Birinci kademe şehirlerde emlak soğutması, konut fiyatları aşağı yönlü bir kanala mı girdi?
Son zamanlarda, Şangay Finans ve Ekonomi Üniversitesi İleri Araştırma Enstitüsü, "Çin'in Makroekonomik Durumunun Analizi ve Tahmini" araştırma grubu tarafından toplanan verilere dayanarak, Pekin, Şangay ve Guangzhou gibi birinci kademe şehirlerdeki yeni evlerin ve ikinci el evlerin konut fiyatlarının düşüş eğilimi gösterdiği sonucuna vardı.
Caida raporu ayrıca birinci kademe şehirlerdeki emlak piyasasının gerçekten "soğumaya" başladığına ve 2018'de bu sıcak nokta şehirlerinin artık aşırı fiyat artışları yaşamayacağına ve emlak piyasasının sıcak noktalarının üçüncü ve dördüncü kademe şehirlere kayacağına inanıyor.
Caida raporu ayrıca, 2017'nin ikinci yarısından Şubat 2018'e kadar ülke genelinde 70 şehirde yeni inşa edilen ticari konut fiyatlarının istikrarlı bir genel eğilim gösterdiğine ve büyüme oranının 2017'nin ilk yarısına kıyasla önemli ölçüde düştüğüne dikkat çekti. Günümüzde konut fiyatlarındaki artış, özellikle ikinci ve üçüncü kademe şehirler, özellikle üçüncü kademe şehirler tarafından desteklenmektedir.
Aslında, mevcut birinci kademe şehirler sıkı kontrol politikalarına ve satış öncesi onaylara tabidir ve yükselen ivme kurudu. İkinci kademe şehirlerde, bazı sıcak şehirlerdeki emlak piyasası da soğumaya başladı. Yalnızca üçüncü kademe şehirlerde, gevşek politikalar ve gecekondu mahallelerinin yenilenmesi nedeniyle, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde konut fiyatlarındaki aylık artış, 2017'de birinci ve ikinci kademe şehirleri aştı. 2018 yılının başında konut fiyatları da ön sıralarda yer aldı ancak aylık artış düşüş gösterdi.
Bir başka yetkili veri, birinci kademe şehirlerde yeni inşa edilen ticari konut satışlarının düşüş eğilimi gösterdiğini gösteriyor. Satış alanının bir önceki yıla göre büyüme oranı, Ocak 2017'den Şubat 2017'ye yaklaşık% 16'dan, Ocak-Mart 2018'de yaklaşık% -7'ye düştü. Satışların yıllık büyüme oranı, Ocak-Mart 2017 arasındaki en yüksek oran olan yaklaşık% 20'den düştü. Ocak-Mart 2018 arası% -1.
Sadece birinci sınıf şehirlerdeki yeni evlerin fiyatları düşmekle kalmadı, aynı zamanda ikinci el evlerin fiyatları da önemli ölçüde düştü. Endeks, Pekin ve Şanghay'da ikinci el ev fiyatlarının önemli ölçüde düştüğünü gösteriyor. Pekin emlak piyasasını örnek olarak ele alırsak, Ocak 2017'den Şubat 2018'e kadar Pekin ikinci el konutları, Nisan 2017'de hem işlem fiyatlarında hem de ortalama işlem döngülerinde zirveye ulaştı. Bundan sonra konut fiyatları düzenleyici politikalardan etkilendi. Yavaş yavaş düştü
Verilerin nispeten sıkıcı olduğunu ve sezgisel bir izlenim bırakmadığını düşünüyorsanız, Mart ayında yapılan saha araştırmalarından sonra bazı medya kuruluşlarında Pekin'de ikinci el konut fiyatlarının% 15'ten% 20'ye kadar önemli ölçüde düştüğünü ve birçok ikinci el konut fiyatının metrekare başına 10.000 düştüğünü öğrendi. Yuan - 15,000 yuan. Benzer şekilde, Şangay ve Shenzhen'de ikinci el konut fiyatları geçen yıla göre yaklaşık% 15 düştü. Şu anda, birinci sınıf şehirlerdeki genel konut fiyatları "miktar küçülüyor ve fiyat düşüşü" eğilimi gösteriyor.
Şimdi soru şu: Pekin gibi birinci sınıf şehirlerdeki genel soğutma trendi neden sadece yeni konut fiyatları değil, ikinci el konut fiyatları da gevşemeye başlayacak?
