Dagong International: Gayrimenkul sektörü için 2020 kredi riski görünümü
Analist Ma Yingxue Ding Sifan Song Yuli
2019 yılından bu yana, gayrimenkul sektörünün "emlak spekülasyonu yok" ve "şehre dayalı politikalar" politikası sağlamlaşmıştır. Sektörel faaliyet açısından, makroekonomik ve endüstri politikalarından etkilenen gayrimenkul sektörünün satış alanı ve satış fiyatları 2019 yılında yavaşlamış, şirketler arazi edinmiş ve yeni İnşaata başlama istekliliği azalmış, finansman ortamının sıkılaşmasından etkilenen gayrimenkul işletmelerinin varlık ölçeğindeki büyüme hızı yavaşlamış, tahvil ihracı daha yoğun hale gelmiştir. 2020'deki endüstri politikasının "istikrar" üzerine odaklanacağı, endüstrinin politika temettü olasılığının düşük olması, sektör yoğunlaşmasının artmaya devam etmesi, büyük emlak şirketlerinin genel kredi seviyesinin sabit kalması ve küçük ve orta ölçekli emlak şirketlerinin belirli borç geri ödeme baskılarıyla karşı karşıya kalması bekleniyor. İşletmelerin genel kredi seviyesi daha da farklılaştırılacaktır.
Düzenleyici politika: Konut, konutta spekülasyon yok, şehir bazında politikalar, arsa fiyatları, konut fiyatları ve beklentilerin dengelenmesi şeklindeki gayrimenkul politikası sağlam ve politikaların bölgesel farklılaşması daha da vurgulanacak.
Sektör operasyonu: Sektörün genel operasyon göstergeleri yavaşladı ve aşağı yönlü baskı devam ediyor.Tüm endüstri operasyonunun istikrarlı olması ve tarihsel düşük tutması bekleniyor. 2020'nin kısa döneminde emlak piyasası, "yeni koronavirüs pnömonisi" salgınının yayılmasının kontrol edilip edilemeyeceği ile yakından ilgili. Salgının etkisinin kademeli olarak azalması ve konut talebinin geciken serbest bırakılmasıyla salgının sektöre olan olumsuz etkisi genellikle kontrol edilebilir.
Gayrimenkul işletme karlılığı: 2019 yılında düzenleme ve kontrol altında gayrimenkul işletmelerinin varlık ölçeği yavaşladı.Geçmiş dönemdeki iyi satışlardan yararlanan gayrimenkul işletmelerinin gelirleri güçlü olmaya devam ederken, sıkılaşan finansman ortamından etkilenerek gayrimenkul işletmelerinin nakit akışının gelecekte de devam etmesi bekleniyor. Basınç.
İhraçlara genel bakış: 2019 yılında, finansman büyüme oranı yıldan yıla yavaşladı ve tahvil ihracı yüksek dereceli olarak yoğunlaştı. Emlak şirketlerinin kalan borçları ağırlıklı olarak 2020-2022'de yoğunlaştı. Emlak şirketlerinin borçlarını geri ödemeleri üzerindeki baskı arttı. Sektör, borç geri ödemesinin zirvesindeydi. Yüksek kaldıraçlı konut şirketleri tarafından yoğunlaştırılmış itfa riskine daha fazla dikkat edin.
Kredi kalitesi: 2019 yılında gayrimenkul kredisi riskleri artacak ve temerrüt sayısı artmaya devam edecek; 2020 yılında gayrimenkul işletmelerinin kredi seviyesinin daha da farklılaşması bekleniyor.
Düzenleyici politika
2019'da endüstri politikası tonu sağlam ve bölgesel politikalar farklılaşmaya devam ediyor; 2020'de emlak spekülasyonu yok, şehir bazında politika, arazi fiyatlarında istikrar sağlama, konut fiyatlarında istikrar sağlama ve beklentileri stabilize etme politika tonu altında, sektör politika temettülerini görebilir. Düşük cinsiyet, politika bölgesel farklılaşması daha fazla vurgulanacaktır.
2019 yılında "konut, konut, spekülasyon yok", "tek şehir, tek politika" ve "şehre göre politika" politika tonu sürekli olarak yinelenmiş ve buna bağlı kalınmıştır. Yıl boyunca gayrimenkul politikası düzenlemeden istikrara kaydı. Ülke ekonomisi üzerindeki aşağı yönlü baskının artması bağlamında para politikası gevşetilse de, gayrimenkul politikası yıl boyunca sıkı tutulmuş, özellikle gayrimenkul finansmanı daha da sıkılaştırılmıştır.
