Salgın Pekin ofis kiralarını baskı altında tuttu, ancak yatırım işlemleri trendi güçlü bir şekilde düşürdü
14 Nisan 2020, Pekin- "Yeni koronavirüs salgını, çeşitli kiralama faaliyetlerini durdurdu ve pazar rekabetini yoğunlaştırdı." Jones Lang LaSalle Kuzey Çin'in genel müdürü Zhang Ying, dedi. Ofis binası kiraları daha fazla baskı altında ve bina sahipleri esnek kiralama stratejileri benimsiyor; yatırım faaliyetleri görece aktif. Bu çeyrekte, Singapurun egemen varlık fonu GIC, LG Gemini Tower'ı yaklaşık 8 milyar RMB'ye satın alarak piyasanın dikkatini çekti; ancak perakende pazarı en çok etkilenen pazar oldu Ülkedeki diğer büyük şehirlerdeki perakende faaliyetleri sezon sonunda toparlanmaya devam etti, ancak Pekin pazarı yavaşça toparlandı; endüstriyel lojistik pazarındaki kiralama faaliyetleri salgının zirvesinde önemli ölçüde durdu, ancak kiralar çeyrek boyunca sabit kaldı; salgın önleme ve izolasyon önlemleri nedeniyle üst düzey konutlar ertelendi Pazar hacmi önemli ölçüde düştü.
A Sınıfı Ofis Binası
Genel kiralama talebi yavaşlamaya devam etti ve bazı kiracılar orijinal kiralama planlarını rafa kaldırdı veya iptal etti. Sonuç olarak, bu çeyrekte ofis binası pazarındaki toplam kiralama işlemleri (taban alanına dayalı olarak) bir önceki yıla göre yaklaşık% 60 düştü. İlk çeyrek, geleneksel kiralama düşük sezonu olarak Bahar Şenliği'nden etkilenmiş olsa da, bu çeyrekte kaydedilen işlem hacmi de geçen yılın aynı dönemine göre çok daha düşüktü. Yeni proje tamamlanıp pazara girmemiş olmasına rağmen, zayıf kira talebi nedeniyle mal sahipleri üzerindeki piyasa baskısı yoğunlaştı.
Mevcut zorlu piyasa ortamı, ev sahiplerini daha agresif kiralama stratejileri benimsemeye, kira yenilemelerine daha fazla odaklanmaya ve daha esnek kira koşulları sağlamaya zorluyor. Bazı ev sahipleri, kiracıları çekmek için çeyreğin sonunda kiralarını düşürdü ve bu da bu çeyrekte toplam piyasa kiralarında% 1,3'lük bir düşüşe yol açtı. Yüksek boşluk oranlarına sahip proje sahipleri genellikle proje istikrarını korumaya daha fazla önem verir ve daha esnek kiralama stratejileri benimser.
Salgının pazardaki etkisi henüz tam olarak ortaya çıkmadı. Salgının getirdiği devasa finansal maliyetler giderek daha belirgin hale geldikçe ve piyasa baskıları artmaya devam ettikçe, hem kira işlem hacminin hem de kira seviyelerinin önümüzdeki birkaç çeyrekte daha fazla düşüş riskiyle karşı karşıya kalmasını bekliyoruz. Jones Lang LaSalle Pekin Ticari Emlak Departmanı müdürü Zhang Siliang şunları söyledi: "Mevcut piyasa belirsizliği artıyor ve kiracıların performansı daha muhafazakar hale geliyor. Buna rağmen, mevcut piyasa kira düşüşünden tam olarak yararlanan daha ileri görüşlü kiracıları görüyoruz. Kiralanan ofis alanının kalitesini yükseltme ve ofis alanını daha iyi mülk yönetimi ve daha eksiksiz tesisler içeren bir projeye taşıma fırsatları. "
Yatırım
Yatırımcılar, Pekin pazarıyla yakından ilgilenmeye devam ediyor ve yüksek kaliteli temel varlıkları tercih ediyor. Chang'an Bulvarı'ndaki LG İkiz Kuleler, Güney Koreli LG Group tarafından Singapurun devlet varlık fonu GICine yaklaşık 8 milyar yuan karşılığında satıldı. İşlem, Pekin'in temel varlıklarının değerinin yüksek kaldığını, yatırımcıların kısa vadeli piyasanın mevcut durumu hakkında aşırı endişe duymadığını ve orta ve uzun vadeli kalkınma beklentileri konusunda iyimser olduğunu gösteriyor. Ek olarak, Dongzhimen bölgesinde bulunan NAGA Upper House, bu çeyrekte 476 milyon yuan'a satıldı.
