Wenzhou'daki en zengin adam için hileler: Yöneticilerin 100 milyon yuan'den fazla kazanmasına izin vererek projenin son tarihine kadar acele etmek için sahte belgeler, 90 milyon yuan para cezası veri
Yazar | City Boundary Peng Shuo
Editör | Lang Ming
Hong Kong'daki Zhongliang Holdings'in listelenmesiyle, ülkenin en büyük 20 gayrimenkul şirketi nihayet sermaye piyasasında toplandı.
16 Temmuz'da Zhongliang Holdings, Hong Kong Borsasına indi Hisse fiyatı o gün keskin bir şekilde yükseldi ve nihayet hisse başına 5.55 HK $ 'lık ihraç fiyatından% 7.21 daha yüksek olan 5.95 HK $ ile kapandı. İki gün sonra tekrar yükseldi 18 Temmuz itibarıyla Zhongliang Holdings'in hisse fiyatı, ihraç fiyatından% 13,33 yükselen hisse başına 6,29 Hong Kong dolarından kapandı ve piyasa değeri 22,2 milyar Hong Kong dolarına ulaştı.
16 Temmuz'da zilin çalmasıyla, Zhongliang Holdings'in başkanı Yang Jian, mavi bir takım elbise giymişti ve her iki elinde de başparmağı yukarıdaydı. 47 yaşındaki, hayatın parlak anlarını sakince karşılayarak görünüyordu. Kısa süre sonra, bu gizemli Wenzhou iş adamı perde arkasında kayboldu.Onun için muhabirlerin sorularını cevaplayan CEO Huang Chunlei ve Grup Başkan Yardımcısı You Sijia idi.
Yang Jian'ın zili çalan fotoğrafları
Patron gizemlidir ve borsada işlem gören şirket bu stili miras almış gibi görünüyor. 2016'dan önce, Zhongliang Holdings yabancılar tarafından pek tanınmıyordu, ancak bu şirket sadece üç yıl içinde Yangtze Nehri Deltası'ndaki küçük bir emlak şirketinden 10 milyarın biraz üzerinde satışla 100 milyarı aşan satışlarla bir dev haline geldi. Hız sadece sektördeki insanları şok etmekle kalmıyor, aynı zamanda sürekli yüksek hızlı ünlü "Kır Bahçesi" ile kıyaslandığında bile.
Satışlar üç yılda dört katına çıktı
Gizemli Wenzhou'nun en zengin adamının emlak servet bürosu
Zhongliang Holdings, yalnızca son iki veya üç yılda ünlü hale gelmesine rağmen, emlak endüstrisinde tamamen eski bir oyuncudur.
1993 yılında, anakara ticari konut piyasası yeni yeni ortaya çıkarken, keskin bir koku alma duyusuna sahip bir Wenzhou yerlisi olan Yang Jian, gayrimenkulün yatırım değerini gördü ve o yıl Wenzhou Huacheng Gayrimenkul Geliştirme Co., Ltd.'yi kurdu.
Sonraki 10 yıl içinde, Yang Jian'ın emlak krallığı Zhejiang'ı terk etmedi. 2001 yılına kadar güney Jiangsu ve Şangay gibi diğer Yangtze Nehri Deltası bölgelerine girmeye başladı. Zhongliang Holdings tarafından yayınlanan prospektüse göre, Zhongliang Holdings'in ilk projeleri esas olarak Suzhou, Şangay, Wenzhou ve Hangzhou gibi daha gelişmiş şehirlerde yoğunlaşmıştır.
2013, Zhongliang Holdings için önemli bir düğümdür. O sırada, Wenzhou emlak balonu patladı ve ev fiyatları birkaç ay üst üste düştü. Birçok küçük ve orta ölçekli emlak şirketi tarih sahnesinden çekilmeye başladı.Ancak, Wenzhou emlak piyasasının% 40'ından fazlasını oluşturan Zhongliang Holdings, krizden sağ çıkabildiği için şanslıydı. Basında çıkan haberlere göre, o yılın Eylül ayında, ev fiyatlarındaki düşüşün arifesinde, Wenzhou Zhongliang Holding yönetimindeki Bund Capital Projesi'nin binden fazla birimi "bir günde" satıldı ve bu da "kazayı" mükemmel bir şekilde önledi. Aynı yıl, Zhongliang Holdings'in satışları ilk kez 10 milyarı aştı.
