Pazara giren kırsal inşaat arazisi arazi finansmanının bölgesel etkisini etkiliyor
Özet: Kırsal inşaat arazileri pazara girdikçe, çiftçilerin kolektifleri kaçınılmaz olarak yerel yönetimlerle karşılıklı fayda için rekabet eden arazi sağlayıcıları haline gelecektir. Ülkenin birleşik kentsel ve kırsal inşaat arazi piyasasına olan bağlılığı yönlerinden, devasa kırsal inşaat arazi kaynaklarını canlandırmak, çiftçilerin mülk gelirini garanti altına almak ve arazi finans modellerinin bileşimi, arazi finansmanını etkileyen pazara giren kırsal inşaat arazilerinin mekanizmasının sistematik bir analizi. Kırsal inşaat alanı ve arazi finansal verilerini seçin, korelasyon katsayısı yöntemini kullanın, bölgesel yakınlık ilkesini ve ekonomik ve sosyal kalkınma ilkesini birleştirin ve 31 ilde (şehir) ikisi arasındaki korelasyonu yüksek, orta-yüksek, orta, orta-düşük ve 5 düşük seviyeli alan. Yeni eklenen inşaat arsası göstergeleri, devlete ait arazi arzı alanı ve ortalama arazi devir fiyatından inşaat arazisi arzında kırsal kolektifler ve yerel yönetimler arasındaki rekabet derecesindeki bölgesel farklılıkları değerlendirmek; kırsal inşaat arazi toplulaştırma alanını ve pazara erişim katsayısını hesaplamak ve alan, farklı bölgelerdeki yerel yönetimi azaltır Arazi transferinin ölçeği ve gelir derecesi; yerel mali açığı telafi edecek arazi devir ücretlerinin incelenmesi, kırsal inşaat arazilerinin piyasaya girişi, yerel finansal kaynakların kamu tesisleri inşaat harcamaları üzerindeki etkisinin azaltılması ve bölgesel farklılıklar; yerel borç, mali gelir ve kırsal inşaat arazilerinin yerel yönetim transferlerini azaltmak için pazara girişinin değerlendirilmesi Altının yerel yönetim borçları üzerindeki etkisindeki bölgesel farklılıklar, her bölgedeki yıkıcı hükümet mali gelirlerini ve finansman davranışlarını daha da düşürdü. Ulusal sistem reformu ve planlama, giriş ve kontrol, emlak vergilerinin toplanması, yerel yönetimlerin tahvil çıkarmasına izin verilmesi ve düzenlenmesi, sosyal sermayenin kırsal inşaat arazilerinin iyileştirilmesine ve göstergelerin başka yerlere aktarılmasına teşvik edilmesi, farklı bölgelerde kırsal inşaat arazilerinin pazara girmesi, arazi finansmanının faydalarının etkilenmesi ve dezavantajların ortadan kaldırılması yönlerinden. .
Arazi finansmanı, yerel yönetimin mali gelirinin esas olarak, mali harcanabilir mali kaynakları artırmak için kullanılan, geliri artırmak için arazi kaynaklarının işletilmesine dayandığı davranışı ifade eder. Arazi finansmanı dolaylı olarak mevcut vergi paylaşım mali sistemini sürdürür, hükümetin tek kullanımlık mali kaynaklarını ve mali kontrol yeteneklerini artırır ve kentleşmeyi, sanayileşmeyi ve endüstriyel yapının iyileştirilmesini etkin bir şekilde destekler. Toprak kaynaklarının temel ulusal koşullarının darboğaz kısıtlamaları ve arazi finansmanı modelinin olumsuz etkileriyle sınırlı olan mevcut çalışmalar, kamulaştırma ve tarım arazilerinin (ekili arazi) kiralanması için arazi finansmanının sürdürülebilir olmadığını tam olarak anlamıştır. Yani ekilebilir arazileri hammadde olarak kullanan arazi finansmanı modelinin, yüksek maliyetli yeni kentleşme stratejilerinin uygulanması için sürdürülebilir bir şekilde "arazi" ve "para" desteği sağlaması zordur.
Mevcut araştırmalar, Çin'deki kırsal inşaat arazilerinin geniş ve düşük verimli (içi boş köyler) ve görünmez pazarların (küçük mülkiyet hakları evleri) varlığının tartışılmaz gerçekler olduğunu tamamen kabul etmektedir. "Reformun Derinleştirilmesi ve Sıkı Arazi Yönetimi Üzerine Devlet Konseyi Kararı (Guofa No. 28)", "çiftçilerin sahip olduğu inşaat alanlarının toplu olarak kullanım hakkının plana uygunluk öncülüğünde plana uygun olarak devredilebileceğini" belirtmektedir. "Çin Komünist Partisi Merkez Komitesi'nin Kapsamlı Bir Şekilde Derinleşen Reformun Birkaç Temel Sorununa İlişkin Kararı" (2013), "Planlama ve kullanım kontrolüne uygunluk öncülüğünde, kırsal toplu işletme inşaat arazilerinin devri, kiralanması ve hissedarlığının, devlete ait arazi ile aynı haklar ve aynı haklarla piyasaya girmesine izin verileceğini belirtmektedir. fiyat". Gelecekte, kırsal inşaat alanlarının pazara girişi genel eğilim ve zorunluluktur. Etkisi, kentsel ve kırsal inşaat arazilerinin tahsisini koordine etmek, kamulaştırma sisteminin uygulama kapsamını azaltmak, arazi transfer gelirinin genişlemesini sınırlamak ve arazi finansmanı olgusunu hafifletmektir. Sonuç olarak, mevcut araştırma hukuk sistemi reformu, dolaşım şekli, gelir dağılımı vb. Açılardan faydalı araştırmalar yapmış ve değerli araştırma sonuçları elde etmiştir.
