Hong Kong'un emlak piyasası% 50 düştü! Dünyanın en büyük emlak balonu soğuyacak mı? Andy Lau bile kuşatılmıştı
Hong Kong'un emlak piyasası "büyük bir deprem" başlatıyor.
Kasım 2018'de, Hong Kong'un emlak piyasası işlemlerinin yarı yarıya düştüğünü gördü ve% 50'nin üzerine düştü.
1. Hong Kong'un Kasım ayındaki konut satışları yıllık bazda azaldı
Hong Kong Tapu Sicili tarafından 4 Aralık'ta yayınlanan veriler şunları gösterdi:
Hong Kongun Kasım ayında toplam konut satışları, geçen yılın aynı dönemindeki 53,8 milyar Hong Kong dolarından bir önceki aya göre% 32,5 ve% 51,6 düşüşle 26 milyar Hong Kong doları oldu.
Kasım ayında konut satışları, geçen yılın aynı dönemindeki 5.694 adede kıyasla 2.635 adet oldu ve yıllık% 54 düşüş gösterdi.
Ayrıca fiyat düşüşü de yayılmaya başladı. Centa-City Önde Gelen Endeksine göre, Hong Kong'un konut fiyatları Kasım ayında bir önceki aya göre% 3,43 düştü. Bu düşüş iki ay üst üste düştü ve 2016'dan bu yana en uzun düşüş oldu. Ağustos ayındaki zirve ile karşılaştırıldığında, konut fiyatları yaklaşık% 5 düştü.
Hem hacim hem de fiyat düştü ve Hong Kong'un konut fiyatlarındaki düşüş krizi tekrar geldi.
Hong Kong konut fiyatları dünyaca ünlüdür. Ocak 2018'de Hong Kong, Amerikan planlama danışmanlık şirketi Demographia tarafından arka arkaya sekizinci kez dünyanın en uygun fiyatlı şehri olarak derecelendirildi.
Tüm sakinler ya bundan yararlanırlar ya da bundan muzdarip olurlar.Konut, hayatlarında önlenemeyecek bir konudur.Ev fiyatlarının yükselmesi ve düşmesi insanların geçim kaynaklarını etkiler ve en önemli şirketlerin hepsi buna dahil olur, böylece milyarlarca servet biriktirir. Tüm halkın çabalarıyla nihayet "dünyanın en yüksek ev fiyatı" unvanını kazandı.
UBS tarafından yayınlanan Küresel Ev Fiyat Kabarcığı Endeksi sıralamasına göre Hong Kong, geçtiğimiz iki yıl içinde hala altı ile yedi arasında seyrediyordu ve bu yıl zirveye yükseldi.
Geçtiğimiz on yılda, Hong Kong'daki emlak piyasası güçlenmeye devam etti. 2017'ye kadar, Hong Kong Adası, Kowloon ve Yeni Bölgelerdeki özel konutların ortalama fiyatı 194.500 HK $ / m2, 175.700 HK $ / m2 ve 107.200 HK $ / m2'ye yükseldi. Hong Kong'daki ortalama yıllık hane geliri yalnızca 327.600 HK $ 'dır. Sıradan bir Hong Kong ailesi yıl boyunca yemek yemiyor ve içmiyor ve Hong Kong Adası'nda 2 metrekareyi karşılayamıyor.
Ev satmak ve tüketicileri daha uygun fiyatlı hale getirmek için geliştiriciler konut alanını azaltmaya devam ediyor. Geçtiğimiz iki yılda Hong Kong, sadece 11,52 metrekarelik çok küçük bir daire gördü.
Dünyadaki en "gayrimenkul inancına" sahip bir şehir seçerseniz, bu Hong Kong olur.
2017'de bir Hong Konglu kız, TVB'deki bir Hong Kong TVB canlı şovu olan "Everything is Full" de altın bir cümleye dönüştü ve Hong Kong halkının kalbindeki en doğru sözler olduğu söyleniyor.
Bu sefer Kasım ayı verileri piyasanın dibi mi yoksa bir dönüm noktasının başlangıcı mı?
