2018 Çin Raporu China Real Estate: Yeni bir Nuggets serisi, yeni bir düzen çizgisi
Görüntü kaynağı: panoramik görüş
Ekonomik Gözlemci Haberleri Zheng Yongxiang / Yazı Çin'in gayrimenkulü 2017'de yeni bir tarihi düğüme girdi: konut konut işlevlerinin önemi yeni bir boyuta yükseltildi ve eşzamanlı kiralama ve satış, entegre işgal ve konut ve çok konulu tedarik göstergelerinin endüstrinin piyasa varlıklarının çalışma şeklini derinden değiştirmesi bekleniyor. Aynı zamanda, ulusal konut satışları geçtiğimiz yıl hala tarihi bir yükseliş yarattı ve pazar payındaki yapısal değişiklikler hala ölçek büyümesine atalet enjekte etti.
Sektörün tarihsel aşamasında şirketler, pazar taleplerini keşfetme, kazma, rekabet etme ve karşılama konusunda daha yüksek gereksinimlerle karşı karşıyadır. Yeni yılda, ana akım şirketler sürdürülebilir büyüme ve yerleşime ulaşmak için hangi tavrı ve stratejiyi benimseyecek? Röportaj örnekleri olarak bir dizi ana akım mavi çip şirketi seçtik. Tabii ki özel bir öneri olarak piyasa görünümü ile ilgili bir makale de var.
Son zamanlarda internette "House" ve "Bitcoin" hikayesini anlatan çok popüler bir hikaye var.
Birkaç eski yoldaş 80'lerde ve 90'larda doğanlar için ciddi sözlerle şunları söyledi: Blockchain veya Bitcoin gibi sanal şeylerle oynamayın. Hayatta işe gidip Pekin'de bir tane satın almak gibi pratik bir şeyler yapmalısınız. Bir ev ve bir eş ne kadar harika!
90'lar sonrası bir nesil cevap verdi: Siz eski yoldaşlar bizi nasıl kandıracağınızı biliyorsunuz. Yıllar boyunca aralıksız çabalarınız sayesinde, nihayet binlerce betonarme parçayı 100.000 metrekarelik bir eve dönüştürdünüz; eğer, Artık başka bir çıkış yolu bulamayacağız ve size 100.000 tele bir sürü rakam ve harf satmayacağız.Evinizin parasını nasıl alabilirim! Bu çağa nasıl layık olabilirsin!
Peki biz hangi çağdayız?
Gayrimenkul boğa piyasası 2015'ten 2017'ye bir zenginlik şöleni gibi ... Doğudan batıya, birinci sıradan dördüncü sıraya, il başkentinden ilçe merkezine kadar, 18. sıranın ücra bölgeleri dışında neredeyse tüm konut fiyatları iki katına çıktı. Kısacası, tüm nezih şehirler yalnızca gayrimenkule dayandığı sürece, ev sahibi şehir sakinlerinin zenginliği son üç yılda temelde ikiye katlandı. 2017'de ulusal gayrimenkul satışları 13.37 trilyon yuan olarak gerçekleşti ve GSYİH'nın% 16.3'ünü oluşturdu, 2015'e göre% 3.62'lik bir artış ve servet etkisi apaçık ortada. Spesifik olarak, aşağıdaki üç bulgumuz var:
1. Doğu Çin'deki Pekin, Şanghay ve Shenzhen gibi birinci kademe şehirlerin pazar büyüklüğü hızla düştü. Örneğin, Shenzhen, 2017'de 2,59 milyon metrekarelik yeni ev sattı; bu, Zhengzhounun yalnızca% 8,1'i ve Chengdunun% 9,6'sı idi. Pazarın leasing operasyonlarına kaydığı konusunda bir fikir birliği haline geldi. Şirketin gelişimi ve işleyişi çekirdek haline gelir.
2. Zhengzhou, Wuhan ve Chengdu gibi orta ve batı bölgelerdeki çekirdek ikinci kademe şehirlerdeki patlayıcı büyümeyle, Sunac China, yatırım düzeni stratejisiyle güçlü ikinci kademeye büyük ölçekte önceden girdi ve hızlı bir şekilde ilk dördü arasına girdi. 2017'de satış hacmi, yıllık büyüme oranıyla 360 milyar yuan'a ulaştı. % 141.