Mevcut araştırmalar, arazi finansmanında bölgesel farklılıklar olduğunu kabul etmiş, bu da arazi finansmanının ölçeğinin doğu, orta ve batı bölgelerinde önemli ölçüde farklılık gösterdiğini doğrulamaktadır; bu, yerel arazi finansmanı düzeyinden kaynaklanmaktadır ve bu da ekonomik gelişme düzeyinde farklılıklara yol açmaktadır. Toprak finansmanı doğu bölgesinde kamu mallarının arzını artırdı, ancak orta ve batı bölgelerdeki arzı azalttı. Arazi devir ücretlerinin artması, ülke ve doğu ve batı bölgelerindeki kentsel arazinin genişlemesini önemli ölçüde teşvik edecektir.Arazi devir ücretleri, orta ve batı bölgelerdeki arazi ihlalleri üzerinde önemli bir olumlu etkiye sahip olacak ve arazi vergilerinin olumsuz bir etkisi olacaktır. Bu ikisinin doğu bölgesindeki arazi ihlalleri üzerinde hiçbir etkisi yoktur. Önemli ölçüde. Ülkenin çoğu bölgesi arazi finansmanına daha fazla güveniyor ve hızlı kentleşme gelişimi ve kentleşmeye sahip bazı bölgeler, arazi finansmanına düşük düzeyde güvenmeye başladı.
Kırsal inşaat arazisinin pazara girişi, yeni kentleşme alanının genişletilmesi için inşaat arazi kaynakları sağlayabilir, tarım arazisi (ekilebilir arazi) edinimi ve kiralaması arazi finansmanı modeli için yeni bir tedarik kaynağı haline gelebilir ve ayrıca yerel yönetimler tarafından yönetilen kırsal-kentsel transfer merkezini de etkileyecektir. Elde edilen muazzam kar, kentsel altyapının inşasını daha da etkilemektedir. Bu bağlamda, piyasaya giren kırsal inşaat arazilerinin arazi finansmanı üzerindeki etki mekanizmasını analiz eden, etkisindeki bölgesel farklılıkları öngören ve pazara giren kırsal inşaat arazilerinin arazi finansmanı üzerindeki etkisine yönelik bir düzenleyici politika oluşturan bu çalışma, arazi finansmanını asıl sermaye birikimi olarak kullanan bir ilçedir. Kırsal inşaat arazilerinin dönüşümü ve kırsal inşaat arazisi varlıklarının düzgün dolaşımı ve etkin tahsisi için bilimsel bir analiz çerçevesi ve teorik temel sağlar.
1 Pazara giren kırsal inşaat alanlarının arazi finansmanı mekanizmasına etkisi
Arazi finansmanı modelinde, kollektif çiftçiler (arazi sahipleri) tarafından alınan arazi kamulaştırması için tazminat nihai piyasa değerinden çok daha azdır ve yerel yönetimler ve gayrimenkul geliştiricileri bundan birçok fayda elde etmektedir. Arazi değerinin artması ve adalet kavramının güçlenmesiyle birlikte, hükümetin inşaat arazi piyasasındaki tekelini değiştirmenin sesi artmıştır.Devlet, kırsal inşaat arazi kullanım haklarının devir sistemini araştırmaktadır.Örneğin, `` Derinleştirme Reformu ve Sıkı Arazi Yönetimi Üzerine Devlet Konseyi Kararı (Guofa No. 28) ) "" Çin Komünist Partisi Merkez Komitesi, Kırsal Reformu ve Kalkınmayı Teşvik Etmeye Yönelik Bazı Önemli Sorunlar Hakkında Karar "(2008)," Çin Komünist Partisi Merkez Komitesi, Kapsamlı Şekilde Derinleşen Reformun Çeşitli Önemli Sorunlarına Dair Karar "(2013) ve diğer ulusal politikalar, kırsal (iş) inşaat alanlarını taahhüt etmektedir. Piyasaya devlete ait arazi ile eşit olarak girin ve yasalara göre devredin.
"Ulusal Arazi Kullanım Planlama Taslağı (2006-2020)" verilerine göre, 2020 yılında ülkenin kırsal inşaat alanı 16.0 milyon hm olacak, bu da 2010 yılına göre 400.000 hm daha az olacaktır. Yıllık ortalama 40 bin hektarlık bir azalma varsayıldığında, 2012 yılı sonunda ülkenin kırsal inşaat alanı 16,32 milyon hektar ve kişi başına arazi alanı 258,4 m'dir. 150,0 m'lik kişi başına arazi kullanım standardına göre, potansiyel toplulaştırma alanı 6,846 milyon hektardır. Yasa, kırsal toplu inşaat arazisini kullanma hakkının kendi kendine devredilmesini yasaklayarak, ekonomik olarak az gelişmiş birçok bölgede ve uzak kırsal alanlarda "içi boş köyler" olgusuna yol açmaktadır. Bu nedenle, devlete ait araziyle eşit düzeyde piyasaya girmek, büyük potansiyele sahip kırsal inşaat arazi kaynaklarını etkin bir şekilde canlandırabilecek önemli bir önlemdir.
Şu anda, ekonomik olarak gelişmiş illerde (şehirlerde) ve kentsel banliyölerde, küçük mülkiyet hakları evleri gibi kırsal inşaat arazileri için görünmez transfer pazarları vardır. Temel nedenler, kentsel inşaat arazi göstergelerindeki kısıtlamalar, artan konut fiyatları ve toplu inşaat arazi naklinin fiili çıkarları, ancak bunun doğasında yasadışı Sonuç olarak, işlem haklarının konusu gerekli korumayı alamaz. Pazar transferi, kırsal inşaat arazisinin değerini göstermek, çiftçilerin mülk gelirini artırmak, çiftçilerin haklarını ve çıkarlarını korumak ve kentsel-kırsal gelir farkını daraltmak için büyük önem taşımaktadır. Ulusal politikalar ve pazara giren kırsal inşaat alanlarının olumlu etkileri tarafından yönlendirilen bu, kaçınılmaz olarak yerel yönetimler tarafından yönetilen arazi finansmanı modeli üzerinde etkili olacaktır. Arazi finansmanını etkileyen pazara giren kırsal inşaat arazilerinin mekanizma çerçevesi Şekil 1'de gösterilmektedir.
