düştü. Ekonomik büyüme yavaşlamaya devam ettikçe, şehirlerin nüfus çekiciliği görece azalacak ve konut piyasasına kısa vadeli güven de etkilenecektir. Kısa vadeli ana akım konut fiyatı beklentileri temkinli iyimserlikten sınırlı karamsarlığa kayacaktır.
2015 yılının sonunda başlayan mevcut emlak patlaması döngüsü sona eriyor. Gayrimenkul stoklarının tükenmesi ve parasallaştırmanın tetiklendiği bu emlak patlaması döngüsünde, reform politikaları tetikleyici nokta olarak, konut fiyatları uzun süredir yükseliyor ve genel artış çok büyük. Birinci, ikinci, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki rotasyonun özellikleri açıktır. Bununla birlikte, 2017'den beri, birinci kademe şehirlerdeki konut fiyatları yükselişten düşmeye başladı; 2018'den bu yana, bazı sıcak ikinci kademe şehirlerdeki konut fiyatları da önemli ölçüde düşürüldü; 2019'dan bu yana, giderek daha fazla üçüncü ve dördüncü kademe şehir, düşen konut fiyatları saflarına katıldı. Üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki konut fiyatları kademeli olarak yükselişten düşmeye değişti, bu da 2015 sonunda başlayan mevcut emlak patlama döngüsünün sona erdiğini gösteriyor. Yeni uyarıcı faktörlerin ortaya çıkmasından önce, piyasa güvenini etkin bir şekilde yeniden sağlamak zordur ve konut fiyatları genellikle düşme eğilimindedir.
Öte yandan, konut fiyatlarının önce düşmesi ardından istikrar kazanması için koşullar var. Ekonomik büyümedeki düşüşe rağmen, ekonomik büyümenin içsel itici gücü hala var ve konut fiyatları düşse bile, yine de bir miktar destek olacak. Konut kontrol politikaları temelde dibe vurdu ve kontrol politikalarında ve finansman koşullarında marjinal iyileşme olasılığı var. Bu faktörler birlikte konut fiyatlarının yumuşak bir şekilde inmesine katkıda bulunabilir.
Büyük bölgesel boşluk ve Çin emlak piyasasının son derece dengesiz gelişimi nedeniyle, önce genel istikrarın ardından istikrarın arka planı altında, yerel hızlı yükselme veya düşüş olasılığı göz ardı edilemez.
Şehre göre görüntüle:
İlk sıra konut fiyatları genel olarak önce stabilize olur ve ardından bazı durumlarda yükselebilir. Birinci kademe şehirler küresel şehirlerdir ve konut fiyatları dış ekonomik ortamdaki değişikliklere daha duyarlıdır.Artan küresel ekonomik kargaşanın birinci kademe şehirlerin konut fiyatları üzerinde belirli bir olumsuz etkisi olacaktır; teknoloji inovasyon merkezleri olarak, birinci kademe şehirler de teknoloji inovasyon şirketlerinin değerlemesindeki keskin düşüşten etkilenecek Son zamanlarda, bazı birinci kademe şehirlerde konut fiyatlarındaki düşüş hızlandı ve işlem hacmi düştü, bu da kısa vadeli pazarın toparlanmasını zorlaştırdı; yeniden kentleşme bağlamında, birinci kademe şehirler, üst düzey yetenek girişleri ve üst düzey sanayi kümeleri, fiyat düzeltmesi için belirli destek noktalarına sahip. , Bireysel şehirlerdeki konut fiyatları hala yükselebilir.
İkinci kademe şehirlerde hem inişler hem de çıkışlar vardır, ancak büyük iniş çıkışlar olasılığı düşüktür. Birinci kademe şehirlerde düşen konut fiyatlarının iletilmesinden ve kısa vadeli bekle-gör atmosferinin güçlenmesinden etkilenen ikinci kademe şehirlerde konut fiyatları büyük ölçüde hafif düşebilir. Bununla birlikte, bazı şehirler iyi kalkınma beklentilerine, düşük konut fiyatlarına ve orta ve uzun vadede konut fiyatlarında nispeten küçük kümülatif artışlara sahiptir.Konut fiyatları yine de yükselebilir.
Üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki genel düşüş. Genel kentleşme modeli perspektifinden bakıldığında, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerin gelir seviyeleri ve nüfus çekiciliği nispeten düşüktür, konut yatırımı ve ikinci el konut piyasası için spekülatif talep görece hareketsizdir ve konut fiyatlarında devam eden artış yetersizdir. Politika teşvikinin azalan etkinliği ve konut fiyatlarının "nispeten düşük arazisinin" ortadan kalkması bağlamında, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki konut piyasası birbiri ardına aşağı doğru bir aşamaya girebilir. Başlangıçların yavaşladığı bazı üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde, baraka reformundan para kazanmanın yardımı ile konut fiyatları yine de yükselebilir.
4. Büyük veriye dayalı kentsel konut fiyat uyarısı ve tahmini
Weifang büyük veri erken uyarı ve tahmin sistemi, Çin'deki büyük veri ve yapay zekaya dayalı ilk gayrimenkul erken uyarı ve tahmin sistemidir. Weifang Endeksinin en son izleme endeksine dayanarak, konut fiyatlarının mekansal iletim mekanizmasına ve bölgesel konut fiyatı etkileşim mekanizmasına dayalı bir tahmin modeli oluşturulmuştur. Ön risk değerlendirme sonuçları yapay zeka gibi algoritma modelleri ile verildikten sonra uzman danışmanlığı ve değerlendirmesi ile nihai tahmin sinyali verilir. Weifang Erken Uyarı ve Tahmin Sisteminin sadece kısa vadeli bir piyasa eğilimi tahmini olduğu ve gerçek yükseliş ve düşüşü temsil etmediği unutulmamalıdır. Weifang'ın erken uyarı ve tahmin sinyali, deterministik bir sonuçtan ziyade matematiksel bir olasılık sinyalidir ve belirli bir hata olasılığına sahiptir. Sonuçlar sadece piyasa analizi içindir ve doğrudan karar verme ve alım satım tavsiyeleri oluşturmaz.
İzleme modeline ve uzman değerlendirmesine dayalı olarak, aşağıdaki referans erken uyarı tahminleri önerilmektedir:
Açık kırmızı (genellikle yükselen) uyarı: Shenzhen, Dongguan, Zhuhai, Huizhou, Suzhou, Nantong, Wuxi, Ningbo
Pozitif kırmızı (daha hızlı yükselme) uyarısı: yok
Kızıl (büyük yükseliş) uyarı: yok
Açık yeşil (genellikle aşağı) uyarı: Pekin, Tianjin, Langfang, Baoding, Zhangjiakou, Cangzhou, Qingdao, Jinan, Yantai, Weihai.
Olumlu yeşil (daha hızlı düşüş) uyarısı: yok
Koyu yeşil (büyük düşüş) uyarı: yok
Kasım 2019'da Weifang büyük veri erken uyarı tahmini
Beş, sorunlar var
1. Yüksek hızlı büyüme sona erme eğilimindedir ve bazı pazarlarda aşağı yönlü riskler artar
Yaklaşık yirmi yıllık hızlı bir gelişmeden sonra, mevcut toplam konut arzı nispeten yeterli ve bir bütün olarak konut piyasası gerçek katma değer için fazla alana sahip değil. Bazı şehirlerde konut fiyatlarındaki yükseliş durmuş olsa da, konut arzının ölçeğinde devam eden artış, yerel emlak piyasası risklerinin artmaya devam etme olasılığını ortadan kaldırmaz. Arzdaki sürekli artış ve talep artışındaki düşüşle birlikte, bazı üçüncü ve dördüncü sınıf şehirlerdeki konut fiyatları belirli dalgalanma risklerine maruz kalıyor.
