g u t x .com.tr İpek yolu - Çin'i anlamaya götürürüm

Nisan Shijiazhuang Emlak Piyasası Raporu: Piyasa Beklentileri Sürekli Sıkışacak, 2371 Olağan Konut İşlemleri

Nisan 2019 haber özeti:

1. Nisan, 2019 yılında gayrimenkul piyasasının politika ortamında ikinci dönüm noktasıdır. İlk havza yılın başında ortaya çıktı. Piyasa genellikle makro ekonominin istikrara kavuşması gerektiğini öngördüğü için politika sıkı ve sıkı bir şekilde ayarlanacak. Ayrıca Ulusal Halk Kongresi sırasında konut, konut, spekülasyon dan söz edilmedi, ancak tüm yerellerin şehrin ana sorumluluğunu yerine getirmesi gerekiyordu. "Ve bazı şehirler, mevcut yerel kontrol politikalarını ayarlayarak ve yeteneklerin ve nüfusun çekiciliğini artırarak, Bahar Bayramı tatilinden sonra bazı şehirlerde güneşli bir baharın ortaya çıkması için iyi bir temel oluşturarak politika ortamını daha gevşek hale getirdi. Ancak, makroekonomik istikrar eğilimi, bazı şehirlerde konut fiyatları ve arsa fiyatlarındaki hızlı artış ve politika ortamında yeni değişikliklerle birlikte ilk çeyrekte önemliydi .. CPC Merkez Komitesi'nin Nisan ayında yapılan Politbüro toplantısında "konut ve konut spekülasyonu yapılmaması gerektiği" yinelendi. Konut inşaat departmanının ülke genelinde 10 ilde konut fiyatları ve arsa fiyatlarının çok hızlı yükseldiği konusunda uyarıda bulunarak karar vericilerin hala pazara yakın ilgi gösterdiğine işaret edildi. Bunlar arasında, konut tedarik fonu politikası genellikle sıkılaştırılır ve Shijiazhuang konut teminat fonu politikası özellikle sıkıdır.Politika kredisi olarak, konut tedarik fonunun satın alma gücü zayıftır, ancak konut satın alma talebi daha gerçekçi ve acil ilk ev ihtiyaçlarının bir sonucu vardır ve konut teminat fonunun işleyişi Daha büyük bir baskı ile karşı karşıya kalan Shijiazhuang, konut tedarik fonunun çekilmesi ve kredi talebi güçlü ve kar hanesi etkisini sağlamak için istikrara kavuşturulması acildir ve politikaların sıkılaştırılması zorunludur. Kısa vadede konut destek fonu politikasını gevşetmek zor. Genel olarak bakıldığında, "spekülasyonsuz yaşanacak konut" halen mevcut düzenlemenin temel notu, "arsa fiyatlarının dengelenmesi, konut fiyatlarının dengelenmesi ve beklentilerin dengelenmesi" düzenlemenin ana hedefidir ve şehrin ana sorumluluğunun uygulanması önemli bir önlemdir. Para ve maliye politikaları "başarılı" olmamıştır. Sel ", emlak piyasasına akış hala sıkı bir şekilde sınırlandırılmıştır. Birden fazla faktör altında, emlak piyasası politika ortamının gevşemesi sona ermiştir. Orta derecede sıkı bir durum oluşturmak için uygun sıkılaştırma, ileride bir süre ikinci ve üçüncü çeyrekler için elverişli olmayabilecek bir durum haline gelecektir. Üç aylık konut talebinin serbest bırakılması. Shijiazhuang'daki duruma bakılırsa, piyasa beklentileri de giderek sıkılaşıyor.

