"Kara Kuğu Olayı" ndan 270 gün sonra, New Town Holdings yumuşak bir iniş gerçekleştirdi ve yeni kafa yeni zorluklarla karşılaştı
Wen Huang Ying
Düzenle Xing Yun
New Town Holdings'in eski başkanı Wang Zhenhua'nın neden olduğu kara kuğu olayının üzerinden 270 günden fazla zaman geçti.
Bu dönemde, Xincheng Holdings hisse fiyatlarının dibe düştüğünü, banka kredisinin askıya alındığını, not düşürdüğünü ve personel değişikliklerini yaşadı.
Wang Zhenhua'nın oğlu Wang Xiaosong, tehlikedeydi ve şirketin kara kuğu olayını kapatmak için bir dizi önlem aldı. 27 Mart akşamı, Xincheng Holdings 2019 yıllık raporunu yayınladı.Veriler açısından, Xincheng, Wang Zhenhua'nın getirdiği krizden kademeli olarak çıktı. Maliyetler arasında 20'den fazla yan kuruluşun kontrolünün kaybedilmesi ve arazi ediniminin azaltılması yer alıyor.
Ancak, birçok belirsiz faktör nedeniyle, Suntown Holdings gelecekte hala birçok zorlukla karşı karşıya.
01
Wang Xiaosong siyah kuğu sürüyor
2019 performans konferansında Wang Xiaosong ortada oturuyordu, "2019 Suntown Holdings için zor bir yıl."
Finansal verilerdeki yeni şehir hala hızla büyüyor. 2019 yılında Xincheng, yıllık% 58,6 artışla 85,847 milyar yuan işletme geliri elde etti ve borsada işlem gören şirketlerin hissedarlarına atfedilen net kar, yıllık% 20,6 artışla 12,654 milyar yuan oldu.
"Konut ve spekülasyon yapmama" politika tonu altında, ulusal ticari konut satışları hızlı büyümeye veda etti ve 2019'daki büyüme oranı% 6'ya düştü. Genel ortamda, Xincheng Holdings, yıllık% 22.48 artışla yaklaşık 270.801 milyar yuan satış gerçekleştirdi ve kümülatif satış alanı, yıllık% 34.21 artışla yaklaşık 24.32 milyon metrekare oldu.
Vinç verileri, Xincheng'in satış sıralamasında sekizinci sırada olduğunu gösteriyor.
Wang Zhenhua'nın getirdiği olumsuz etkiyi ortadan kaldırmak açısından Newtown Holdings, 2019'da özellikle zor bir yıl geçiriyor.
Wang Zhenhua
Temmuz 2019'da, Newtown Holdings'in kurucusu ve eski başkanı Wang Zhenhua, ahlaksızlık şüphesiyle cezai bir şekilde tutuklandı. Olay fermente edildikten sonra, Wang Zhenhua ve Xincheng Holdings kamuoyunun ön saflarına itildi ve borsada siyah kuğu olayını tetikledi Xincheng'in hisse senedi fiyatı bir keresinde Temmuz ayında 42 yuan'dan 22 yuan'a düştü.
Hisse senedi fiyatına ek olarak, şirketin finansal durumu da kısa sürede zorluklarla karşılaştı.
Birincisi, hiçbir banka Xincheng'e kredi vermeye cesaret edemedi. Ekim 2019 itibarıyla, Standard & Poor's, Moody's ve Fitch gibi derecelendirme kuruluşları, Xincheng'in sermaye piyasasındaki kredisini doğrudan etkileyen Xincheng Holdings'in notlarını art arda düşürdü.
Ani bir fırtına New City Holdings'i sardı. Wang Xiaosong, bir gecede Xincheng Holdings'te Wang Zhenhua'nın tüm izlerini hızla devraldı ve sildi.
Askeri ruhu istikrara kavuşturmak için, Temmuz 2019'da Xincheng, çalışanlarının% 17'sini altı aylık bir terfi yoluyla terfi ettirdi. Eylül ayında, Xincheng Holdings, şirketin ve bağlı ortaklıklarının direktörleri, yöneticileri, orta düzey yöneticileri ve ana omurgaları dahil olmak üzere 100'den fazla çalışanı teşvik eden, toplam öz sermayenin% 1,21'i ile bir öz sermaye teşvik planı taslağı yayınladı.
Çalışanların istikrarını korurken, Wang Xiaosong acilen şirketin yükümlülüklerini azalttı, varlıklarını sattı ve daha az arazi aldı.
