Country Garden ana işinde 30.000 çalışanı işten çıkardı, ancak neden burada 20.000 kişiyi büyüttü?
Metin | Ellie
Gayrimenkul parkuru geçen yıldan bu yana birleşme ve satın almaların artmasıyla birlikte sıcak ... Sermayenin çok takdir ettiği bu parkurun performansı nedir?
Emlak stokları, geleneksel emlak stoklarıyla keskin bir tezat oluşturuyor.
Yeni pnömoni salgınından etkilenen borsa, yıl sonunda sert bir düşüş yaşadı, gayrimenkul stokları bir bütün olarak keskin bir şekilde düştü, ancak emlak stokları bu eğilime karşı keskin bir şekilde yükseldi.
Son zamanlarda, borsaya kote bazı emlak şirketleri finansal raporlarını yoğun bir şekilde yayınladılar Bu rakamlardan emlak stoklarının mantıksız olmadığını görüyoruz.
Yüksek büyüme oranı, gelir yapısının genişlemesi için geniş alan ve endüstri dağılımının aşırı dağılımı hala mavi okyanus aşamasındadır.Bu performans serisi, emlak stoklarındaki patlamayı desteklemiştir. Sonuç olarak, bu yola giderek daha fazla fon aktı ve ülke çapında bir emlak birleşme ve devralma dalgası başlattı.
Son zamanlarda, borsaya kayıtlı çeşitli emlak şirketlerinin mali raporları her türlü iyi haberi yayınladı.
Piyasa değeri açısından bakıldığında, piyasa değeri olan mevcut İLK 3 mülk stokları Country Garden Services (yaklaşık 82,2 milyar Hong Kong doları), Ya Life Services (yaklaşık 46,1 milyar Hong Kong doları), Poly Property (yaklaşık 35,3 milyar Hong Kong doları) ve 10 milyarın üzerinde geliri olan başka bir Vanke'dir. Mülk ayrı olarak listelenmediğinden, PropTech Araştırma Enstitüsü'nün bu makalesi, listelenen bu üç emlak şirketinin analizine odaklanacaktır.
Büyüme oranı açısından, emlak şirketlerinin performans büyüme oranı, gayrimenkul geliştirme şirketlerininkinden çok daha fazladır. Borsaya kayıtlı üç şirketin 2019'daki gelir ve kar artışı% 40'ı aştı ve önde gelen emlak şirketlerinin performans artışı sadece% 20 oldu.
Gelir yapısı açısından bakıldığında, mülk yönetimi hizmet geliri hala en önemli gelir kaynağıdır ve gelir katkısı yarıdan fazlasını oluşturmaktadır. Ancak iyi haber şu ki, toplum katma değerli hizmetler, son iki yılda hızlı bir gelişmeyi başlattı ve performans artışı, temel mülk yönetimi hizmetlerinin çok ötesine geçti.
Sanayi yapısı perspektifinden bakıldığında, emlak sektörünün genel konsantrasyonu hala düşüktür. Emlak şirketleri hala peşinizde. 2019'da Country Garden Services, 7 mülk yönetimi şirketi satın almak için 1 milyar yuan ve Ya Life Services 4'ü satın almak için 590 milyon yuan harcadı.
Gayrimenkul yönetimi endüstrisindeki birleşme ve satın alma dalgasının durdurulamaz olduğu öngörülebilir.
Birleşme ve satın almalar, kaçınılmaz olarak çalışan sayısında artışa neden olmuştur. 2019 yılında üç emlak şirketinin çalışan sayısı bir önceki yıla göre arttı.
Bunlar arasında, Country Garden'ın hizmet verdiği çalışan sayısı 2018 sonunda 33.600'den 54.000'e yaklaşık% 60 arttı.Toplam çalışan sayısından, Country Garden hizmetlerinin hacmi Country Garden'ın 1 / 2'sini aştı.