2. Düşen konut fiyatları testi politikası belirleme
"Spekülasyon olmadan yaşanacak konut" bağlamında ve yerel yönetimlerin konut fiyatlarını istikrara kavuşturma konusundaki temel sorumluluğu bir politika konsensüsü haline geldi, konut yatırımına yönelik spekülatif talep azaldı. Mevcut iç ve dış ekonomik ortamda, "konut ve spekülasyon yapmama" stratejisi sürdürülebildiği sürece, sadece konut fiyatlarının keskin bir şekilde artması zor olmakla kalmayacak, bazı şehirler de alıcı pazarına girecektir. Bu, makro riskleri azaltmaya ve konut fiyatlarını dengelemeye yardımcı olacak olsa da, bazı kalkınma şirketlerini operasyonel zorluklarla da karşı karşıya bırakacaktır. Arazi finansmanına büyük ölçüde bel bağlayan bazı şehirlerde, finansal baskı kaçınılmaz olarak artacaktır. Bunlar, şehrin emlak piyasasını istikrara kavuşturma kararlılığını test edecek.
3. Piyasa düştüğünde, gayrimenkul şirketlerinin teslimat gecikmesi, yarım kalmış ve çeşitli piyasa ihtilafları olasılığı artar.
Emlak piyasası esasen güçlü oynaklığa sahip bir piyasadır. Çin'deki emlak şirketlerinin çoğu, doğası gereği daha büyük iş riskleri içeren yüksek borçlu iş modellerini benimsiyor. Son on yılda, konut fiyatlarının artması ve daha az düşmesi nedeniyle, kalkınma şirketlerinin sermaye zincirinin kırılma riski iyimser piyasa performansıyla gizlendi. Pazar büyümesi durgunlaştığında veya düşmeye devam ettiğinde, çok yüksek borç oranlarına sahip veya piyasa hakkında çok iyimser tahminlere sahip gayrimenkul şirketleri sermaye zincirinin çökmesi veya hatta kırılma riskiyle karşı karşıya kalacak. Geciken teslimat ve tamamlanmamış emlak şirketlerinin riskleri de artmıştır. Plan dışı konut satış öncesi sistemi altında, bu aynı zamanda alıcıların haklarına ve çıkarlarına da büyük ölçüde zarar verecektir. Özellikle üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde ve daha düşük seviyelerde, endüstri denetimi zayıftır ve piyasadaki aşağı yönlü baskı artmaktadır, bu da evleri zamanında teslim etmeyi nispeten kolaylaştırmaktadır. Ek olarak, alıcılar ve satıcılar plan dışı konutların hakları ve çıkarları konusunda farklı anlayışlara sahip olduklarından, konut fiyatları düştüğünde, piyasa anlaşmazlıkları hızla artacaktır.
4. Gayrimenkul şirketleri, piyasada çok yönlü bir etkiye sahip olan fon sıkıntısı çekiyor
Emlak şirketleri için sermaye kıtlığı, arazi piyasasının soğutulmasında etkili bir rol oynayan ve aynı zamanda kısa vadeli konut fiyatlarının dengelenmesinde de rol oynayan norm haline geldi. Emlak şirketlerinin sermaye sıkıntısı temelde iki faktöre bağlıdır: Arazi piyasasının aşırı ısınmasını önlemek için politika düzeyi, kalkınma şirketlerinin finansmanına ilişkin bazı düzenleyici kontrol önlemleri benimsemiştir ve emlak şirketlerinin finansman maliyetleri artmıştır; kısıtlı alımlar ve piyasa ayarlamaları ve diğer faktörler , Ticari konut satışlarının büyüme hızı geriledi ve emlak işletmelerinden gelen fonların geri dönüşü sorunsuz değildi.
Emlak şirketleri için fon sıkıntısı da arz üzerinde belirli bir etkiye sahip olacak. Kısa vadede gayrimenkul şirketlerinin arz kapasitesi düşecek, orta ve uzun vadede kalkınma finansman modeli kademeli olarak değişecek ve bunun sonucunda piyasa arzı değişmeyecek; sermaye baskısını azaltmak için bazı gayrimenkul şirketleri geliştirme ve satış süresini kısaltan hızlı ciro modeli benimseme eğilimindedir. Bazı ticari konut ürünlerinin kalitesi düştü.