Finansal kiralama piyasası baskı altında olsa da 2020'de yatırım piyasasının geçen yılki güçlü ivmeyi sürdürmesi bekleniyor. İlk çeyreğin sonunda, birkaç işlem hâlâ müzakere sürecindeydi. Jones Lang LaSalle Kuzey Çin Yatırım Departmanı direktörü Wang Gang, "Belirsizlik ve giderek artan ciddi zorluklarla karşı karşıya kalan yatırımcılar, Pekin'de mülk satın almak için fırsatlar aramaya devam ediyor." Dedi, "Yerli kendi kendine kullanım yatırımcılarının performansı hala aktif ve yabancı yatırımcılar hoş karşılanıyor. Nadir yatırım penceresine gelin ve aktif olarak yatırım fırsatları arayın. "
Premium perakende
Birçok perakende mağazası geçici olarak kapatıldı, alışveriş merkezlerinin çalışma saatleri kısaltıldı ve şehrin satışları keskin bir şekilde düştü. Ocak ayından Şubat ayına kadar, Pekin'de tüketim mallarının toplam perakende satışları yıllık bazda% 18 düşerken, yemek sektörü yılın en büyük darbesini taşırken, aynı dönemdeki satışlar bir önceki yıla göre% 40 oranında keskin bir düşüş gösterdi. Hazır giyim ve diğer kategorilerdeki perakendeciler, pazarın etkisini hafifletmek için çevrimiçi promosyon kanallarından tam olarak yararlanırken, bunun tersine, yemek ve deneyim işletmeleri daha büyük baskı ile karşı karşıya. Pekin hala acil durum önleme ve kontrol için birincil müdahale mekanizmasını sürdürdüğünden, etki Çin'deki diğer büyük şehirlerden daha uzun sürecektir.
Kiralama faaliyetlerinin askıya alınması, piyasa kiralama eğilimleri üzerinde daha az doğrudan etki ile sonuçlanmıştır. Ancak salgının yarattığı finansal baskı kiraları aşağıya çekti ve bu çeyrekte kira artış hızı olumludan olumsuza döndü. Bazı perakendeciler ve ev sahipleri proaktif önlemler aldı: perakendeciler kira indirimleri arıyor ve markalar kötü performans gösteren mağazaları kapatmayı planlıyor; perakende mülk sahipleri mevcut kiracılara kısa vadeli kira indirimleri ve muafiyetleri sağlıyor ve salgının maliyetini kiracılarla paylaşıyor. "Satışlar düştü ve ev sahipleri ile perakendecilerin başı belada. Boşluk oranındaki artış ve kiralardaki düşüş de dahil olmak üzere perakende kiralama piyasası üzerindeki etki gelecekte görünmeye devam edecek. Pekin'in salgın önleme ve kontrol çalışmaları sıkı olduğundan perakende pazarı dinamik. Ya da alması ertelenecek. "Dedi Jones Lang LaSalle Pekin Araştırma Departmanı yöneticisi Ji Ming.
Endüstriyel lojistik gayrimenkul
Lojistik ağı bloke edildi, bazı kiracılar kira planlarını askıya aldı ve pazar talebi durgunlaşmaya zorlandı. Bahar Şenliği öncesi müzakere sürecindeki işlemler süresiz olarak ertelenmeye zorlandı ve sınırlı talep üçüncü şahıs lojistiği gibi geleneksel talep kaynaklarından geldi. Kiracıların ve ev sahiplerinin çoğu kenarda kaldığından, genel piyasa boşluk oranı sabit kalır.
Kiralama faaliyetlerindeki yavaşlama, aynı çeyrekte kiraların aynı olmasına ve ev sahiplerinin pazarlık gücünün zayıflamasına neden oldu. Bazı şirketler kira indirimi istiyor, ancak çoğu ev sahibi şu anda kiraları azaltmaya istekli değil. Jones Lang LaSalle Kuzey Çin Araştırma Departmanı direktörü Mi Yang, "Ekonomik büyümenin yavaşlaması sürecinde, 'epidemik' ile savaşmanın muazzam maliyeti piyasa ortamını daha da etkiliyor." 2021'de yeni arzın zirvesi ile karşı karşıya kalırken, talebin artması bekleniyor. Kısa vadede, zayıf kalmaya devam edecek ve artan piyasa baskısı, kira artışını daha da yavaşlatmaya itebilir. "
Yüksek kaliteli konut
Ev satın alma talebi düştü ve lüks apartman pazarının işlem hacmi düştü. Salgından etkilenen lüks apartman pazarı ve lüks villa pazarındaki işlem hacmi, bir önceki yıla göre sırasıyla% 68,6 ve% 88,2 düşüşle bu çeyrekte önemli ölçüde azalırken, çoğu işlem Çin Yeni Yılı öncesinde yoğunlaştı. Piyasa işlemlerindeki düşüşe rağmen lüks apartman pazarında işlem fiyatları sabit kaldı. Şu anda, geliştiriciler ve ev alıcıları derin bir bekle ve gör durumundadır.
Merkez bankası, reel ekonominin gelişimini desteklemek için Şubat ayında kredi piyasası faiz oranını biraz düşürdü. Bununla birlikte, son zamanlarda sürdürülen gevşek mali politikalar, ev alımlarına yönelik yoğun talebin serbest bırakılmasını teşvik etmeyecektir. Mi Yang, "Yılın ikinci yarısında çeşitli ekonomik ve sosyal faaliyetlerin kademeli olarak toparlanmasıyla birlikte, piyasa işlem hacminin de buna göre artacağına inanıyoruz." Dedi. "Konut piyasası üzerindeki kısa vadeli baskıya rağmen, pazarı korumak için sıkılaştırıcı politika ortamının sürdürülmesi bekleniyor." Sorunsuz bir geçiş ve kademeli bir iyileşme. "