Bu felaketten sonra, Zhongliang Holding şanslıydı, ancak aynı zamanda pazarın önemini anlamaya başladı ve Yangtze Nehri Deltası'ndan çıkmaya başladı. Bu nedenle, 2016 yılında Yang Jian, şirketin merkezini Wenzhou'dan Şanghay'a taşıdı ve resmi olarak kamulaştırma hızına başladı.
Zhongliang Holdings'in emlak sektöründe karanlık bir ata dönüşmesine izin veren bu karardı.
2015'ten itibaren Zhongliang Holdings, Yangtze Nehri Deltası'ndaki üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde genişlemeye başladı ve ardından üçüncü ve dördüncü kademe iç şehirlere girdi ve ardından üç yıl içinde 403 arsa ile birinci ve ikinci kademeye girdi ve genişleme oranı şaşırtıcıydı.
Buna Zhongliang Holdings'in göz kamaştıran pazar satışları eşlik ediyor. 2016'dan 2018'e kadar Zhongliang Holdings'in kontrat satışları sırasıyla 19 milyar, 64,9 milyar ve 101,5 milyar olarak gerçekleşti ve yıllık bileşik büyüme oranı% 131 oldu. Şirketin geliri de 2016'da 2,925 milyar yuan'dan 2018'de 30,215 milyar yuan'a yükseldi ve bileşik büyüme oranı% 221 oldu.
20 Mart 2019'da Çin Emlak Derneği tarafından düzenlenen "2019 Çin'in En İyi 500 Gayrimenkul Geliştirme Şirketi" listesinde Zhongliang Holdings 20. sırada yer aldı. Aynı zamanda, değerlendirme alt listesinde - "2019 Çin'in Kalkınma Potansiyeli En İyi 10 Gayrimenkul Geliştirme Şirketi" alt listesinde Zhongliang Holdings birinci oldu.
"Amip" hileleri
Çalışanlarla çılgın "altına hücum"
Zhongliang Holdings neden üç yılda on milyardan 100 milyara satış getirebiliyor?
Zhongliang Holdings, prospektüste, bunun nedenini "Amip Ekolojik Yönetim Sistemi" ne bağladı. Bu kavram ilk olarak Japon girişimci Kazuo Inamori tarafından ortaya atıldı ve daha popüler olan açıklama şudur: merkez cesurca yetkiyi devreder, büyük organizasyonu küçük bölgesel şirketlere böler ve bağımsız olarak faaliyet göstermelerine ve kendi kâr ve zararlarından sorumlu olmalarına izin verir.
Bu konsept gerçek hayat senaryolarına uygulandığında, bölge şirketi arazi satın almak için önce merkezden bir miktar para alır.Bu para kendisine grup tarafından ödünç verilir.Proje tamamlandığında bölge şirketi sadece ana parayı iade etmeyecek, aynı zamanda İşletme giderlerinin belirli bir yüzdesini ödeyin ve kalan tüm karlar bölgesel ekibe gider.
Xiaogang Köyünün çiftçilerinin "hanehalklarına sözleşmeli çıktıları" na benzer şekilde, bu iş modeli doğal olarak aşağıdakilerin coşkusunu harekete geçirir ve aynı zamanda emlak işletmelerinin "ciro verimliliği" sorununu çözer. İzahnamede, Zhongliang Holdings de bu modeli övdü: "Bu mekanizma, hızlı düzleştirilmiş çoğaltma ve genişletmenin organizasyonel özelliklerini gerçekleştirebilir ve gayrimenkul geliştirme işinin yüksek homojenlik özelliklerine çok uygundur."
Sadece bu değil, "yüksek ciro" hedefine ulaşmak için Zhongliang Holdings, kendinden önceki Country Garden'dan "456 modelini", yani piyasanın 4 ayda açılışını, 5 ayda nakit akışının geri dönüşünü ve 6 ayda ikinci kez sermayeyi öğrendi. Invest.
Katman 3 ve 4 şehirlerdeki sundurma reformunun yardımıyla, Country Garden endüstride başarılı bir şekilde zirveye ulaştı; Zhongliang Holdings aynı zamanda bir çırpıda "sektördeki karanlık at" haline geldi. Zhongliang Holdings'in sayısız çalışanı da etkinliğe katıldı ve sürekli olarak bir gecede zengin olma efsanesini oynadı.