3. Yichang, Fuyang, Ganzhou, Zhanjiang ve diğer orta ve batı üçüncü ve dördüncü katmanlar ivme kazandı Country Garden ülke genelinde yaklaşık 400 şehir ve kasaba konuşlandırdı ve 550 milyar yuan satış ölçeğine ulaşmak için "kırsal çevre şehirler" stratejisini benimsedi. (Tablo 1'e bakınız)
Pekin ve Şangay'daki satış ölçeği düştü, Zhengzhou, Wuhan, Chongqing, Chengdu, Xi'an gibi şehirlerdeki satış ölçeği arttı Bu düşüş ve artışın mantığı nedir? Birinci kademe şehirlerin arz ve satışları neden bir uçurumdan azaldı, ikinci ve üçüncü kademe konut binalarının ölçeği sıçramaları ve sınırları artırdı ve dördüncü kademe şehirler yatırım ufkumuza yeniden girmeye başladı?
1. Ekonomik açıdan bakıldığında, ekonomik merkez kıyı ticaretinden iç tüketime kaymaya başladı, tüketim artmaya devam etti ve ihracat zayıfladı; spesifik verilere göre, ulusal tüketim oranı 2007'de% 34,55'ten 2017'de% 44,28'e yükseldi, 10 Aynı yıl yaklaşık% 8,4 artarak; ihracat sürekli düşüş trendi gösterirken, ihracat payı 2007'deki% 34,6'dan% 18,5'e düştü; yatırımlar yüksek bir büyüme gösterdi (2007-2012'de% 18,8 arttı) istikrarlı büyümeye (2013- 2017'de sadece% 0,78 arttı).
2. Siyasi bir bakış açısına göre, Çin hükümeti güçlü kollar ve zayıf kollardan oluşan bir sisteme hakimdir ve bölgesel dengenin oluşturulması jeo-istikrarın özüdür.Bu bağlamda, Amerika Birleşik Devletleri ile karşılaştırıldığında, Amerika Birleşik Devletleri temelde tam bir kare yapı iken, Çin neredeyse her zaman Çeşitliliği ve kapsayıcılığı bünyesinde barındıran düzensiz bir şekildir ve nispeten sınırlı ve dengeli bir kalkınma ilişkisi oluşturur.
Bu nedenle, Çin'in gelişmiş kıyı bölgelerinde, Guangdong'da Guangzhou ve Shenzhen, Fujian'da Xiamen ve Fuzhou ve Shandong'da Jinan ve Qingdao gibi hem siyasi bir merkez hem de ekonomik bir merkez olacak.
3. Coğrafi açıdan bakıldığında, yeni kentleşme ve işçi nüfusundaki artış, doğu merkez şehirlerinden ziyade orta ve batı bölgelerde mekansal olarak dağılmıştır.
Pekin, Tianjin ve Şangay,>% 70'lik bir kentleşme oranı ve potansiyel kentleşme nüfusunda sınırlı bir artışla istikrarlı bir gelişme aşamasına ulaştı; Doğu kıyı kentlerinin çoğu,% 60-70'lik bir kentleşme oranıyla hızlı gelişimin ikinci aşamasındadır ve kentleşmeye girmişlerdir. Yavaşlama aşaması; merkez bölge temelde hızlı gelişimin birinci aşamasındadır (Henan hariç),% 50-60'lık bir kentleşme oranıyla ve hala büyük bir kentleşme potansiyeli vardır; Batı bölgesi temelde hızlı gelişimin erken aşamasındadır (Chongqing hariç), kentleşme oranı 30'dur. -% 50, kentleşme yeni başladı ve kırsal nüfus hakim.
Nüfus akışı eğilimleri açısından, orta ve batı bölgelerdeki Anwei, Guangxi ve Sichuan nüfusu büyük ölçekte geri dönmeye başladı. Anwei'yi örnek olarak alırsak, doğal nüfus artışı (doğmuş nüfus-ölüm nüfusu) hariç, 2008'den 2012'ye kadar olan beş yılda nüfus 3,45 milyon azalırken (yani dışarı akan nüfus), 2012'den 2016'ya kadar, nüfus hafifçe artarak 380.000 arttı ve emmeye başladı Çevre illerin nüfusu. (Bkz. Tablo 2)
Hükümetin yatırım eğilimi açısından, Zhengzhou, Jinan, Nanning ve Haikou'nun ikinci ve üçüncü kademe şehirlerdeki kişi başına sabit yatırımı, 2017'de 10.000 kişi başına 600 ila 700 milyon yuan arasındaydı; bu, kuzeydeki birinci kademe şehirlerin seviyesinden çok daha yüksekti (10.000 kişi başına 300 milyon ila 400 milyon yuan). On bin kişi) ve hız artmaya devam ediyor, hükümetin lider kalkınma yönü değişiyor. (Bkz. Tablo 3)
Pekin ve Şanghay dışında dünyanın en kalabalık ülkeleri için, daha fazla ekonomik kalkınma merkezleri inşa edebilir ve mega kentlerin nüfus baskısını hafifletebilirse şüphesiz ülkeye ve insanlara fayda sağlayacaktır. Pekin İstatistik Bürosu, 2017 sonunda Pekin'in kalıcı nüfusunun 21.707 milyon olduğunu, bir önceki yılın sonuna göre 22.000 veya% 0.1 düşüşle açıkladı.
