2019'da kara transferi için Hangzhou hakkında ne düşünüyorsunuz?
Hangzhou, 2019 yılında ülkedeki arazi transferi miktarında en üst sırada yer almaya devam etti.
Zhejiang News Media Emlak Araştırma Enstitüsü'nün istatistiklerine göre, 2019'da Hangzhou'nun (on bölge) yıllık arazi transfer miktarı 267,74 milyar yuan idi. İkinci sıradaki Şangay'dan 50 veya 60 milyar daha yüksek.
Bu yardımcı olamaz ama insanların endişelerini uyandırır: Hangzhou'nun ekonomisi toprağa çok mu bağımlı? Ancak muhabirin görüşüne göre sorun göründüğü kadar basit değil.Arsa satışlarından elde edilen en yüksek gelirin arkasında, aslında Hangzhou'nun son yıllarda dünyaca ünlü bir şehir olma hedefinin gerçekçi bir talebi ve objektif sonucudur.
01. Hangzhou Q3 GSYİH ilk kez 1 trilyon yuan'ı kırdı, toprağa düşük bağımlılık
Hangzhou, 2017'den beri arka arkaya üç yıl boyunca arazi devir ücretlerinde 200 milyar yuan'ı aştı. Ve arazi transferinden elde edilen yüksek gelirle ilgili tüm endişeler aslında ekonomik kalkınma için gayrimenkule aşırı bağımlılık endişesidir.
Peki, Hangzhou'nun 2019'daki ekonomisinin arka planı nedir? Kasım ayında açıklanan bu yılın ilk üç çeyreğindeki Hangzhounun GSYİH'sine bakıldığında, şehrin bölgesel GSYİH'si 1051.136 milyar yuan'a ulaştı ve% 6.7'lik bir büyüme oranı ile ülkede onuncu sırada yer aldı. Bu aynı zamanda, Hangzhou'nun ilk üç çeyrekte bir trilyonu aşan bir GSYİH'ye ulaştığı ilk zamandır.
Hangzhou'nun dijital ekonomisi yükseliyor, temel endüstrilerin gelişimi hızlanıyor ve reel ekonominin dijital dönüşümü istikrarlı. Bunların arasında, dijital ekonominin temel endüstrilerinin katma değeri GSYİH'nın dörtte birini oluşturuyor. Açıklanması gereken nokta, arazi devir ücretlerinin hiçbir zaman GSYİH'ye dahil edilmemiş olmasıdır. Hangzhou'nun benzersiz mizacı hala "İnternet Başkenti", dijital bir ekonomi, gayrimenkul değil.
Hangzhou'nun mali gelirine bakalım.
Muhabir, Hangzhou'nun 2014'ten beri mali gelirini saydı.
Yerel genel kamu bütçe gelirinin ana kaynağı vergi geliridir ve arazi devir ücretleri dahil değildir. Tablodan, Hangzhou'nun genel kamu bütçe gelirinin her yıl arttığı ve hatta son yıllarda çift haneye ulaştığı görülmektedir.
02. Emlak piyasası düzenlemesi hiçbir zaman mevcut olmamıştır ve arazi piyasası rasyonaliteye geri döner
Emlak piyasası ve arazi piyasası ile ilgili olarak, Hangzhou'nun düzenlemesi bu yıl hiç yok olmadı ve sıkılaştırılıyor. Hangzhou 2 Nisan'da tavan prim oranını% 50'den% 30'a düşürdü ve 29 Haziran'da "arazi fiyatlarını ve ev fiyatlarını sınırlamaya" başladı. Bir dizi kombo vuruş etkilidir.
Resim kaynağı: Qianbao Real Estate
"Çifte limit" emlak şirketlerinin beklentilerini kilitledi ve Hangzhou arazi müzayedesi soğumaya yanıt verdi. Örneğin, "Çifte Limit" Yeni Düzenlemeden sonra, birçok popüler ev de dahil olmak üzere 8 arsadan oluşan ilk parti satıldı Sonuç olarak, sadece bir tanesi% 30'luk bir prim oranına açık artırmaya çıkarıldı ve kalan arsalar sınırlanmadı. Bundan sonra, düşük prim oranı ve sıfır kendi kendine yeterlilik tüm Hangzhou arazi piyasasını sular altında bıraktı.
