Poly Development White Paper: 2019'daki yeni konut pazarı bir "uyum yılı" olacak
Özet
Yıllar dönüyor ve yeni yıl burada. Poly'nin emlak sektörüyle ilgili beyaz bülteni üçüncü yılına girdi.
Geçmişe baktığımızda, zamanın hızla değişmesine rağmen, her şeyin gelişiminin sağlam bir çekirdeğe sahip olduğunu ve emlak sektörünü tahmin etmek için kilit mantığı sürdürmenin hala etkili olduğunu gördük. Örneğin, kısa vadeli piyasa eğilimlerini tahmin etmek için piyasa işlem döngüsü teorisini kullanıyoruz ve "2018'in ilk yarısının ikinci yarısından daha iyi olduğunu ve pazar atmosferinin çeyrek bazda zayıfladığını" açıkça belirttik. Gerçekler, mevcut piyasa işlem döngüsünün ulusal "bükülme noktasının" dördüncü çeyrekte ortaya çıktığını kanıtladı; orta ve uzun vadeli eğilimleri dört gözle beklemek için endüstri yaşam döngüsü teorisini kullandık ve "gayrimenkulün zirve dönemine girdiğini" açıkça belirttik. Gerçek veriler 2018'de bile doğrulandı Pazarın işleyiş döngüsü baskı altında ve endüstrinin yüksek ölçeğinin zirve özellikleri hala değişmedi.
Bu yeni bölümde, yeni güçleri geniş bir "gezinme" perspektifinden inceleyeceğiz, ancak sonunda özü görmek ve geleceğin ana hatlarını çizmek için yine de basit ve güçlü Çoklu döngü teorisine döneceğiz.
Nobel Ödülü sahibi Krugman bir keresinde "çekirdek-çevre" teorisini ortaya attı, yani dengeli bir alanda, ekonomik yığılmanın çekirdek ve çevresel alanları kendiliğinden oluşturulabilir ve ikisinin mekansal yapı durumu statik değildir. Bu teori bugün hala referans değerine sahiptir.Nüfusun, ekonominin ve sanayinin çoklu itme ve çekme güçleri altında, şehirlerimizin "kabuk hareketi" devam ediyor, bazı şehirler yükseliyor ve bazıları batıyor. Temellerin gayrimenkul gelişimini destekleyen temel faktör olduğunu yineliyoruz.Emlak geliştirme, temellerin projeksiyonudur.Bir şehrin yaşam döngüsü, gayrimenkulün yaşam döngüsüdür.
Rüzgar Qingping'in sonunda başladı. Şehir tanıtım yarışmasında şiddetli savaşlar sürüyor ve emlak sektörü de yeni trendler gösteriyor. Kentsel gelişimde veya endüstri gelişiminde, "sıfır toplamlı oyun" eğilimi gösteren düğümde, nüfusun önemli bir canlılık faktörü haline geldiğini gördük. Bu teknik incelemede yeni trendlere ve fırsatlara odaklanırken, nüfus yapısı ve göç konusuna da özel önem verdik. Aşağıdaki 3 yeni trendi bulduk:
Trend bir, "mühendis bonusu", yeni ivmenin gelişimi. Nüfus büyüklüğü, yüksek büyümenin nicel temettülerine şimdiden veda etti, ancak büyük nüfus tabanıyla, nüfus kalitesinin iyileştirilmesi ve kentleşme göçü gibi yapısal değişiklikler, yeni bir nüfus kalitesi temettü turu getiriyor. Geçtiğimiz on yılda, Çin halkının eğitim seviyesi önemli ölçüde arttı ve yetenekler için rekabet, gelecekteki kentsel yapıdaki değişiklikleri belirledi.Bu aynı zamanda şehirlerdeki "yetenek için savaş" ın da altında yatan mantık.
İkinci eğilim, bulanık sınırlar ve keskin köşelerdir. Kentleşme yeni bir aşamaya ulaştı. Büyükşehir gelişiminin pazar sınırı zaten idari sınırları aştı. Çekirdek şehirler daha yoğunlaştı, ancak bölgede birden fazla çekirdek olabilir. Büyük nüfus tabanına sahip bazı üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde kentsel nüfus yoğunlaşmıştır.