6. Karşı önlemler ve öneriler
1. "Spekülasyon değil, konut ve konutta" ısrar edin ve düzenleyici politikaların sürekliliğini ve istikrarını koruyun
Tarihsel deneyimler, kentleşmenin gelişme aşamasında, konut alımlarını teşvik edecek politikaların uygulanmasının kaçınılmaz olarak konut fiyatlarında anormal bir artışa yol açacağını ve piyasa risklerini artıracağını kanıtlamıştır. Piyasanın istikrarını sağlamak için düzenleyici politikaların sürekliliği ve istikrarı sürdürülmeli, konut yatırımları spekülasyonu bastırılmaya devam edilmeli, böylece konut alımlarının yatırım kaldıracı kontrol edilebilir bir aralıkta tutulmalıdır. Satın alma kısıtlamaları ve kredi kısıtlamaları gibi temel konut yatırımı talep kontrol politikaları nispeten istikrarlı kalmalıdır. Gayrimenkul politikalarının ayarlanması ve optimizasyonu, "spekülasyon olmadan yaşamak için konut" alt çizgisine bağlı olmalı ve ev satın alımlarını teşvik edecek politikaların uygulanmasından kaçınmada ısrar etmelidir.
"Spekülasyon olmadan yaşamak için konut" a bağlı kalmak, makro riskleri azaltmaya ve mesken konut düzeyini iyileştirmeye yardımcı olur, ancak kısa vadede arazi finansmanı ile içsel bir çelişkisi vardır ve yeterli politika belirlenmesini gerektirir. Spekülasyon olmadan yaşanacak "konut" un ilerlemesiyle, bazı şehirler kaçınılmaz olarak belirli mali baskılarla karşı karşıya kalacak. Piyasadaki politika dalgalanmalarından kaçınmak için bu konuda politika belirlemeyi sürdürmek, konut yatırımı spekülasyonunu frenlemeye devam etmek ve gayrimenkul piyasasının istikrarını sürdürmek; diğer yandan mali yapı dönüşümünün yoğunluğunu artırmak ve gayrimenkule bağlı gelire bağımlılığı azaltmak gerekiyor.
2. Toplam para arzı kapısını yerinde tutun ve emlak kredisi ölçeğini sabit tutun
Makro açıdan bakıldığında, emlak piyasası ve finans piyasası birbirinden ayrılamaz. Emlak piyasası belli ölçüde para birimi rezervuar etkisine sahiptir ve para arzının genişlemesi ve daralması konut fiyatlarının iniş çıkışları için gerekli bir koşuldur. Emlak piyasasını istikrara kavuşturmak için, öncelikle para arzının göreceli istikrarını makro bir perspektiften korumak ve sel veya aşırı daralmayı önlemek için gereklidir. Orta derecede sıkı bir para politikasını sürdürmek, emlak piyasasının istikrarlı gelişimi ve hanehalkı konut koşullarının sürekli iyileştirilmesi için koşullar yaratabilir.
Mikro açıdan bakıldığında, ipotek kredileri gayrimenkul işlemleri için önemli bir ön şarttır ve farklılaştırılmış kredi politikaları, konut yatırımı spekülasyonunu kontrol etmek için en doğrudan ve etkili politika araçlarıdır. Farklılaştırılmış kredilere bağlılık öncülüğünde, diğer finansman yöntemlerini kullanarak emlak piyasasına yasadışı girişi önlemek için çeşitli finansman yöntemlerinin kullanımının kontrolünü güçlendirin.
Arz açısından, kalkınma için finansmanın uygun ve makul yönetimini ve kontrolünü sürdürmeye devam etmek, kaynaktan gelen toprakla ilgili spekülasyonu sınırlayabilir. Kredi fonlarının sanal ortama kaymasını veya yasadışı bir şekilde emlak piyasasına akmasını önlemek için, ilgili mali yönetim departmanları, emlak geliştirme bağlantısında, arazi piyasasının aşırı ısınmasını etkin bir şekilde sınırlayan ve kısa vadeli konut fiyatlarını stabilize eden belirli finansman kontrol önlemlerini benimsemiştir. Arazi piyasası beklentilerini istikrara kavuşturmak ve arazi ve gayrimenkulle ilgili spekülasyonları kaynaktan azaltmak için, kalkınmayı finanse etmek için uygun ve makul kontrol önlemlerinin istikrarı korunmalıdır.