Arazi finansmanı, "tarımsal arazi edinimi arazi transferi ve ilgili gelir kentsel inşaat yatırımı kentsel arazi ölçeğinin genişletilmesi tarımsal arazi edinimi" şeklindeki karşılıklı ekonomik kalkınma modeline dayanmaktadır. Kırsal inşaat arazilerinin pazara girişi kaçınılmaz olarak yerel yönetimlerle rekabet eden bir inşaat arsası arzını oluşturacaktır. Özellikle yerel yönetimlerin ağırlıklı olarak dayandığı arazi devir ücretlerini ve ilgili faydaları azaltmak, yani yerel yönetimlerin kentleşme sürecinde ağırlıklı olarak bel bağladıkları kamu altyapı inşaat fonlarının kaynaklarını azaltmak için yerel yönetimler tarafından arazi devri ölçeğinin küçültülmesi gerekir; aynı zamanda yerel yönetimler kentleşmedir. Mevcut vergi paylaşım mali sistemi ve ekonomik büyümeye dayalı performans değerlendirme sistemi değişmeden kalırsa, büyük miktarlarda fon sağlamak için gerekli kamusal refah arazi edinimi, kaçınılmaz olarak yerel yönetimleri kentsel inşaat için borç almaya, yani kentleşmeyi teşvik etmeye zorlayacaktır (bu ekonomik büyümenin motoru) Ve taşıyıcılar), ortaya çıkan dezavantajlar, yukarı doğru tahsili gecikmiş kredi oranı ve finansal riskler, piyasadaki mikro konuların vergilendirilmesini ve cezalandırılmasını artıracak ve sosyal kamu yönetimi ve hizmetlerinin arz ve harcamalarını azaltacaktır.
Şekil 1 Kırsal inşaat arazi piyasa transferi yoluyla arazi finansmanı için etki mekanizması
2 Kırsal inşaat arazisi ve arazi finansmanı arasındaki korelasyonun bölünmesi
2.1 İlgili faktörlerin analizi
Kırsal inşaat arazisinin pazara girişi ile arazi finansmanı arasındaki ilişkideki bölgesel fark, esas olarak arazi finansmanının gelişme aşamasından ele alınır.Genel olarak, ulusal tarımsal arazi edinimi ve kiralamasının arazi finansmanı sürdürülebilir değildir ve yerel yönetimlerin kentsel gelişim için gerekli inşaatı elde etmesine izin verir. Arazi (gösterge) kaynakları ve ilgili fonlar giderek azalmaktadır. Temel bölgesel kanunun şu olduğu düşünülebilir: kentleşme ne kadar hızlı, inşaat arazi endeksi ne kadar sıkı ve arazi finansmanı o kadar güçlü, kırsal inşaat arazilerinin pazara girmesi için itici güç o kadar güçlü, yani ikisi arasındaki korelasyon o kadar güçlü; , Sürüş derecesi ne kadar zayıfsa, ikisi arasındaki korelasyon o kadar zayıftır, bunun nedeni, bu bölgedeki kırsal inşaat arazilerinin de pazara girme teşvikine sahip olmasına rağmen arazi talebinin güçlü olmamasıdır.
Kırsal inşaat arazisinin doğrudan ifadesine ek olarak, dolaylı olarak ilgili önemli faktörler arasında, kentsel ve kırsal inşaat arazilerindeki kırsal inşaat arazisinin oranı, çiftçilerin kişi başına inşaat alanı, kişi başına düşen kentsel sanayi ve madencilik arazi alanı, bölgesel ekonomik gelişme ve sakinlerin gelir düzeyi sayılabilir. Arazi finansmanının doğrudan parasal tutarına ek olarak, dolaylı olarak bununla ilgili önemli faktörler arasında arazi finansmanının yerel finansmana katkı oranı, devlete ait arazi transferi alanı, devlete ait arazi transferinin fiyatı vb. Yer almaktadır. Arazi finansmanının bu faktörleri, pazara giren kırsal inşaat alanlarının itici gücüyle yakından ilgilidir, ancak yön tam olarak aynı değildir. "Ulusal Arazi Kullanımı Ana Planı (2006-2020)", "Çin İstatistik Yıllığı" ve "Çin Arazi ve Kaynakları İstatistik Yıllığı" verilerine göre, 31 il (şehir) kırsal inşaat arazisi ve arazi finansmanı ile ilgili faktörler inşa edilmiştir (Tablo 1).
Tablo 1'deki ilgili faktörler: Kırsal inşaat arazisinin alanı "mutlak bir değer" olarak anlaşılabilir ve büyüklüğü doğrudan pazara giriş gücünün gücünü yansıtmaz, ancak kentsel ve kırsal inşaat alanlarının (kentsel sanayi ve maden arazisi) oranının "göreli değeri" ne kadar küçük olursa Oran ne kadar büyükse), yani daha gelişmiş kentleşme ve sanayileşme, pazara giren (devredilen) kırsal inşaat arazilerinin büyük karlarının teşviki altında pazara girme teşviki o kadar güçlüdür. Kişi başına düşen kırsal ve kentsel sanayi ve madencilik arazi alanı ne kadar küçükse, arazi yoğunlaştırma derecesi o kadar yüksek ve ekonomik olarak daha gelişmiş alanlar, Pekin, Şangay, Jiangsu, Zhejiang, Fujian ve diğer iller (şehirler), bu tür iller (şehirler) gibi her ikisinin de değeri o kadar küçük demektir. ) Kentsel mekânın dışa doğru genişleme eğilimi de daha güçlü.İnşaat arazi göstergelerinin kısıtlamaları ve ekilebilir arazi kaynakları darboğazları altında, pazara giren kırsal inşaat arazilerinin ivmesi o kadar güçlü. Arazi finansmanının ölçeği ve yerel finansmana katkı oranı, arazi transfer alanı ve Tablo 1'deki ortalama fiyat, ekonomik ve sosyal kalkınma düzeyine benzer bir bölgesel kanunu göstermektedir, yani ekonomik olarak daha gelişmiş iller (şehirler), arazi finansmanı ölçeği büyüdükçe. Yerel finansmana katkı oranı ne kadar yüksekse, arazi transfer alanı o kadar fazla, ortalama arazi transfer fiyatı, yani arazi finansmanı kentleşme ve sanayileşmenin hızlı gelişimi için "arazi" ve "para" nın orijinal sermaye birikimini sağlar. Özetle, temel kanunun şu olduğu sonucuna varılabilir: gelecekteki yeni kentleşme stratejisinin arka planı altında, ana hammadde olarak ekilebilir arazi içeren arazi finansmanı modeli sürdürülemez. Ekonomi ve arazi finansmanı ne kadar gelişmişse, kırsal inşaat arazilerinin pazara girmesi için itici güç o kadar güçlüdür. İlişki ne kadar yakınsa.