Üçüncü trend, "buzdağı" eriyor ve en üst nokta yükseliyor. Orta ve batı bölgelerin gelişimini kısıtlayan "buzdağının" uzun mesafeli nakliye maliyeti yok oluyor. Özellikle Wuhan'ın başını çektiği merkez bölge ile Chengdu ve Chongqing'in başını çektiği güneybatı bölgesi doğuda çok sayıda üst düzey imalat sanayiini üstlendi, ekonomik katkıları önemli ölçüde arttı ve çekirdek şehirlerin nüfus uyumu önemli ölçüde arttı.
Artımlı pazar gelişimi: 2018'in dördüncü çeyreğinde, ulusal pazar işlem döngüsünün dönüm noktası belirlendi. 2019'un bir "uyum yılı" olması ve genel düzenlemenin devam etmesi bekleniyor. Bununla birlikte, bazı pencereler ortaya çıkıyor ve yılın ikinci yarısında birinci ve ikinci kademe şehirlerin dibin inşasında ve hacmi artırmada başı çekmesi bekleniyor.
Stok operasyon piyasası: İlk aşamadaki sıcak uzun vadeli kiralık apartman daireleri "çalkantılı yıllarla" karşılaşmış, bu da stok operasyonunun hala birçok güçlük ve sıkıntı ile karşı karşıya olduğunu kanıtlamaktadır, bu nedenle geliştirme mantığını netleştirmek, döngüsel dalgalanmalara dikkat etmek ve ana şehirlere odaklanmak gerekmektedir.
Piyasa ayarlamasının korkunç olmadığına ve ayarlama döneminin genellikle bir fırsat dönemi olduğuna inanıyoruz. Endüstrinin yüksek konumunun derhal ayarlanması nedeniyle, 1991'de Japonya, 1998'de Hong Kong ve 2008'de Amerika Birleşik Devletleri'ndeki kriz büyük ölçüde önlendi ve sektörün gelişimi daha dirençli hale geldi. Önümüzdeki 5-10 yıl içinde artan pazar büyüklüğünü koruyacağız. On trilyon + daha kendinden emin. Bu aynı zamanda, gelişmesi için hala zamana ihtiyaç duyan borsa için daha büyük bir ivme tabanı ve zaman tamponu sağlar.
Geleceğe bakıldığında, halka arz edilen Reit'lerin açılması ve piyasa faiz merkezinin yavaş düşüşü ile birinci kademe ve ikinci kademe sıcak şehirler, kalkınma ve operasyonun uzun vadeli bir arada yaşaması ve dengeli kalkınma için yeni bir çağ başlatacaktır. Sektör yavaş yavaş "eşzamanlı kiralama ve satın alma" ile uyumlu, insanların çok seviyeli ve çeşitlendirilmiş ihtiyaçlarını karşılayan ve daha iyi bir yaşam için bir yol arkadaşı haline gelen yeni bir ekoloji oluşturmuştur.
Bölüm I Sanayi Yaşam Döngüsü
Şehir temelleri, yoğun çağdaki en iyi 100 şehre odaklanarak endüstrinin yaşam döngüsünü belirler
Gayrimenkul endüstrisi-nüfusun ve şehirlerin iki temel itici gücünü araştırdığımızda, nüfusun "kalite temettü" döngüsü aşamasına girdiğini, zirve dönemindeki gayrimenkulün büyüme momentumunun değiştiğini, gelecekteki kalkınma fırsatlarının nüfus yapısındaki değişikliklerden ve 250 milyon yüksek kaliteli nüfus göçü seçeneğinden geldiğini görebiliriz. Gelecekteki şehirlerin yapısını şekillendirecek.
Ekonomik dönüşüm ve iyileştirme altında, yeni bir endüstriyel iş bölümü kademeli olarak oluştu, kentsel rekabet modeli dinamik olarak ayarlandı ve üç metropol bölgesinin altında yatan sürüş mantığı da farklı. Orta ve batı çekirdek şehirler yükselişte. Gayrimenkulün en yoğun olduğu dönemde arz yerine talep takip edilmeli ve yerleşim düzeni en iyi 100 şehre odaklanmalıdır.