Temmuz ayından Ağustos ayına kadar Xincheng, 24 proje şirketinin özkaynaklarının tamamını veya bir kısmını dışarıya transfer etti ve üzerinde anlaşmaya varılan işlem değeri yaklaşık 11.856 milyar yuan idi. Yıllık rapor, özkaynak transferinden elde edilen gelirin 2018 sonunda şirketin denetlenen ana ağına muhasebeleştirildiğini gösteriyor. Varlıkların% 38,88'i.
Veriler, şirketin 2019 yılında toplam inşaat alanı 25.08 milyon metrekare olan 72 yeni arazi rezervi eklediğini ortaya koydu. 2018 yılında bu rakam 164 ve 47.73 milyon metrekare oldu. Bu, 2019'da yeni şehirde arazi edinim sayısının 2018'e kıyasla yarıdan fazla azaldığı anlamına geliyor.
Arazi edinimindeki düşüşün özgül hızı, ön ödemeli hesaplardan görülebilir. 2019'un üçüncü çeyreğinden sonra, yeni şehrin ön ödemeli hesapları hızla düştü.
Xincheng'in hisse fiyatı, Ağustos 2019'da dibe düştükten sonra toparlanmaya başladı. Ekim 2019'dan bu yana, birkaç banka kredilendirmeye yeniden başladı.
Kasım 2019 itibarıyla Hanzhong ve Guilin'deki 12 Wuyue Plazası arka arkaya açılacak.
Ocak 2020'nin ortalarında, uluslararası derecelendirme kuruluşu Moody's, Newtown Development, Newtown Holdings ve Newtown Global'in derecelendirme görünümünü "negatif" ten "durağan" a ayarladı. Şimdiye kadar, üç büyük uluslararası derecelendirme kuruluşu ve iki büyük yerel derecelendirme kuruluşu, yeni şehir sisteminin borsaya kayıtlı şirketlerini olumsuz izleme listesinden çıkardı ve "istikrarlı" görünümlerini geri kazandılar.
Mart ayının sonunda, bir Xincheng Holdings çalışanıyla yaptığı görüşmede, şehir çevrelerine, "Genel olarak karlı olan birçok projemiz var. Şirket nispeten düşük anahtar, bu yüzden çok etkilenmiyor."
02
Yumuşak inişin yan etkileri
Wang Xiaosong'un çabalarıyla, siyah kuğunun etkisi yavaş yavaş azaldı.
Suntown Holdings'in bu yıllık raporunun yayınlanmasından sonra, Mevcut Suntown Holdings için en zor sorun, borç azaltma gibi bir dizi yumuşak iniş önlemi uygulandıktan sonra, gelecekte tekrar havalanmak için enerji biriktirmenin biraz zaman alacağıdır.
New Town Holdings, iki ana işi açısından "konut + ticari" iki tekerlekten çekişli olduğunu iddia ediyor.
Layman'ın terimleriyle, bölgeyi ticari gayrimenkul yoluyla genişletmek, daha fazla ve daha ucuz arazi elde etmek ve ardından ticari alan çevresinde konutlar inşa etmek ve konut satışları yoluyla fonları çekmek. Konut binaları ayrıca ana ticaret merkezi için istikrarlı bir yolcu akışı sağlar. Çekirdek ticari alışveriş merkezi, sadece kiralama ama satmama modelini benimsiyor ve ticari projelerin vadesi ile daha sonraki aşamada istikrarlı kira yönetimi geliri ve varlık primi geliri elde edebiliyor.
Ticari gayrimenkule yapılan büyük ölçekli yatırım ve uzun geri ödeme süresi nedeniyle, ticari gayrimenkul, finansal güç için yüksek gereksinimler anlamına gelir.Son birkaç yılda, Xincheng Holdings, kaldıraca dayalı hızlı bir genişleme aşamasındadır.
Geçmişte Xincheng, şirketin öz sermayesini genişletmek için finansal yatırımcıları devreye sokarak borç oranını kontrol etme hedefine ulaştı. Haziran 2019'un sonunda Xinchengin net borç oranı% 65,6 idi. 2019'un sonunda Xincheng,% 16.36 net borç oranına ulaştı. Aynı zamanda, hesabın parasal fonları geçen yıla göre% 40,8 artışla 63.941 milyar yuan idi. Nakit kısa vadeli borç oranı 2 katını aşıyor.
Böylesine düşük bir net borç oranına ulaşmak için, sektörde muhtemelen çok sayıda büyük ölçekli emlak şirketi yoktur. Sektörde tanınan Vanke'nin 2019 yılında net borç oranı% 33,9 oldu.
