Suzhou'nun ev sahiplerinin% 60'ından fazlası karlılık elde etti ve merkezi kentsel alandaki kar ve zarar arasındaki fark, fiyat kısıtlamaları nedeniyle arttı
Salgından etkilenen Bahar Festivali'nden sonra genel arazi piyasası nispeten durgun, ancak Suzhou, ister 13 Mart'ta Suzhou'daki festival sonrası ilk arazi müzayedesi olsun, ister 25 Mart'taki 6 on milyarlarca arazi müzayedesi olsun, tamamen ters bir sahne sahneledi. , Hepsi bir prim üzerinden satılıyor ve birçok emlak şirketinin teklifleri temelde mevcut evlerin ilk elden veya durdurulan fiyatına ulaştı.İlçe ve şehir küçük zirveler dalgası oluşturdu ve popülerlik önemli ölçüde arttı. Bu, 2015 ve 2016 yıllarında yoğun bir şekilde satılan ve satış aşamasına giren kara krallarını anımsatıyor, neler yaşadılar? Özellikle Suzhou'daki daha katı satış kısıtlaması ve fiyat kısıtlaması politikalarının etkisi altında, bu kara kralları pazara nasıl giriyor? Diwang Projesi'nin kar marjı nedir? 2015'ten beri Suzhou'da satılan 30 parsel arsayı, pazara girişleri ve karlılıkları hakkında bilgi almak için örnek olarak alalım.
1 kara kralı trendi
Rezerv fiyatı 2017'den beri norm haline geldi
Kara krallarının sayısı önemli ölçüde azaldı
Miktar olarak, 2015 ve 2016'da, 30 parsel kara kralları kuşkusuz kara krallarının yılı olan yaklaşık% 80'ini oluşturuyordu. 2017, 2018 ve 2019'da arazi edinme hevesi önemli ölçüde azaldı, rezerv fiyat işlemi norm haline geldi ve toprak krallarının sayısı büyük ölçüde azaldı. Özellikle 2018 yılında 1 parsel arsa satıldı. Ancak sıcak nokta kıt ve pazar hala sıcak ... 2018 yılında satılan Gusu Antik Kenti'nin çekirdek bölgesindeki arazi kralı örnek alınırsa, ilk kat fiyatı metrekare başına 30.000 yuan'a ulaştı ve sonunda Çin Demiryolu İnşaatı tarafından toplam 980 milyon yuan fiyatla kazanıldı. , İşlem taban fiyatı 43.167 yuan / kare idi ve prim oranı% 43.9 idi. Hala Suzhou'daki en yüksek taban fiyatlı arazi. Bu arazi fiyatı önceki Suzhou birim fiyatından daha yüksek "Ren Heng Su Di 2016-WG-46 Gusu "Temel arsa" (38,960 yuan / metrekare taban fiyatı) yaklaşık 5.000 yuan daha yüksektir. O dönemde arsa çevresindeki ikinci el konut projelerinin mevcut ortalama fiyatının metrekare başına yaklaşık 34.000 yuan olduğunu belirtmek gerekir.Çin Demiryolu İnşaat'ın arazi fiyatı "un ekmekten daha pahalıdır" olgusunu yeniden üretti. Gayrimenkul firmaları için finansman ortamının hala sıkı olduğu ve salgının etkisiyle finansal baskının yeniden tırmandığı göz önüne alındığında, bu fiyatın uzun süre aşılamayacağına inanılıyor.