Nüfus boyutları:
250 milyon yüksek kaliteli nüfus ulusal rekor kırıyor
Toplam nüfusun yüksek aralığında, iç yapı değişikliği eğilimi anahtar değişkendir
Çin'in nüfus artış hızının zirvesi geçti. "Ulusal Nüfus Gelişim Planı: 2016'dan 2030'a", "13. Beş Yıllık Plan döneminde doğum sayısının artacağı ve doğurganlık çağındaki kadınların sayısının 14. Beş Yıllık Plan sonrasında azalacağı ve nüfusun yaşlanacağı" şeklindeki nüfus eğilimine karar verildi. Küreselleşmenin etkisiyle nüfus artış potansiyeli zayıflıyor, "Çin nüfusunun 2020'de 1,42 milyar olması bekleniyor ve toplam nüfus 2030'da 1,45 milyarla zirveye ulaşacak. 90'lardan sonra 210 milyon ve 00'lardan sonra sadece 160 milyon var. Toplam nüfus yüksek bir aralığa girdi. Yeni nüfus düşüşünün eğilimi geri döndürülemezdi, ancak nüfus içindeki yapısal değişiklikler göz ardı edilemez.
Nüfus "kalite temettü" döngüsüne girmiştir ve yetenekler için rekabet, gelecekteki kentsel yapıdaki değişiklikleri belirler.
Nüfus kriziyle ilgili son tartışmalarda, birçok insan bunu doğurganlık üzerindeki politika kısıtlamalarına bağlamaktadır, ancak aslında dünyadaki çoğu ülkede nüfus kısıtlaması yoktur, ancak küresel doğurganlık oranı hala düşmektedir; buna sanayileşmiş doğurganlık oranı paradoksu denir Ekonomik gelişme ile birlikte doğurganlık oranının düşme eğiliminde olduğunu ifade eder. Sanayileşmenin ve hızlı ekonomik gelişmenin ilerlemesiyle, yüksek öğrenim büyük ölçüde teşvik edildi.Son on yılda, Çin halkının eğitim seviyesi önemli ölçüde arttı ve nüfus kalitesi temettü patlamak üzere.
Nüfus döngüsü değişir ve nüfus göçü durumu buna göre değişir. Bir yandan, göçmen nüfusun ölçeği 2014 yılı civarında düşüş eğilimi göstermiştir. Bu, göçmen nüfusun ana bileşimi olan göçmen işçilerin yaş yapısındaki önemli artışla ilgilidir.Göçmen işçilerin üçüncü ve dördüncü kademe şehirlere geri döndüklerini gözlemledik. Üçüncü ve dördüncü kademe emlak piyasalarının ve tüketici pazarlarının patlaması için önemli geçmişlerden biri. Öte yandan, 1990'larda doğan 70 milyondan fazla kişi yüksek öğrenim gördü ve 80'li yıllarda doğan 35 milyon mezun yüksek öğrenim kurumlarından mezun oldu.Gelecekte 250 milyon kişi daha yüksek eğitim almış olacak.Yüksek kaliteli nüfusun bu kısmının göçü Çin'deki kentsel yapıyı derinden değiştirecek. .
Şehir boyutu:
En iyi 100 şehir, dinamik yenilenme gelişimi sunar
Ekonomik "güçlü nükleer" gelişme, yüksek kaliteli nüfus çekirdek şehirlerde toplanmaya devam ediyor
2000, 2010 ve 2018'in üç zaman noktasını seçerek, her bölgenin GSYİH'sinin ülkedeki oranını takip ederek, kuzey bölgenin GSYİH katkısının genel olarak düştüğü, bunun en bariz düşüşü Kuzeydoğu'da; Wuhan ve Chengdu ve Chongqing'in başını çektiği merkez bölgenin düşüşe öncülük ettiği görülebilir. Güneybatı bölgesinin katkısı önemli ölçüde arttı.
Ulusal sermaye akışı trendi aynı zamanda güçlü güney ve zayıf kuzey in gelişme eğilimini de doğrulamaktadır.Sosyal finansman ölçeği perspektifinden, Yangtze Nehri Deltası ve İnci Nehri Deltası'nın sermaye havuzlama kapasitesi hala gelişirken, Pekin-Tianjin-Hebei dışındaki geniş kuzey bölgeleri finansman için caziptir. Düşüş daha önemli.