2019 yılında, ulusal hane halkı kayıt reformunun daha da derinleşmesiyle birlikte, çeşitli kademeli şehirlerin yerleşim politikaları ve yetenek politikaları genel olarak gevşetildi; bu, özellikle taşra başkentlerinde ve güçlü ikinci kademe şehirlerde, yerel alandaki gayrimenkul sektörünün uzun vadeli talebini destekleyecek. Örneğin 2019'da Pekin, Guangzhou, Sanya, Wuhan, Nanjing ve diğer yerler yeni yetenek politikaları yayınladı ve Hainan, Tianjin, Ningbo ve diğer yerler yeni yerleşim politikaları yayınladı.
"Tek şehir, tek politika" ve "şehre göre politika" nın daha da uygulanmasıyla, bölgesel politikalar farklılaşmaya devam ediyor. Tüm yıl boyunca, Temmuz 2019'daki Politbüro toplantısında emlak politikası tonunun daha da netleştirilmesiyle, yerel düzenleme ve kontrol Temmuz'dan Ağustos'a kadar önemli ölçüde güçlendirildi, ancak bölgesel politikalar farklılaşmaya devam etti. 2019'da Hangzhou, Nanjing, Suzhou, Guangzhou, Shenzhen, Ningbo, Dalian ve Changsha gibi bazı şehirlerde ipotek faiz oranlarının değişen derecelerde arttığını gördü. Bunların arasında Guangzhou, Suzhou, Dalian ve Changsha da konut temin fonu, satış kısıtlaması, fiyat kısıtlaması ve Satın alma kısıtlamalarıyla ilgili politikalar daha da sıkılaştırıldı. Kemer sıkma politikaları uygulayan şehirlerin sayısı açısından bakıldığında, 2016'dan 2018'e kadar devam eden düzenlemelerde bazı şehirlerin bariz uyum etkileri nedeniyle, endüstri politikaları kademeli olarak düzenlemeden istikrara kaydı. 2019'da kemer sıkma politikalarını daha sonra uygulamaya koyan şehirlerin sayısı 2018'e kıyasla önemli ölçüde azaldı. Huizhou, Guiyang, Xuzhou ve Suzhou gibi zayıf ikinci ve üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki bazı şehirlerin konut tedarik fonu politikası gevşetildi.
2020 yılında endüstri politikasının esas olarak istikrarlı olması ve genel gevşeme olasılığının düşük olması bekleniyor.Salgının politika tonu üzerinde önemli bir etkisi olmayacak. Bazı şehirlerde düzeltmeler olabilir. Ana nedenler aşağıdaki gibidir:
Birincisi, ülke ekonomisi üzerindeki aşağı yönlü baskı artmaya devam ediyor ve gayrimenkul sektörü, ekonomiyi canlandırmanın kısa vadeli bir aracı olmayacağını açıkça ortaya koydu. 2019 yılında, devam eden uluslararası ticaret sürtüşmeleri ve artan küresel siyasi ve ekonomik belirsizlikler gibi faktörlerden etkilenen iç ekonomi, ilk ila dördüncü çeyrekte% 6,4,% 6,2,% 6,0 ve% 6,0 GSYİH büyüme oranları ile düşüş eğilimini sürdürdü. Yıllık GSYİH büyüme oranı, daha önce belirlenen% 6,0 ~% 6,5 büyüme hedefi ile uyumlu olan% 6,1 idi. 2020 yılında ekonomik büyümeyi etkileyen faktörlerin 2019 yılında da devam etmesi ve ülke ekonomisi üzerinde aşağı yönlü baskı oluşturmaya devam etmesi beklenmektedir. Ancak, 2019 yılındaki para politikası makul ve yeterli likiditeyi koruyacak olsa da, gayrimenkul sektörü politikasının hala Temmuz 2019'da yapılan Politbüro toplantısında gayrimenkulün kısa vadeli bir ekonomik teşvik olarak kullanılmaması gerektiğini öne sürdüğü belirtilmelidir. Politika tonu altında sıkılaştırıcı durumu koruyun. Aralık 2019'da gerçekleştirilen Merkezi Ekonomik Çalışma Konferansı'nda, gayrimenkul politikası tonu bir kez daha vurgulanarak konutta spekülasyon yok, şehre dayalı politikalar, arsa fiyatlarında istikrar sağlama, beklentileri stabilize etme politika tonunun sağlam olduğuna işaret etti. Ayrıca 2019 yılında gayrimenkul sektörü kalkınma yatırımlarının tamamlanma büyüme hızı yavaşlasa da makro ekonomide 2014 yılına benzer bir yavaşlamaya neden olmamış ve gayrimenkul sektörü ekonomik büyüme üzerindeki çekici etkiyi giderek aştığı için ekonomik büyüme üzerindeki dışlama etkisi ve Yeni dönemde ekonomik dönüşüm ve iyileştirmenin gerekleri ile gayrimenkul sektörü politikası 2020'de istikrarını koruyacaktır.