2 pazara giriş döngüsü
Diwang'ın yaklaşık% 80'i açıldı
Pazara henüz girmemiş olan kara kralları büyük olasılıkla kayıplarla karşılaşacak
CRIC istatistiklerine göre 31 Mart 2020 itibariyle 30 kara kralından 23'ü pazara girmiştir.Bu projelerin tamamı 2015, 2016 ve 2017'de satın alınan arazilerdir. 2018'den sonra satın alınan sadece 1 arazi kralı pazara girmiştir. Diwangın pazara girişinin ortalama pazara giriş süresi 19 aydır ve bu, ulusal ortalama giriş döneminden daha uzundur, ancak yine de Şangay ve Nanjing gibi Diwangdan nispeten düşük kar payına sahip şehirlerden daha kısadır. Proje giriş döngüsü iki kategoriye ayrılabilir: 2015 ve 2016 yıllarında satın alınan arsanın giriş süresi çoğunlukla 15 aydır ve pazara giriş ritmi nispeten hızlıdır. 2017 sonrası alınan arazinin giriş süresi çoğunlukla 2-4 yıl arasındadır ve pazara giriş ritmi Yavaş. Pazara giren münferit parseller açısından, pazara en hızlı giriş Wujiang Bölgesi-Sunac Fontaine One'daki eski birim fiyat arazi kralıdır.Giriş süresi sadece 7 aydır.Projenin metrekare başına 11.500 yuan taban fiyatı vardır. Ortalama satış fiyatı 21.000 yuan / metrekare, arsa-ev oranı% 55 ve gayrimenkul 9.500 yuan / metrekare.Kâr marjı garantili ve satış durumu nispeten iyimser. Şu anda tükendi. Pazara en yavaş giriş, Gusu Mahallesi-Kabe Liufeng Bahçesi'ndeki eski birim fiyatlı ev sahibi oldu. Pazara giriş döngüsü 50 ay kadar yüksekti.Projenin fiyatı metrekare başına 31,005 yuan'a kadar yükselirken, çevredeki benzer projelerin fiyatları ise Sadece 24.000 ila 26.000 yuan arasında, tipik bir "un ekmekten daha pahalıdır" projesidir. Pazara girmesi 4 yıldan fazla sürmüştür. Piyasadaki ortalama satış fiyatı yaklaşık 36.000 yuan ve gayrimenkulün araziye oranı% 86'ya kadar çıkmaktadır. şüphesiz.
Henüz açılmamış 7 proje var. 2019'da satılan ve kısa bir süre elde edilen iki kara kralı dışında geri kalanı çoğunlukla 2016'nın ikinci yarısında arazi edinimi oldu. Bu çok sayıda proje bekle-gör stratejisini benimsemiş ve giriş sürelerini art arda geciktirmiştir. Örneğin, Gusu Bölgesi, Yüksek Teknoloji Bölgesi ve Xiangcheng Bölgesi'ndeki çoklu birim fiyat kara krallarının 3 yıldan fazla bir pazara giriş döngüsü vardır. Tipik bir örnek, Suzhou-Gusu kara kralı birim fiyat arazi kralıdır. Taban fiyat metrekare başına 43.167 yuan'a kadar çıkmaktadır. Unun fiyatı ekmek fiyatından önemli ölçüde yüksektir. Maliyet eklendikten sonra, mevcut daha katı fiyat limiti arka planı altında piyasa başlatılır. Bu "para kaybetmek" anlamına geliyor, yani bu kara kralı projeleri hala beklemede.
3 konut fiyat artışı
Erken kara kralları hızlı konut fiyat artışı dönemini yakaladı
Açılışta konut fiyatları% 65'in üzerinde artarak kar etti
Proje, arazi ediniminden pazara girişe kadar uzun bir zaman aldığından, bu kara krallarının ortalama satış fiyatı, arazi satın alındığında çevredeki konut fiyatlarına göre farklı derecelerde artmıştır.En yüksek artış, 2015 yılında Longhu'nun kazandığı yüksek teknoloji bölgesinde olmuştur. Kara kralı projesinin eski birim fiyatı - Longhu Shishan orijinal eserleri. O zamanlar taban fiyatı 15.214 yuan / metrekare kadar yüksekti. Çevresindeki Shanti Konağı sadece 13.000 yuan / metrekare idi. 8 ay sonra proje pazara girdi ve ortalama satış fiyatı oldu % 167'lik bir artışla 34680 yuan / m2'ye yükseldi Artışın bu kadar belirgin olmasının nedeni, konut fiyatlarının ülkede en hızlı yükseldiği 2015 yılının ikinci yarısı ve 2016'nın ilk yarısı olmasıydı. . Sadece bu gayrimenkul değil,% 65'in üzerinde artış gösteren konut fiyatları, çoğunlukla 2015 yılında arsa satın alan ve 2016 yılında pazara giren projelerdir. Pazara girme süresinin kısa olmasına rağmen yine de oldukça karlılar.