Şehir düzeyinde daha da iyileştirme, çekirdek şehirlerin ekonomik katkısı artmaya devam ediyor: (1) Üç büyük kentsel yığılma, Pekin-Tianjin-Hebei'nin çekirdek şehirleri en yüksek katkı oranına sahip ve Yangtze Nehri Deltası ve İnci Nehri Deltası'nın çekirdek şehirleri biraz arttı, ancak çok fazla değil. Bunların arasında, Pearl River Deltası'ndaki dokuz şehrin GSYİH'si 2000'de% 78'den şu anda% 85'e yükseldi; (2) Kuzey bölgesindeki diğer çekirdek şehirlerin katkısı yüksek değildir ve gelecekte avantajlı kalkınma kaynakları çekirdek şehirlerde daha da yoğunlaşabilir. (3) Orta bölgede Wuhan'ın katkısı önemli ölçüde artmıştır Zhengzhou ve Nanchang'ın eyaletteki ekonomik avantajlarında artış eğilimi olmasına rağmen, geçici avantajları hala açık değildir.
Üç büyük metropol bölgesinin altındaki itici güçler farklıdır ve kentsel gelişim aşamaları farklıdır
Pekin-Tianjin-Hebei, Yangtze Nehri Deltası ve Guangdong-Hong Kong-Makao metropol alanları, Çin'in ekonomik kalkınmasının temel motorlarıdır. Ülke arazisinin% 5'i ve nüfusun% 24'ü ile bu alan, toplam GSYİH'nın% 43'ünü oluşturdu ve 3.000'den fazla borsaya kayıtlı şirketi büyüttü ve gayrimenkul piyasasına işlem ölçeğinin% 26'sına katkıda bulundu. Üç büyük metropol bölgesinin kendine has özellikleri olmasına rağmen, hepsi büyük bir gelişme alanı ve potansiyeline sahiptir ve şüphesiz gelecekte yüksek kaliteli nüfus akışı için ilk tercih olacaktır.
Farklı statüko özelliklerine ve kaynak koşullarına dayalı olarak, üç büyükşehir bölgesinin genel kalkınma stratejilerinin kendi odak noktaları vardır. Pekin-Tianjin-Hebei metropol bölgesi, oldukça gelişmiş Pekin ve Tianjin ile zayıf altyapılı Hebei arasındaki "Pekin-Tianjin arasındaki denge boşluğu ve rahatlığı" olan "koordinasyon" a odaklanır; Yangtze Nehri Deltası metropol bölgesi, Şangay, Hangzhou ve Nanjing gibi "entegrasyon" a odaklanır. Guangdong-Hong Kong-Makao Büyük Körfez Bölgesi, "bölgesel ara bağlantı, pazar işbirliği ve aynı şehrin bütünleşmesi", Hong Kong, Makao ve Pearl Nehri Deltası arasında kurumsal ve teknolojik bir yenilik olan "entegrasyon" a odaklanıyor.
Beijing-Tianjin-Hebei Metropolitan Area: Güçlü politika odaklı, tek çekirdekli hakimiyetin dengesiz gelişimi
Politik kalp, bariz politika avantajları. Pekin-Tianjin-Hebei metropol bölgesi her zaman ülkemizin siyasi merkezi olmuştur ve politikaları oldukça eğilimlidir. Ancak tersine, idari renginden dolayı piyasalaşma derecesi yüksek değildir.
Pekin tek çekirdekli bir mekansal düzen olarak, kaynak çatışmaları yoğunlaştı ve ortam kötüleşti. Pekin'in aşırı güçlü sifon etkisi, çevredeki şehirlerde tek çekirdek özelliği gösteren zayıf büyümeye yol açtı.
Ortak bir kuvvet oluşturulmadan önce endüstriyel işbölümünün ayarlanması gerekiyor. Pekin'in yüksek kaliteli hizmet endüstrilerinin aşırı yüksek oranını değiştirin, Tianjin ve Hebei'deki ikincil endüstrilerin çekişini artırın ve kademeli olarak etmenlerin ve nüfusun çevredeki şehirlere rasyonel akışına izin verin.
Yangtze Nehri Deltası Metropol Bölgesi: Başkent Yaylası, Yenilik ve Yaratıcılık Yeni Gelişime Öncü Oluyor
Eşsiz bir tarihi birikime ve sağlam bir ekonomik ve eğitimsel temele sahiptir. Yangtze Nehri Deltası, bir liman ve geniş bir hinterland avantajlarına sahiptir ve eski çağlardan beri bir refah yeri olmuştur. Zengin eğitim kaynakları, bilgi ekonomisinin gelişimi için sağlam bir temel oluşturmuştur.
