Hangzhou emlak acentesi "gök gürültüsüyle patladıktan" sonra kiracılar ne yapmalı? Avukatın görüşü: Finansal kiralama piyasası ortamı optimize edilmelidir
Kapak haberi muhabiri Qin Yi, Xie Ran'an, Chai Fengju
Taşınmanın üzerinden neredeyse 10 gün geçti ve 24 yaşındaki Xiao Min hala biraz mağdur durumda.
Emlakçı Hangzhou Küçük Mavi Balina "insanlar boş binalara gittiği için", kirayı almayan ev sahibi kapıya geldi ve oda arkadaşlarından hemen taşınmalarını istedi. Xiao Min, çeşitli kanallar aracılığıyla boşuna görüştükten sonra, oda arkadaşıyla çabucak bir ev bulmak zorunda kaldı ve orijinal kiralık evden çıktı.
Hangzhou'daki yerel medyanın ziyareti sırasında insanlar boş küçük mavi balinaya gitti.
Ev sahibi kirayı alamadı ve kiracı kirayı ve depozitoyu iade etmek zorunda kaldı, Xiao Min, haklarını savunma sürecinde yalnız olmadığını gördü. 8 Nisan itibariyle, "Küçük Mavi Balina Hakları Koruma Grubu" adlı bir WeChat grubunda, çoğu kiracı ve ev sahibi olan 263 üye vardı ve bunların hepsi "sudaki kira" ile değişen derecelerde karşı karşıya kaldı.
Little Blue Whale 2018'de kuruldu
Hangzhou Xiaolanjing Real Estate Agency Co., Ltd.'nin (bundan sonra Xiaolanjing olarak anılacaktır) Haziran 2018'de kurulduğu anlaşılmaktadır. Son yıllarda konut acentelerinin "patlama" ve "kapanması" haberleri hiç durmadan duyulmaya başladı. Hangzhou'da bundan önce Hangzhou Lejia Apartmanı ve Hangzhou Dingjia Network Technology Co., Ltd. gibi emlak acenteleri tarafından yıldırım patlaması olayları yaşandı. Sadece Hangzhou'da değil, Fuzhou'daki emlak acentesi endüstrisi olan 2019'da Fujian da sık sık "fırtınalar" yaşadı ve hatta geçen yılın Eylül ayında önümüzdeki ay dört iflas rekorunu kırdı.
Emlak acentesi şirketleri neden sık sık "patlar" fenomeni? Hizmet sağlama sürecinde rutinleri nelerdir?
Dava 1
Kira ödemek için banka kredisi
Kiracının kendisi bilmiyor
Geçen Haziran'da Changchun'daki bir üniversiteden mezun olan Xiao Min, en yakın arkadaşıyla randevusu nedeniyle Hangzhou'da çalışmayı seçti. Küçük Mavi Balina aracılığıyla Xiao Min ve arkadaşları, aylık 4,400 yuan kira ile Hangzhou, Jianggan Bölgesinde üç yatak odalı ve bir oturma odası kiraladılar.
Hala okulda olduğu için Xiao Min bir arkadaşına bir ajansla sözleşme imzalaması için görev verdi. Anlaşmaya göre Xiao Min ve arkadaşı, aracı ile kiracı sıfatıyla altı aylık bir sözleşme imzaladı ve kira aracı şirket tarafından tahsil edilerek ev sahibine devredildi.
Ancak Hangzhou'ya vardıktan sonra Xiao Min, küçük mavi balinanın Tyrone Bank'tan bir yıllık 52.800 yuan kira ile bir kiracı adına borç aldığını keşfetti. "Kredi alındıktan sonra aracı bir yıllık kirayı aldı ve biz her ay alıyorduk. Bankayı geri ödeyin. "
Xiao Min'in ilk başta bazı şüpheleri vardı? Neden müzakere edilen altı aylık kira 1 yıla, kira ise kredi formuna dönüştü? Ancak konaklama nispeten düzgün olduğu için Xiao Min başka soru sormadı.