2.2 Korelasyon hesaplama yöntemi
Yukarıdaki analize dayanarak, pazara giren kırsal inşaat arazisi ile her ilde (şehir) arazi finansmanı arasındaki bağlantı derecesini hesaplayın. Tablo 1'de yer alan değerlendirme göstergelerinin boyut, büyüklük sırası ve miktar değişim aralığındaki farklılıklar dikkate alınarak, mevcut veriler önce boyut farkını ortadan kaldırmak için standardize edilmiş, değer aralığı ve polarite tutarlıdır. Kırsal inşaat arazisinin alanı pazara giriş gücünü doğrudan yansıtamadığından, bu gösterge hesaplama kapsamında değildir.
Tablo 1 Çeşitli illerde (şehirlerde) kırsal inşaat arazisi ve arazi finansmanı ile ilgili faktörler Tablo 1 Kırsal inşaat arazi ve arazi finansmanı için ilgili faktörler
Pozitif göstergeler için, yani değer ne kadar büyükse, ikisi arasındaki korelasyon o kadar güçlüdür, üst limit etkisi ölçümü kullanılır:
Negatif göstergeler için, yani değer ne kadar küçükse, ikisi arasındaki korelasyon o kadar güçlü, alt limit etkisi ölçümü benimsenir:
Formülde: Iij, standardizasyon işleminden sonraki bir göstergenin değeridir; xij, işlemeden önceki bir göstergenin değeridir ve xij, i-inci ildeki (şehir) j-inci korelasyon faktörünün değeridir (i = 1,2, ... 31; j = 1 , 2, 8).
Tablo 1'deki korelasyon faktörlerinin ağırlığını belirlemek için varyasyon katsayısı yöntemi kullanılır. Bu yöntem, öznel olan ölçüm sonuçlarını ve gerçek durumdan sapmayı üreten ampirik puanlama yöntemini etkili bir şekilde önleyebilir. Temel hesaplama süreci aşağıdaki gibidir:
31 ilde (şehir) çeşitli ilgili faktörlerin ortalama değeri:
Çeşitli ilgili faktörlerin standart sapması:
Çeşitli ilgili faktörlerin varyasyon katsayısı:
Çeşitli ilgili faktörlerin ağırlığı:
Burada: j, 31 ildeki (şehirlerdeki) j-th korelasyon faktörünün ortalama değeridir; Mj, j-th korelasyon faktörünün standart sapmasıdır; Kj, j-th korelasyon faktörünün varyasyon katsayısıdır; Qj, j-th korelasyon faktörünün ağırlığıdır .
Her ilde (şehir) iki kırsal inşaat arazisi ve arazi finansmanı sistemi arasında bir fark yoktur ve ağırlık 0,5'dir.Her bir il ve şehrin iki sisteminin korelasyon katsayısını hesaplayın:
2.3 Alaka düzeyi bölümü sonuçları
Tablo 1'deki veriler için formül (7) kullanarak, her ilde (şehir) kırsal inşaat alanı ve arazi finansmanı korelasyon katsayısını hesaplayın ve Şekil 2'de gösterildiği gibi azalan sırada düzenleyin. Buradan, daha önce elde edilen bölge yasasının daha iyi doğrulandığı, yani ekonomi ve arazi finansmanı ne kadar gelişmişse, pazara giren kırsal inşaat alanlarının ivmesi o kadar güçlü ve ikisi arasındaki korelasyon katsayısının o kadar büyük olduğu görülebilir.
Şekil 2'deki kırsal inşaat arazisi ve arazisinin finansal korelasyon katsayısına göre 31 il (şehir) doğu, orta ve batıya göre üç ana bölgeye ayrılabilir.Şekil 2'de Liaoning'den sola doğru 9 il (şehir) ilk sırada yer almaktadır. Bölge, Yunnan'dan sağdaki 14 vilayet üçüncü bölge ve orta bölge ikinci bölgedir. Şekil 2'deki korelasyon katsayısına göre imar sonuçlarını daha detaylı ve daha güçlü operasyonel kontrol politikalarının oluşturulmasına elverişli hale getirmek için her ilin (şehirlerin) bölgesel yakınlığı ilkesi ve ekonomik ve sosyal kalkınmanın fiili durumu dikkate alınarak 31 ilin (şehir) kırsal inşaat arazisi ile karşılaştırılmıştır. Arazi mali ilgisinin derecesi 5 kategoriye ayrılmıştır (Tablo 2).
Bölge I (Oldukça İlgili): Bu bölgedeki Jiangsu ve Zhejiang'ın inşaat alanı göstergeleri Pekin ve Şangay kadar az olmasa da, arazi finansmanı (arazi finansmanı ölçeği, arazi transfer alanı) en müreffeh alan, gelişmiş şehirleşme, sanayileşme geçmişi ve büyük miktarda arazi. Cinsel gelirin teşviki, arazi finansmanı ve kırsal inşaat arazisinin pazara en yüksek korelasyon derecesi girmesini sağlar.
Bölge II: Pekin ve Şangay arazi finansmanı artık yerel finansmanın ana kaynağı değildir ve satılan arazi alanı daha düşük sıralanır (Pekin ve Şanghay idari bölgeleri vilayetlerden çok daha küçüktür), bu ikisi arasında Jiangsu ve Zhejiang'dan daha zayıf bir korelasyona neden olur, ancak ekonomi En müreffeh, inşaat arsası endeksi en fazla arz eksikliğidir, pazara giren kırsal inşaat arazilerinin itici gücü diğer illere (şehirlere) göre önemli ölçüde daha güçlüdür.
Alan III (kısmen bağlantılı): Yeni kentleşme stratejisinin uygulanmasında, "yol bağımlılığı" rolü, arazi finansmanının kendisine "arazi" ve "para" desteği sağlamasına olanak sağlamaya devam edecek ve kırsal inşaat arazileri yeni bir arazi finansmanı haline gelecektir. Hammadde tedariği. Guangdong'un korelasyon derecesi, Bölge I'inkinden daha zayıftır. Bunun nedeni, arazi finansmanının artık yerel finansmanın ana kaynağı olmamasıdır.Arazi finansmanı, kırsal inşaat alanlarının pazara girmesi için zayıf bir itici güce sahiptir, ancak ekonomik ve sosyal kalkınma, pazara giren kırsal inşaat arazileri için güçlü bir itici güce sahiptir.
