İlk sıradaki yatırımcılar bizzat kiramızı kim artırıyor dediler?
"Birinci kademe şehirlerdeki kiraların keskin bir şekilde arttığına" dair son haberler insanların kalplerini etkiledi ve "Daily Economic News" muhabirleri de bir istisna değil. Sadece ilgili verilere baktığımda kendimi biraz daha soğuk hissediyorum: birçok kurumdan alınan istatistikler, Temmuz 2018'de Pekin'de metrekare başına aylık kira miktarının aylık yaklaşık% 2 ve yıllık bazda yaklaşık% 20 arttığını gösteriyor ki bu önemli bir artış. .
Artışın nedeni, önceki yıllarda Haziran, Temmuz ve Ağustos aylarında kiralamada genel olarak kabul edilen pik dönemlere ek olarak ve fiyatların yükselmesine ek olarak, bu yıl da kamuoyunun gözüne bir diğer önemli faktör, yani uzun dönemli kiralık daire işletmecilerinin tanıtımı geldi. Başka bir deyişle, sermayenin gücü.
kaçmak
Nedeni, Ağustos ayı başlarında Shuimu Topluluğunda bir netizen tarafından yapılan bir gönderiydi. Yazıda, iki uzun vadeli kiralık daire işletmecisi Ziruo ve Eggshell'in birbirleriyle tartıştıklarını, listeleri tekelleştirdiklerini ve nihayetinde kiraları artırdıklarına işaret ederek, "Bu şekilde sermaye pervasızca hareket edecek ve insanların ahlakına zarar verecek. "Uyum tümüyle boğulmuş" endişeleri.
Daha sonra, ailemin eski başkan yardımcısı Hu Jinghui, 17 Ağustos'taki konferans görüşmesinde Ziruo ve Eggshell'in temsil ettiği uzun vadeli kiralık daire işletmecilerinin piyasa fiyatından% 20 -% 40 daha yüksek bir fiyatla konut için rekabet ettiğini söyledi. , Ev satmanın maliyetinde doğrudan bir artışa yol açan bu davranış, piyasa yasalarını ciddi şekilde ihlal etmektedir.
Bir taş bin dalgayı karıştırdı. Uzun süreli kiralık daire operatörü aniden sahnenin ortasına itildi ve spot ışıkları hepsini vurdu. Bu açıklamaya yanıt olarak, o akşam, denetim departmanı Ziruo, Xiangyu ve Eggshell Apartments gibi büyük konut kiralama şirketlerinin müdürleriyle görüşmelere odaklandı ve konut kiralama şirketlerinin davranışını düzenleyen "üç zorunluluk" ve "üç sıkı denetim" önerisinde bulundu. Artık.
Tabii ki, yukarıda belirtilen operatörler de şüphelere cevap verdiler. Ziru'nun CEO'su Xiong Lin, 19 Ağustos'ta RuClient'teki fiyat artışının son altı yılda genel piyasa artışından çok daha düşük olduğunu belirten uzun bir Weibo yayınladı.Daha fazla bilgi edinmek isteyen okuyucular, izlemek için büyük resme tıklayabilir ve ilgilenmiyorlarsa doğrudan atlayabilirler. Küçük görmek.
Eggshell Apartments'ın yönetim kurulu başkanı Shen Boyang, 18 Ağustos'ta Moments'ta "kiralamanın bir çocuk oyuncağı değil, insanların geçimi ile ilgili olduğunu" duyurdu ve Pazartesi günü resmi bir açıklama yapılacağını söyledi.
"Uzun vadeli daire kiralamak" nasıl bir iş modeli? Bu operatörler gerçekten herkesin kirasını yükseltecek kadar çok enerjiye sahipler, neden yapıyorlar?
Sonra muhabir herkese felç vermeye gelecek.
Başkent
Sözde uzun vadeli kiralık daire, son yıllarda üçüncül emlak piyasasında yükselen bir sektördür. Spesifik yöntem, operatörün sahibinin evini kiralaması, tadilat yapması, mobilya ve ev aletlerini tamamlaması ve çevredeki evlere tek bir oda olarak kiralamasıdır. Beyaz yakalı işçiler ve diğerleri.