2. Jones Lang LaSalle: Hong Kong emlak fiyatları önümüzdeki yıl% 25'e kadar düşebilir
Hong Kong'daki Victoria Zirvesi'ndeki Wenhui Yolu'nda geçen ay birkaç arazi satıldı ve bu, geçmişte Hong Kong emlak piyasasındaki uzun vadeli boğa piyasasında yaygın değildi. Jones Lang LaSalle, Hong Kong konut piyasasında 10 yıllık boğa piyasasının sona erdiğini belirterek en son konut piyasası görünümünü yayınladı. 2019'un sonunda, Hong Kong konut fiyatları% 15 düşecek. Ekonomi ve borsa bozulmaya devam ederse, konut emlak fiyatları o kadar düşecek % 25. Bu koşullar altında, birçok anakara emlak şirketi piyasayı sessizce terk etti ve hatta Hong Kong'daki yerel emlak geliştiricileri ihtiyatlı olmaya başladı.
Jones Lang LaSalle'ye göre, Hong Kong'daki emlak fiyatları, küresel finansal çalkantının 2009 başlarında toparlanmasından bu yana artmaya devam etti. Ancak, piyasa koşullarının hızlı tersine dönmesinden etkilenen konut fiyatları son iki ayda düşmeye başladı. Mevcut dış ekonomik ortam istikrarsız ve Hang Seng Endeks Ocak ayındaki en yüksek seviyesinden% 20'den fazla düştü ve bu da Hong Kong'un özel konut piyasasının güvenini etkiledi.
JLL genel müdürü Zeng Huanping, bu yıl Hong Kong emlak piyasasının büyümeyi desteklemek için Çin anakarasından gelen talebe dayandığını söyledi. Hong Kong emlak fiyatlarının 2019'un sonundan önce% 15 düşeceğini tahmin ediyor. Dış ortam kötüleşmeye devam ederse 2019'da konut konutları Emlak fiyatları% 25'ten fazla düşecek.
Hong Kong emlak piyasasının 10 yıllık artış döngüsü resmen sona erdi. Jones Lang LaSalle'e göre, finansal çalkantıdan bu yana küçük ve orta büyüklükteki konutların fiyatı iki katına çıktı ve 1997'nin en yüksek seviyesi olan% 63'ü aştı, ancak belirsiz ekonomik görünüm küçük ve orta ölçekli konut fiyatlarının art arda 27 ay artmasına neden oldu. Son 2 ayda% 1,4 düştü. Geçtiğimiz üç ayda, kötü piyasa koşulları nedeniyle, aylık ortalama konut işlemi sayısı 4.188'e düşerek, aylık 8500 olan uzun vadeli ortalamadan çok daha düşüktür.
Zeng Huanping, geçmişte Hong Kong'un bir dizi emlak piyasası kontrol politikası başlattığını ve bugünün perspektifinden, yalnızca toplam emlak işlemlerinin sayısının tarihsel en düşük seviyelere düşmesine neden olmakla kalmadığını, aynı zamanda emlak piyasasında büyük bir "sert iniş" riski oluşturduğunu söyledi.
Zeng Huanping, bu emlak piyasasındaki düşüşle ilgili en endişe verici şeyin, kimsenin dibin nerede olduğunu bilmemesi olduğunu söyledi, çünkü emlak fiyatlarındaki önceki hızlı düşüşlerin aksine, hızlı düşüşler kolayca dibe vurabilir, ancak bu sefer Hong Kong'un emlak fiyatları çok hızlı bir oranda düşüyor. Yavaş yavaş, zaman uzun süre sürüklenecek ve pazarın nerede olduğunu tahmin etmeyi zorlaştıracaktır.
UBSnin en son küresel emlak balonu endeksine göre (bu sıralama yalnızca gelişmiş ülkelerdeki ve bölgelerdeki konut fiyatı yükü seviyesini inceler), Hong Kongun konut fiyatı-gelir oranı 19,5tir, bu da bir Hong Kong ailesinin 19,5 yıllık gelirinin (yiyecek veya içecek olmadan) gerekli olduğu anlamına gelir. ) Bir ev satın almak için. Hong Kong ayrıca, arka arkaya sekiz yıl boyunca "Konut Fiyatları için Dünyanın En Uygun Olmayan Şehri" unvanını kazandı.
Geçen Pazartesi Goldman Sachs tarafından yayınlanan bir araştırma raporunda, Hong Kong Para Otoritesi, Hong Kong emlak piyasasının% 15 ila% 20'lik bir düzeltme yaşayacağı 2020 yılına kadar Federal Rezerv ile aynı anda faiz oranlarını artıracak.