Kentsel boncuklu dağıtım, uzay yayılımı henüz kullanılmadı. Şehirler arası ulaşım esas olarak yüksek hızlı demiryoluna dayanmaktadır.Şangay, Hangzhou ve Nanjing gibi çekirdek şehirler genişleme için hala çok fazla araziye sahiptir ve etkili yayılma yetersizdir.
Sektörler tamamlandı ve girişimcilik gücü dolu. Yangtze Nehri Deltası, biyotıp ve üst düzey ekipman gibi gelişmiş üretim alanlarında lider konumdadır.Alibaba tarafından temsil edilen yeni İnternet ekonomisi, yeni bir reform turuna öncülük etmektedir.
Guangdong-Hong Kong-Macao Greater Bay Area: yüksek pazar odaklı, yenilik sürdürülebilir kalkınmayı teşvik ediyor
Sağlam bir işletme temeli ve oldukça liberalleştirilmiş bir piyasa ekonomisi. Tüm nehirler dahil olmak üzere Hong Kong ve Guangzhou tarafından temsil edilen ticaret ve ticaret başkentleri, derin bir ticaret geleneği ve ticaret için sağlam bir temel oluşturmuştur ve piyasa ekonomisi bilinci, insanların kalplerinde derinden kök salmıştır.
Şehir sürekli bir kuşak içinde gelişiyor ve şehirler arası bir iş-ikamet ilişkisi oluşturuldu. Kentsel yerleşim alanları temelde birbirine bağlı olup, şehirler arası üç boyutlu eksiksiz bir ulaşım ağı oluşturur. Transit odaklı şehirler arası metro, pazar sınırını idari sınırla sınırlı kılmaz.
Küresel benzersiz ve eksiksiz endüstriyel zincir, olağanüstü yenilik yeteneği. Hong Kong Finans Merkezi + Shenzhen Bilim ve Teknoloji İnovasyon Merkezi + Guangzhou İş Merkezi, eksiksiz bir endüstriyel zincir oluşturdu ve kentsel gelişim ve yetenek akışı için sürekli bir itici güç oluşturdu.
"Buzdağının" maliyeti ortadan kalktı ve önce orta ve batı çekirdek şehirler yükseldi
Ulusal kentsel GSYİH TOP20, ekonomik ve endüstriyel yapıdaki değişikliklerin arkasında yatan kentsel yapıdaki değişiklikleri yansıtır. Orta ve batı bölgelerin gelişimini kısıtlayan "buzdağının" uzun mesafeli nakliye maliyeti yok oluyor. Wuhan, Xi'an, Chengdu ve Guiyang gibi şehirler, doğuda çok sayıda üst düzey imalat endüstrisini üstlenerek kendi özelliklerine sahip "ünlü bir marka" oluşturarak yeni ortaya çıktı. Örneğin, Wuhan'daki ekipman imalatı ve bilgi teknolojisi üretiminin toplam çıktı değeri 100 milyarı aşarak "Çin'in Optik Vadisi" oldu; Xi'an "zor teknoloji başkenti", Guiyang "büyük veri sermayesi" ve Chengdu "küresel birinci sınıf ekran endüstrisi üssü" oldu. "Bekle. Sınai statünün iyileşmesi, bu şehirlerde emlak piyasasının gelişimini de hızlandırmıştır.
Orta ve batı bölgelerdeki çekirdek şehirlerde nüfus uyumundaki önemli artış önemli bir örnektir. Tipik orta ve batı illerinin başkentlerinde ve ildeki diğer şehirlerde öğrenci sayısındaki artış karşılaştırıldığında, 2010 yılından önce il başkentinin il nüfusu için çok çekici olmadığı ortaya çıkmıştır.Özel tezahür, öğrenci sayısındaki artış veya azalışın aynı yönde değiştiği; 2010'dan sonra ise il başkenti Kentsel nüfusun çekiciliği önemli ölçüde artmıştır Örneğin, Chengdu'daki ilkokul öğrencilerinin büyüklüğündeki kümülatif artış yaklaşık% 40 iken, Sichuan'daki diğer şehirlerdeki ilkokul öğrencilerinin büyüklüğü aynı dönemde hala negatif bir büyüme aralığındadır.