2. Yeni kentleşme politikalarının uygulamaya konulması, önümüzdeki üç ila beş yıl içinde Shijiazhuang da dahil olmak üzere ulusal emlak piyasasını etkileyen önemli bir değişken haline gelebilir. Mevcut bakış açısına göre, birinci kademe şehirler ve ikinci kademe kilit şehirler, yeni kentleşme politikalarından en çok faydalandı. Çekirdek olarak merkezi şehirlerin bulunduğu şehir kümeleri, gelecekteki nüfus ve kaynak akışlarının odağı olacak. Çekicilikte iyileştirme için hala alan var. Merkezi şehirler ve çevredeki uydu şehirler Hebei'nin merkezi ve güneyindeki merkezi şehir olan Shijiazhuang için iyi olan ulaşım, destek tesisleri ve çevrede önemli bir kentleşme ve entegrasyon eğilimi var. Ek olarak, merkez şehirlere ve kaynak temelli şehirlere yakın olmayan ve hatta kaynakların tükenmesiyle karşı karşıya olan şehirler, politika ve kalkınmada marjinalleşme eğilimleriyle karşı karşıya ve önemli bir nüfus ve kaynak çıkışı var. Yeni kentleşme politikasının ilan edilmesi, Shijiazhuang da dahil olmak üzere bazı şehirlerde yetenek ve nüfus çekim politikalarının başlatılması için bir temel oluşturacak ve yetenek ve nüfus çekiciliği için rekabetin yoğunluğunu daha da artıracaktır. E-House Hebei Araştırma Enstitüsü, Shijiazhuangın sıfır eşikli yerleşim politikasının hala güçlü olduğuna inanıyor, ancak farklı şehir seviyeleri ve çekiciliği nedeniyle yetenek ve nüfus çekiciliği politikaları farklı. Shijiazhuang'ın merkezi ve güney Hebei'deki nüfus çekiciliği şüphesiz, ancak Pekin-Tianjin-Hebei bölgesi hala çok zayıf.

3. Yerel tarafta, Shijiazhuangın yeni kentsel master planı revize ediliyor. Hebeinin karar vericilerinden esinlenerek, Zhengding Countynin planlamasının revizyonu da dahil edildi. İki "tamamlayıcı avantajlar ve dislokasyon gelişimi" elde etme ihtiyacı. Bu eğilim, Shijiazhuang'ın kentsel gelişimi üzerinde önemli bir etkiye sahip olacak: İlk olarak, Zhengding Yeni Bölgesi, Zhengding İlçesiyle daha fazla bütünleşecek.Zhengding Yeni Bölgesi, Zhengding İlçesinin işlevlerinin bir kısmını devralacak ve Zhengding İlçesi, Shijiazhuang'da ve merkezi ve güney Hebei'de kısa mesafeli bir turistik yer inşa etmek için antik kentin korunmasını ve planlanmasını güçlendirecek. Bölgesel turizm şehirleri, hem idari düzey hem de Zhengding County'nin tarihi kökeninden dolayı, hala kalkınma için dayanıklılığa sahiptir. İkincisi, ana kentsel alan ve Zhengding New District birbirinden bağımsızdır ve etkileşimli olarak gelişir. Ana kentsel alan gelişiminin ana yönü başka bir çıkış yolu bulmaktır.Bir yandan, ana kentsel alanın eski şehir yeniden inşasını hızlandırmak, ulaşım düzeyini, tesisleri ve çevreyi desteklemek, nüfus ve endüstri taşıma kapasitesini artırmak gerekir. Öte yandan, yeni bir geliştirme alanı aramak gerekiyor.Güncel bakış açısına göre yüksek teknoloji bölgesinin geniş bir kalkınma alanı ve güçlü bir gücü var ve önemli bir seçenek haline gelmesi bekleniyor.

Nisan 2019'daki arazi piyasasının özeti:

1. Emlak piyasasındaki satış terminalleri, politika ortamındaki ve piyasa beklentilerindeki değişikliklerden ve arz ve talebin ölçeğindeki dalgalanmalardan derinden etkilenirken, Shijiazhuang arazi piyasası tamamen farklı bir durum göstermiştir. Bir yandan, arazi arzının ölçeği belli bir düzeyde korunabilir. Luquan Bölgesi'ndeki arazi piyasasının kapatılması henüz sona ermemiştir. Şehir merkezindeki mevcut projeler arazi prosedürlerinden geçmek zorundadır ve yeni yüksek teknoloji bölgeleri arzı ve Zhengding Yeni Bölgesi, arazi arzının ana gücü haline gelmiştir. Öte yandan, son derece sınırlı saf arazi satışı, ulusal veya bölgesel emlak işletmelerinin ilgisini ve ilgisini hala çekebilir. Bununla birlikte, finans kurumları gayrimenkul şirketlerinin finansmanını sıkılaştırdıkça ve politika düzeyi konutta spekülasyon olmaması ve arazi fiyatlarının istikrar kazanması, konut fiyatlarının istikrar kazanması ve beklentilerin dengelenmesi şeklindeki üç istikrar üzerinde ısrar ederken, politika ortamı sıkılaşma işaretleri gösterdi. Pazarın farklılaşması bekleniyor ve arazi edinme isteğinin devam edip edemeyeceğini gözlemlemeye değer. Mevcut bakış açısına göre, emlak şirketlerinin arazi edinme istekliliğindeki değişiklikler bağlamında, arsa departmanının arsa fiyatının artması beklenmektedir. Devir kuralına göre "devlet rezerv fiyatını belirler, emlak şirketinin rezerv fiyatından daha az teklif vermediği" göz ardı edilemez. Rezerv fiyat seviyesinin yükseltilmesi, satılmayan müzayedelere veya bazı parsellerin iptaline yol açabilir.

2. O ay içinde Shijiazhuang, 653.400 metrekarelik bir alanı veya yaklaşık 980 mu'luk bir alanı kapsayan 15 yeni arazi hibesi ekledi. Bunların arasında, Chang'an Bölgesi en yüksek arazi arz ölçeğine sahiptir, toplamda 366.500 metrekare veya yaklaşık 550 dönümlük 6 kasa.Tang Sarayı ve Tianzhou Vision City'nin ikinci aşaması gibi inşaatı devam eden projeler var; araziyi harmanlayan emlak şirketleri de var. , Güney Shijiazhuang planını harmanlayan CIFI ve Tianhai gibi, bu aynı zamanda CIFI'nin Shijiazhuang'daki ikinci projesi olacak. Luancheng Genel Havacılık Üssü'nde bulunan ve Hongtai New Town tarafından birinci seviyede geliştirilen dört konut parselleri de 2018'in ikinci yarısında satıldıktan sonra pazara yeniden girdi. Birçok emlak şirketi ilgilendiğini belirtti. Şehrin güneydoğu kesiminde bulunan Palamar Su Parkı'nın yanındaki konut arazisi de satıldıktan sonra tekrar girildi.Arsa temin işlemlerini uzun yıllar takip eden ve arsa tedarik işlemlerini tamamlayıp çantaya alacak yerel emlak şirketi olması gerekiyor. Buna ek olarak, Chang'an Bölgesi'ndeki Tiyubei Caddesi ve Shide Demiryolu kavşağının kuzeydoğu köşesindeki saf konut arazisinin girişi, birçok emlak firmasını fiyat teklifi için çekecek. Bir önceki yıla göre, o ayki yeni arsa arzı arasında, bazı arsa parselleri dışında, pazara etkin bir arz oluşturabilecek gayrimenkul geliştirme amaçlı arsa görece yüksek olup, 2019'un sonundan 2020'nin ilk yarısına kadar pazara sunulacak. etkiler. Ancak, harmanlanmış arazi bloğunun işlem fiyatı, arsa departmanı tarafından iade edilen ve birinci kademe geliştirici tarafından tahsil edilen arsa ödemesini içerebilir İşlem fiyatı, satış terminaline iletilecek olan başlangıç fiyatından önemli ölçüde daha yüksek olacak ve işlem fiyatı artacaktır.