Bir yıllık kira kontratına göre, Min'in evinin süresi bu yıl Haziran ayında doldu. Sürenin dolmasına sadece 3 ay kala, aracı şirket binayı boşaltmaya gitti. Kapıya gelen ev sahibi Xiaomin'e "Kirayı Şubat veya Mart aylarında almadım" dedi.
Kirayı tahsil edemeyen ev sahibi, Xiaomin'den Nisan ayında taşınmasını istedi. "Polise ihbar ettik ve polis sadece pazarlık yapabileceklerini ve sadece yasal kanalları kullanabileceklerini söyledi." Xiaomin kapak habercisine, çeşitli müzakere kanalları başarısız olduktan sonra, onların Hızlı bir şekilde iyi bir ev bulmam ve orijinal kiralık evden taşınmam gerekiyordu.
Xiao Min gazetecilere verdiği demeçte, "ev sahibinin kirayı alamayacağını ve kiracının depozito ve avans ödemesini alamayacağını" bir istisna olmadığını söyledi. Hakları savunmak için koşuşturma sürecinde, "Küçük Mavi Balina Hakları Savunma Grubu" adlı bir WeChat grubuna katıldı Grubun çoğu kiracılar ve ev sahiplerinden oluşuyor. Şu anda 263 üye var ve bunların hepsi çeşitli derecelerde "kira artışı" ile karşı karşıya. "Durum. Farkında olmadan, "para adına kira ödeme" işiyle uğraşan birkaç aracı şirket yok. "Bunların çoğu yeni mezun olan ve düşük gelirli üniversite öğrencileri." Xiao Min dedi.
Durum 2
"Daha düşük gelir, daha yüksek kira"
Bayan Liu, Jinhua, Zhejiang'ın yerlisidir ve bu yıldan önce Jinhua'da çalışmıştır. Geçen yılın sonunda geliştirmek için Hangzhou'ya gitmeye karar verdi ve bu nedenle Little Blue Whale aracılığıyla Hangzhou'daki bir evle temasa geçti.
"Birkaç yıl önce evi görmeye gittim ve o sırada doğrudan rezerve edildi ve beni gelecek yıl sözleşmeyi imzalamaya çağırdılar." Bayan Liu sözleşmeyi 26 Şubat'ta imzaladı, ancak Little Blue Whale evin bir yıl önce yapıldığını öne sürdü. Kira bir ayda toplanıyor. Başka bir deyişle, Bayan Liu'nun kirası 26 Ocak'tan itibaren ödendi.
Bayan Liu, kapak habercisine, Little Blue Whale'in bir yıllık kirayı ödemenin daha ucuz olacağı gerekçesiyle Bayan Liu'dan 41,000 yuan (depozito dahil) topladığını söyledi. " Makbuzu verdim ama vermedim. "
Küçük Mavi Balina'nın ofisi artık boş
Yaklaşık 1 ay sonra, küçük mavi balinanın binayı boşaltmaya gittiğini öğrendikten sonra Bayan Liu, ev sahibiyle temasa geçti, "Sonuç olarak, ev sahibi parayı almadığını ve ev sahibinin kirasının aylık olarak tahsil edildiğini ve sadece bir ay boyunca aldığını söyledi. Kira. Ev sahibi ile iletişim sürecinde, Bayan Liu, Küçük Mavi Balina'nın aşağıdaki iki sorunu olduğunu da keşfetti:
Birincisi, Little Blue Whale daha önce salgını ev sahibinin kiracılara bir aylık kira daha az vermesine izin vermek için bir bahane olarak kullanmıştı, "ancak onlar (aracıyı kastederek) hala kiramızı topluyordu."
İkincisi, Little Blue Whale tarafından Bayan Liu'dan aylık 3,200 yuan tahsil edildi, ancak ev sahibine aylık 4,300 kira "Bu çok mantıksız, değil mi?"