3. Şehre özgü politika stratejisini uygulayın ve iyileştirin ve pazarı istikrara kavuşturmak için yerel yönetimlerin ana sorumluluğunu netleştirin
Emlak piyasası oldukça bölgesel bir piyasadır ve şehir yönetimini emlak piyasasını istikrara kavuşturmaktan sorumlu ilk kişi olarak görmek ekonomik kanunlara uygundur. Ek olarak, şehre özgü politikalar, emlak piyasasında sistemik risk olasılığını büyük ölçüde azaltabilir. Her şehir yönetiminin konut fiyatlarını istikrara kavuşturma konusundaki ana sorumluluğunu ve üst düzey hükümetin denetim ve rehberlik sorumluluklarını daha da netleştirin. Yerel konut fiyatlarının anormal yükselmesi için zamanında uyarı ve "yerinde saldırı" yapılmaktadır. Konut fiyatlarında büyük kısa vadeli dalgalanmaların olduğu bölgelerde, konut fiyatlarının istikrarını sağlamaya yönelik kısa vadeli nicel hedef daha da netleştirilebilir. Şehirlerin "şehre göre politika" adına ev satın alımlarını teşvik etmek için politikalar düzenlemesini kesinlikle önleyin.
Emlak piyasasını istikrara kavuşturmak, kira piyasasının düzenini kuvvetli bir şekilde düzenlemek, kiracıların meşru hak ve çıkarlarını korumak, aracıların ve çeşitli kurumların piyasayı manipüle etmeye ve tekelleştirmeye çalışmasını önlemek ve anormal kira dalgalanmalarını önlemek için yerel yönetimlerin önemli hedefine kiralama piyasasının istikrarını dahil edin.
Yerel piyasaların gerçeklerinden hareketle, talep kontrol politikalarının esnekliği ve esnekliği güçlendirilir. "Barınma ve spekülasyonsuz yaşama" konusunda ısrar etme ve piyasanın genel istikrarını koruma öncülüğünde, piyasa durumundaki yeni değişikliklere uyum sağlamak için fiili piyasa koşullarına göre satın alma kısıtlamaları ve fiyat kısıtlamaları gibi mevcut talep kontrol politikalarında marjinal ayarlamalar yapılabilir. Yanlışlıkla makul konut talebine zarar vermekten kaçının ve iyileştirilmiş konut talebini uygun şekilde destekleyin. Politikaya uygunluğu daha da artırın ve "herkese uyan tek boyut" kontrolünü azaltın.
4. Piyasa risklerinin zamanında uyarılmasını sağlamak için konut piyasası izleme göstergelerini ve yöntemlerini iyileştirin
Politika düzeyinde, konut piyasasının izleme ve değerlendirme göstergelerinin üst düzey hükümet tarafından basitleştirilmesi, alt düzey hükümetin basit veya yanlış kontrolüne kolayca neden olabilir. Piyasanın sürekli istikrarını sağlamak için mevcut izleme ve değerlendirme endeks sistemini iyileştirmek gerekmektedir. Konut piyasası izleme göstergeleri eklemeyi, izleme yöntemlerini iyileştirmeyi, ikinci el konut izlemeyi güçlendirmeyi, işlem hacmi izlemeyi, kamuoyu izlemeyi, büyük ölçekli piyango ve diğer anormal piyasa izlemeyi ve büyük veri izleme ve yapay zeka izleme gibi yeni yöntemler sunmayı düşünün.
Pazar eğilimlerini zamanında keşfedin ve tahmin edin, ön ayarlamayı gerçekleştirin ve olay sonrası kontrolü azaltın. Borsa gibi sermaye piyasalarıyla karşılaştırıldığında, gayrimenkul işlemleri düşük sıklıkta ve yüksek değerli işlemlerdir. Emlak piyasası nispeten güçlü bir düzenliliğe ve öngörülebilirliğe sahiptir. Gayrimenkul izleme alanında yapay zeka ve büyük veri gibi yeni teknolojilerin uygulanmasını güçlendirmek, arsa fiyatları, konut fiyatları, gayrimenkul kamuoyu ve işlem hacminin takibini artırmak, piyasa risklerinin gerçek zamanlı erken uyarısını gerçekleştirmek.