01
İlk 3 gayrimenkul borsa değerinin genel performansı
Hızlı büyüme, çılgın işe alım
İlk olarak bir dizi rakama bakalım: 2019'da Country Garden Services, 9,645 milyar yuan gelir, yıllık bazda% 106,3 artış ve 1,718 milyar yuan net kar elde etti, yıllık% 83,9 artış; Ya Life Services, yıllık% 51,8 artışla 5,127 milyar yuan gelir elde etti. Kar, yıllık% 59,3 artışla 1,291 milyar yuan oldu; Poly Property, yıllık% 41,1 artışla 5,967 milyar yuan gelir elde etti ve net kar 503 milyon yuan, yıllık% 49,7 artışla gerçekleşti.
İşletme gelirinin ölçeği açısından Country Garden Services, borsaya kayıtlı emlak şirketleri arasında hak edilmiş bir liderdir. Country Garden Services'in 2019'daki toplam geliri ikiye katlandı ve gelir 10 milyar eşiğe ulaşmak üzereyken, Ya Life Services ve Poly Property'nin toplam geliri 5 milyarı aştı.
Yıllık gelir ve kâr büyüme oranına bakıldığında, üç emlak şirketinin tümü 2019'da% 40'ı aşan gelir ve kar büyüme oranları ile daha büyük bir büyüme elde etti. Bunlar arasında, Country Garden'ın hizmetlerinin büyüme oranı, bir önceki yıla göre% 100'ü aşan gelir artışı ve yıllık% 80'i aşan net kar artışı ile nispeten yüksektir.
Diğer emlak şirketlerinin aksine Vanke Property, 2019'da 12.70 milyar yuan işletme geliri elde etti ve 2018'in 9,8 milyar yuan'ına göre yıllık bazda% 29,7 artış elde etti; Sunac China'nın emlak yönetimi segmenti, yıllık yaklaşık% 35,5 artışla 7 milyar yuan gelir elde etti.
Gelir ölçeği açısından, Vanke'nin bir yan kuruluşu olan Vanke Property, Çin'deki en büyük emlak şirketidir, ancak Vanke'nin yönetim kurulu başkanı Yu Liang, kısa süre önce Vanke Property'nin halka açılma planı olmadığını yineledi.
Country Garden'ın hizmetlerinin gelir ölçeği Vanke'ninki kadar iyi olmasa da, son iki yılda% 49,8 ve% 106,3'lük gelir artış oranları ile Country Garden'ın hizmetlerinin büyüme oranı çok güçlü.
Şirketin net karı açısından, Country Garden Services diğer emlak şirketlerine göre daha dar bir rekabet avantajına sahiptir. Kaba hesaplamalara göre, Country Garden Services'in 2019'daki işletme geliri Ya Life Services'den 4 milyar yuan'dan daha yüksek, ancak net kar sadece 400 milyon yuan daha yüksek.
Ya Life Service'in oldukça iyi bir net kar marjına sahip olduğu görülebilir. Net kar marjları açısından bakıldığında, Country Garden Service, Ya Life Service ve Poly Property'nin 2019'daki net kar marjları sırasıyla% 17,8,% 25,2 ve% 8,4 oldu. Bunlar arasında, Ya Life Service'in net kar marjı, Country Garden Service ve Poly Property'den sırasıyla% 7,4 ve% 16,8 daha yüksektir.
Üç emlak şirketi arasında, yalnızca Country Garden Service'in net kar marjı, esas olarak gelir vergisi iptali ve "üç tedarik ve bir endüstri" işi gibi faktörler nedeniyle, geçen yılın aynı dönemine göre düştü.
02
Mülk yönetimi, gelirin yarısından fazlasına katkıda bulunur
Topluluk katma değerli hizmetler için yüksek brüt kar marjı
Gelir yapısı açısından bakıldığında, Country Garden Services, Ya Life Services ve Poly Properties'in gelir bileşimi çok farklı değildir.Üç şirketin geliri esas olarak mülk yönetimi hizmetleri, topluluk katma değerli hizmetler ve mülk sahibi olmayan katma değerli hizmetlerden gelmektedir.
Bunlar arasında, Country Garden Service'in fazladan bir "üç malzeme ve bir endüstri" işi vardır. Country Garden Services, geçen yıl devlete ait işletmelerin üç tedarik ve bir sanayi işini devralmaya başladı.Yıl içinde 11 ilde 53 şehirde 955 projeye imza attı ve 2019'da 1.515 milyar yuan ciro elde etti.