Olaydan sonra, Bayan Liu ve ev sahibi de sırasıyla Küçük Mavi Balina personeli ile temasa geçti, ancak onlara farklı muamele edildi. "Ev sahibine, kiracı ile müzakere ettiğimiz sürece çözebileceğimizi söyledi." Ama Bayan Liu sadece temeli bekledi, "Kendin çözebilirsin. Bizi bulmak istiyorsan, bize dava açacaksın. Paramız yok."
Çaresizlik içinde, Bayan Liu, ev sahibi ile yarım yıl boyunca zararı üstlenmek için pazarlık yaptı ve şimdi hala orijinal kiralık evde yaşıyor. Bayan Liu, kirayı yarım yıl ödemeye devam etti ve kiralama süresi bir yıldı. "Daha önce salgın nedeniyle işe başlamadık ve gelirimiz de etkilendi." Bayan Liu, gazetecilere şu anda ödenen kiranın temelde bir yıllık maaşı olduğunu söyledi. Olayın ardından, diğer emlak acentelerinden öğrendi, "Bir yıl önce fonlarının geri çevrilemeyeceğini duydum." Ancak Little Blue Whale personeli, Çin Yeni Yılı'ndan sonra sözleşmeler imzalamak ve kira ödemek için onunla iletişime geçmeye devam etti. Belirli bir sorumluluğunuz olsun. "Bayan Liu dedi.
Durum 3
Kaçmamayı iddia etmek
İlgili personel iletişim kuramadı
Kiracı Xiao Zhu da aynı sorunla karşılaştı. Ancak olaydan sonra ev sahibi, küçük mavi balina ile sözleşmesini tek taraflı olarak feshederek kapıya geldi ve "yaşamaya devam edebilmemiz için bir buçuk aylık kira ve üç aylık bir depozito ödememizi gerektirdi."
"Küçük Mavi Balina ile olan sözleşmemiz Haziran ayında sona eriyor. Küçük Mavi Balina hiç temasa geçemiyor, ancak sözleşmeyi iptal etmek için ev sahibi ile tek taraflı olarak sözleşme imzaladı." Xiao Zhu'nun şüpheleri burada bitmiyor.
Little Blue Whale, ev sahibi ile olan sözleşmeyi tek taraflı olarak fesheder, ancak kiracı ile iletişime geçilemez
6 Nisan'da Xiao Zhu ve oda arkadaşlarının hepsi taşındı, ancak Küçük Mavi Balina personeli onlarla iletişim kuramadı. "Küçük Mavi Balina'nın kaçmadığını iddia ettiği haberi gördüm, ancak onlarla hiç iletişim kuramadık."
Etkinlik ilerlemesi:
Yerel polis karakolu soruşturmaya dahil oldu
Yukarıdaki üç vaka, bu küçük mavi balina olayının sadece küçük bir kısmı. Kiracıların çoğu kendileriyle benzer sorunlarla karşı karşıyadır ve en çok endişelendikleri şey, kayıplarını nasıl telafi edecekleridir.
Daha önce, Little Blue Whale'in hesap yöneticisi olduğunu iddia eden bir kişi, Qianjiang Evening News'e verdiği bir röportajda evi, ev sahibinden kiralanmak ve tadilat için bulduklarından bahsetmişti. Genel olarak Çin Yeni Yılı'ndan sonra kiralama piyasası daha canlı olacak, ancak bu yıl salgının etkisiyle eldeki evlerle kimse ilgilenmiyor ve dekorasyon, işçilik ve diğer fonlara yatırılan fonların iade edilememesi, şirketin işleyişi üzerinde büyük baskı oluşturuyor. İnsanların neden boş binalara gittiklerine gelince, ofis yerini değiştirerek cevap verdi.
Little Blue Whale ofisinde kiralama anahtarı
Muhabir, Hangzhou'daki Pengbu karakolunun soruşturmaya dahil olduğunu öğrendi.