CLSA daha önce, yıllarca yükselen piyasa duyarlılığındaki keskin düşüşle birlikte, Hong Kong emlak fiyatlarının keskin bir şekilde düşeceğini belirten bir araştırma raporu yayınladı. Hong Kong emlak piyasası şu anda 15 yıldır en kötü makro ortamını yaşıyor Yükselen faiz oranları, ekonomik yavaşlama ve RMB değer kaybı Hong Kong emlak piyasasını etkiliyor.
3. Hong Kong'un lüks evleri zararla satılıyor
Hong Kong basınında çıkan haberlere göre, Jiudushan, Sha Tin'deki bir mülk 13 milyon Hong Kong doları fiyatına satıldı. Satıcı, mülkü yaklaşık dört yıldır elinde tutuyordu. Bu sırada, işlem 60.000 Hong Kong doları zarar kaydetti, ancak vergi ve komisyon giderleri dahil olmak üzere kayıp yaklaşık 68 idi. Bölgedeki Jiudu'da ilk kanlı satış olan on bin Hong Kong doları.
Raporlara göre, Ocak 2015'te satıcı mülkü 13.059.800 HK $ karşılığında satın aldı. Geçen yılın Aralık ayında, satıcı 18.2 milyon HK $ 'dan satış için listelenmişti.Bu yılın Mayıs ayında fiyat 16.5 milyon HK $' a düşürüldü.Geçen ay, fiyat iki kez 14.5 milyon HK $ 'a düşürüldü. Yakın zamana kadar, işlem görmesi 13 milyon Hong Kong dolarına düşmemişti ve bu fiyat, ilk liste fiyatından yaklaşık% 30 düşüşle 5,2 milyon Hong Kong doları düştü.
Hong Kong arazi piyasasında da kötü haberler var. 16 Ekim'de, Hong Kong Arazi Departmanı, Hong Kong, Peak, 12 No'lu Man Fai Road'daki lüks bir ev için arsa teklifinin gereksinimleri karşılamadığını ve yetersiz kaldığını duyurdu. Bu, Hong Kong'un Zirvede yer alan pahalı bölgesindeki birkaç büyük ölçekli resmi araziden biridir.Arazi yüksek kalitede olmasına ve arazinin kalitesi, emlak piyasasının son zamanlarda soğumasına bağlı olarak hala iyi olmasına rağmen, piyasanın arazinin değerlemesinde daha fazla farklılığı vardır.
Hong Kong emlak piyasasındaki düşüşe tekabül eden, yerel sakinler arasındaki genel düşüş hissidir. Hong Kong'daki South China Morning Post, Hong Kong Araştırma Derneği'nin anket sonuçlarına göre yanıt verenlerin% 60'ının önümüzdeki altı ay içinde Hong Kong'un ekonomisi hakkında kötümser olduğunu ve yanıt verenlerin% 40'ının emlak fiyatlarının düşmesini beklediğini belirtti.
Rapor, yerel aracı kurum Yaocai Securities'in kurucusu ve yönetim kurulu başkanı Ye Maolin'in önümüzdeki iki yıl içinde Hong Kong'un konut fiyatlarının% 40'a kadar keskin bir şekilde düşeceğini söyledi.
Centaline Property tarafından bu ay yayınlanan rapor, bu ayın başında sona eren 12 hafta içinde, Tsuen Wan Bölgesi, Tuen Mun Bölgesi ve Yuen Long Bölgesi de dahil olmak üzere Yeni Bölgeler Batı seçim bölgesindeki özel evlerin fiyatlarının% 2,5 düştüğünü gösterdi. Bunlar arasında, Hong Kong'daki ilk on mavi çipli konut sitesinden biri olan Kingswood Villas'ın emlak fiyatı% 15 düştü. Mavi çipli konut siteleri genellikle Hong Kong emlak piyasası için bir referans göstergesi olarak kabul edilir.
Bu nedenle, birçok analist, Hong Kong emlak piyasasının çok sayıda baloncuğa sahip olduğunu düşünüyor.CLSA'nın emlak araştırma departmanının bölge başkanı Nicole Wong, Hong Kong'un konut fiyatlarının makul olmayan yüksek seviyelere çıktığına inanıyor.