Üç emlak şirketinin gelir bileşimi aşağıdaki gibidir:
Şu anda, mülk yönetimi hizmetleri üç şirket için hala en önemli gelir kaynağı ve gelir katkısı yarıdan fazlasını oluşturuyor.
Topluluk katma değerli hizmetlerinin üç emlak şirketinin gelirine katkısı yüksek olmasa da, topluluk katma değerli hizmetlerinin gelir artışı diğer işletmelerinkinden çok daha fazladır.
2019'da Country Garden'ın toplum için katma değerli hizmet geliri, yıllık% 107,4 artışla 865 milyon yuan oldu. Toplum katma değerli hizmetlerindeki önemli artış, yıl içinde sırasıyla 275 milyon yuan ve 138 milyon yuan gelir elde eden toplum temizlik hizmetleri ve emlak komisyonculuğu hizmetlerinden kaynaklanmıştır.
Poly Property'nin topluluk katma değerli hizmet geliri, yıllık% 85,2 artışla 1,154 milyar yuan oldu. Topluluk katma değerli hizmetleri, Poly Property'nin gelirinin yaklaşık 1 / 5'ine katkıda bulundu. Poly Real Estatein topluluk katma değerli hizmetleri beş kategori içerir: ev geliştirme hizmetleri, topluluk perakende satış, otopark yönetimi hizmetleri, topluluk medyası ve topluluk alanı yönetimi. Bunların arasında, ev geliştirme hizmetleri ve otopark yönetimi hizmetleri, sırasıyla tüm topluluk katma değerli hizmetlerinin sırasıyla% 16.7 ve% 15.8'ini oluşturan yaklaşık 193 milyon yuan ve 183 milyon yuan gelir elde etti.
Ya Life Services'in topluluk katma değerli hizmetleri, 2019'da 485 milyon yuan gelir elde etti ve 2018'e göre% 68.1 artışla toplam gelirin yaklaşık% 9.5'ini oluşturdu. Ya Life Hizmetlerinin toplum katma değerli hizmetleri, yaşam ve kapsamlı hizmetleri, toplum kaynaklarını ve ev geliştirme ve eve teslim hizmetlerini içerir Üç hizmet türü, tüm toplum katma değerli hizmetlerinin sırasıyla% 35.3,% 45.1 ve% 19.6'sını oluşturmaktadır.
Brüt kar marjı açısından, yukarıda belirtilen üç şirketin topluluk katma değerli hizmetlerinin brüt kar marjları% 30'un üzerindedir ve bu, mülk yönetim şirketlerinin "nakit inek" işi olarak adlandırılabilecek temel mülk yönetimi hizmetlerinden çok daha yüksektir. Buna ek olarak, üç şirket mali raporlarında toplum katma değerli hizmet işlerine yaptıkları vurgudan bahsetti.
03
Country Garden'ın hizmet sözleşmesi alanı Vanke Property'ni aşıyor
Poly Property'nin geliri büyük ölçüde ana şirkete bağlıdır
Sözleşmeli yönetim alanı açısından, Country Garden'ın hizmetleri Vanke Property'yi geride bıraktı ve sorumlu ağabey oldu; Yönetim altındaki alan açısından, Country Garden'ın hizmet alanı, Poly Property ile karşılaştırılabilir ve daha zarif olan Vanke Property'nin sadece% 60'ı. Yaşam hizmetleri yalnızca 42 milyon metrekare daha yüksek.
Yeni yönetilen alan açısından bakıldığında, 2019 yılında yeni yönetilen Country Garden Service, Ya Life Service ve Poly Property'nin tamamı 95 milyon metrekare civarında olacak.
Yönetim altındaki bölgenin büyüme oranı açısından bakıldığında, üç emlak şirketinin büyüme oranları% 50'yi aştı ve bunlar arasında Ya Life Service% 70'e yakın en büyük büyüme oranına sahip oldu.
2019 yılında Ya Life Service'in yönetimindeki alan, 2018 sonundan itibaren yaklaşık 95.866 milyon metrekare artışla 234 milyon metrekare oldu. Bunlar arasında, yeni alanın yaklaşık% 70'i Ya Life Service tarafından satın alınan mülk yönetim şirketinden geliyor.