Avukatın Görüşü:
Düzenleyiciler aktif olarak müdahale edebilir
Leasing pazarı ortamını optimize edin
Çeşitli vakaları incelerken, Küçük Mavi Balina'nın aracılık hizmetleri sağlamada birçok mantıksız noktaya sahip olduğu görülebilir. Yeni mezun olan bir üniversite öğrencisi olan Xiao Min, haberi olmadan Küçük Mavi Balina tarafından ele alındı. Bu, kredi soruşturmalarını etkileyecek mi?
Küçük mavi balina neden kiracıdan daha düşük bir kira talep etti ama ev sahibine daha yüksek bir kira ödedi? Bu "parayla kaçmanın" bir işareti mi?
Salgını ev sahibinden kira muafiyeti başvurusunda mazeret olarak kullanmak, aslında kiracıları kiradan muaf tutmadı, dolandırıcılık var mı? Guoco Hukuk Bürosu'ndan bir avukat olan Hu Min, kapak muhabirinin yukarıdaki sorularla ilgili sorularını yanıtladı.
S: Bir bankada kira ödemek için kredi başvurusunda bulunurken kredi incelemesini etkileyecek mi?
Cevap: "Kredi kredisi" şeklinde bir kredi başvurusunda bulunursanız, krediyi teminat olarak kullanın ve krediyi, kredi kartı kullanmamıza benzer şekilde, yani krediyi finans kurumlarından kredi almak için bir garanti olarak kullanmak için kullanın. Sözleşmeye uygun olarak düzenli olarak yükümlülükler yerine getirirseniz, kredi incelemesini etkilemeyecektir. Ancak, kiracının vadesi geçmiş, krediyi zamanında bankaya geri ödememesi ve durum devam etmesi halinde, kredi soruşturmasını etkileme riski vardır.
Soru: Kiracının bilgisi olmadan, Küçük Mavi Balina "kredi kredisi" işini idare etmek için kiracının bilgilerini kullandı. Herhangi bir hata var mı?
Cevap: Genel olarak, finansal kuruluşlar kredi verme konusunda daha sıkı bir risk kontrolüne sahiptir, bu nedenle "kredi kredileri" biçimi çoğunlukla finansal kuruluşların, aracı şirketlerin ve kiracıların üçlü sözleşmesinde görünecek veya kiracı ve aracı tarafından imzalanacaktır. Kira sözleşmesinden sonra, finans kurumu ile kredi sözleşmesi imzalanır ve finans kurumu ile aracı arasında da üçgen sözleşme ilişkisi oluşturmak için bir anlaşma olur. Orijinal sözleşme şartlarında, kredinin kirayı ödemek için kullanıldığına dair herhangi bir gösterge yoksa veya kiracının bilgisi kiracının bilgisi olmadan "kredi kredisi" işini yürütmek için kullanılıyorsa, aracı şirket kusurdan sorumlu olabilir.
Soru: Mevcut vakadan küçük mavi balinanın ihmalkar davranışları nelerdir?
Cevap: İki açıdan, konut acentesi evi ev sahibinden alır ve kiracı ile bir anlaşma imzalar. Sözleşmeye göre ev sahibine zamanında ödeme yapılmalıdır.Ödeme zamanında yapılmazsa, ev sahibi sözleşmenin ihlalinden sorumlu olacaktır.Eğer ev sahibi kirayı almazsa, ev komisyoncusu ile sözleşmeyi feshetmeli ve kiracıdan taşınmasını istemelidir.Bu, kiracıya kira hakkı verir. Koruma olmadan, konut aracılarının da sözleşmenin kiracılara ihlali durumunda sorumluluk üstlenmesi gerekir.
Soru: Little Blue Whale, salgını ev sahibinden kiracıdan "bedava kira" istemesi için bir bahane olarak kullandı, ancak aslında kirayı kiracıdan topluyor .. Böyle bir hareket sahtekarlık mı?