Bölge IV (orta-düşük korelasyon): Bu bölgede tarım arazisi edinimi ve kiralanmasına ilişkin arazi finansmanı modelinin işleyişine hala yer vardır ve kırsal inşaat arazileri endeksi ortadadır.Bu nedenle, arazi finansmanı ile pazara giren kırsal inşaat arazileri arasındaki korelasyon ilkinden daha zayıftır. alan.
Bölge V (düşük korelasyon): Bu alandaki kırsal inşaat arazisi ve kişi başına inşaat alanı hem büyüktür ve dönüştürme ve kiralama için mevcut tarımsal arazi kaynakları, arazi finansmanının devam eden ilerlemesini destekleyebilir. Bu nedenle, kırsal inşaat arazisinin pazara girişi ve arazi finansmanı Korelasyon en zayıf olanıdır.
3 Pazara giren kırsal inşaat alanlarının bölgelere göre arazi finansmanına etkisindeki farklılıklar
3.1 İnşaat arazisi temini için kırsal kolektifler ve yerel yönetimler arasındaki rekabette bölgesel farklılıklar
Kentsel arazi piyasalaşma sürecinde yerel yönetim, mülkiyet haklarının ana gövdesi, arzın ana gövdesi ve pazar yönetiminin ana gövdesi gibi çeşitli işlevleri üstlenir.Kentsel arazi arzını artırarak, yerel ekonomik büyümeyi teşvik eder, merkezi hükümetin ve mikro ekonomik konuların memnuniyetini artırır ve gerçekleştirmeyi en üst düzeye çıkarır. Tekel kira. Kırsal inşaat arazileri pazara girdiğinde, kırsal kolektifler kaçınılmaz olarak yerel yönetimlerle rekabet eden arazi arzının ana gövdesi haline gelecektir. Tahmin edilebilecek temel sonuçlar: Ekonomik olarak gelişmiş bölgeler ne kadar gerginse, arsa değeri o kadar yüksek ve arz gücü o kadar güçlüdür.Arazi arz gelirinin teşviki altında, Tablo 2'deki beş alan kırsal inşaat arazisindeki artışı takip etmektedir. Arazinin mali bağlantısının zayıflamasıyla birlikte, kırsal kolektifler ve yerel yönetimler arasındaki inşaat arazisi temini için rekabet derecesi de zayıflayacaktır.
Şekil 2 Çeşitli illerdeki (şehirlerdeki) kırsal inşaat alanı ve arazi finansmanı korelasyon katsayısı
Tablo 2 Tablo 2 Kırsal inşaat arazisi ve arazi finansmanı için ilgili dereceye göre kümelenme sonucu
Yukarıdaki tahmin sonuçlarını doğrulamak için, 2010'dan 2020'ye kadar yeni kentsel sanayi ve maden arazisi göstergelerini, 2001'den 2010'a kadar devlete ait arazi arz alanını ve çeşitli bölgelerdeki inşaat arazilerinin kıtlığındaki farkı yansıtan ikisinin oranını inceliyoruz; 2000'den 2012'ye ortalama arazi devir fiyatı Her bölgenin arazi değerini yansıtır, spesifik değerler Tablo 3'te gösterilmiştir.
Tablo 3'ten görülebileceği gibi, 2001'den 2010'a kadar devlete ait arazi arzı alanında 2010'dan 2020'ye yeni kentsel sanayi ve madencilik arazisi göstergelerinin oranı genel bir büyüme eğilimi gösteriyor, bu da 2010'dan 2020'ye kadar beş bölgede inşaat alanı göstergelerinin kıtlığının azaldığı anlamına geliyor; 2000'den 2012'ye kadar, ikinci bölgeden bu yana ortalama arazi devir fiyatı önemli ölçüde düşmeye başladı. Arazi piyasası arzı için içsel teşvik, esas olarak arazi varlıklarının geliridir. İkinci bölgedeki arazi fiyatı en pahalıdır. O halde, bu teşvik kapsamında, bu bölgedeki kırsal kolektif arazi arzı son derece güçlüdür ve yerel yönetim arazi arzıyla rekabet derecesi en yüksek düzeydedir, bunu takip eder Alanlar I, III, IV ve V. Açıklanması gereken şey, ikinci bölgedeki yüksek rekabet düzeyinin yerel yönetimin arazi gelirine bağımlılığından kaynaklanmadığıdır.Arazi finansmanının yerel finansmana katkı oranından, bu bölgedeki arazi gelirinin artık ana finansman kaynağı olmadığı görülmektedir. Diğer dört bölgedeki arazi arzı için rekabet derecesi, kırsal inşaat arazisi ve arazi finansmanı arasındaki korelasyonun değişim eğilimiyle aynıdır.
3.2 Yerel yönetim arazi transfer ölçeğinin ve transfer gelirlerinde bölgesel farklılıkların azaltılması
Kırsal inşaat arazisi pazara girdiğinde, kırsal kolektifler kaçınılmaz olarak yerel yönetimlerle fiili arazi arzı rekabeti konusu olacaktır Genel arazi kullanım planı ve yıllık arazi kullanım planındaki inşaat alanı göstergelerinin kısıtlanması altında, mevcut arazinin ölçeğinin önemli ölçüde değişmesi olası değildir. , Sabit bile. Kırsal inşaat arazilerinin yerel yönetimler tarafından pazara aktarılmasından elde edilen vergi gelirini dikkate almazsak, pazara giren kırsal inşaat alanlarının artması ve ölçeği aynı zamanda yerel yönetimin transfer ölçeği ve transfer gelirinin de azalacağı anlamına gelir. Arazi finansmanını etkileyen, pazara giren kırsal inşaat arazisinin mekanizmasına dayalı olarak, 31 ilin (şehirlerin) korelasyon katsayılarının hesaplama sonuçlarıyla birleştirilerek ve 2010-2012 arasındaki ortalama arazi devir bedeline atıfta bulunarak, her bölgede pazara giren kırsal inşaat arazilerinin hesaplanması ve değerlendirilmesi, yerel yönetim arazi devri ölçeğini ve ölçeğini azaltacaktır. Transfer gelirinde bölgesel farklılıklar.