Aralık 2016'da Xinmin Weekly'den bir muhabirle yapılan bir konuşma veya Yang Jian'ın medyayla yaptığı tek röportaj. Yang Jian olay yerinde Zhongliang Holdings'in dahili bir "başarı paylaşımı" mekanizmasına sahip olduğunu ve çok çalışan çalışanların daha yüksek karlar elde edeceğini söyledi. O, Zhongliang Holdings'in 2016 altı aylık iş toplantısında, "başarı paylaşımı" mekanizması yoluyla 4 projenin 57 milyon yuan'den fazla bir başarı paylaşım bonusu teşviki aldığını açıkladı.
Ağustos 2017'nin başlarında, Zhongliang Holdings içinde dolaşan bir PPT, bu "altına hücum çılgınlığını" en uç noktaya taşıdı: "Zhongliang Holdings, beş yılda 300 milyar yuan satış gerçekleştirdi, yüksek düzeyde finansal özgürlüğe yardımcı oldu ve 100 milyon yuan'den fazla gelir elde etti; Orta seviyeye 10 milyonun üzerinde geliri olan varlıklı bir evi gerçekleştirmede yardımcı olmak; orta seviyenin bir bungalovda yaşamasına ve bir milyonun üzerinde geliri olan lüks bir araba sürmesine yardımcı olmak; tabandan bir eve ve bir arabaya sahip olmasına yardımcı olmak ... "O zamanlar Zhongliang Emlak, sektörde yalnızca 26. sıradaydı. Satışlar yalnızca on milyarlarca dolar.
Zhejiang'da şikayet oranında 1 numara
PS'ye yetişmek için sahte belgeler
Diyor ki, "turp hızlıdır ve yıkanması zordur." Country Garden'ın "yüksek cirosunu" öğrenmek çok para kazandırırken, kalite sorunları da sık sık meydana geldi.
17 Temmuz'da, Zhejiang Eyaletindeki emlak şirketleri arasında 2019'un ilk yarısında sektörün kendi kendine medya "Konut Yok" tarafından yayınlanan şikayet oranı listesinde, Zhongliang Gayrimenkul en düşük 64,5 puanla birinci sırada yer aldı.
Zhongliang Emlak tüketicileri tarafından şikayet edilen sorunlar, sözleşmeler, konut kalitesi ve mülk hizmetleri üzerinde yoğunlaşmıştır. Kusurlar, satın almadan konuta kadar neredeyse her bağlantıda ortaya çıktı. Arama motoru aracılığıyla yapılan arama, son yıllarda Zhongliang Holdings'in konut kalitesi sorunları nedeniyle sık sık hak koruma olaylarının meydana geldiğini de görebilir: gündüz ve gece inşaatları, konut sakinlerinden şikayetlere, kötü inşa edilmiş ciltli evler, mantıksız yerleşim tasarımlarına neden oldu ve hatta bazıları inşaat sürecini yakalamak için tetiklendi. Güvenlik olayı.
İzahnamede, bir güvenlik kazasının meydana geldiği Xuzhou projesi, Zhongliang Holdings tarafından "risk faktörlerinden" biri olarak izahnameye yazılmıştır. 1 Ağustos 2017 sabahı saat 8'de, Xuzhou Şehri, Quanshan Bölgesi, Xuxiao Yolu üzerindeki Nanzhongliang Holding Gayrimenkulünün inşaat platformunda bir inşaat platformu kayarak 5 inşaat işçisinin ölümüne ve 1 ciddi yaralanmaya neden oldu.
Sorumluluk kazasının Xuzhou resmi olay sonrası bildirimi, Zhongliang tarafından verilen 100.000 metrekarelik evin ön satışını Temmuz ayı sonuna kadar tamamlamak için proje şirketinin 12 bina için "Ticari Konut Ön Satış İzni" aldığını ve inşaat birimine 8 tane inşa etmesi için talimat vermek için taslağı kullandığını gösterdi. Projenin ilerlemesini tahrif etmek için geçici bir inşaat platformu inşa etmek.
Zhongliang çalışanlarının cesareti burada bitmiyor. Denetim departmanının yalnızca 7 binanın temelini denetlediği ve proje şirketinin 100.000 metrekarelik görevi tamamlayamadığı varsayımı altında, Zhongliang Holding çalışanları, Xuzhou Şehir Planlama Bürosu'nun "İnşaat Projesi İnceleme Görüşleri" ni bile PS aracılığıyla uydurarak yerel konut yönetimi bürosuna rapor ettiler. Ev, kabul için "Ticari Konut Ön Satış İzni" ni sunar.