Cevap: Sözleşmeye göre konut aracısı kirayı ev sahibine ödemelidir.Aracı, salgını mazeret olarak kira bedelinin kirayı işgal etmek amacıyla kiracıdan tahsil edildiğini gizlemek için kullanırsa, ev sahibi yanlış anlaşılır ve toplanması gereken kirayı devreder (ceza) ) Konut acentesine, konut acentesinin çerçevelediğinden şüpheleniliyor. Küçük mavi balinanın davranışının cezai sorumluluk taşıması gerekip gerekmediğine gelince, bu, soruşturma ve yargı organlarının söz konusu olayla ilgili soruşturma ve yargılama sonuçlarına dayanmalıdır.
Soru: "Yüksek gelir ve düşük çıktı" durumu "parayla kaçmanın" bir işareti olarak değerlendirilebilir mi?
Cevap: Bu, konut acentesinin nakit akışı ile ilgilidir. Örnek olarak yukarıdaki durumu ele alalım, ev sahibine aylık 4,300 yuan kira veriliyor ve kiracı tarafından tahsil edilen aylık kira 3,200 yuan.Eğer konut acentesi kiracıdan bir seferde üç ay ücret alıyorsa, ancak ev sahibi bir ay veya iki aydır. Ödeme, fonlar karşılanabilir, ancak nakit akışı gereksinimleri çok yüksek, nakit akışı sorunları varsa, bir "patlayıcı gök gürültüsü" olgusu olacaktır.
Genel olarak, bu durum muhtemelen belirsizlikleri artıracak ve sözleşme performansı riskini artıracaktır. Ben şahsen bu iş modelinin makul olup olmadığını ve iyiye doğru bir değişiklik olmadığında tanıtıma değer olup olmadığını düşünüyorum.
Parayla kaçma davranışı olup olmadığına gelince, diğer kanıtları kapsamlı bir şekilde değerlendirmek gerekir.
Soru: Birçok kiracı sadece bu yıl personel aracılığıyla sözleşme imzaladı ve bir yıllık kira ödedi. Personelin ihmalkar davranışı var mı?
Cevap: "Tianyan Çek" verilerine göre, Little Blue Whale, tek kişilik bir limited şirkettir.Hissedarların kişisel varlıklarının ve şirketin mali durumunun tamamen bağımsız olduğunu kanıtlayamazsa, şirketin borçları için sınırsız müşterek ve çeşitli sorumluluklar üstleneceklerdir. Basitçe söylemek gerekirse, küçük mavi balina, bir konut aracısı olarak, pay sahibinin kişisel banka hesabını, Alipay, WeChat, vb. Kullanırsa, kişisel varlıklarının ve şirket finansmanının tamamen bağımsız olduğunu kanıtlamak zordur. Ev sahibi ve kiracı, hissedarların sınırsız müşterek ve birkaç müşteriye sahip olduğunu iddia edebilir. sorumluluk sahibi.
Genel personel için, belirli duruma bakmalı ve işi yalnızca şirketin talimatlarına göre tamamlayıp tamamlamayacaklarına bakmalıdırlar.
Soru: Emlak acentelerinde "Patlama Gökgürültüsü" olgusu neden sık sık ortaya çıkıyor? Nasıl önlenir?
Cevap: Son yıllarda emlak acenteleri ülke genelinde birçok şehirde "patlamalar" yaşadı. İnternet finansmanı gittikçe daha fazla gelişiyor ve kiralık konutların İnternet + barındırma modeli her yerde çiçek açıyor, ancak takip eden sorunlar küçümsenemez. Benzer vakalar son yıllarda nadir değildir. Örnek olarak Küçük Mavi Balina olayını ele alalım. İlgili davranış sorumluluğu üstlenemezse, ana sorumlu kişi yeni bir iş kurar ve yeniden açılır. Ev sahiplerinin ve kiracıların haklarını denetlemek ve hatta korumak veya rahatlatmak daha zordur. Şahsen kaçınma konusunda birkaç fikrim var:
Her şeyden önce, ev sahipleri ve kiracılar risk önleme konusunda farkındalık yaratmalıdır. Sözleşmenin yapılmasının başlangıcında, velayet sözleşmesi ve kira sözleşmesinin ilgili şartlarını tam olarak anlayın. Sözleşmenin yerine getirilmesi sürecinde, aracıların bilgilerini diğer hizmetler için kullandıkları ve zamanında uyanık olmaları ve müzakere etmeleri gerektiği tespit edilmiştir. Aynı zamanda, hukuki boyutta hakları korumak için yasal silahlar aktif olarak kullanılabilir.
