Para Otoritesi sıcak bir hamle mi yapıyor? Geliştirici hareketsiz!
Hong Kong hisse senetlerini çözme, Hong Kong Caihua Haber Ajansı'nın koz kartı sütunu, 20 yıldır Hong Kong hisse senetlerine odaklanma, finans ünlüleri en derinlemesine orijinal finans hesabı olmak için toplandı. Okuduktan sonra abone olmayı, yorum yapmayı ve beğenmeyi unutmayın.
Makale Hong Kong Caihua Haber Ajansı'nın kıdemli mali muhabiri Zhang Weilun.
Hong Kong'un konut fiyatlarının yüksek olduğunu herkes bilir ve Hong Kong, konut fiyatlarının halka yüklenme yükünde en iyiler arasında yer alır. Bu yılın başlarında, bir ABD araştırma enstitüsü olan Demographia, dünyanın büyük şehirlerinde konut fiyatlarının konut sakinleri üzerindeki yükü açısından ilk sırada yer aldığını duyurdu. Hong Kong vatandaşları 400 metrekarelik (yaklaşık 47,4 metrekare) bir ev satın almak isterlerse, ortalama gelire göre 18,1 yıl boyunca yemek yemeden ve içmeden bunu karşılayabilirler. 2016'ya kıyasla baskı yükü azalmış olsa da, kariyerlerine yeni başlayan gençler için hala umut var mı? Bilinmeyen.
Alıcılar neden yeni diskleri tercih ediyor?
Yeni diskler satışta ve gençlerin yaşlılarından ödemelerini ödemelerini istemesi yaygındır. Sağduyuya göre, Hong Kong'un konut fiyatları çok karşılanamaz olduğundan, geliştiriciler doğal olarak ideal satışları için fiyatları düşürmelidir. Gerçek şu ki, geliştiriciler ilk birim partisinin piyasa fiyatına yakın olduğunu ve ardından yavaş yavaş fiyatı artırdığını iddia ediyor. Geliştiriciler neden fiyatları artırmaya devam edebilir ve hala meşgul olabilir? Çünkü hükümet ve Para Otoritesi sürekli olarak insanları işe aldıktan sonra, bir ev almak zorunda kaldıklarında doğal olarak yeni mülkler seçecekler, alıcıların talebi azalmadan arttı ve konut fiyatları doğal olarak yükseldi.
Bir yandan, geliştiriciler pazara girme maliyetini düşürmek için müşterilere kendi finans şirketleri aracılığıyla yüksek hacimli ipotek sağlamaya istekliyken, diğer yandan geliştiriciler tarafından yakın zamanda piyasaya sürülen yeni birimlerin boyutu küçülerek alıcıların kılık değiştirerek daha yüksek fiyatlardan satın almalarına olanak tanıdı. Geliştiricilerin alıcılara vergi yüklerini azaltmak için indirimler sağlayabilmeleri gerçeğiyle birleştiğinde, emlak piyasasının satın alma gücü yeni mülklere daha da yoğunlaşıyor.
HKMA'nın yeni hileleri
Halkın karşılayamayacağı yükselen konut fiyatları karşısında hükümet ve Para Otoritesi doğal olarak düzenlemeye yönelik önlemler alacak. Bu ayın başlarında HKMA, bankaların geliştiriciler için kredi koşullarını sıkılaştırmasını gerektireceğini duyurdu. Geliştiricinin araziyi satın alması için orijinal düzenleme yapıldıktan sonra, banka geliştiriciye arsa değerinin% 50'sine kadar kredi sağlayabilir, yani arazi değeri 100 yuan'dır ve banka 50 yuan kredi alabilir. Aynı zamanda müteahhit bir mülk inşa etmek istediğinde, inşaat maliyetinin tamamı bankadan kredi alabilir. Toplam kredi tutarı, tamamlandıktan sonra mülkün gelecekteki değerlemesinin% 60'ıdır. İlgili kredi düzenlemeleri yoluyla, geliştiriciler geliştirme projeleri için finansman gereksinimlerini azaltabilirler.
Ancak yeni düzenlemeye göre müteahhitler arsayı teminat olarak verdikten sonra arsa bedelinin ancak% 40'ını bankadan alabiliyorlar ve inşaat ücreti kredisi de% 80'e düşürülüyor.Toplam kredi tutarı mülk tamamlama değerinin% 50'si. Bu şekilde, geliştiriciler için fon kaynakları kılık değiştirmiş olarak azaltılır Teorik olarak, fonların geri dönüşünü hızlandırmak için, geliştiriciler ancak mümkün olan en kısa sürede planlayıp inşa edebilirler.Sonra arz doğal olarak artacaktır.Faiz oranlarındaki artışla birlikte, emlak fiyatları doğal olarak düşecektir.