3. İşlemler açısından, ulusal emlak şirketi Jinhui, Zhengding İlçesinde iki yeni konut arsası satın alırken, yerel emlak şirketi Wanhe, Beile İlçesi Chengzhong Köyü'nün yıkımını ve yeniden inşasını yıllarca işlettikten sonra, projenin ilk iki konut arazisini dahil etti. , Arazi harmanlama ayındaki ana performanstır. Bununla birlikte, o ay arazi piyasasının en önemli özelliği, 2018'de iki kez satılan Tianshan Park'ın güney tarafındaki saf konut arazisinin üçüncü kez pazara girerek Huayuan, Poly, Longhu, Vanke, Gemdale, Xincheng, Ping An Real Estate, Shimao, Jinmao, China Railway'i çekmesiydi. Bir konsorsiyumun oluşturulması şiddetle tartışılmaktadır. 66 ihale turunun ardından Pekin Huayuan, 9,010 yuan / metrekare öz mülkiyet alanı işlem taban fiyatı hariç, 13,05 milyon yuan / mu öz mülkiyet alanı işlem taban fiyatı dahil olmak üzere, 3.377 milyar yuan ve 22.000 metrekare öz mülkiyet alanı ile ihaleyi kazandı. Sıradan konut satışlarına itilen işlem fiyatı 17.000 yuan / metrekare'nin üzerindedir. Arsanın avantajları ve dezavantajları göze çarpmaktadır, ancak sıradan konutların satış fiyatı, arsanın çevresindeki pazardaki mevcut işlem fiyatını aşmıştır ve satış için nispeten şiddetli bir baskı ile karşı karşıyadır. Gayrimenkul şirketlerinin bakış açısından, mevcut pazarın "küçük birimler, sabit birim fiyatlar ve toplam fiyat kontrolü" yönündeki planlama ve ticaret eğilimleri bu arsa için belirli bir yol gösterici öneme sahiptir, ancak yüksek teknoloji bölgesi, küçük ve orta ölçekli birimlerin stok baskısını artırabilir. Gayrimenkul işletmelerinin ilgisini çekmektedir. Daha da önemlisi, sadece küçük apartman büyüklüklerine ve trafik manipülatörlerine güvenerek parsel ve projelerin primini gerçekleştirmek uzun vadeli bir çözüm değildir.Alanların ve projelerin lokasyonuna olan direncinin nasıl çözüleceği gayrimenkul işletmeleri ve projeleri için sorun haline gelmiştir. En büyük engel.

Nisan 2019'da ticari konut piyasasının özeti:

1. 2019'un ilk yarısından bu yana, Shijiazhuang emlak piyasası nispeten büyük dalgalanmalar yaşadı Bunun nedeni, politika seviyesindeki köklü değişikliklerin piyasa beklentileri üzerinde nispeten büyük bir etkiye sahip olmasıdır. Shijiazhuang'ın kalıcı nüfusunun büyüklüğüne bağlı olarak mevcut piyasa koşullarında, konut talebi temel bir sorun değildir, ancak piyasa beklentileri ve yığılma etkileri önemli bir rol oynamaktadır. Politika düzeyindeki değişiklikler, istikrarsız konut talebinin serbest bırakılması için koşullar sağlamıştır ve piyasadaki kargaşanın konut alıcılarının psikolojisi üzerindeki etkisi her zaman ince ve hassastır. Bu, işlem hacmine, ilk ev alıcıları için işlemlerin ölçeğine ve talepteki ilk kez iyileşmeye yansır ve emlak şirketleri ve projeleri tarafından benimsenen ihtiyatlı fiyatlandırma stratejisi ile birlikte, genellikle piyasa beklentilerine eşit veya daha düşük ve satışa açık, konut talebini teşvik eder. serbest bırakıldı. "Küçük daire, sabit birim fiyat ve toplam fiyat kontrolü" "genel olarak doğru" planlama ve ticaret stratejisi altında, mevcut ve gelecekteki piyasa arzı, evlerin satın alınması için 300.000 ila 500.000 yuan peşin ödemeye ve bazı pazar bölgelerine odaklanacaktır. Merkezi arzın oluşumu, rekabet ortamını daha da yoğunlaştıracaktır. Buna karşılık, talebi ikinci kez ve daha fazla iyileştirme performansı görece düşüktür Birkaç projedeki tasarruflar dışında, genel performans ilk ev alıcıları ve ilk artan talep kadar iyi değildir. Bununla birlikte, gayrimenkul şirketleri ve projeleri Nisan ayında nispeten olumlu bir arz isteği gösterdiler, bu da Nisan ayında normal konutların arz ölçeğinde işlem ölçeğinin önemli ölçüde artmasına neden oldu ve bazı projeler, Mayıs ayında pazarı kapmak için harekete hazırlanıyor. E-House Hebei Araştırma Enstitüsü'nün istatistiklerine göre, Nisan 2019'da Shijiazhuangın yeni sıradan konut arzı Mart ayına göre% 75 artışla 193.500 metrekare oldu. Yeni yeşil dönüm noktası olan Xisley Mansion, Country Garden Star Club ve Shimao Bright Yuhua ilk kez açıldı Satışlar ana tedarik kaynağıdır. Aylık işlem hacmi, Mart ayına göre% 2 artışla 292.600 metrekare oldu; işlem fiyatı, Mart ayına göre% 1 düşüşle metrekare başına 15.904 yuan oldu ve istikrarlı bir hacim ve fiyat trendi gösterdi. Bunlar arasında, ulusal gayrimenkul geliştirme projelerinin işlemleri, 152.500 metrekare olup, toplamın% 52'sini oluştururken, Mart ayına göre 2 puanlık bir düşüş oldu. Yerel projeler açısından, Tianzhou Vision City, Tongxiang City Tongxiang Four Seasons, Dongchuang Boyue Mansion ve Guohe Tianzhu dahil olmak üzere dört proje en önemli işlemler arasındaydı.Söz konusu emlak şirketleri ve projeleri fiyatlandırma konusunda ihtiyatlıydı.Yerel projeler en bariz performansa sahip. Zhoushijie City ve Tongxiang City Tongxiang Four Seasons gibi projeler en bariz performansı gösteriyor, bu nedenle bazı projeler Yiju Hebei Araştırma Enstitüsü tarafından hesaplanan sıradan konutların üçüncü sınıf fiyatı nda düşüş yaşadı. Birim alan segmenti açısından, 80 ila 100 metrekare toplamın% 30'unu oluşturan ilk satılacak, 120 ila 140 metrekare toplamın% 24'ünü oluşturan ikinci alan olup, iki alan segmenti aynı zamanda yeni projelerin mevcut arzının ana gücü ve sıcak noktalarıdır. . Çevre yolları ve ilçeler açısından, merkez şehirdeki ikinci halka ile üçüncü halka arasındaki arz ve talep, işlem hacminin toplamın% 60 ila 70'ini oluşturduğu ana güçtür.İkinci halkadaki arz eksikliği ve yüksek toplam fiyat, alım talebini üçüncü halkaya girmeye zorlamaktadır. Ring çevresinde ev satın alırken, Mayıs ayında sıradan evlerin ana arz ve talebi yine de bu alanda yoğunlaşacaktır.

2. Sıradan konutların istikrarlı ve biriken durumu, apartman piyasasını etkilemedi ve zayıflığı hala ortada ... Apartman projeleri, hacim başına fiyat yoluyla işlem ölçeğini canlandırmak zorunda kalıyor.Uzun vadeli bir çözüm olmasa da, neredeyse tek seçenek bu. Benzer şekilde, ofis pazarı da özellikle zayıf. Ayda yeni apartman arzı, Mart ayına göre% 57 düşüşle 96.000 metrekare oldu; işlem fiyatı Mart ayına göre% 2 artışla 51.900 metrekare oldu; işlem fiyatı, hacim ve fiyatlarda artış göstererek, Mart ayına göre% 11 düşüşle metrekare başına 9.577 yuan oldu durum. Şu anda, üst düzey kat mülkiyeti projelerinin işlem fiyatları genellikle yüksek değildir ve ya düşük toplam fiyatlar ve peşinat taksit politikaları talebi canlandırmak için kullanılmaktadır ya da konut talebine yakındır ve geçici konut ve ilk ev ihtiyaçlarına dikkat çekmektedir. Aynı ayda, Evergrande Fortune Plaza ve Shijiazhuang Baoneng Center dairelerinin işlemleri iyiydi ve işlem fiyatları daha düşüktü, bu da işlem boyutunu artırdı ve işlem fiyatlarını aşağı çekti. Ürünler açısından, kaba teslimatlı apartman alışverişi, sert dekorasyonlu teslimat dairelerine göre daha iyidir ve düz katlı apartmanların alışverişi, yine de düşük toplam fiyat ve düşük eşik avantajlarını hedefleyen Loft dairelerden daha iyidir.