Her şeyden önce, birinci kademe şehirlerde gayrimenkul düzenlemesi nispeten katıdır ve yeni evlerin fiyatı sınırlı alım politikası ile kontrol edilir, bu nedenle yeni evlerin fiyatlarının yükselip düşmesini durdurması alışılmadık bir durum değildir. Sonuç olarak, ikinci el evlerin ve yeni evlerin fiyatları tersine dönüyor. Veriler bu kez ikinci el konut fiyatlarının da gevşediğini gösteriyor, bu da ev sahibinin piyasa görünümüne ilişkin beklentilerinin değişmeye başladığını ve gayrimenkullerini fiyat indirimleriyle satmayı umduklarını gösteriyor. Aynı zamanda, alıcılar için pazarlık alanı artmaya başladı ve bu da yandan teyit edildi.Güncel emlak yönetmeliği, bir yıldan fazla süren uygulamadan sonra iyi sonuçlar verdi.
Ayrıca konut kredisi politikası gayrimenkulün soğutulmasında olumlu bir rol oynadı. Geçen yılın aynı döneminde konut kredileri tarihsel olarak düşük seviyelerde seyrederken, bankalar konut kredisi faiz oranlarında% 15 indirim teklif etti ve konut kredisi çok hızlı verildi.
Bununla birlikte, bu yıldan başlayarak, birinci kademe şehirlerdeki konut kredileri, genel olarak yükseldi, gösterge faiz oranları genel olarak% 15 ila 20 arasında yükseldi ve bu da kuşkusuz ev alıcıları üzerindeki yükü artırdı. Aynı zamanda, ipotek faiz oranlarındaki mevcut artış henüz bitmedi ve buna daha fazla yer var. Bu, temelde yatırımı ve spekülatif konut talebini sınırladı.
Son olarak, birinci kademe şehirler geçen yıl bol miktarda arazi arzına sahip oldular Sadece Pekin, 2017'nin ikinci çeyreğinden bu yana arazi arzını önemli ölçüde artırmadı. Shenzhen gibi birinci kademe şehirlerdeki nispeten zayıf arazi kaynaklarına sahip alanlar bile, arazi piyasasına olan talebi artırmak için arazi kaynakları stokunu yeniden canlandırmak için ellerinden geleni yapıyorlar.
Kentsel köylerin ve eski fabrika arazilerinin dönüşümü ile Shenzhen, ticari konut ve kiralık konut inşaatı için araziye dönüştürdü. Tam da birinci kademe şehirlerdeki arazi arzındaki kademeli artış nedeniyle arazi kralları fenomeni ortadan kalktı ve yerel fiyatlar düştüğünde, yeni ve ikinci el evlerin fiyatları ayarlanacak.
Kuşkusuz, birinci kademe şehirlerdeki emlak piyasası, gelecekte "hem hacim hem de fiyat düşüşü" şeklinde uzun vadede bir durumda olacak ve gayrimenkulün sıcak noktaları bazı üçüncü ve dördüncü kademe şehirlere akacak. Bu nedenle, gelecekte emlak kontrol politikaları üçüncü ve dördüncü kademe şehirlere düşecek ve üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde de satış kısıtlamaları uygulanacaktır.
Aynı zamanda üçüncü ve dördüncü kademe şehirler, yetki alanları dahilindeki ilçe ve ilçelerin gerçek emlak durumuna göre düzenlenir. Bu nedenle, gelecekte sadece "politikalar farklı şehirlerde uygulanmaz", "bölünmüş denetim" daha olasıdır. Bunun en olası nedeni, banliyölerin stoktan kurtulmak için düzenleme yapmaması, şehir merkezinin ise spekülasyonu azaltmak için 3-5 yıl sonra bir satış kısıtlama politikası uygulaması.
Bir yıldan fazla bir süredir gayrimenkul düzenleme ve kontrol politikalarının ardından, birinci sınıf şehirlerdeki emlak piyasası gerçekten "soğumuş". Sadece yeni evlerin fiyatları değil, ikinci el evlerin fiyatları da ayarlandı. Sıcak noktalar üçüncü ve dördüncü kademe şehirlere gittiğinde, tüm mahalleler yeni gayrimenkul kontrol politikaları oluşturmak zorunda kalacak. Bazı üçüncü ve dördüncü kademe şehirler için, farklı şehirlerde politikalar uygulamak, hatta bölgesel kontrol politikaları uygulamak, gayrimenkul kontrol politikaları olacaktır. Ağırlık merkezi.