4. Evi satmak için geliştiriciler ellerinden gelenin en iyisini yapar
Securities Times'a göre, Hong Kong'daki Midland Realty'nin emlak acentesi Bayan Chen, WeChat'teki muhabirlere Hong Kong gayrimenkulünü tanıttı. "Mülkü görmeye ne zaman geleceksin? Size birkaç başka mülk göstereceğim. Şimdi piyasada çok sayıda ikinci el mülk var. Şimdi fiyat indirimi için çok yer var. Süper yüksek bina 1.000 fit kareden önce 34.8 milyon HK $ 'ya satıldı (yaklaşık 90 metrekare). 31 milyon HK $ 'nın sahipleri de konuşabilir. "
Finans sektörüyle ilgilenen Bay Lu, gazetecilere verdiği demeçte, müşterilerinden birinin Wan Chai'de 30 yaşından büyük bir evi olduğunu, başlangıçta 1 milyar Hong Kong doları değerinde olduğunu ve satmak istediğini, ancak şimdi fiyat tahminini 700-800 milyona düşürdüğünü söyledi. Hong Kong Doları.
Öyle olsa bile, ikinci el gayrimenkul işlemleri hala hafif, hatta birinci elden özel konut işlemleri de gerilemeye başladı.
Hong Kong emlakçılarının her yerinde indirimli fiyatlarla ev satışı için reklamlar var. Taikoo Shing Cuihu Tai'deki 9 milyon Hong Kong dolarlık evin fiyatı 800.000 Hong Kong doları düşürüldü ve Kornhill'deki 9,1 milyon Hong Kong dolarlık ev "parçalanmış" kelimesiyle işaretlenmiş ve 8,58 milyon Hong Kong dolarına satılmıştır.
Hong Kong emlak piyasası hacim olarak düştü ve endişelenenler elbette emlak geliştiricileridir. Konut satışlarını teşvik etmek için, "ödemeden önce yaşama" politikası bile başlatıldı.
Securities Times muhabiri kısa süre önce, Hong Kong, Tsim Sha Tsui, Gateway Tower'daki One Homantin binasının satış ofisini ziyaret etti. Bina 1088 günlük bir ödeme yöntemi başlattı: Önce yaşa, sonra öde ve mülk fiyatının% 10'u ödendikten sonra evin anahtarını al. Depozito olarak 30.000 Hong Kong doları ödemeniz gerekir, bu depozito ödendikten sonra iade edilebilir.Konaklama sırasında müşteri fiyatları, yönetim ücretlerini ve çeşitli ücretleri kendileri ödeyecektir.
5. Hong Kong oran artışı
Emlak piyasası her zaman kısa vadede finans konusuna baktı.
Bugün, Federal Rezerv faiz oranlarını artırmaya devam ederken, Hong Kong faiz oranları da yükseliyor. On yıldan fazla bir süredir aşırı düşük faiz ortamının sona ermesi, yerel emlak piyasası üzerinde muazzam bir baskı yarattı.
Hong Kong doları, ABD doları ile bağlantılı olduğundan, sermaye eksikliğini önlemek için, faiz oranlarını yükseltmek için Hong Kong dolarının ABD dolarını takip etmesi gerekir. Eylül sonunda Federal Rezerv bu yıl üçüncü kez faiz oranlarını yükseltti ve Hong Kong, iskonto baz faiz oranını% 2,5'e yükseltti.
Ve Hong Kong Para Otoritesinin faiz oranlarını artırmasından sadece birkaç saat sonra, Hong Kong-HSBC'deki dört büyük banka, Hang Seng, Bank of China Hong Kong ve Standard Chartered Bank, gösterge Hong Kong kredi faiz oranını yükselttiler - 2006'dan bu yana ilk kez Hong Kong doları en iyi borç verme oranı.
Banka faiz oranlarındaki artış ve Hong Kong'un neredeyse on yıldır sürdürdüğü aşırı düşük faiz ortamının sonu, konut alıcıları üzerindeki kredileri geri ödeme baskısının artması anlamına geldi.
Çin-Tayland Araştırma Enstitüsü'nün raporuna ve analizine göre, Hong Kong'un konut fiyatlarındaki düşüş, sabit döviz kurlarının fiyatı!