Nüfus ölçeğinin bükülme noktası düştü ve nüfus dağılımı "sıfır toplamlı bir oyuna" doğru ilerliyor.Gelecekte, yüksek kaliteli nüfus büyük ve orta ölçekli şehirlerde daha da toplanacak. Bu aynı zamanda şehirlerin bir "yetenek savaşı" başlatmasının altında yatan mantıktır. Gayrimenkul gelişimini destekleyen temel faktörlerin (nüfus, ekonomi, endüstri vb.) Olduğunu yineliyoruz.Emlak geliştirme, temellerin projeksiyonudur ve bir şehrin yaşam döngüsü gayrimenkulün yaşam döngüsüdür.
Ülke genelindeki şehirlerin yaşam döngüsünün tekrar tekrar araştırılmasına ve doğrulanmasına dayanarak, şunları öneriyoruz: zirve dönemi, 100 şehirde emlak düzeni teorisi, 100 şehre odaklanma ve dinamik ayarlama. "Hu Huanyong Hattı" nın güneydoğusuna, birinci ve ikinci kademe şehirlere ve Pearl Nehri Deltası, Yangtze Nehri Deltası ve Pekin-Tianjin-Hebei'nin üç büyük kentsel kümelenmesine odaklanmak, zirve çağına hâkim olmaya devam edecek; kuzey nüfusu, kaynakları ve ekonomisi birkaç büyük şehirde ve mevcutta daha yoğunlaşacak " Güçlü güney ve zayıf kuzey düzeni altında, güney şehirleri genel yerleşim olanakları açısından kuzey şehirlerinden daha iyidir. Aynı zamanda, endüstriyel gelişme modeli ve kentsel desen değiştikçe, 100 şehir listesi dinamik olarak ayarlanacaktır.
Kısım piyasa işlem döngüsü
Hem artan gelişme piyasası hem de hisse senedi piyasası kısa vadeli dalgalanmalar ve ayarlamalarla karşı karşıya.
Mevcut sanayi geliştirme ortamı "karmaşık". Geçtiğimiz üç yılın süper döngüsünden sonra, piyasa rasyonaliteye döndü ve gerçek konut talebine geri döndü. İster artan gelişme ister hisse senedi piyasası olsun, her ikisi de kısa vadeli dalgalanmalar ve düzeltmelerle karşı karşıya, ancak yapı eksikliği yok. Cinsel fırsat noktası.
Artımlı pazar:
2019'da genel ayarlama, birinci ve ikinci satırların dibi oluşturan ilk satırlar olması bekleniyor
Mevcut piyasa aşaması: Ulusal pazarın "rotasyon" dan "rotasyona" dönüm noktası ortaya çıktı
Ulusal döngünün bu turu geçen yılın üçüncü çeyreğinden başladı ve ulusal pazar "dönüm noktası" dördüncü çeyrekte ortaya çıktı. Altın, dokuz ve gümüş on beklendiği gibi değil ve bu da ulusal pazarın dönüm noktası için önemli bir dönem. Mikro proje izleme geri bildirimine göre, çoğu şehir dördüncü çeyrekte "miktar için fiyat" olgusunu görmeye başladı. Bu, temelde 2018'in başındaki kararımıza uygundur. O zamanki karar 2018'di. Yılın ilk yarısı, ikinci yarısından daha iyiydi ve pazar atmosferi çeyrek bazda zayıfladı.
Bu döngünün öne çıkan üç özelliği 2019'daki piyasa trendini belirliyor
1. Kentsel rotasyon bölünmüştür ve farklı şehirlerin döngü aşamaları çok farklıdır
Önceki döngünün aksine, çoğu şehir pazarı aşaması neredeyse senkronize edilmiştir.Bu döngüde, ülke genelinde farklı şehirlerdeki "ilkbahar, yaz, sonbahar ve kış" pazarları aynı anda mevcuttur. 70 şehirli yeni konut fiyat endeksinden, geçmişte şehirlerin tüm katmanlarındaki fiyat değişikliklerinin temelde aynı olduğu ve bir çeyrekten fazla zaman farkı olmadığı görülüyor; birinci ve ikinci kademe şehirlerin bu döngüsü 2015'in ikinci yarısında yükselişe öncülük etmeye başladı ve 2017 ortasında kademeli olarak yükselmeye başladı Üçüncü ve dördüncü kademe şehirler arasındaki döngü farkı daha önemliyken, eğilimli yanlar veya düzenlemeler. Kentsel yığılmaların üçüncü ve dördüncü kademe şehirleri, çekirdek şehirleri yakından takip ediyor ve merkezi ve batıdaki kentsel olmayan kümelenmelerin üçüncü ve dördüncü kademe döngüleri, önde gelen şehirleri bir yıldan fazla geride bırakıyor.