Bir dizi mega şehrin gelişimine odaklanmadan bölgesel bir kalkınma kutbu oluşturmak için kapsamlı ve dengeli kalkınmaya kadar Çin, yeni bir tarihsel gelişim aşamasına girdi ve önce (doğuda) sonra da zengin (orta batıda) olmak için yeni bir yolculuğa başladı.
Bireyler, eski nesle teknik olarak karşı saldırı için dijital para kullanmanın yanı sıra, savaşmak için yeni cepheye, hayaller inşa etmek için yeni ikinci hatta bir adım daha gidebilir ve uzayda eski nesli ezen yeni bir yol açabilirler. .
Geliştiriciler için, yeni yeniden dengeleme trendine aktif bir şekilde entegre olurlarsa ve daha merkezi ve batı şehirlerine batma inisiyatifini alırlarsa, virajlarda sollama gibi büyük tarihsel fırsatı yakalama fırsatına sahip olacaklar.
Yeni ekonomik, politik ve coğrafi modellerin yönlendirmesiyle, kentsel farklılaşma devam edecek ve farklı bölgelerdeki şehirlere yönelik fırsatlar daha çeşitli hale gelecektir. Aşamalı bir perspektiften, en potansiyel yeni birinci kademe ve yeni ikinci kademe şehirlerin nasıl bulunacağı kazanan olur anahtar. Esas olarak aşağıdaki dört temel koşulun olduğuna inanıyoruz:
1. İdari merkez şehir: Belli bir kültürel geçmişe ve genellikle il başkentleri veya görece bağımsız bölgesel merkez şehirler gibi temel kaynakları destekleyen görece zengin bir idari eğitime sahiptir;
2. Ulaşım merkezi şehirleri: kentleşmiş nüfusu absorbe etmek için doğuya bağlanmak, genellikle 2 veya daha fazla ulaşım demiryolu hattı (Xi'an, Zhengzhou, Wuhan, Xiangyang, Fuyang, vb.) İle yüksek hızlı tren ana şehirleri;
3. Bölgesel ekonomi merkezi: Temel istihdam güvenliğini sağlayacak belli bir ekonomik temeli ve istihdam olanaklarına sahiptir, daha iyi bir yaşamın ihtiyaçlarını karşılamak için iş hayatını destekleyen belirli bir temele sahiptir ve ekonomisi genellikle 500 milyardan büyüktür;
4. Nüfus büyüklüğü avantajı: Radyasyon alanının nüfusu belirli bir büyüklüktedir.Guangdong, Henan, Shandong, Sichuan, Hebei ve diğer illerin nüfus büyüklüğü, kapsamlı işgücü ölçeği, yapısal oran ve potansiyel kentleşme nüfusu (kırsal nüfus) açısından en açık olanıdır. Kapsanan il başkentleri veya görece bağımsız vilayet düzeyindeki şehirler, il başkentlerinden daha az etkilenir ve nüfus rekabet gücünde bariz avantajlara sahiptir.
Özellikle şehir düzeyinde, ülke genelindeki büyük şehirleri, her bir şehirdeki 62 temel ekonomi, nüfus, arazi ve endüstri boyutuna göre 10 seviyeye ayırıyoruz. 2021 ve 2016 yıllarında kentsel değerler sıralamasındaki değişikliklerden:
Nuggets için birinci kademe tercih edilen şehirler: Hangzhou, Nanjing, Chengdu, Suzhou, Wuhan ve Zhengzhou gibi altı bölgesel merkezi şehir, birinci kademe şehirlere eklendi.