Buna karşın, arsayı daha sonra pazara girdiklerinde alan kralların ev fiyatlarında, arsayı satın aldıklarında konut fiyatlarında belirgin bir artış olmadı, çoğunlukla% 40'ın altında. Bunun ana nedeni, Ekim 2016'da Suzhou'nun satın alma limiti fiyat listesine katılması ve fiili satış fiyatının rekor fiyattan yüksek olmaması gerektiğidir; bir sonraki rekor fiyat grubu, önceki partideki aynı tür evlerin ortalama işlem fiyatından daha yüksek olmamalıdır ve ardından Suzhou Çin'de konut fiyatları bir bütün olarak sabit kaldı ve konut fiyatlarındaki artış önemli ölçüde yavaşladı. Tipik bir örnek Wujiang-Yarımadası'ndaki eski arazi kralı projesinin birim fiyatıdır Image. Müzayede sırasında, çevredeki taban fiyatı metrekare başına yaklaşık 21.000 yuan idi. 28 ay sonra, piyasa fiyatı metrekare başına sadece 22.000 yuan idi ve ev fiyatı sadece% 5 arttı.
4. Kar farkı
Fiyat limitinin kısıtlanması altında, çekirdek alanda ciddi kar ve zarar farklılaşması var
Wujiang, Xiangcheng ve diğer banliyölerde sınırlı kâr alanı var
Suzhou, Nanjing ve Hangzhou gibi şehirlerin istikrara kavuşma ve toparlanma konusunda başı çekmesi bekleniyor ve gayrimenkul yatırımları giderek bu ana şehirlere odaklanacak. Karlılık açısından bakıldığında, 23 arazi kralı projesi pazara girdiğinde, arsa fiyatının ev fiyatına oranı% 32 ile% 99 arasında değişmekte ve emlak ile arsa arasındaki fark metrekare başına 220-22288 yuan arasındadır. En büyük kar potansiyeline sahip projeler Gusu ve park gibi çekirdek alanlarda yoğunlaşmıştır ve bunların tümü daha önce arazi edinmiş projelerdir. Çoğu 2015 ve 2016'da satın alınmıştır. Tipik örnekleri Yanlord Park Century, Suzhou Tangning Mansion ve Haixu Lanting'dir. Proje için gayrimenkul ile arsa arasındaki fark 20.000 yuan / m2'den fazla ve arsanın konuta oranı% 43'ün altında.Kâr marjı önemli. Çekirdek bölgedeki tüm kara krallarının karlı olmadığını belirtmek gerekir.Gusu İlçesi-Ludu Gusu Yaji ve Kabe Liufeng Bahçesi'ndeki iki eski kara kralı projesi tipik örneklerdir.Arazinin eve oranı% 85'in üzerindedir. , Emlak ve arazi arasındaki fark 5000 yuan / metrekare'nin altındadır.İnşaat ve kurulum, finans, pazarlama ve diğer ilgili masraflar hariç tutulduktan sonra, yüksek bir kayıp olasılığı vardır. Önceki kara krallarından bu kadar büyük bir farkın olmasının nedeni hala arazi edinim maliyeti ile ilgilidir.Örnek olarak Gusu-Lvdu Gu Su Yaji projesinin eski birim fiyat arazi kralı ele alalım, arazi Eylül 2016 sonunda satın alındı. O zaman, arazi maliyeti fiyatı 34.780 yuan / metrekare kadar yüksekti ve bu, Wang Haixu Lantingin Eylül 2015teki Gusudaki birim fiyatının 15141 yuan / metrekare taban fiyatından% 130 daha yüksekti. Arazi maliyetlerindeki keskin artış, kar marjını büyük ölçüde düşürdü. Kayıpla yüzleşmeyin.
Bununla birlikte, Wujiang ve Xiangcheng gibi nispeten uzak bölgelerdeki kara krallarının kar marjları nispeten sınırlıdır.Emlak ve arazi arasındaki fiyat farkı yaklaşık 10.000 yuan'dır ve arazi-ev oranı Wujiang Bölgesi'nin birim fiyatına göre% 60 ile% 70 arasında nispeten yüksektir. Örnek olarak arazi kralı Wu Yue Xihua Yayuan'ı ele alalım. Arazi fiyatı 18.156 yuan / metrekare kadar yüksek. Fiyat limitinin altında, projenin fiyatı 28.900 yuan / metrekare. Gayrimenkul ile arazi arasındaki fark sadece 10744 yuan / metrekare. Oran% 63'e yükseldi Maliyet, pazarlama, finans ve diğer gider kalemleri dışında kârlılığın sıradan kalemlerden farkı yok.