Geliştiriciler HKMA'nın hareketinden korkmamalıdır!
Geliştiricinin kendi fonları yetersizse, HKMA'nın bu numarasının oldukça sert olduğu söylenebilir. Ancak, Hong Kong geliştiricilerinin çok fazla parası var, öyleyse neden HKMA'nın hamlesinden korkuyorlar? Hong Kong'daki beş büyük geliştiriciden biri olan New World Development (00017-HK), başkan yardımcısı ve genel müdürü Su Zheng Zhigang, geçtiğimiz günlerde HKMA'nın yeni işe alınanlarının şirket üzerinde hafif bir etkiye sahip olduğuna dikkat çekti, ancak şirketin yeterli nakit akışına sahip olduğunu vurguladı. İlkinin kibar olup olmadığı bilinmemektedir, ancak ikincisi kesinlikle doğrudur.
Büyük Hong Kong geliştiricilerinin büyük miktarlarda nakit parası var ve yatırımcılar, yıllık raporlarını açtıkları sürece bu geliştiricilerin nakit seviyesini bilebilirler. Örnek olarak Cheung Kong Mülkiyetini (01113-HK) ele alalım Geçen yılın sonu itibariyle, bankalara yatırılan nakit, yıllık% 36.5 artışla 62.6 milyar yuan idi. Başka bir geliştirici olan Sun Hung Kai Properties (00016-HK), 33.951 milyar yuan nakit paraya sahip olup, geçen yılın Haziran ayı sonuna göre% 10'dan fazla artış göstermiştir. Son zamanlarda emlak bankasını sürekli olarak artıran Sino Land (00083-HK) ise, vadeli mevduatlar, banka mevduatları ve nakit hesaba katılarak 26.411 milyar RMB'ye ulaştı. Yani geliştiriciler büyük miktarlarda nakit tutuyorlar HKMA'nın yeni önlemlerinin geliştiriciler üzerinde nasıl çok fazla etkisi olabilir?
Dahası, inşaat halindeki veya tamamlanan çok sayıda mülkle, kendi nakit akışlarını artırmak için satış fırsatlarını da bekleyebilirler. Cheung Kong buna iyi bir örnek: Şirketin başkan yardımcısı ve genel müdürü Li Zeju bir keresinde grubun genel merkezi olarak Yangtze Nehri Merkezi dışında diğer tüm yatırım mülklerinin satışa hazır olduğuna işaret etti. Aslında, Central'daki Central Center'ın sadece% 75 hissesi 40 milyar yuan yatırım gerektirebilir. Büyük miktarda sermayeye sahip olmak, geliştiricilerin en büyük avantajıdır.
Yatırım amaçlı gayrimenkulün kendisi şirketten zaten ideal nakit akışı yaratabilir. Örnek olarak Xindi'yi ele alalım, geçen yılın Aralık ayı sonu itibariyle mevcut mali yılın ilk yarısında, kira geliri yıllık% 4 artışla 8.643 milyar yuan idi. Diğer geliştiricilerin yatırım amaçlı gayrimenkul portföyleri SHKP ile aynı performansa sahip olmayabilir, ancak yine de geliştiriciler için sürdürülebilir nakit akışı oluşturabileceklerine inanıyorum.
Geliştiriciler fonları fırsatları beklemeye devam ediyor
En önemli nokta, geliştiricilerin son zamanlarda birçok arazi yatırımını kaçırdıkları, ancak piyasa koşulları ayarlandığında saldırmak için fon ayırabildikleri. Son yıllarda Anakara'daki işlerinin oranını artırmaya devam eden Hang Lung Properties (00101-HK), Başkan Chen Qizong'un ayı pazarının fırsatları yakalamasını bekleyeceğini belirtti. Bu nedenle, geliştiriciler son zamanlarda birçok kez kaçırdılar, ille de bir kayıp değil, bir kazanç.
Resim, Hang Lung Properties (00101-HK) Başkanı Chen Qizong'u göstermektedir.
Son olarak, son yıllarda bankaların geliştirebileceği işler oldukça sınırlıdır, büyük ölçekli işletmelere büyük krediler sağlamadan, eldeki fonların çıkış yolu yoktur. Hong Kong'da alıcı olan bir müteahhit yeni satın alınan bir arsa için banka kredisi aldığında, geliştiricinin H artı% 1 faiz oranı önerdiği, son derece ucuz bir fona denk değil mi?
Geliştiricilerin kısa vadede teslim olması temelde imkansızdır, ancak Hong Kong Para Otoritesi rahatlamamalı, Hong Kong'un finansal sistemindeki riskleri azaltmaya çalışmalıdır.
Editör Xu Bingying, Caihua Haber Ajansı'nın finans editörü.