Öngörü Endüstrisi Araştırma Enstitüsü organizasyonuna göre uzun dönemli kiralık dairelerin doğuşu 2002 yılına kadar izlenebilir ancak gayrimenkulün altın çağıydı ve konut kiralama piyasası pek ilgi görmedi. 2014 yılına kadar büyük bir sermaye akışı, uzun vadeli kiralık apartman istasyonunu rüzgara sürükledi. Şu anda, uzun vadeli kiralık daire işletmecileri beş tür bariz katılımcı oluşturmuştur: varlık grubu (Xinpai Apartmanı, vb.), Geliştirici grubu (Vanke Park Residence, Longhu Guanyu, vb.) Ve aracı arka plan grubu (Lianjia Ziru, Wo Ai) Ailem birlikte kalıyor vb.), Otel okulu (Huazhuchengjia, Botaowoqu, vb.) Ve genç girişimcilik okulu (yumurta kabuğu apartmanı, You +, vb.).
Bunlar arasında birçok operatör finansman sağladı. Muhabir, sermayenin tutkusunu doğrudan hissedebilmeniz için kendi başına bir ayıklama yaptı. (Veri kaynağı: kamuya açık bilgiler)
Yukarıdaki istatistiklerden, uzun vadeli kiralık dairelerin alt bölümlerine sermaye müdahalesinin zamanı 2012 ve 2013 civarına kadar izlenebilir. Son bir veya iki yılda olmadı ve sektör üzerindeki etkisi de daha derin.
Bunların arasında sadece 2018 yılında Ziruo, Youke Yijia, Qingke Apartmanı, Eggshell Apartmanı gibi birkaç şirket vardı ve birçoğu 2017 sonunda finansman aldı, özellikle de yüz milyonlarca finansman sağladı. Ayrıca bu bölümlere ayrılmış alanda bir "karnavalı" da tetikledi. Sermaye lehine, bu parkurdaki oyuncular hızlanmaya başladı.
Acı noktaları
Warburg Pincus, geçtiğimiz birkaç yıl içinde bir dizi uzun vadeli kiralık apartman projesine yapılan yatırıma katıldı.Ortak Ding Yi, şirketin bu yatırım için mantığının, son birkaç yıldaki kentleşme sürecinin çok bariz bir itici güç olduğunu açıkça belirtti. , Kiralama nüfusu artıyor, ancak içinde pek çok sorun var. "Birincisi, arz ve talep perspektifinden bakıldığında, her zaman kiralık nüfus ve kiralık konut talebinin çok fazla eşleşmemesi sorunu olmuştur. İkincisi, birinci sınıf şehirlerdeki konut fiyatları giderek yükseliyor ve Çinlilerin ilk kez bir ev satın almaları için ortalama süre ertelendi. Üniversiteden on yıldan fazla veya daha uzun bir süre mezun olduktan sonra, ev kiralamayı seçiyorum ve pazar talebi artıyor.Üçüncüsü, Çin pazarındaki çoğu stok ev, tatmin edilmesi zor olan uzun süreli aile ikametgahı amacıyla inşa edildi. Bireyin aşamalı yaşamının temel kiralama ihtiyaçları. Uzun vadeli kiralık apartman sektörüne onu kesme fırsatı veren bu acı noktaların varlığıdır. "
Birden fazla uzun vadeli kiralık daire projesine katılan kıdemli bir yatırımcı da gazetecilere uzun vadeli kiralık daire pazarının parlak bir geleceği olduğunu söyledi. "Son yıllarda konut fiyatlarındaki artış, bazı kişileri ev satın alma eşiğinden kesin olarak engellemiştir. Ayrıca, gayrimenkul işlemlerinde seri işlemlerin oranı görece büyüktür. Bu, varlık alımlarının giderek ev takas işlemleri için evi olan kişilerle sınırlandığını ve Ev satın almayan yatırımcılar gittikçe artan bir şekilde araca binemeyecek ve sadece uzun vadeli konut bulmak için kiralama pazarına dönebilecek. "
Bir yandan büyük pazar kapasitesi ve önemli gelişme beklentileri, diğer yandan kaçınılmaz karlılık sorunudur. Kök neden, uzun vadeli kiralık apartman işinin kârının esas olarak mülkün kiraya verme ve kiraya verme fiyatları arasındaki "makas farkından" kaynaklanmasıdır.Yüksek peşin maliyetli yatırım, düşük kar getirisi ve uzun geri dönüş süresi bu sektörde sık karşılaşılan sorunlardır. Piyasadan alınan kamuya açık veriler, uzun vadeli kiralık daireler için uzun vadeli kar hedefinin% 6 ila% 7 olarak belirlendiğini, ancak çoğu markanın mevcut getiri oranının% 1'den az olduğunu gösteriyor. Huajing Securities raporu ayrıca, uzun vadeli kiralık dairelerin kar marjının nispeten sınırlı olduğuna ve pazara girip pazara girmeye çalışan oyuncular için hala engelleri olan bir sektör olduğuna işaret etti. "İster kaynak edinimi ister işletme yönetimi olsun, piyasa katılımcılarının hepsi son teknolojiye sahiptir ve biraz dikkatsizlik para kaybetmek için kârsız olacaktır."