5. Trend Görünümü
Elverişli yetenek politikası
Wuzhong ve New District gibi çekirdeksiz düşük fiyatlı arazilere odaklanabilir
Gelecekte emlak piyasasının uzun vadeli gelişimini destekleyen ana faktör kuşkusuz nüfus ve nüfus da kesinlikle Suzhou'nun eksikliğidir. 2019 sonu itibariyle Suzhou'nun kalıcı nüfusu, 2018 sonuna göre sadece 28.200 artarak 10.7499 milyon oldu. Suzhou'nun nüfusu aslında net bir çıkış, ki bu da Yangtze Nehri Deltası'nın alt merkezi olan Hangzhou ile büyük bir boşluk. Hangzhou İstatistik Bürosu istatistiklerine göre: Hangzhou'nun kalıcı nüfusu, 2018'in sonundan itibaren 554.000 artışla 2019'da 10.36 milyona yükseldi. Hangzhou emlak piyasası için şüphesiz güçlü bir destek teşkil eden ülkenin en büyük nüfus artış şehri.
Suzhounun nüfus artışındaki eksikliklerini telafi etmek için, Suzhou bu yılın başında yeni bir yetenek politikası başlattı. Hane halkı kayıt politikası kademeli olarak gevşetildi ve yetenekleri yerleştirmenin yeni yolları: lisans öğrencileri için doğrudan anlaşma ve ortaokullar için yalnızca 6 aylık sosyal güvenlik, büyük ölçüde azaldı Suzhou'ya yerleşmek zor. Hanehalkı tescil politikalarının gevşetilmesi sayesinde, Suzhou arazi piyasası son zamanlarda belirgin bir iyileşme belirtileri gösterdi. Bahar Şenliği'nden sonra, Suzhou'daki 8 arazi işleminin tümü prim düzeyindeydi. Birçoğu mevcut evler için ilk elden arsaydı. Birçok arazi, birden çok açık artırma turuyla açık artırmaya çıkarıldı. , Dafa, Dongyuan ve diğer birçok emlak şirketi Suzhou pazarına el koydu.
Elbette, Suzhou'daki arazi son zamanlarda sık sık bir prim üzerinden işlem görse de, işlem gören taban fiyatlar öncekine göre yükselmedi ve bunlar nispeten düşük fiyatlarla çekirdek olmayan alanlarda yoğunlaştı, örneğin Wuzhong, New District ve Xiangcheng. Katı, süper yüksek fiyatlı arsalar kazanmak için acele etmek muhtemelen ellerinize düşecektir, oysa Wuzhong ve New District gibi çekirdek olmayan bölgelerdeki konut fiyatları nispeten ucuzdur ve özellikle yetenek politikası kapsamında, yüksek eğitim ile katı ihtiyaçlar grubu için karşılanabilir Genç katı ihtiyaç gruplarının temeli daha da genişleyecek ve düşük maliyetli evler nispeten popüler olacak. Genel olarak, çekirdek olmayan alanlarda arazi çok popülerdir, özellikle daha fazla talep olması beklenen rahat ulaşım ve kolay işe gidiş gelişler. Ancak Gusu'daki ve parktaki yüksek fiyatlı arazi için, yüksek kaliteli ürünlere yönelik artan talep büyük olmadığından, yine de dikkatlice düşünmemiz gerekiyor.
[Satın alma bilgilerinin keyfini çıkarın, gelin ve Leju.com'u takip edin]
Makale kaynağı: Crane Emlak Araştırması
Yüksek kaliteli içerik önerisi
- havalanmak! Sunaç Kültür Turizm Kenti'nin hedef arsası belirlendi mi? ! Nantong'daki bu yerin ev fiyatı değişmeyi bekliyor ...
- Henan mavi don uyarısı verdi! Luoyang'daki en düşük sıcaklık 1 ila 3 ° C'ye düşecek
- Zhengding İlçesinde 51.2 dönümlük konut arazisinin 1 vaka tahsis edilmeden önce açıklandı! Zhengding Kasabası, Dongmenli Köyü dahil