İkincisi, düzenleyici otoriteler finansal kiralama piyasası ortamını optimize etmek için aktif olarak müdahale edebilirler.Ayrıca Hangzhou hükümet departmanlarının da bu konuda çaba gösterdiğini görüyoruz. Kasım 2019'da Hangzhou Belediyesi Konut Güvenliği ve Emlak İdaresi, Hangzhou Belediyesi Halk Hükümeti Mali İşler Ofisi, Çin Halk Bankası Hangzhou Merkez Şubesi ve diğer departmanlar konut kiralama piyasasının denetimini güçlendirdi, konut kiralama şirketlerinin davranışını düzenledi ve konut kiralama şirketlerinin işletme risklerini önledi. Eve emanet edilen kiracıların ve kiracıların yasal haklarını ve çıkarlarını korumak ve konut kiralama piyasasının istikrarlı ve sağlıklı gelişimini teşvik etmek için "Hangzhou Konut Kiralama Fonu Denetim Önlemleri (Deneme)" ortaklaşa yayınlandı. Önlemler, Hangzhou şehri içinde konut kiralama işiyle uğraşan konut kiralama şirketlerinin, Hangzhou şehri içindeki bankalardaki kira fonları için benzersiz bir özel mevduat hesabı oluşturmasını ve kayıt için konut yönetimi departmanına rapor vermesini gerektirmektedir. Küçük Mavi Balina gibi konut kiralama işini yürütmek için depolama ve depolamayla uğraşan şirketler, özel hesaptaki fonların bir kısmını risk önleme ve kontrol fonları olarak dondurmalıdır; bu, belirli koşullar altında konutun emanet edilen kiracının kirasını ödemek için kullanılabilir. Ve kiracının depozitosunu iade edin. Aynı zamanda tedbirler, risk önleme ve kontrol fonlarının miktarını açıkça öngörmekte olup, risk salıverme alanı istenildiği gibi kullanılmayacaktır.Ayrıca, düzenlemeleri ihlal eden konut kiralama şirketlerinin, koşulların ciddiyetine göre mülakatları benimseyecekleri, risk uyarı listesine dahil edilecekleri ve askıya alınacakları açıklığa kavuşturulmuştur. Çevrimiçi imza dosyalama, finansal destek niteliklerinin iptali, kurumsal bütünlük dosyalarına giriş, vb. İşleme için. Bu yöntemin uygulanmasının ve uygulanmasının Hangzhou'daki konut kiralama pazarını optimize etme üzerinde olumlu bir etkiye sahip olduğuna inanılıyor.
Ayrıca yargı kanallarında medeni ve ceza standartlarına sıkı sıkıya bağlı olarak hukuk davaları veya ceza soruşturmaları ve yargılamaları yürütülüyor, böylece ihlal eden taraf veya suçlu sorumluluklarını üstlenmeli ve kanunun uyarı ve eğitim rolünün de daha iyi oynanabileceğine inanıyorum.
Yine, konut acentesinin kendisidir. Yasalara ve yönetmeliklere uygun faaliyet göstermek, yasalara uygun olarak işletme risklerini ve sorumluluklarını üstlenme cesaretine sahip olmak, menfaatlerden yararlanırken almaları gereken yüklerdir. Geçici zorlukların üstesinden gelmek için birlikte çalışın ve dürüst ve yasal yönetim uzun vadeli yoldur.
[Haber ipuçlarınız varsa, bize bildirmekten memnuniyet duyarız, kabul edildikten sonra ücret için bir ücret alınacaktır. Bizi WeChat'te takip edin: ihxdsb, QQ: 3386405712]