İkincisi, arazi gelirinin büyüme hızı yavaşlamaya devam etti ve sanayi politikalarının sıkılaştırılmasına verilen destek zayıfladı. 2019 yılında sektör politikalarının sıkılaşmaya devam etmesi ve bazı şehirlerde daha da artması nedeniyle gayrimenkul sektöründeki satış alanı ve satış miktarındaki büyüme hızı düşmeye devam etti.Sektörün finansman ortamının daha da sıkılaşmasıyla birlikte gayrimenkul sektöründe yeni arsa büyüme hızı önemli ölçüde yavaşladı. Prim oranı düşmeye devam etti ve satılmayan oran artmaya devam etti. İşlem yapılan arazilerin ortalama taban fiyatı da Ağustos 2019'dan bu yana düşüş eğilimi gösterdi. Tüm şehirlerdeki arazi piyasası soğudu. Bundan etkilenen arazi gelirlerinin büyüme oranı daha da önemli ölçüde yavaşladı.Kasım 2019 itibarıyla, devlete ait arazi kullanım haklarından elde edilen kümülatif gelir, bir önceki yıla göre yalnızca% 8,10 arttı. Sektör politikasının sıkılaşmadan gevşemeye geçtiği 2012 ve 2014 ile karşılaştırıldığında, mevcut arazi geliri büyüme oranı hala tarihsel düşük seviyeden belirli bir mesafeye sahip, ancak 2018'deki hızlı büyüme ile karşılaştırıldığında, politikanın sıkı kalması için bir tampon alan yarattı. Biraz sıkıştırma.
Üçüncüsü, emlak piyasasının refahı düşmüştür, ancak yine de makul ve sağlıklı bir düzeydedir ve endüstri politika yönlerinin ayarlanmasını destekleyemez. Mevcut emlak envanteri makul bir aralıkta ve kimyasal çözme döngüsü toparlandı, ancak hala tarihsel olarak düşük bir seviyede. 2017'den 2019'a kadar, endüstrinin kaldırılmasının etkisi açıktı ve satılık ticari konut alanı azalmaya devam etti. 2019'da, emlak bankası kimyasal giderme döngüsü bir geri arama eğilimini sürdürdü, ancak yine de tarihi düşüktü. Kimyasal olmayan baskı ve endüstri risk birikiminin derecesi, sıkılaştırmadan endüstri politikalarını gevşetmeye geçiş için destek sağlayamadı. Ayrıca, emlak piyasasının satış fiyatları ve ölçeğindeki mevcut büyüme hızı yavaşladı ve henüz önemli bir düşüş oluşturmadı, bu da endüstrinin rasyonaliteye dönmesi için normal bir geri dönüş. 2019 yılında gayrimenkul sektöründe yeni inşa edilen ticari konut fiyat endeksinin çeyrek bazda büyüme hızı yavaşladı, ancak yine de pozitif büyümesini sürdürüyor.Sektörün genelinde önemli bir düşüş riski yok ve politika müdahalesini destekleyecek ayarlama şartlarına sahip değil.
Özetle, iç ekonomi üzerindeki aşağı yönlü baskının artması bağlamında, 2020 yılında gayrimenkul sektörünün politika tonunun esas olarak istikrarı sürdürmesi, ancak konutta spekülasyon olmaması, şehir bazında politika, arsa fiyatlarının istikrar kazanması, konut fiyatlarının istikrar kazanması, Beklentileri dengeleyen politika tonu altında, bazı zayıf ikinci ve üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerin yerel ekonominin baskısından, yerel mali baskıdan ve bölgesel gayrimenkul tahsisinden etkilenmesi göz ardı edilmeyecek, önceki kontrol politikaları revize edilecek ve sanayi politikalarındaki bölgesel farklılıklar daha belirgin hale gelecektir. . Buna ek olarak, "yeni koronavirüs pnömonisi" salgınından etkilenen iç ekonominin (özellikle Hubei Eyaleti) yeni aşağı yönlü baskıyla karşı karşıya kalması bekleniyor, ancak yukarıdaki faktörlerden dolayı endüstri politika tonunda değişiklik olasılığı düşük. Aynı zamanda ülke genelinde tüm illerde hanehalkı kayıt politikalarında reform yapılması 2020'de kritik bir döneme girecektir. Uzun vadede taşra başkentlerinde ve güçlü ikinci kademe şehirlerde gayrimenkul sektörüne olan talebin olumlu olması beklenmektedir.
Sanayi operasyonu
2019'da sektör satışları durgun, şirketlerin yeni inşaatlara başlama istekleri azaldı ve finansman ortamı sıkılaşmaya devam ediyor.Sektörün çeşitli işletme göstergeleri genel olarak yavaşladı. 2020 yılında sektör satış büyüme oranının hala aşağı yönlü bir baskıya sahip olması ve genel sektörün 2020'nin kısa vadesinde tarihi düşük bir seviyede sabit kalması bekleniyor. Emlak piyasası, "yeni koronavirüs pnömonisi" salgınının yayılmasının kontrol edilip edilemeyeceği ile yakından ilgilidir.Salgının etkisinin kademeli olarak azalması ve konut talebinin gecikmeli serbest bırakılmasıyla salgının sektöre olumsuz etkisi genel olarak kontrol edilebilir.