2. Güçlü idari müdahale, piyasa arzını ve talebini etkiler ve piyasa sinyallerinde kısmi bozulmaya neden olur
Bu düzenleme turundaki devlet müdahalesinin derinliği ve düzenleyici araçların sayısı, hükümetin gayrimenkule büyük önem verdiğini kanıtlamaktadır.Bunların arasında, bu düzenleme turunda idari önlemler güçlüdür ve piyasa arz ve talep fiyatları üzerinde daha büyük bir doğrudan etkiye sahiptir. Çok sayıda kontrol aracı vardır, ancak politika etkilerinin belirli bir dereceye kadar korunması vardır: Örneğin, satın alma kısıtlamaları ve kredi kısıtlamaları etkin talebi azaltırken, fiyat kısıtlamaları ve piyangolar "ürün maliyet etkinliği ve kıtlığı" sinyallerini iletir. Öte yandan, normal arz ve talep yasasının idari müdahale altında kendi kendini dengeleme yeteneği zayıflamış, bazı ikinci kademe şehirlerde konut fiyat sistemi düzleşmiş ve piyasa kısmen çökmüştür.
3. Konut fiyatları ile satın alma gücünün uyumsuzluğu, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki satın alma gücü aşımı, daha uzun bir dip bulma dönemi getiriyor
Bu tur konut fiyatları, önceki herhangi bir döngüden daha hızlı arttı Alt kademe şehirlerdeki toplam işlem fiyatlarının oranı perspektifinden, 3 milyon yuan'den fazla toplam fiyatı olan birinci kademe şehirlerdeki işlemlerin oranı önemli ölçüde arttı; toplam fiyatı 1 ila 3 milyon yuan olan ikinci kademe şehirlerdeki ürünler ana akım haline geldi; Toplam fiyat segmentinde 1 milyonun üzerindeki ürünlerin oranı% 20'den fazla arttı.
2019'da, merkezi hükümetin "arazi fiyatlarını, konut fiyatlarını ve beklentileri istikrara kavuşturma" kararlılığını göz ardı etmemeliyiz. Emlak piyasasının sorunsuz hareketini sağlamak için, merkezi hükümet korunmaya, yerel esnek alan sağlamaya ve politika unsurlarını kullanmaya devam edecek (gevşetici yerleşim koşulları ve satış kısıtlamalarının kaldırılması gibi) , Fonlar (ev alımlarında artan faiz oranlarını düşürmek gibi) ve diğer araçlar olumludur. Üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerden birinci ve ikinci kademe şehirlere fonların geri dönmesiyle, pazarın yıl boyunca uyum sağlamaya devam etmesi ve birinci ve ikinci kademe şehirlerin dip inşasında başı çekmesi bekleniyor.
Faaliyet pazarı:
Geliştirme mantığını netleştirin, döngüsel dalgalanmalara dikkat edin ve ana şehirlere odaklanın
Emlak sektörü, 1998'den 2018'e kadar, konut reformundan bu yana 20 yıllık hızlı bir gelişme yaşadı.Bu dönemde, kademeli gelişme, sektörün mutlak hakimiyetidir.Son yıllarda, artan gelişimin zirve dönemine girmesiyle, gayrimenkul şirketleri aktif olarak hisse senedi operasyonlarının gelişim düzenine başlamıştır. Bununla birlikte, erken aşamadaki sıcak uzun vadeli kiralık daireler, stok yönetimi çağının gelişimindeki aksaklıkları kanıtlayan "kargaşa" ile karşılaştı.
Geliştirme mantığı: Artımlı geliştirme piyasası karlarının makul getirisi, hisse senedi yönetimi piyasasının yükselişi için gerekli bir koşuldur
Herhangi bir endüstrinin gelişmesinin mantıksal temeli, sermaye yatırımının birikimi ve endüstrinin yükseliş ve düşüş eğilimini büyük ölçüde belirleyen sermaye rotasyonunun yönüdür. Gayrimenkul ile borsa arasındaki tahterevalli etkisi, birinci ve ikinci kademe şehirler ile üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki gayrimenkul döngüsü gibi bu tür birçok rotasyon ilişkisini görebiliyoruz ve ayrıca gayrimenkulün ve borsa yönetim piyasasının kademeli gelişiminde belirli bir rotasyon var. ilişki. Son 20 yılda, artan gelişme piyasasının yüksek karlılığı, gayrimenkul endüstrisinin hızlı gelişimi için mantıklı bir temel oluşturdu.Büyük miktarda sermaye akışı, endüstrinin hızlı büyümesini teşvik etti ve aynı zamanda, sosyal finansman faiz oranları platosunun savunucusu haline geldi.