Formülde: Nkrs, kırsal inşaat arazisinin mevcut pazar alanıdır; Nczl, kırsal inşaat arazi toplulaştırmasının potansiyel alanıdır; Pjdj, 2010'dan 2012'ye kadar devlete ait arazi transferinin ortalama fiyatıdır; Nxzm, kırsal inşaat arazisinin mevcut alanıdır; Rk, kırsal nüfustur; kırsal alandır Pazara girebilecek potansiyel inşaat arazi toplulaştırma alanı katsayısı; Yxcd, yerel yönetim arazi transfer ölçeğinin ve kar derecesinin azaltılması; Ghzb, 2010-2012 için planlanan yeni kentsel sanayi ve madencilik arazi endeksidir; G, kırsal inşaat arazisi ve arazisinin finansal korelasyon katsayısıdır; i ilk i bölgeler (i = 1,2, ..., 5); j, i-inci bölgedeki (j14) illerin (şehirlerin) sayısıdır. Yukarıdaki formüle göre, her bölgede pazara giren kırsal inşaat arazisinin alanı ve yerel yönetim arazi transferi ölçeğindeki azalma ve kar derecesi hesaplanır, bkz.Tablo 4.
Tablo 4'ten, Bölge I'deki kırsal inşaat arazisi için pazara girme katsayısının en yüksek olduğu görülmektedir, çünkü güçlü ekonomik ve sosyal kalkınma ivmesi ve "patika bağımlılığı", arazi kaynakları sağlamak için arazi mali modelini teşvik etmeye devam etmektedir ve inşaat alanı göstergeleri giderek azalıyor ve değer artıyor. , Kırsal inşaat arazisi, yerel yönetim arazi transfer ölçeğini ve en yüksek kar oranını etkileyen (azaltan) en güçlü ivmeyle pazara girer, ardından üçüncü, dördüncü ve bölgeleri izler. İkinci bölgedeki kişi başına düşen kırsal inşaat arazisi nispeten yoğundur.Kırsal inşaat arazisi pazara girmek için en güçlü motivasyona sahip olmasına rağmen, kırsal konsolidasyon potansiyeli ve pazarlanabilir alan daha azdır, bu nedenle yerel yönetim arazi transfer ölçeğinin ve kâr derecesinin etkisi (azalması) en zayıf olanıdır.
3.3 Yerel kamu tesislerinin inşası için finansman kaynakları ve harcamalardaki bölgesel farklılıkların azaltılması
Kentleşme, Çin'in ekonomik büyümesinin önemli bir taşıyıcısı ve motorudur. Devlet, ekonomik büyümeye odaklanan bir yerel yönetim performans değerlendirme (promosyon) sistemi uygulamaya koymuştur. Bu, Çin'deki şehirleşmenin gelişimini Batı ülkelerinden farklı kılmaktadır. Önemli olan özellik, "hükümetin önderliğindeki" faktörün "hükümet tarafından yönetilen" faktörden önemli ölçüde daha güçlü olmasıdır. "Pazar evrimi" faktörü, ekonomik faydalar ve siyasi performans elde etmek için kentleşme sürecinde kentsel kamu tesislerine yatırım için yerel yönetimler arasında yatay rekabet içinde ortaya çıkmaktadır. Vergi paylaşım mali sistemi, yerel yönetim kamu tesislerinin finansman yöntemlerinin araştırılmasını ve yenilenmesini teşvik etmiştir, yani arazi finansmanı (devir ücreti) yerel yönetimin resmi finansman sistemine dahil edilmiş ve en önemli finansman modeli haline gelmiştir.
Tablo 3 Her bir küme alanı için inşaat arazisinin nadir derecesi ve değeri Tablo 3 Her küme alanı için inşaat arazisinin nadir derecesi ve değeri
Tablo 4 Her bölgede pazara giren kırsal inşaat arazisi alanı ve yerel yönetim arazi transfer ölçeğinin ve gelirinin azaltılması Tablo 4 Kırsal inşaat arazi piyasası transfer ölçeği ve yerel arazi transfer ölçeği ve gelirinin küçülmesine katkısı
Daha önce belirtildiği gibi, kırsal inşaat arazisinin pazara girişi, yalnızca arazi temini için yerel yönetimle rekabetin ana organı haline gelmeyecek, aynı zamanda yerel yönetim arazi transferinin gelirini azaltacak, yani yerel kentsel kamu tesislerinin (mühendislik ve sosyal) inşası için finansman kaynağını azaltacaktır. harcama. "Çin İstatistik Yıllığı" nda yer alan "Finans Bölümü" nün yıllara göre verilerine göre, 31 ilin (şehirlerin) 2000'den 2012'ye kadar olan mali harcamalarının tümü gelirden daha büyüktü, yani yerel mali gelir ve gider açığı olgusu. Şekil 3, yerel mali gelir ve harcamaların ölçeğini ve 2000'den 2012'ye kadar her bölgedeki açığın derecesini göstermektedir.
Şekil 32000'den 2012'ye kadar her bir kümelenme alanı için yerel mali gelir ve harcama ölçeği ve açık seviyesi
Şekil 3, beş bölgenin mali gelir ve giderlerinin hepsinin açık olduğunu, ancak açığın derecesinin (yerel mali gelirin yüzdesi olarak açık) oldukça farklı olduğunu göstermektedir.İkincisi, en küçük açığa sahip en gelişmiş ve en geri ekonomiye sahip bölge. Alan V en büyüğüdür. Arazi transfer metali yerel bütçe dışı gelirdir.Burada, arazi devir ücretinin açığı "doldurup kapatamayacağını" düşünün. 2000'den 2012'ye kadar her bölgedeki yerel mali gelir ve harcama ile açık ve arazi devir ücreti toplamı Şekil 4'te gösterilmektedir.