2019'da, kentleşmenin teşvik edilmesi, altyapı yatırımları ve baraka reformunun paraya dönüştürülmesiyle, orta ve batı bölgelerdeki üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerin satış alanı hızlı büyümeyi sürdürmeye devam edecek, ancak genel sektör zayıflığını değiştirmek hala zor. Bunlar arasında, yurt içi ticari konut satış alanı Ocak'tan Aralık 2019'a kadar 1,715 milyar metrekare oldu ve yıllık% 0,10 düşüşle tarihin dibindeydi ve Şubat'tan Eylül'e büyüme oranı negatifti. Aynı dönemde, yurt içi ticari konut satışları bir önceki yıla göre% 6,50 artışla 15,97 trilyon yuan olarak gerçekleşti ve büyüme oranı da bir önceki yıla göre 5,70 yüzde puan daralarak tarihsel olarak düşük bir seviyede kaldı. 2019 yılında konut fiyatlarındaki artış sabit kaldı, artış bir önceki yıla göre daraldı.Bunlardan Pearl River Delta şehirlerinin temsil ettiği üçüncü ve dördüncü kademe şehirler, bölgesel politikaların sıkılaşmasının etkisiyle en çok daraldı ve sonraki dönemde büyüme ivmesi yetersiz kaldı.
Satışların yavaşlaması ve finansman sıkılaşmasının devam eden etkisi nedeniyle, emlak şirketlerinin arazi edinimi ve yeni inşaatları 2019'da yavaşlamaya devam etti ve şehirlerin tüm kademelerindeki arazi piyasası soğudu. Ocak-Aralık 2019 arasında yeni başlayan konut alanı 2.271 milyar metrekareye ulaştı, bir önceki yıla göre% 8,50 artışla büyüme hızı yavaşladı. Arazi piyasasında, arazi prim oranı Mayıs'tan Eylül 2019'a kadar dalgalı bir düşüş eğilimi gösterdi. Ekim'den Aralık'a kadar, biraz toparlanarak% 9.80'e yükseldi.Tüm yıl için genel arazi sıcaklığı bir soğuma eğilimi gösterdi; Ağustos 2019'dan beri satılan arazinin ortalama taban fiyatı Ayın başından bu yana dalgalanmada düşüş eğilimi var; Aralık 2019'da satılmayan arazi sayısı 639'a, satılmayan oran ise% 22,94'e yükseldi.
Sanayi politikalarının sıkılaşması ve yeni başlayan ve tamamlanan alanların büyümesindeki yavaşlamadan etkilenen sektördeki satılık alan 2019 yılında gerilemeye devam etti ve düşüş hızı daralmaya devam etti. Ocak-Aralık 2019 arasında, tamamlanan toplam gayrimenkul geliştirme yatırımı tutarı 13,22 trilyon yuan'a ulaştı, yıllık% 9,90 artış ve büyüme oranı yıllık% 0,40 puan arttı. Geliştirme yatırımlarının yüksek büyüme oranına, yüksek inşaat proje yatırımlarının büyüme oranının ve kurulum projelerindeki yatırım düşüşünün sürekli genişlemesinin eşlik ettiği belirtilmelidir; bu da, sıkılaşan finansman ortamında gayrimenkul şirketlerinin ön satış yoluyla fonları geri alma konusunda güçlü bir istekliliğe sahip olduğunu, ancak tamamlanma gecikmesi ve Düşük satış beklentileri, envanterin pasif olarak yenilenmesine ve satış döngülerinin uzamasına yol açtı. E-Konut Emlak Araştırma Enstitüsü verilerine göre 2019 yılı Eylül ayı sonu itibarıyla ulusal mevcut konut stokunun satışa oranı bir önceki aya göre% 0,2 artışla 22,1 ay olurken, konut konut stoku satış oranı bir önceki aya göre% 0,2 artarak 13,8 ay oldu. Yıllık kimyasal döngü, Ağustos 2018'den bu yana oynaklığın yükselen eğilimini sürdürüyor ve genel eğilim, kademeli olarak aşırı arz modeline yönelerek yükselen bir kanala girdi.