E-House Araştırma Enstitüsü Think Tank Merkezi araştırma direktörü Yan Yuejin, "Yeni evlerin satış fiyatı kısıtlanmış ve düzenlenmiş olduğundan, bu durum emlak şirketlerinin arazi edinme konusundaki hevesini büyük ölçüde sınırladı ve emlak şirketlerinin gelecekteki konut fiyatları konusundaki aşırı beklentilerini bastırdı." Hangzhou için arazi fiyatları geçmişte görece güçlüydü, ancak şimdi önemli ölçüde soğudu.Yüksek arazi arzı ve arazi fiyatlarındaki düşüş, pazarın uyum sağladığını gösteriyor, bu da Hangzhou arazi pazarının rasyonaliteye dönmesine yardımcı oluyor.
Zhejiang News Media Emlak Araştırma Enstitüsü'nden alınan istatistikler, 2019'da Hangzhou'nun (on bölge) ortalama taban fiyatının metrekare başına 12.068 yuan olduğunu gösteriyor. 2018 yılında, Hangzhou'daki (sekiz bölge) ortalama taban fiyatı metrekare başına 16,315 yuan idi. 2019 istatistiklerinin Fuyang Bölgesi ve Lin'an Bölgesi'ni kapsadığı unutulmamalıdır Ortalama taban fiyatları basitçe karşılaştıramayız, ancak "çift limit" den sonra, aynı bölgedeki taban fiyatlar gerçekten düşüyor.
Örneğin, 29 Eylül'de Hangzhou'nun ekonomik merkezi Xiaoshan Bölgesi'nin çekirdek bölgesinde yer alan Poly Real Estate, metrekare başına 24.081 yuan taban fiyat ve% 20.4 prim oranıyla toplam 3.658 milyar yuan fiyatla Kuzey Doğu Birimi'nin F-03 arsasını kazandı. Arsanın güneyindeki yolun hemen karşısında, Mart 2017'de Evergrande ve Rongxin, sırasıyla 30.816 yuan / metrekare ve 30.387 yuan / metrekareye ulaşan taban fiyatları ile iki ev kazandı.
03. "Sol" "Kokulu Pasta" olur. Kentsel gelişim erdemli bir döngü sunar
Hangzhou Jianghehui projesinin tasarım çizimleri
Kentsel çerçevenin genişlemesi ve kentsel enerji seviyelerinin genişlemesi ile Hangzhou, kalkınma için daha fazla alana sahip. Hangzhou'nun kentsel alanı 8.292.31 kilometrekare olup Şangay, Nanjing ve Shenzhen'i geçerek doğu Çin'in yeterli arazi envanterine sahip en büyük şehri haline geldi. Dahası, kentsel mekânın hızlı büyümesiyle, "artıklar" genellikle "tatlı ve hamur işi" hale gelir.
En tipik olanı, Hangzhounun bu yılki yalnızca "on milyar kara" nehri ve nehirleridir. 7 Ağustos'ta, Hong Kong emlak şirketi Sun Hung Kai ve Ping An Group, Jianghehui kompleks arazisi için 13.26 milyar yuan teklif verdi ve işlem taban fiyatı metrekare başına 15.532 yuan'a ulaştı. Bu aynı zamanda, Hangzhou arazi müzayedeleri tarihindeki toplam fiyatı 10 milyar yuan'dan fazla olan dördüncü arazi işlemidir. "Jianghehui" eskiden banliyö kavşağındaki "Üç Kale" idi, ancak şehrin genişlemesiyle Qianjiang New City 2.0'ın "köprübaşı" ve gelecekte şehrin imajını temsil eden "kapak alanı" olacak.