Şekil 42000'den 2012'ye kadar her bir küme alanı için yerel mali açık ve arazi devir ücretinin toplamı
Şekil 4, büyük ölçekli arazi transfer fonlarının birinci, ikinci ve üçüncü bölgelerdeki mali açıkları tamamen telafi ettiğini, hızlı kentleşme ve sanayileşme sürecini tam olarak teyit ettiğini, arazi finansmanının orijinal sermaye birikiminde önemli bir rol oynadığını göstermektedir. Sonuç olarak, kırsal inşaat arazisinin pazara girişi, ilk bölgedeki yerel yönetimin arazi transfer gelirini çok önemli kılmaktadır ki bu, 2000'den 2012'ye kadar yerel mali bütçe gelirine göre% 14,1'dir. Pazara giren kırsal inşaat arazilerinin yerel yönetim kamu inşaat fonları ve harcamaları üzerindeki etkisi aşağıdaki şekilde sıralanmıştır: > > > > , Şekil 4'te gösterildiği gibi. Dördüncü ve beşinci bölgelerdeki ekonomik kalkınma düzeyi görece geri, arazi transfer fonlarının ölçeği küçüktür ve mali açığı telafi edemez ve yerel ekonomik kalkınmayı teşvik etmede arazi finansmanının rolü görece zayıftır. Merkez bölgenin yükselişi ve batı kalkınma stratejisinin uygulanmasının arka planı altında, dördüncü bölgenin arazi finansmanı müreffeh ve müreffeh bir aşamaya doğru ilerliyor.Bu nedenle, gelecekte, kırsal inşaat arazisi piyasası, yerel yönetim arazi transfer gelirinin 2000'den 2012'ye kadar yerel mali bütçe gelirine oranını azaltacaktır. % 14.4. Arazi geliri artık birinci bölge için kamu inşaat fonlarının ana kaynağı değildir. Kök, gelişmiş ikincil ve üçüncül endüstrileri ve vergi katkılarıdır. Bölge V'de arazi finansmanı ve kentleşmenin gelişimi gelişme (başlangıç) aşamasındadır ve arazi gelirinin ve pazara giren kırsal inşaat alanlarının etkisi giderek daha açık hale gelecektir.
3.4 Yerel yönetim finansman borcu ve mali gelir artışı davranış stratejilerinde bölgesel farklılıklar
1994 yılındaki vergi paylaşım sistemi reformundan bu yana yerel mali gelirler ve harcamalar açıkta kalmıştır.Yerel yönetimler tahvil ihraç edecek yasal yetkilere sahip değildir, ancak yerel yönetimler, kendi yetki alanlarında kamu altyapısının inşasını ve ekonomik büyümeyi sağlamak için çeşitli gizli yöntemlerle büyük ölçekli finansman gerçekleştirmiştir. . Bütçe dışı arazi transferi borcun finansmanında önemli bir rol oynar.İki ana işletme yolu vardır: (1) Arazi ipoteği banka kredisi almak için kullanılır, yani arazi yönetimi departmanı, ayrılan arazinin kullanım ve yaşını plana göre belirler ve arazi rezerv merkezine arazi verir. Banka kredisi arazi ipotek sertifikası olarak teminat kullanın veya arazi geliri ayırma hakkı için bir ipotek oluşturun; (2) Arazi gelirini kentsel yatırım tahvilleri ihraç etmek için bir garanti olarak kullanın ve arazi varlıkları ve geliri, platform şirketlerinin kentsel yatırım tahvilleri ihraç etmeleri için önemli garantilerdir.
Kırsal inşaat arazisinin pazara girişi, yerel yönetim arazi transferinin gelirini ve kamu tesislerinin inşası için kaynak ve harcamaları azaltmak için kaçınılmaz olarak yerel yönetimle rekabet edecektir. Ayrıca, yerel yönetimlerin vergi paylaşım sisteminden kaynaklanan mali açığı, kaçınılmaz olarak örtülü finansmanın büyümesini tetikleyecek, takipteki kredilerin oranını ağırlaştıracak ve finansal riskleri artıracaktır. Mevcut araştırmadaki yerel yönetim borcu verilerine ve "Çin İstatistik Yıllığı (2014)" 'ndaki "Mali" verilere dayanarak, yerel yönetim borcunun kapsamını, mali geliri ve pazara giren kırsal inşaat arazilerinin 2013 yılında her bölgedeki yerel yönetim borçları üzerindeki etkisini inceleyin. Tablo 5'e bakınız.
Tablo 5, daha gelişmiş I, II ve III bölgelerinin mali gelirlerinin, ekonomik olarak az gelişmiş IV ve V bölgelerine göre yerel yönetim borçlarını daha fazla geri ödeyebildiğini (nispeten yüksek bir oran) göstermektedir; aynı zamanda, kırsal inşaat arazilerinin pazara girişi yerel yönetim gelirlerini düşürmektedir. (Yani yerel yönetim borcundaki artış) Bölge I en önemlisidir, onu III ve IV numaralı bölgeler izler. Ayrıca, bu üç bölgedeki kentleşme ve sanayileşme sürecinin hala arazi finansmanına çok bağlı olduğunu ve Tablo 1'deki "arazi finansmanı ölçeğinin yerel finansman katkı oranına" endeks değerinin tam olarak yansıtıldığını kanıtlamaktadır. İkinci ve beşinci bölgelerdeki kırsal inşaat arazisinin girişinin yerel yönetim borçları üzerinde nispeten küçük bir etkisi vardır. Bunun nedeni, ikinci bölgedeki gelişmiş ikincil ve üçüncül sanayilerin arazi gelirinin (zayıflama aşaması) artık ana finansman ve finansman kaynağı olmamasına neden olmasıdır. Beşinci bölgenin kentleşmesi Sanayileşme henüz emekleme aşamasında ve arazi finansmanı, diğer bölgelere kıyasla gelişimin ilk aşamasındadır. Özetle, arazi finansmanının daha zengin olduğu birinci, üçüncü ve dördüncü bölgelerde kırsal inşaat arazilerinin pazara girişinin yerel yönetim borçları üzerinde önemli bir ağırlaştırıcı etkisi olduğu sonucuna varılabilir. Bu bağlamda, arazi finansmanının oluşum nedenleri ve performans değerlendirme sistemi mükemmel değildir.Yeni mali gelir kaynakları ve finansman yöntemleri bulmak kaçınılmaz olarak yerel yönetimlerin öncelikli görevi olacaktır.Çeşitli bölgelerde riskli ve yıkıcı yerel yönetim mali gelir artışı ve finansman davranışı oluşmaktadır. Şekil 5'te gösterildiği gibi çerçeve.