Spesifik olarak, Agile Group ve Greenland Holdings'in projeleri toplam 9.464 milyon metrekare yeni alana katkıda bulundu ve yıl boyunca üçüncü taraf genişleme ve satın almalar 86.402 milyon metrekarelik yeni bir artışa katkıda bulundu. Qingdao Huaren 9,1 milyon metrekare katkıda bulundu. Mi, Harbin Jingyang 9.8 milyon metrekare, Lanzhou Chengguan 17.9 milyon metrekare, Guangzhou Yuehua ise 30 milyon metrekare katkıda bulundu.
Country Garden Services ve Poly Properties'in ek alanı, esas olarak grup ve üçüncü taraf mülkleri tarafından geliştirilen mülklerdeki artıştan kaynaklanmaktadır.
Yönetilen alan açısından, Country Garden Service, Ya Life Service ve Poly Property'nin üç şirketi tarafından bağımsız üçüncü şahıslara ait mülklerin oranı artmıştır.Bunlardan Ya Life Service'in yönetimi altındaki alanın% 70'inden fazlası üçüncü şahıs şirketlerden gelmektedir.
Bununla birlikte, gelir katkısı açısından, Country Garden Services ve Poly Properties hala büyük ölçüde ana şirkete bağımlıdır.Poli Properties'in mülk yönetimi hizmet gelirinin% 80'inden fazlası ana şirketten gelir ve Country Garden Services% 74,8'i aşar. (Ya Life Services, finansal raporunda mülk yönetimi hizmetlerinin gelir yapısını açıklamadı, ancak yalnızca mülk yönetimi hizmetlerinin yönetim alanı yapısını açıkladı.)
04
M&A çılgınlığı
Country Garden Services satın alındı 7
Ya Life Service 4 şirket satın aldı
Üç emlak şirketinin tümü, yönetim ölçeklerini genişletmek için 2019'da birleşme ve satın almaları benimsedi. Bunların arasında, Country Garden Services yıl içinde 7 mülk yönetim şirketi satın aldı, Ya Life Services 4 şirket satın aldı ve Poly Realty yalnızca 1 mülk satın aldı.
Özellikle 2019 yılında Country Garden Services, Ganglian Real Estate, Jiakai City Property, Guangdong Yuanhai, Shanghai Lianyuan, Suzhou Wuyuan, Inner Mongolia Renhe dahil olmak üzere 7 emlak şirketinin satın alımını tamamladı ve bu 7 şirket aynı zamanda Country Garden'a da hizmet veriyor. 40 milyon metrekare sözleşmeli yönetim alanına katkıda bulundu.
2019'da Country Garden Hizmetleri Satın Almaları
Country Garden Services'in mali raporu, yukarıda belirtilen varlıkları satın almak için Country Garden Services'in toplam yaklaşık 1 milyar yuan harcadığını açıkladı. Bunlar arasında, Country Garden Services, Evergrande Group tarafından kontrol edilen Jiakai City'nin (000918.SZ)% 100 hissesini toplam 173 milyon yuan bedelle satın aldı ve 367 milyon yuan karşılığında Ganglian Real Estate'in% 100 hissesini satın aldı.
2019'da, yukarıdaki yedi emlak şirketi, Country Garden Services'e işletme gelirine 416 milyon yuan ve net kar olarak 30.89 milyon yuan katkıda bulundu.
Ve Ya Life Service, 2019 yılında satın alma ve genişleme stratejisini sürdürmeye devam etti ve Qingdao Huaren, Harbin Jingyang, Lanzhou Chengguan ve Guangzhou Yuehua'da dört bölgesel lider emlak yönetim şirketinin satın alınmasını tamamlamak için 590 milyon yuan harcadı.
Ya Life Services, Nanjing Zizhu Mülkü, Shenzhen Jingji Mülkiyeti ve Grönland Mülkiyetine ek olarak, Ya Life Services yaklaşık 10 mülk yönetim şirketi satın almıştır.
Ek olarak, Ya Life'ın devam eden bir satın alma planı vardır. Şubat 2020'de Ya Life Services, Zhongmin Property ve Xinzhongmin Property'nin% 60'ını toplam 2.06 milyar yuan karşılığında satın alacağını duyurdu.