Performans konferansında Wang Xiaosong, net borç oranındaki düşüşün arazi edinimindeki durgunluktan kaynaklandığını söyledi.
Şirket, daha az arazi edinirken, yine de satıyor ve geri satıyor. Bu parasal fonlar, şirketin aktif-pasif yapısını etkili bir şekilde iyileştirdi, şirketin cari oranını artırdı ve ödeme gücünü artırarak şirketin nispeten sorunsuz çalışmasını sağladı, ancak aynı zamanda ciddi yan etkiler de getirdi.
Gelişmekte olan bir emlak şirketi için düşük bir net borç oranını korumak iki ucu keskin bir kılıç olabilir, çünkü toprak canlılık demektir. Wang Xiaosong, "Net borç oranının çok düşük olması çok iyi bir performans değil. Gelecekteki net borç oranının% 40 -% 70 aralığında kalması bekleniyor." Dedi.
Satış hedefleri açısından bakıldığında, Xincheng'in 2020'deki satış hedefi, 2019'daki 270 milyar satış hedefinden 20 milyar düşüşle 250 milyar yuan.
Wang Xiaosong, bu rakamın şirketin satılabilir arazisinin değerine dayandığını söyledi.
Şirketin 2020'deki toplam satılabilir değeri yaklaşık 400 milyar yuan olup, bunun yaklaşık 120 milyar yuan'ı geçen yılın sonunda piyasaya sürüldü ve bu yıl yaklaşık 200 milyar yuan piyasaya sürüldü ve bu yıl yeni edinilen arazilerden yaklaşık 80 milyar yuan değerinde mal gelecek. Yaklaşık% 60'lık satış oranına (önceki yıllarda makul bir aralık) dayalı olarak hesaplanan ve salgının etkisi göz önünde bulundurularak, şirket 250 milyar yuan satış hedefi belirledi.
Yüksek hızlı yönlendirme sırasındaki ani frenleme, yeni şehrin iç kısımlarında da bazı dahili yaralanmalara neden oldu.
Wang Xiaosong, performans konferansında açıkça 2019 öncesi büyük hedefin ve 2019'daki gerçek farkın hala çok büyük olduğunu belirtti. "O zaman, hızlı bir şekilde genişlemeyi ve geçmeyi umuyorduk."
Bu nedenle, Xincheng büyük miktarda proje rezervine sahiptir ve proje operasyonlarını desteklemek için işe alınan 10 proje genel müdürü vardır.Ayrıca, yönetim, tasarım, pazarlama ve diğer personel de vardır. Genel olarak, Wuyue Plaza'nın açılmasından iki yıl önce, bu ticari yönetim ekiplerinin tamamlanmış olması gerekir. Şirketteki çalışan sayısı 2018 sonunda 20.000'den 2019 sonunda 28.000'e yükseldi.
Başlangıçta, yedekte bir savaş vardı, ancak bunların tümü, şirketin yüksek masraflara maruz kalmasına da neden olan siyah kuğu olayı nedeniyle kısıtlandı.
2019 yılında, yeni şehir, geçen yılın aynı dönemine göre% 92.81 artışla satış giderlerinde 4.372 milyar yuan üretti; yönetim giderleri, geçen yıla göre% 68.55 artışla 3.82 milyar yuan idi.
2020 salgınının olumsuz etkisi, yeni şehrin başlangıcını ve ana alışveriş merkezlerinin işleyişini de etkileyecek.
Wuyue Plaza, Nantong, Jiangsu
Xincheng yönetimindeki Wuyue Plaza, 2019 yılında toplam 63 bina açtı ve yıllık bazda% 92,3'lük önemli bir artışla 4.069 milyar yuan kira ve gelire katkıda bulundu.
Salgının etkisi dikkate alındığında, Xincheng Holdings'in 2020'de planladığı yeni inşaat, 2019'da planlanan inşaatın yaklaşık% 18 altında olacak. Bu alan, yeni satın alınan ve 2020'de başlanan projeleri içermiyor.
Salgın sırasında, Wuyue Plaza şubat ortasında kapanmaya başladı ve yalnızca Mart ortasında açıldı. Dönem boyunca kiracılara 67 günlük kira ödemesiz süre verildi Mali görevli Guan Youdong performans konferansında 2020 yılında kira geliri üzerindeki genel etkinin yaklaşık 500 milyon yuan olmasının beklendiğini söyledi.
Salgın durum altında, yeni ve eski sorunlar üst üste bindirildi ve özellikle üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde endüstrinin satış oranının düştüğü ve Xincheng Holdings'in bu sorunu önleyemediği konusunda bir fikir birliği haline geldi.