Kara bankası kimyasal döngüsü perspektifinden bakıldığında, mevcut kimyasal döngü yükselmeye devam ediyor, ancak hala tarihsel olarak düşük bir seviyede. Nisan 2019 itibariyle, emlak bankası kimyasal döngüsü dalgalı bir seyir izledi ve 2015 ortasındaki seviyeyle karşılaştırılabilecek şekilde yaklaşık 20 aya yükseldi. Her bir kademe şehrin durumu açısından, Nisan 2019 itibariyle, birinci kademe, ikinci kademe ve üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerin kara bankasının kaldırılma döngüsü, Mart ayındaki 17,7, 21,7 ve 21,3 ay değerlerine kıyasla sırasıyla 16,3, 21,7 ve 21,1 aydı. Birinci kademe şehirler, sınırlı arazi arzından dolayı en önemli düşüşü yaşarken, ikinci kademe şehirler, yetenek ve yerleşim politikalarının kademeli olarak gevşemesi ve iyi kentsel temeller gibi faktörlerden etkilenmiştir. Şehirler açısından, Shenzhen, Suzhou ve Hangzhou beş yıl içinde en düşük kimyasal döngüye sahiptir ve kısa vadeli envanter yetersizdir; Zhangzhou, Guilin, Zhaoqing, Urumqi, Xuzhou, Zhengzhou, Huzhou, Zhenjiang ve Nantong'un arazi rezervlerinin kimyasal döngüsü üç yılı aşarken. İlgili risk azaltmaya dikkat edin.
2020 yılında sektörün çeşitli işletme göstergelerinin genel olarak tarihsel olarak düşük bir seviyede stabilize olması beklenmektedir. "Yeni koronavirüs pnömonisi" salgınının olumsuz etkisinin ikinci çeyrekte kademeli olarak zayıflaması ve genel olarak kontrol edilebilir olması beklenmektedir. 2020 yılında politika yoğunluğunun bir bütün olarak devam edeceği düşünülürse, endüstri politikası temettü paylarının yıl boyunca öngörülebilmesi zor olacak ve sundurma reformunun parasallaştırılmasının zayıflayan etkisinin etkisi üst üste konulacaktır. Sektör satış alanı büyüme oranının daha da baskı altında olması ve tarihi düşük bir seviyede kalması beklenmektedir.Satış miktarı artış hızı, esas olarak satış fiyatlarından etkilenecektir.
Ancak gayrimenkul şirketlerinin nakit akım baskısı dikkate alındığında, konut fiyatlarının büyüme hızının yeniden daralması ve genel fiyatın sabit kalması beklenmektedir.Satış alanının etkisiyle üst üste binen satış miktarı büyümesi daha da yavaşlayacaktır. Bunun etkisiyle, işletmelerin arazi edinme istekliliği ve yeni inşaatların büyüme hızı bastırılmaya devam edecek. Eleme döngüsü açısından, konut şirketlerini fonların toparlanmasını hızlandırmaya iten önceki bazı projelerin kademeli olarak tamamlanması ve finansman ortamının sıkılaşması nedeniyle, tamamlanan alan büyüme hızının toparlanacağı ancak satış artış hızının düşük kalacağı beklentisiyle, Kimyasal döngü yavaş bir yükseliş eğilimine devam edebilir. Salgının etkisi açısından, tarihsel verilerden, sektörün önceki yılların ilk çeyreğindeki satışları ve girişimleri diğer üç çeyreğe göre daha azdı. 2020 salgını, sektörün ilk çeyrek satışları, arazi edinme isteği ve inşaat üzerinde belirli bir olumsuz etkiye sahip olacak. Salgının etkisinin kademeli olarak azalması ve konut talebinin gecikmeli serbest bırakılmasıyla birlikte, sanayi satışlarının ikinci çeyrekten itibaren kademeli olarak toparlanması bekleniyor, ancak daha şiddetli salgınların olduğu bazı bölgelerde (özellikle Hubei Eyaleti) gayrimenkul sektörü satışları ikinci çeyreğe göre daha sonra toparlandı. Salgının endüstri üzerindeki olumsuz etkisinin genel olarak kontrol edilebilir olması mümkündür.
Gayrimenkul karlılığı
Düzenleyici politikalar bağlamında, gayrimenkul işletmelerinin varlık ölçeğindeki büyüme hızı yavaşlamış, stok devir verimliliği artırılacak, önceki dönemdeki iyi satışlardan yararlanılarak gayrimenkul işletmelerinin işletme gelirleri güçlü olmaya devam edecek, ancak brüt ve net faiz oranları gibi göstergeler olacaktır. Finansman ortamının sıkılaşmasından etkilenen gayrimenkul şirketlerinin nakit akışı, gelecekte de baskı altında olmaya devam edecek.