Bu aradığımız yeni birinci kademe şehir. Bunların arasında Tianjin (Pekin-Hebei-Tianjin entegre alt merkezinin inşasından yararlanıyor), Nanjing Hangzhou (üst üçgen entegre metropol alt merkezinin inşasından yararlanıyor), Zhengzhou ve Wuhan (merkezi çekirdek şehirlerin yükselişi) ) Diğer şehirlerin sıralamaları yükseldi ve dikkate değer;
Yeni ikinci kademe şehirlerin yerleşimi için tercih edilen şehirler: Jinan, Changsha, Ningbo, Xi'an, Hefei, Kunming, Haikou, Wuxi, Fuzhou, Taiyuan, Dongguan, Xiamen, Foshan, Zhuhai ve Nanchang, güçlü ikinci kademe şehirlere eklendi.
Bu, aradığımız yeni ikinci kademe şehir. Bunların arasında Jinan (gelişmiş bölge merkezi), Haikou (tek tropikal il merkezi), Taiyuan (kuzeybatı bölge merkezi), Nanchang (merkez il merkezi), Lanzhou (Büyük Kuzeybatı Kuşağı ve Yol düğümü), Nanning (Guangxi eyalet merkezi) vb. Şehirlerin sıralaması hızla yükseliyor ve aktif olarak konuşlandırılabilirler.
Aynı zamanda, bazı üçüncü ve dördüncü bölgesel merkez şehirlerin yükselişine de dikkat edebiliriz. 2016 ve 2021'deki sıralama değişikliklerinden, potansiyel çıkış şehirleri, Langfang (22 arttı), Changde (16 arttı), Yichang (15 arttı) İsimler), Fuyang (15 sıra), Zhangjiakou (14 sıra), Bozhou (13 sıra), Zunyi (12 sıra), Hengyang (10 sıra). (Tablo 4)
Yatırım stratejisi açısından, şehrin büyük ölçekli genişlemesi hala çekirdek durumdadır Büyük ölçekli altyapı inşaatı, kentsel işlevleri geliştirir ve kentin temel kalkınma mantığı olan merkezi şehirlerde toplanmak için bölgesel nüfusları çeker.
120 ana şehrin verilerini birleştirdiğimizde, yatırım tesislerinin uygulanması ve nüfusun toplanması ile şehirlerin 1'den 6'ya kadar genişleme mantığı gösterme eğiliminde olduklarını gördük. Farklı gelişme aşamalarında ve zaman dilimlerinde, hakim bölgedeki yatırımın stratejik yönü, Detaylarda farklılıklar olacaktır.
Şekil 1'de görüldüğü gibi, aşina olduğumuz eski birinci kademe Şangay'ı örnek alarak, Şangay altıncı aşamaya doğru gelişmiştir.Şehrin iç gelişimi ölçek genişlemesinden kalite iyileştirmeye kaymış, sanayi ve konut fonksiyonları şehrin 40-60-80 kilometre dışına kaymaya başlamıştır. Geçtiğimiz iki yıl içinde, Şangay'daki büyük ticari işlemler giderek daha aktif hale geldi.Konut pazarında Huaqiao, Kunshan, Jiaxing ve Şangay çevresindeki diğer alanlar aşırı derecede sıcaktı.
Kocanın rüzgarı yerde doğdu ve Granny Smith'in sonunda başladı. Yeni bir cephe hattı için çabalamak ve yeni bir ikinci hayaller hattı inşa etmek de "End of Granny Apple" dan başlamalı ve trendi takip etmelidir.
Yeni birinci kademe şehirlere (çoğunlukla güçlü ikinci kademe şehirlere) özel olarak, 2016'da ortalama ekonomik ölçeğin 9.9 milyonluk bir nüfusa sahip 1.04 trilyon yuan olduğunu, ancak çekirdek kentsel alanın küçük olduğunu (644 kilometre kare) ve ortalama 1.53 nüfus yoğunluğuna sahip olduğunu görebiliriz. Metrekare başına on bin kişi, insan ve toprak arasındaki ilişki gergin. Sürekli genişleme talebi ve nüfus büyüklüğünün kalkınma stratejisinin getirilmesi ile pastayı yayma olgusu yaşanacak, yani arazi alanı 3'ten 4'e genişleyecek, şehir her yönden banliyölere genişleyecek ve varoşların arazi değeri de tamamen yeniden değerlendirilecektir.
Örnek olarak Nanjing'i ele alalım. Şu anda, Jiangbei, Jiangning ve Pukou'daki yatırım ve geliştirme fırsatlarını değerlendirmek hala en iyi seçimdir. Nanjing'in yeni birinci kademe şehirlere terfi sürecinde, bu alanlar kaçınılmaz olarak yeni endüstrileri, yeni nüfusları ve yeni yaşamları özümseme sorumluluğunu üstlenecek. Uzay görevi.
(Yazar, Helue Consulting'in CEO'sudur)