CM Property Group'un 2018'deki işletme geliri 3,1 milyar yuan ve vergi sonrası net kar yaklaşık 200 milyon yuan idi. 2018 sonu itibariyle, toplam yönetim alanı yaklaşık 154 milyon metrekare idi ve mülk sahibi hisseye sahip emlak şirketinin toplam yönetim alanı yaklaşık 100 milyon metrekare idi. Satın alma anlaşmasına göre, CM Property Group tarafından Ya Life Services'e vaat edilen 2019 net karı 208 milyon yuan'dan az olmayacak.
Ya Life Services mali raporunda, Zhongmin Property ve New Zhongmin Property'nin satın alınmasının tamamlanmasının ardından şirketin yönetim altındaki alanının 500 milyon m2'ye yakın olacağını belirtti. Satın alma başarıyla tamamlanabilirse, Ya Life Service'in yönetimi altındaki alan Vanke Property'nin alanını aşacaktır.
Country Garden Service ve Ya Life Service ile karşılaştırıldığında, geçen yılın sonunda listeye yeni giren Poly Property, 2019'da yalnızca bir mülk yönetim şirketi satın aldı. Nisan 2019'da Poly Property, 4.08 milyon yuan karşılığında Chongqing Xinxiangrui Property Management Co., Ltd.'nin% 51 hissesini satın aldı.
Bununla birlikte, Poly Realtynin mali raporu, Poly Realtynin stratejik yatırım fırsatlarını değerlendirmek ve grubun mülk yönetimi ölçeğini daha da genişletmek için en iyi birleşme ve satın almaları seçmek için IPO gelirlerinin% 57'sini (yaklaşık 2,669 milyar yuan) kullanacağını açıkladı.
Borsaya kayıtlı emlak yönetim şirketlerinin çoğunun yönetim ölçeğini hızla genişletmek için birleşme ve satın almaları kullandığı görülmektedir.Yönetim ölçeği arttıkça performans artışı sorun olmayacak, hisse senedi fiyatları yükselmekte ve yatırımcılar tarafından tanınan gayrimenkul yönetimi şirketleri de kullanım için daha fazla fon toplayabilmektedir. kendini geliştirme.
05
Country Garden servis personeli% 60 arttı
Hacim bir kır bahçesinin yarısına eşittir
Birleşme ve devralmalar, kaçınılmaz olarak çalışan sayısında artışa neden olmuştur.
2019 yılında Country Garden Services, Ya Life ve Poly Properties'in üç emlak şirketinde çalışan sayısı bir önceki yıla göre arttı. Bunlar arasında, Country Garden Services'in çalışan sayısı 2018 sonunda 33.600'den 54.000'e, bir önceki yıla göre% 60'tan fazla arttı; Ya Life Services'ın çalışan sayısı 2018 sonunda 18.900'den 28.800'e yükseldi ve bir önceki yıla göre% 50'nin üzerinde artış gösterdi. .
2019 sonu itibariyle Country Garden'daki çalışan sayısının sadece 101.800 olduğunu belirtmek gerekir. Yani Country Garden'ın hizmet hacmi Country Garden Group'un 1 / 2'sini aştı; Agile Group'un 38.300 çalışanı var ve Miktar, Çevik'in 3 / 4'üne yakın.
Bununla birlikte, 2019 sonu itibariyle, Country Garden'ın toplam çalışan sayısı 101.800 oldu, bu da 2018 sonunda 131.400'den 29.600'e düştü.
Ana şirket Country Garden, yaklaşık 30.000 çalışanı işten çıkarırken, Country Garden Services 20.000'den fazla kişiyi istihdamını artırdı.
Gayrimenkul Gümüş Çağı'na girdikten sonra, gayrimenkul geliştirme sektörünün performans artış hızı kaçınılmaz olarak düşecektir. Daha önce yüksek cirolu geliştiriciler tarafından hor görülen emlak sektörü, birdenbire tatlı patates haline geldi.
Emlak şirketleri tarafından yayınlanan en son finansal raporlara göre, Vanke ve Country Garden gibi emlak liderleri için bile, 2019'daki gelir ve net kâr büyüme oranı sadece% 20 civarında, bu da emlak yönetimi şirketlerinin% 40-% 50 performans büyüme oranının çok gerisinde. .