4 Kırsal inşaat arazisinin pazara girişi, arazi finansmanının faydalarını ve zararlı kontrol politikalarını etkilemektedir.
Yerel yönetim arazi finansmanı modeli, ulusal ekonomik ve sosyal kalkınmanın tüm yönlerine dahil olmuştur.Yukarıda belirtildiği gibi, kırsal inşaat arazilerinin pazara girişi, yerel yönetimin arazi finansmanına uzun vadeli bağımlılığını kaçınılmaz olarak etkileyecektir. Bu nedenle, kırsal inşaat alanlarının piyasaya sürülmesi sürecinde, tamamen araştırılması gerekmektedir. Kırsal inşaat arazi kaynaklarının değerini göstermek ve çiftçilerin haklarını ve çıkarlarını garanti altına almak için, ulusal düzeyde ve çeşitli bölgelerin, pazara giren kırsal inşaat alanlarının arazi finansmanı üzerindeki etkisini düzenlemek ve azaltmak için aşağıdaki politika önlemlerini benimsemesi önerilir:
Ulusal düzeyde: Öncelikle, kırsal inşaat arazilerinin pazara düzenli bir şekilde girmesine izin vermek ve garanti altına almak için ayrıntılı yasa ve yönetmelikler ile bölgesel olarak farklılaştırılmış yasa ve yönetmelikleri formüle edin; ikincisi, işlerin yetkilerine uygun bir mali sistem kurun, tarımsal arazi edinimi ve transferi için tazminat sistemini iyileştirin ve bir geçim kaynağı oluşturun Gösterge temelli performans değerlendirme sistemi, yerel yönetimleri arazi finansmanına bağımlı olmaktan kurtardı; son olarak, devlet, verimsiz ve atıl kırsal inşaat alanlarının iyileştirilmesini teşvik etmek ve kırsal inşaat arazisi göstergelerinin şehirlere ve kasabalara transferini teşvik etmek için mali ödemelerin transferini artırdı.
Tab.5 Her bir kümelenme alanı için kırsal inşaat arazi piyasası yerel borca transferinin etki derecesi
Şekil 5 Finansmanı artırmak için yerel yönetimin risk mekanizması ve yıkıcı davranışları
Alan I: (1) Kırsal inşaat arazisinin zaman ve mekanda düzenli dolaşımını yönlendirmek ve kontrol etmek için ayrıntılı genel arazi kullanım planlaması ve özel planlama kullanın; (2) Kentsel inşaat için sürekli finansman sağlamak için mülkiyet bağlantısında mülk vergilerini kapsamlı bir şekilde tahsil edin Kaynak; (3) Cömert bir vergi geliri kaynağı yaratmak için sınırlı inşaat arazisi kaynaklarını kamusal kültür ve yaratıcı endüstrilere ayırın.
Bölge II: Bölge I'de uygulanan düzenleme politikalarının tamamı Bölge II için geçerli olup, bu temelde son derece kıt olan inşaat arsası göstergeleri ve yüksek arazi geliri teşvikiyle kırsal inşaat alanlarının körü körüne ve görünmez bir şekilde pazara aktarılmasını engellemektedir.
Alan III: (1) Çiftçilerin ve kırsal inşaat alanlarının aynı anda şehirlere ve kasabalara aktarılması ve endüstriyel gelişme, nüfus ve arazi kentleşmesinin eşleştirilebilmesi için endüstriyel gelişmeye dayalı şehirleşmeyi uygulayın; (2) Neden "yol bağımlılığının" önlenmesi Yerel yönetimler arazi bazlı gelir elde etmek için riskler ve yıkıcı davranışlar alırlar; (3) Görünmez borç finansmanını makul bir ölçeği aşacak şekilde sınırlayın ve mali ve vergi geliri elde etmek için piyasadaki mikro öznelerin vergilendirilmesini ve cezalandırılmasını artırın; (4) Yerel yönetimlere kentsel kamu altyapı inşaat bonoları verin Dağıtım hakları.
Alan IV: (1) Özel sermayeyi uzak kentsel alanlardaki kırsal inşaat arazilerinin yenilenmesine katılmaya teşvik edin ve ek inşaat arazisi göstergelerinin transferini uygulayın; (2) Kırsal inşaat arazisinin piyasa transferini sağlam yasa ve yönetmeliklerle sağlayın ve yerel yönetimler vergilendirme şeklinde iştirak edin Gelir dağılımı, yerel yönetimlerin çiftçilerle kar için rekabet etmesini kısıtlar; (3) Kentsel kamu altyapısının inşasında tahvil ihracına izin vermenin yanı sıra, özel kurumlar yatırım ve gelişmeye teşvik edilir; (4) mali gelir kaynaklarını artırmak için yüksek katma değerli stratejik gelişen endüstriler geliştirmek.
Alan V: (1) Mevcut arazi finansmanı modelinin, piyasalaşma tarafından yönlendirilen kentleşmenin gelişimi için kaynaklar ve finansal destek sağlamasını, yani, kentleşme gelişimini teşvik etmek için arazi finansman modellerinin (genişletilmiş kentsel genişleme, arazi yatırımı) kullanımını sınırlandırmasını sağlayın; Sosyal sermaye ve çiftçiler, düzeltmek için toplu olarak inşaat arazisine yatırım yaparlar ve inşaat arazisi göstergelerinin geliri farklı yerlerden aktarılır, yani çiftçi kolektifleri ve sosyal yatırımcılar tarafından yönetilen "artan ve azalan" model; (3) Yerel yönetimlerin onları zorlamasını engellemek için bir arazi toplulaştırma göstergesi denge rezerv bankası kurulması Pazara giren kırsal inşaat alanlarının motivasyonunu teşvik edin; (4) Yeni kırsal alan seçimi, çevredeki ekolojik çevre üzerindeki olumsuz etkiyi azaltacaktır.
Yazar: Wang Yubo
Kaynak: "Ekonomik Coğrafya", 2016, 36 (5): 159-167