Raporlara göre, 2018 yılında Zhongliang Holdings, 2017 yılına göre% 813,4 artışla 90.449 milyon yuan para cezası ödedi. Önemli artışın temel nedeni, mülk geliştirme sürecinde meydana gelen uyumsuzluk olaylarının neden olduğu para cezalarıdır.
Borç oranı endüstrisi nadir
Gizemli kaldıraç indirimi, "altın usta" nın ardında su yüzüne çıktı
Yüksek hızın neden olduğu "kalite" sorununa ek olarak, Zhongliang Holdings'in en büyük endişesi yüksek borcundan kaynaklanmaktadır. 2016'dan 2018'e kadar, şirketin toplam cari yükümlülükleri 35.135 milyar yuan, 79.681 milyar yuan ve 148.45 milyar yuan idi. 2016 yılında Zhongliang Holdings'in net borç oranı% 1790,2 ile zirveye ulaştı Bu rakam, her zaman yüksek kaldıraçla bilinen emlak sektöründe bile oldukça nadirdir.
Garip bir şekilde, şirket büyümeye devam ettikçe, borç-varlık oranı düştü. İzahname, 2016'dan 2018'e kadar Zhongliang Holdings'in net aktif-pasif oranının sırasıyla% 1790,2,% 339,5 ve% 58,1 olduğunu göstermektedir. Zhongliang Holdings, borç oranındaki azalmanın geri ödemelerdeki artışla ilgili olduğunu açıkladı: mülk satışlarından elde edilen nakit önemli ölçüde arttı ve böylece şirketin dış borçlanmaya olan bağımlılığını azalttı.
Halka açılmak için Zhongliang Holdings, borç varlıklarının bir kısmını elinden aldı, bu da borç oranındaki keskin düşüşün nedenlerinden biri. İzahname, 26 Haziran 2018'de Yang Jian ve Suzhou Huacheng'in Zhejiang Tianjian'ı Yang Jian'ın kuzeni Yang Jianqing'e transfer ettiğini gösteriyor. 27 Haziran 2018 itibarıyla Zhejiang Tianjian, 1.51 milyon metrekare satılabilir inşaat alanına sahip 20 geliştirme projesine sahip olup, bunların 13'ü yapım aşamasında ve satış öncesi aşamadadır ve diğer 7 proje halen inşaatın ilk aşamalarında bulunmaktadır. .
Listelenmemiş bir emlak şirketi olarak Zhongliang Holdings'in önceki borç finansman kaynakları temel olarak banka kredileri, güven kredileri ve varlık yönetimi planlarıydı. İzahname verilerine göre, 2018 sonu itibariyle, Zhongliang Holdings'in toplam borçlanmanın yaklaşık% 54,5'ini oluşturan toplam 14,7 milyar yuan ile 109 güven veya varlık yönetimi planı halen mevcut. Bazı güven ürünleri yüksek faiz oranlarına sahiptir, hatta bazıları% 13.83'e kadar çıkmaktadır.
Zhongliang Holdings, listeden elde edilen gelirin ana kullanımlarından birinin paranın bu kısmını geri ödemek olduğunu söyledi. Yaklaşık% 31,6'sı mevcut güven kredilerinin bir kısmını geri ödemek için, geri kalanı ise işletme fonlarını desteklemek ve proje maliyetlerinin bir kısmını ödemek için kullanılacak.
Tröstlere ek olarak, Zhongliang Holdings ayrıca büyük ölçekte özel sermaye fonları kullanıyor ve bu aynı zamanda son birkaç yıldaki borçlanma dengesinin ana nedenidir. Prism'e göre, Yang Jian'ın akrabaları tarafından kontrol edilen Shanghai Zhongxin Xu Enterprise Management Company (bundan böyle "Zhongxin Capital" olarak anılacaktır), Zhongliang Real Estate'in gizli sermaye işlem platformudur. İstatistikler, Zhongxin Capital'in 2015 yılında kurulduğunu ve genel merkezinin Şangay'da olduğunu gösteriyor. 2018 itibariyle, Zhongxin Capital 30 milyar yuan'ın üzerinde kümülatif varlık yönetimi ölçeğine sahip toplam 34 fon ihraç etti. Kurucusu Xu Zhongxin, Yang Jian'ın kendi karısı ve erkek kardeşidir.
Bu makale Ağaç Projesi [Belediye] yazarı tarafından oluşturulmuş ve yalnızca bugünün manşetlerinde yayınlanmıştır ve izin alınmadan çoğaltılamaz.