Sektörün düzenleyici politikalarından etkilenen borsada işlem gören emlak şirketlerinin varlık ölçeğindeki büyüme hızı yavaşladı ve operasyonel verimlilik arttı. Özellikle, 2019'un ilk üç çeyreğinde, borsaya kayıtlı emlak şirketlerinin envanter ve avans fişleri istikrarlı bir şekilde artmıştır.Bu, esas olarak dış finansman kaynaklarının kademeli olarak sıkılaşmasından kaynaklanmaktadır.Emlak şirketleri, kendi finansman ihtiyaçlarını karşılamak için envanter tükenmesini hızlandırmak için promosyonlar kullanır; Sektör yönetmeliği, gayrimenkul şirketlerinin beklentilerini değiştiriyor ve finansman politikalarının sürekli olarak sıkılaşması Gayrimenkul şirketlerinin yeni arazi rezervlerinin mutlak miktarı ve göreceli gücü düşmeye devam edecek, ardından varlık ölçeğinin büyüme hızı yavaşlayacaktır. Varlık operasyon verimliliği açısından bakıldığında, 2019 yılının ilk üç çeyreğinde stok devir verimliliği düşmüştür ancak emlak şirketlerinin arazi edinimindeki büyüme hızının yavaşlaması ve stok tükenmesinin hızlanması ile stok devir hızı artacaktır. 2020'de devir gelirleri ve karları yüksek olacak.Önceki dönemdeki iyi satışlardan yararlanılarak 2020'de proje teslimi yoğunlaşacak ve devir zirvesi 2020'de başlayacak. Satış fiyatları yükselmeye devam ettikçe karlılık artacak. İlk üç çeyrekte faaliyet gelirleri bir önceki yıla göre arttı ... Gerçekte emlak şirketleri kendi ayarlamalarından dolayı performanslarını ayarlayabilirler, ancak büyüme oranı artacaktır.
Kârlılık açısından, 2019'un ilk üç çeyreğinde, artan arazi maliyetleri ve düşük enerjili şehirlerde artan projeler nedeniyle borsaya kote gayrimenkul şirketlerinin brüt kar marjı kademeli olarak azaldı; şirketler satışları teşvik etmek için satış bağlantısına yatırımlarını artırdı, bu da satış giderlerinin büyümesini hızlandırdı ve aynı zamanda finansal Bu yıl finansman politikasından harcamaların etkilenmesi ve finansman giderlerinin önemli ölçüde artması, dönem boyunca giderlerin genel olarak artmasına neden olurken, 2019 yılının ilk üç çeyreğinde satışların net kar marjı geriledi. 2020 yılında daha yüksek satış seviyelerinin de desteğiyle sektörün işletme geliri seviyesinin güçlü olmaya devam etmesi beklenmektedir ancak brüt kar marjı ve net kar marjı gibi göstergeler düşebilir.
Nakit akışı açısından, gayrimenkul şirketlerinin net işletme nakit akışı ilk üç çeyrekte olumsuzdan olumluya dönmüştür. 2018 yılında düzenleyici politikaların sıkılaşmasından bu yana gayrimenkul şirketlerinin satışları düşmüş, gayrimenkul şirketlerinin iş felsefesi yavaş yavaş nakite dönüşmüştür. Fon yaratma nakit akışı perspektifinden bakıldığında, 2019'un ilk üç çeyreğinde sektörün genel finansmanı nispeten sıkı; gayrimenkul şirketlerinin daha sıkı finansman denetimi ortamında öz sermaye yeniden finansmanı, şirket bonoları ve güven finansmanı kanalları en önemli ölçüde küçüldü. Dönem sonundan itibaren nakit ölçeği. Eylül 2019 sonu itibarıyla 1.036.735 milyar yuan olduğu görülmektedir.Önceki dönemde biriken nakit nispeten bol olduğu, ancak büyüme oranı borcunkinden çok daha az olduğu için, borcun kapsamı düşmeye devam etti, ancak temel koruma seviyesine hala ulaşılabilir.
Satış artışındaki yavaşlama ve finansman ortamının sıkılaşmasından etkilenen 2020 yılında gayrimenkul şirketlerinin faaliyet nakit akışının baskı altında kalmaya devam etmesi, finansman kanallarının sıkılaşması ile finansal baskıyı hafifletmek için gayrimenkul firmalarının gayrimenkul projelerinde özkaynak transferi yapması beklenmektedir. Ya da yoğun bir dönem başlatacak ve müteakip emlak şirketlerinin proje özkaynaklarının satışı yoluyla daha fazla fon getirmesi bekleniyor.
Düzenleme profili
Finansman artış hızı 2019 yılında yıldan yıla yavaşladı ve tahvil ihracı yoğunlaştı; gayrimenkul şirketlerinin kalan borçları esas olarak 2020-2022'de olgunlaştı ve emlak şirketlerinin borçlarını geri ödemeleri için baskı artıyor.Sektör borç geri ödemesinin zirvesindedir ve yüksek kaldıraçlı konutlara dikkat etmesi gerekiyor İşletmeler, itfa risklerine odaklanır.