5. Konut piyasası için uzun vadeli bir mekanizmanın inşasını istikrarlı bir şekilde teşvik edin ve uzun ve kısa vadeli politika hedeflerinin dengeli koordinasyonunu teşvik edin
Kamu hizmetlerinin eşitlenmesini teşvik edin ve konut arzı ile talebi arasındaki yapısal çelişkiyi hafifletin. Gayrimenkul talebi, kentsel kamu hizmetleriyle yakından ilgilidir. Kamu hizmetlerinin dengesizliği, yalnızca farklı bölgelerdeki kamu hizmeti düzeylerindeki büyük farklılıkta değil, aynı bölgedeki kamu hizmeti düzeylerindeki büyük boşlukta da kendini göstermektedir. Kamu hizmetlerinin son derece eşitsiz mekansal dağılımı, yapısal konut kıtlığının önemli bir nedenidir. Bu, tüm düzeylerde hükümetlerin mali güç ve yetkilerinin dağılımını optimize etmeyi ve temel eğitim, tıbbi bakım ve toplu taşıma gibi kamu hizmetlerinin eşitlenmesini kuvvetli bir şekilde teşvik etmeyi gerektirir. Kamu hizmetlerinin eşitlenmesi yoluyla, konut talebinin mekansal dağılımını dengeleyin ve stok konut kaynaklarının etkin kullanımını teşvik edin.
Kiralama pazarını güçlü bir şekilde geliştirin ve eşzamanlı kiralama ve satın alma elde edin. Kiralama piyasasının gelişimi, konut piyasasının uzun vadeli mekanizmasının kurulması ve iyileştirilmesinin önemli bir parçasıdır. Uzun zamandır kiralama piyasası politikalar tarafından göz ardı edildi ve kiracıların hakları ve çıkarları iyi korunmadı. Ev kiralama ve satın alma hakkını daha da uygulayın, konut kiralama ile ilgili yasa ve yönetmelikleri oluşturun ve iyileştirin, kiralık konut için arazi arzını artırın, kiralık konut piyasası izleme sistemini iyileştirin ve konut kiralama piyasasının gelişimini teşvik edin.
Arazi piyasası reformunu derinleştirin. Kullanım kontrolü temelinde kentsel ve kırsal arazi piyasalarının entegrasyonunu teşvik edin ve çok konulu bir konut tedarik sisteminin kurulması için bir temel atın.
Yerel mali yapının dönüşümünü teşvik edin ve kentsel yönetimlerin arazi finansmanına bağımlılığını azaltın. Yüksek borçlu yerel yönetimlerin kalkınma modelini sınıflandırarak ve dönüştürerek yerel yönetimlerin yatırım ve finansman sistemi reformunu teşvik etmek, gayrimenkul piyasasının istikrarı için gerekli koşullardan biridir.
Ev alıcılarının hak ve menfaatlerinin korunmasından başlayarak, yerel koşullara uygun olarak konut ön satış sistemi reformunu istikrarlı bir şekilde ilerleteceğiz. Konut piyasası hızlı bir yükselişten genel bir istikrara doğru kayarken, emlak şirketlerinin kısa vadeli fonlama baskısı hızla artacak ve bitmemiş plan dışı mülkler veya gecikmiş teslimat riskleri hızla artabilir. Plan dışı konut satış öncesi sistemi altında, bu riskler alıcılara aktarılacaktır. Özellikle üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde ve daha aşağıda ev alıcılarının hak ve menfaatlerini korumak daha zordur. Ev alıcılarının meşru haklarını ve çıkarlarını etkili bir şekilde korumak ve sosyal istikrarı korumak için, yerel koşullara uygun olarak plan dışı konut satış öncesi sistemi reformunu istikrarlı bir şekilde ilerletmek gerekir.