2019 sonu itibariyle, Xincheng, ülke genelinde 105 büyük ve orta ölçekli şehirde 124 milyon metrekarelik bir toplam arazi rezervine sahipti; bunların birinci ve ikinci kademe şehirleri şirketin toplam arazi rezervinin% 38,3'ünü oluşturuyordu ve Yangtze Nehri Deltası'ndaki üçüncü ve dördüncü kademe şehirler şirketin toplam arazi rezervini oluşturuyordu. % 36.
Üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki yeni şehrin envanteri yüksek, etkin bir şekilde satılamazsa yeni şehrin gelişme hızını da etkileyecektir.
03
Yönetici değişikliklerinin arkasında
Yeni şehrin geçen yıl tehlikelerin üstesinden gelmesi, yeni dümen Wang Xiaosongun orduyu istikrara kavuşturma stratejisiyle yakından ilgilidir.
Wang Xiaosong devraldıktan sonra, rotayı sağlamak ve iş hedeflerine ulaşmak için, Xincheng, şirketi, hissedarları ve çekirdek yönetim ekibini tek bir halata dönüştürmeye çalışan toplam 105 orta ve üst düzey ve çekirdek omurgayı motive eden bir öz sermaye teşvik mekanizması geliştirdi.
Öz sermaye teşvikleri doğrudan şirketin performansıyla bağlantılıdır.Newtown Holdings tarafından önerilen üç yıllık değerlendirme hedefi, ana şirketten düşülen net kârın büyüme oranının 2018'de% 20,% 70 ve% 120 olmasını gerektirir.
Mart 2020'de, Xincheng Holdings'in iki üst düzey yöneticisi, her ikisi de bir yandan Wang Zhenhua tarafından yetiştirilen Xincheng gazileri olmak üzere art arda istifa etti.Piyasada farklı görüşler var.
20 Mart'ta New Town Holdings, esas olarak Ticari Yönetim Bölümünün çalışmalarından sorumlu olan Eş Başkan Chen Deli'nin istifa başvurusunu duyurdu. Performans konferansından önceki gece Yuan Boyin de istifasını duyurdu.Yuan Boyin, Xincheng'de insan kaynakları yönetimi ve diğer işlerden sorumluydu ve ardından iş geliştirme bölümünün yatırım ve geliştirme çalışmalarından sorumlu olmak üzere transfer edildi.
Bununla birlikte, Xincheng Holdings'in ilgili kişileri piyasa çevresine yanıt vererek istifa ve eşitlik teşviklerini bir araya getirerek biraz fazla spekülasyon yaptı, "2019'da kar amacı gütmeyen hedeflerin indirimi tamamlandı ve Xincheng'in çok sayıda satılmış ve beklemeden kaynağı var. Bu hedefler değil Rastgele ayarlanmış. "
Yukarıda bahsedilen içerdekiler şehir çevrelerine Chen Deli'nin bir iş kurabileceğini ve yeni bir kariyer seçeneği olduğunu söyledi. Şu anda Chen Deli'nin işi yeni atanan eş başkan Qu Dejun tarafından devralındı.
Yuan Boyin uzun zamandır gerçek işleri görmezden geliyor. Bundan önce, birkaç başkan yardımcısı iş geliştirme yatırımının genişletilmesinden sorumluydu. Bu yılın Ocak ayında, kıdemli başkan yardımcısı Yan Zheng sorumluluğu devraldı.
Basın toplantısında Wang Xiaosong, ister ürün kalitesi, ister operasyonel kalite veya hizmet kalitesi olsun, kalitenin sonuçta yetenek ekibinin kalitesine bağlı olduğunu vurguladı.
Wang Xiaosong, tüm dış belirsizlikle başa çıkmak için dahili kesinliği kullanmalıdır .. Eşitlik teşvikleri, yetenekleri dengelemek ve şirket performansını ilerletmek için hala etkili bir silahtır.
Gayrimenkul sektöründe, birçok gayrimenkul şirketinin kendine özgü kurumsal kültürü var. Yeni şehir deve kültürünü savunuyor. "Develer uzun süreli dayanıklılığa ve kararlı çalışkanlığa sahiptir, çok çalışır ve asla durmaz."
Geçtiğimiz yıl, Wang Xiaosong'a bu devenin kontrolünü tekrar ele geçirmesi emredildi.Gelecekteki sorun, yolun gittikçe daha da kötüye gitmesi.Bu devenin ne kadar dayanıklılığı var?