Öyleyse, yurtiçi uzun vadeli kiralık daire karının zor problemi nasıl çözülür? Yukarıda belirtilen kıdemli yatırımcı, gazetecilere, pazarın zaten cevabı verdiğini söyledi: önce piyasayı işgal etmeyi ve ardından katma değerli karı düşünün.
Yansıma
Parayı aldıktan sonra, bu operatörlerin yapması gerekenler nelerdir? Daha önce de belirtildiği gibi, konut edinimi, birleşik tasarım ve dekorasyon, ev kiralama ve kiralama sonrası hizmetler tek elden.
Konut almak ilk adımdır ve aynı zamanda bu operatörlerin sıkı bir şekilde mücadele etmeleri için de ana arenadır. Konut kapmak, pazar payı için rekabet etmek ve kira bedeli için mücadele etmek için para harcamak, birçok insanın gözünde karlı bir model gibi görünüyor.
Ancak bu şekilde sonuçlar hemen ortaya çıkar. Centaline Gayrimenkul'ün baş analisti Zhang Dawei, birçok kiralama şirketinin, özellikle de uzun vadeli kiralık daire işletmecilerinin, düşük maliyetli alt sınıf mülkleri stokladığını ve bunları yükselttiğini; tadilat tamamlandıktan sonra, kira kazanmak için evleri yüksek fiyatlarla kiraladıklarını açıkladı. Artışın neden olduğu fiyat farkı.
"Uzun vadeli kiralık daire piyasasına büyük miktarda sermaye aktı, ancak kiralık piyasada çok fazla yeni arza sahip değil. Uzun vadeli kiralık daireler tarafından konutlara el konulması, arz ve talep sıkılığını artırıyor, bu da kira farklarını kazanmak için ekstra bir geçişe eşdeğer."
Güney Çin'deki büyük bir kurumdan bir başka yatırımcı da açıkçası birinci kademe şehirlerde kira artışının ana sebebinin piyasa olduğunu söyledi.Laasing piyasasında artan talep ve arz-talep dengesizliği kiraların yükselmesine neden olurken diğer yandan, Uzun dönemli kiralık apartmanlar da dahil olmak üzere aracı şirketlerin konut için şiddetli rekabeti kısa vadede göz ardı edilemez.
Ancak tüm sektöre bakıldığında, uzun vadeli kiralık daireler için konut almak yalnızca ilk adımdır. Mevcut duruma bakıldığında, yurt içi uzun dönem kiralık daireler, dekorasyon tasarımı ve kiralama sonrası hizmetler gibi takip bağlantılarında hala eleştiriliyor. Yukarıda bahsi geçen yatırımcıların dediği gibi, son tahlilde, uzun vadeli kiralık dairelerin karlılığı, sadece bir "ikinci ev sahibi" olmaktan ve bir fark yaratmaktan ziyade, ince işleyiş, hizmet değeri, kullanıcı bağlılığı vb.
"Bu tencere soğuk su doğru zamanda döküldü ve herkes bunu düşünmek için durdu. Sektör için kötü bir şey olmayabilir." Yatırımcı içini çekti. (Günlük Ekonomi Haberleri)
Makale editörü: Ruan Jiawen Editör: Yeni Medya Departmanı