Gayrimenkul politikaları için kapsamlı bir koordinasyon mekanizması oluşturun. Emlak piyasasının istikrarı, finans, arazi, konut, finans ve vergilendirme, eğitim, ulaşım, kalkınma planlaması vb. Gibi çok sayıda sektörü kapsamaktadır. Emlak piyasasındaki değişiklikler aynı zamanda mali piyasa ve makro ekonomi ile bağlantılı olacaktır. Bu, makroekonomik politikaların kapsamlı koordinasyonunun güçlendirilmesini, gerçek birleşik hedeflerin birlikte yönetilmesini ve önemli makroekonomik politikaların konut fiyatlarını dengeleme hedefinden ayrılmasından kaçınılmasını gerektirir.
Weifang Endeksi (orijinal büyük veri ev fiyat endeksi BHPI'nin yükseltilmiş bir versiyonu), konut büyük verisine ve tekrarlanan işlemlere dayanan ilk yeni konut fiyat endeksidir. Weifang Endeksi, yeni teknolojilerin uygulanması yoluyla Yin ve Yang sözleşme fiyatları, mantıksız teklifler, çevrimiçi imzalamada gecikme süresi ve toplam çarpıtma gibi teknik sorunları etkili bir şekilde ortadan kaldırır ve böylece konut fiyatlarının yükseliş ve düşüşü konusunda hanehalkının gerçek duygularına yaklaşır. Weifang Endeksi bir kamu refahı aylık konut fiyatı endeksidir.Şu anda iki ulusal kapsamlı endeks, Weifang Çekirdek Endeksi ve Weifang Kira Çekirdek Endeksi, 142 büyük şehirde konut fiyat endeksleri, yaklaşık 30 önemli şehirde konut kira endeksleri ve onlarca kilit noktayı içermektedir. Şehrin ilçe / ilçe konut fiyat endeksi her ayın orta ve son aylarında tamamlanır. Weifang Endeksi şu anda üç boyuta sahiptir: sabit taban, aydan aya ve yıldan yıla ve referans olarak büyük verilerin medyan ev fiyatını sağlar. Weifang Endeksi esas olarak stok evlerinin fiyat değişikliklerini izler ve yeni inşa edilen ticari evlerin fiyat değişiklikleri geçici olarak Weifang Endeksi'nden çıkarılır. Büyük verilere dayalı bir açık ev fiyat endeksi olarak, Weifang Endeksi'nin izleme derinliği ve genişliği ilerlemeye devam edecek. Weifang Endeksi, büyük veri madenciliği araştırmalarının en son sonucudur. Veriler yalnızca pazar araştırması için referans olarak kullanılır.Konut piyasası değerlendirmesi, devlet istatistik departmanının verilerine dayanmaktadır.
Rapor yazarı:
Çin Sosyal Bilimler Akademisi Finansal Strateji Enstitüsü'nün konut büyük veri proje ekibinin lideri, Çin Sosyal Bilimler Akademisi'nin Rekabet Gücü Simülasyon Laboratuvarı müdür yardımcısı, "Çin'in Konut Piyasası Gelişimi Üzerine Aylık Analiz Raporu" nun baş editörü Linhua Zou
Wang Yeqiang, Arazi Ekonomisi ve Gayrimenkul Araştırma Ofisi Direktörü, Kentsel Gelişim ve Çevre Enstitüsü, Çin Sosyal Bilimler Akademisi, "Real Estate Blue Book" Baş Editörü
Lu Fengyong Çin Sosyal Bilimler Akademisi Finansal Strateji Enstitüsü "Çin'in İlçe Ekonomik Kalkınma Raporu" nun Genel Yayın Yönetmeni
Veri harmanlama:
Ye Bingyang, Araştırma Görevlisi, Konut Büyük Veri Proje Grubu, Finansal Strateji Enstitüsü, Çin Sosyal Bilimler Akademisi
veri desteği:
Büyük Veri Ortak Laboratuvarı Barındırma
58 Anju Guest House Emlak Araştırma Enstitüsü
[Satın alma bilgilerinin keyfini çıkarın, gelin ve Leju.com'u takip edin]
Makale kaynağı: China Times