Gayrimenkul sektörünün ihraç büyüme oranı 2019'da yavaşladı. Yıl boyunca toplam ihraç büyüklüğü 310.049 milyar yuan, bir önceki yıla göre% 0.12 artış ve 2.58 puan düşüşle toplam 428 kredi tahvili ihraç edildi. Tahvil türlerine hâlâ özel plasman bonoları, şirket bonoları, orta vadeli tahviller ve ultra kısa vadeli finansman bonoları hakimdir. Bunların arasında, yeni ihraç edilen özel plasman bonoları, orta vadeli senetler, kısa vadeli finansman bonoları, yönlü araçlar, Çin Menkul Kıymetler Düzenleme Komisyonu ABS ve Bayiler Birliği ABN'nin tümü yıldan yıla düşüş gösterdi , Orta vadeli tahviller yıllık bazda en büyük düşüşe sahip. Özel sektör tahvilleri ve ultra kısa finansman bonoları sırasıyla% 61,52 ve% 21,00 arttı.
Kredi notunun dağıtımı açısından bakıldığında, 2019 yılında AAA düzeyindeki kuruluşların ihraç ölçeği, yıllık% 21,43 artışla 149.622 milyar yuan oldu ve yıllık 3.75 puan artışla toplam ihraç ölçeğinin% 62.11'ini oluşturdu. İyileştirme esas olarak düzenleyici kurumların tahvil çıkaran emlak şirketlerine yönelik standartları yükseltmesinden ve emlak şirketleri tarafından toplanan fonların kullanımına ilişkin katı şartlardan kaynaklanmaktadır. Aynı dönemde, AA + ve AA düzeyindeki kuruluşların ihraç ölçeği ve oranı düştü. AA + düzeyindeki kuruluşların ihraç ölçeği, yıllık% 0,25 düşüşle 58.746 milyar yuan oldu ve oran 3,51 yüzde puan azaldı; AA düzeyindeki kuruluşların ihraç ölçeği yıllık düşüşle 31.919 milyar yuan oldu % 9,95 azaldı, oran% 0,50 azaldı. 2019 yılında gayrimenkul sektöründeki kredi tahvili ihracının toparlanmasının ağırlıklı olarak AAA düzeyindeki işletmelerde yansıtıldığı görülmektedir.
Yeni ihraç edilen tahvillerin vade yapısı açısından bakıldığında 2019 yılında gayrimenkul sektöründe kredi bonosu ihracının vade yapısına orta ve uzun vadede hâkim olmakla birlikte kısa vadeli ihraçların oranı artmıştır. Bunlar arasında, vadesi 3 yıldan daha uzun olan çeşitler% 81.11, yıllık bazda% 4.16 düşüş; 1 yıl ve 1-3 yıl içindekiler sırasıyla% 7.85 ve% 11.04, bir önceki yıla göre% 1.69 ve% 2.48 artış gösterdi. Oranın artması, emlak şirketlerinin daha uzun süreli endüstri kontrol politikaları beklediklerini, uzun vadeli yatırım istekliliğinde düşüş ve kısa vadeli tahvil ihraç etme tercihlerini yansıtıyor.
Vade perspektifinden bakıldığında, 2020-2022 yılları arasında gayrimenkul şirketlerinin vadede geri ödemeleri gereken kredi tahvillerinin ölçeği sırasıyla 351.401 milyar yuan, 551.606 milyar yuan ve 309.472 milyar yuan olacaktır. Yani 2020-2022 , Emlak şirketlerinin borç ödemesi için en yoğun dönemdir.
Genel olarak bakıldığında 2019 yılında gayrimenkul şirketlerinin tahvil ihraçlarının büyüme hızı yavaşladı ve tahvil ihracı yüksek dereceli olarak yoğunlaştı.Gayrimenkul şirketlerinin tahvil ihraçlarının büyüme hızının 2020 yılında yavaşlamaya devam etmesi bekleniyor. Aynı zamanda denetimin sıkılaşmasıyla tahvil ihracı daha da yüksek bir seviyeye çıkacak. Merkezileştirilmiş. Buna ek olarak, nispeten yoğunlaşmış borç vadesi ve daha büyük borç geri ödeme ölçeği, 2020'de emlak şirketlerinin genel borç geri ödeme baskısını artıracak ve sektör borç geri ödemesinin zirvesindedir.Eğer finansman ortamı o zamana kadar iyileşmediyse, borcun değiştirilmesi zordur ve güçlendirilmesi gerekir. Yüksek kaldıraçlı konut şirketlerinin borç geri ödeme risklerine dikkat edin.
Kredi kalitesi
2019 yılında gayrimenkul sektörünün kredi riski artacak ve temerrüde düşen şirketlerin sayısı artmaya devam edecek; 2020'de büyük emlak şirketlerinin genel kredi seviyesinin sabit kalması ve küçük ve orta ölçekli şirketlerin belirli borç geri ödeme baskısıyla karşı karşıya kalması bekleniyor.