Son yıllarda, artan gelişimin yüksek karlılığı bir düşüş eğilimi gösterdi ve emlak şirketlerinin brüt kar marjı, kademeli olarak sosyal sermayenin ortalama getirisine geri döndü. Bu geri dönüş, zirve dönemden hisse senedi dönemine üç düzeyden geçişi teşvik edecek: Birincisi, konut fiyatlarındaki yavaşlama alıcıları artık yalnızca yükselen konut fiyatlarına güvenmemeye zorlayacak; ikincisi, kârlardaki düşüş gayrimenkul şirketlerini operasyon oluşturmaya ve değer yaratmaya zorlayacak. Düşünme ve eylem; üçüncüsü, gelirdeki düşüşe bağlı olarak sosyal finansman maliyetlerinin rasyonel ayarlanmasıdır. Bu nedenle, artan gelişme karlılığının makul getirisi, büyük ölçüde, hisse senedi piyasasının gelecekteki gerçek yükselişi için gerekli bir koşuldur.
Döngüsel dalgalanmalar: stok operasyonu ve artan gelişme, piyasa döngüsel dalgalanmalarıyla aynı yasaya sahiptir
Olgun Amerikan menkul kıymetler borsası piyasası gözlemlendiğinde, belirgin döngüsel dalgalanmalar var. ABD ofis piyasası, ekonomik döngü ile oldukça ilişkili olan işletme döngüsünde bariz zirvelere sahiptir. En düşük aşamayla karşılaşan 1998 ve 2008, ekonomik krizle aynı zamana denk gelmiştir ve gayrimenkul alım satım piyasası için işletme piyasası nispeten uzun bir faaliyet döngüsüne sahiptir.
Yurtiçi birinci kademe şehirlerdeki ticari ve ofis operasyonları da zirveler ve vadiler sergiliyor. Bu nedenle, hisse senedi işlem piyasasının incelenmesi, işlem döngüsü yasasına odaklanarak, arz ve talep ilişkisini, politika ortamını ve diğer faktörleri analiz ederek ve yasaları ve fırsatları araştırarak, artan piyasa ile aynı olmalıdır.
Çekirdeğe odaklanın: stok operasyonu, aşamalı geliştirme pazarından daha düzensizdir ve en iyi birkaç çekirdek şehre odaklanır
Gayrimenkul sektörünün farklı şehirlerdeki gelişiminin yaşam döngüsü aşamalarında önemli farklılıklar vardır.Birkaç çekirdek şehrin artan gelişimi erken ve daha olgun bir şekilde başlamıştır ve hisse senedi piyasası için fırsatlar daha ön plana çıkacaktır. Aslında 2018, yurt içi ticari ofislerde en büyük yabancı yatırımın yaşandığı yıl oldu.Şangay ticari ofis pazarındaki yabancı yatırımın yarısından fazlasını oluşturdu ve Pekin, Hangzhou, Wuhan ve Nanjing gibi önde gelen şehirlerdeki ticari ofisler de denizaşırı sermaye çekti. Görülüyor ki, yabancı sermayenin ticari ve ofis mülklerine yaptığı yatırım dalgalı bir seyir izliyor ve şehir seçimine daha fazla önem verildiği görülüyor: Şu anda yabancı sermaye Pekin ve Şanghay gibi çekirdek şehirlerdeki ticari ve ofis ürünlerinin zaten maliyet etkin olduğuna inanıyor.
Yapımcılar: Zhang Liang, Wu Dingjin, Song Weidong, Yuan Shang
Yazarlar: Zhang Haoyue, Lin Jieyi, Tian Guidan, Guo Huining, Li Jixiang, Li Yuanying, Li Jingzhuang, Chen Zhiwei, Zhang Kaidi, Wu Chaoxian, Zhang Chunhong, Sun Huiyao, Liu Baikun, Chen Wenfen