Öte yandan, 2016'da başlayan ulusal arazi fiyat artışının ve emlak piyasası düzenlemesinin çifte sıkışmasıyla karşı karşıya kalan Hangzhou, "piyasayı kazımayı ve isteksizce araziyi satmayı" seçmedi, bunun yerine piyasa talebine göre "blokaj" yöntemlerinden ziyade "seyrek" yöntemlerini kullandı. , Geliştiricilerin bu "güçlü ikinci kademe şehirde" arazi arzusunu hafifletmek. 2019 yılında, Hangzhou (on bölge) arazi pazarı, toplam 9.031 milyon metrekare (yaklaşık 13.546 mu) ve toplam inşa edilebilir alan 22.185 milyon metrekare olmak üzere yıl boyunca 275 adet arazi sattı.
Hangzhou, arazi transfer ücretlerini düşürmek ve finansal verileri "güzel" hale getirmek için Jianghehui gibi "kar" hazine arazisini "kar" yapmaya devam edebilir.Ancak açıkçası, bu yaklaşım kentsel gelişim hedeflerine tamamen aykırıdır.
Sadece arazi satmaya ihtiyaç duymakla kalmaz, aynı zamanda satılacak araziye de sahip olursanız, geliştiriciler de Hangzhou'nun geleceği için oy kullanmak için gerçek parayı kullanırlar.Güçlü bir ikinci kademe şehrin tipik bir temsilcisi olarak, Hangzhou emlak piyasası hala güçlü bir satın alma gücüne sahiptir. Böyle bir şehirde arazi devir ücreti doğal olarak düşük değildir.
Aynı zamanda yerel yönetimler, metro inşa etmek, okullar inşa etmek ve hastaneler açmak gibi şehrin yazılım ve donanımını yükseltmek için arazi transfer ücretlerini kullanıyor. Şehirler giderek büyüyor, daha fazla yetenek ve fon çekiyor, ev satın alma talebini artırarak daha fazla satabiliyorlar. Toprak ... sonunda erdemli bir çember oluşturur.
Hangzhou, şehirleri yönetmede her zaman iyi olmuştur ve gerçekten de son yıllarda bu yönde ilerliyor. Örneğin, metro ve şehir içi demiryollarının inşası ile Hangzhou daha da büyümüştür. Sonuç olarak, insanların Dajiangdong'a, Linping'e, Fuyang'a, Lin'an'a vb. Gidip gelme mesafesi ve psikolojik mesafesi aslında büyük ölçüde kısaldı ve sadece ihtiyacı olanlar için seçimler gerçekten arttı.
Tabii ki, Hangzhou'nun 4 yıl üst üste büyük ölçekli arazi arzını da görmemiz gerekiyor ve sonraki yeni evlerin satışları oldukça önemli olacak. Günümüzde, Hangzhou'da 100.000'den fazla ikinci el ev listelenmiştir ve birinci elden evlerin envanteri de artmaktadır, bu da büyük ölçekli arazi satışlarının emlak piyasasındaki arz ve talep ilişkisi üzerinde belirli bir etkiye sahip olduğunu göstermektedir.
Bir yerdeki konut fiyatlarının gelecekte yükselip yükselmeyeceğine karar vermek için ilk adım, bu yerin nüfusunun gelecekte akıp akmayacağına bağlıdır. 2015'ten 2018'e kadar verilere göre, Hangzhou'nun yıllık yeni kalıcı nüfusu sırasıyla 126.000, 170.000, 280.000 ve 338.000 idi.Bu eğilime göre, Hangzhou'nun kalıcı nüfusunun 2019'da 10 milyonu aşması muhtemel.
Yıllar boyunca satılan arazinin boş yerleşim alanları ve boş ticari alanlarla dolu, ancak popüler olmayan bir "hayalet şehir" haline gelmesini önlemek için Hangzhou'nun en çok yapması gereken şey, yeni bir endüstriyel gelişme turu fırsatını değerlendirmek ve tanıtımını hızlandırmaktır. Yüksek kaliteli ekonomik gelişme ve kapsamlı şehrin enerji seviyesinin ve temel rekabet gücünün iyileştirilmesi, daha fazla insanın Hangzhou için özlem duymasına ve Hangzhou'ya gelmesine neden olacaktır.