2019 yılında gayrimenkul sektöründe kredi notu ayarlanan işletme sayısı 18 olup, varlık seviyesi yükseltilmiş 13 gayrimenkul işletmesi bulunmaktadır. Bunlardan 9 şirket AA + 'dan AAA'ya, 4 şirket AA'dan AA +' ya yükseldi. Derecelendirme notunun yükseltilmesinin ana nedenleri şunlardır: hissedar gücü ve desteği, marka etkisi, pazar rekabet gücü, proje konumu avantajları, proje cirosu, arazi rezerv avantajları, bölgesel yerleşim optimizasyonu, yeni iş avantajları, yeniden yapılandırma ve birleşme beklentileri ve karlılık artışı, Mali yapı optimizasyonu, nakit kapasitesinin iyileştirilmesi, sermaye gücünün iyileştirilmesi ve diğer ilgili faktörler, bunlardan dört tür proje bölgesel avantajı, satış performansı iyileştirme, arazi rezerv avantajı ve finansal yapı optimizasyonu en temel olanlardır. Aynı dönemde, toplam 5 emlak şirketi notu düşürmüştür. Not indirimi ve görünüm düzeltmelerinin ana nedenleri şunlardır: holding iştiraklerinin borç temerrütleri, makul olmayan fonlama düzenlemeleri, likiditede düşüş, zayıflamış likidite, endüstri politikası etkisi ve hisse senedi yatırım riskleri Öz sermaye / fiili kontrol hakları değişikliği, sermaye zinciri gerginliği, operasyonel istikrar riskleri ve karlılıkta düşüş. Bunlar arasında dört tür en temel olanlardır: iş istikrarı riskleri, düşük karlılık, sıkı sermaye zincirleri ve kısıtlı finansman kanalları.
2019 yılında, gayrimenkul şirketlerinin 22 temerrüde düşmüş tahvili vardı ve temerrüde düşen tahvillerin bakiyesi, Yinyi Co., Ltd., Zhonghong Holdings Co., Ltd., Yihe Real Estate Group Co., Ltd. gibi 5 gayrimenkul şirketini içeren toplam 11,3 milyar yuan oldu. Goocoo Investment Co., Ltd. ve Beijing Huaye Capital Holdings Co., Ltd., bunlardan Yihe Real Estate Group Co., Ltd. ve Gogogo Investment Co., Ltd., yeni varsayılan varlıklardır. Gayrimenkul piyasası üzerinde artan aşağı yönlü baskıya ek olarak, yüksek kaldıraç, zayıf işletme kabiliyetleri, 2015-2016 yılları arasında "Gayrimenkulün Altın Çağı" nda daha fazla finansman sağlanması ve finansman politikalarının mevcut sıkılaştırılması, bu gayrimenkul şirketlerinin temerrüde düşmesinin ana nedenleri arasında finansman güçlüğünü yapmaktadır. .
Genel olarak bakıldığında, 2019 yılında gayrimenkul piyasasında finansman ortamının sıkılaşması, fon ve proje kaynaklarının üst düzey kredi nitelikli emlak şirketlerine biriktirilmesini hızlandırmıştır.Gayrimenkul tahvili ihracının ölçeği ağırlıklı olarak AAA düzeyindedir.Sektör rekabet modeli giderek bölünmüş ve konsantrasyon artacaktır. Gelişmeye devam edin. Aynı zamanda, gayrimenkul sektörü 2020 yılında borç geri ödemesinin zirvesinde. Sektör düzenlemelerinin önemli ölçüde gevşemediği, finansman kanallarının sıkılaştırıldığı ve satışların baskı altında olduğu ortamda, sektördeki birleşme ve devralma süreci bir süre daha devam edecek. Büyük ölçekli gayrimenkul şirketlerinin yeterli arazi ve proje rezervleri, çeşitli ve engelsiz finansman kanalları var ve kredi seviyeleri sabit kalacak, ancak küçük ve orta ölçekli gayrimenkul şirketlerinin ürünlerinin standardizasyonu ortalama seviyede, fonlar hızlı ciro ile dolaşıma dönüyor, finansman yetenekleri zayıf ve finansman maliyetleri artıyor. Arazi maliyetlerindeki artışla birlikte kar marjları daha da daralacaktır.Ayrıca, küçük ve orta ölçekli emlak şirketlerinin proje yoğunluğu genellikle yüksektir, bu da bölgesel piyasa kontrol politikalarından büyük ölçüde etkilenir ve belirli borç geri ödeme baskılarıyla karşı karşıya kalır. 2020 yılında gayrimenkul işletmelerinin genel kredi seviyesinin daha da bölünmesi bekleniyor.
Kaynak: Sina Finance
Daha fazla finansal bilgi için Tonghuashun Finance WeChat Resmi Hesabını (ths518) takip edin