1. Hong Kong emlak piyasası soğuyor.
Geçtiğimiz on yılda, Çin'in Hong Kong kenti, konut fiyatlarında yükselmeye devam etti ve onu dünyanın en pahalı şehri haline getirdi. Ancak, son aylarda, Hong Kong'un konut fiyatları önemli ölçüde düştü ve emlak piyasası soğuma işaretleri gösterdi. Aslında, Hong Kongun emlak piyasası düzenlemesi son yıllarda sıkılaştırılıyor, ancak konut fiyatlarının yükselmeye devam etmesini durdurmadı. Para politikası açısından Hong Kong, 2015'ten beri Fed'in faiz artırımını takip ediyor, ancak gayrimenkul fiyatlarını hiçbir zaman bastırmadı.Hong Kong emlak piyasası neden şu anda zayıflık gösteriyor?
2. Önceki "sahte" faiz artırımları konut fiyatlarını artırmış ancak döviz kurunu baskılamıştır.
Hong Kong, bağlantılı döviz kuru sistemini Ekim 1983'ten beri uygulamaktadır ve bağlantılı döviz kuru, Hong Kong'un para politikası bağımsızlığını tamamen kaybetmesine neden olan bir tür sabit döviz kuru sistemidir. Fed'in faiz artırım döngüsünün bu turunda, Hong Kong Para Otoritesi her seferinde faiz artırımlarını takip etti, ancak Hong Kong dolar piyasası faiz oranı buna göre yükselmedi ve artış "sahte" faiz oranları. Önemli bir likidite sıkışıklığının yokluğunda, Hong Kong emlak piyasasının yukarı yönlü ivmesi hız kesmeden devam ediyor. Ancak, Hong Kong doları, ABD doları karşısında daha büyük bir değer kaybı baskısıyla karşı karşıya kaldı ve defalarca daha zayıf döviz garantilerine dokundu.
3. Şimdi "reel" oran artışı döviz kurunu sabitledi ancak konut fiyatlarını baskı altına aldı.
Bu yılın başından bu yana, Hong Kong Para Otoritesi likiditeyi sıkılaştırmak ve döviz kurunu istikrara kavuşturmak için önlemler alarak "reel" bir kur artışının önünü açtı. Bununla birlikte, çok yönlü faiz oranlarındaki artışların arka planı altında, Hong Kong'un konut ipotek kredisi faiz oranları yükseldi, varlık fiyatlarını doğrudan bastırdı ve Hong Kong'un gayrimenkul kontrol politikalarının gayrimenkul üzerindeki baskılayıcı etkisi de vurgulanmıştır. Küresel mali krizin ardından, Avrupa ve Amerika Birleşik Devletleri'ndeki çok sayıda süper gevşek para birimi Hong Kong'a aktı. Şu anda, ABD faiz oranlarını artırmaya ve sıkılaşmaya devam edecek ve Hong Kong, sermaye çıkışının baskısıyla karşı karşıya kalacak. Döviz kurunun istikrar kazanması baskısı altında, Hong Kong dolarının likiditesi sıkılaşmaya, emlak piyasasını bastırmaya ve fiyatlarda düşüşe bağlı. Sermaye çıkışı baskısını daha da kötüleştirecek.
4. İmkansız üçgenin değiş tokuşu, döviz kuru ve faiz oranı seçimi.
Hong Kong'un karşılaştığı döviz kuru, faiz oranı ve konut fiyatı sorunları, aslında imkansız üçgen seçimlerdir. Şu anda, Hong Kong Para Otoritesi bir seçim yaptı.Hong Kong'un yeterli döviz rezervi var.Hong Kong dolarının kısa vadeli döviz kurunun büyük bir sorun olmadığına ve Hong Kong'un konut fiyatlarının düzeltme baskısıyla karşı karşıya kalacağına inanıyoruz. Ekonomi üzerindeki aşağı yönlü baskının artması bağlamında, mevcut piyasanın yurtiçi gayrimenkul kontrol politikalarının gevşemesine yönelik beklentileri hızla kızışmaktadır. Uzun vadede, sermaye hesabı yönetimini sürdürmek zordur. Varlık balonlarını canlandırmak için daha fazla gevşeme kullanılırsa, döviz kurundaki değer kaybının baskısı daha da artacaktır. Ve döviz kuru değer kaybetse ve parasal teşvik geri gelse bile, konut fiyatları yükselmeye devam edecek mi? Aslında zor. Asla yükselmeyen veya düşen varlık fiyatı yoktur. ChiNext'teki 15 yıllık düşüş, gevşek para ortamında da meydana geldi. Varlık fiyatlarının dönüm noktasının ne zaman geleceğini kimse bilmiyor ama kesin olan bir şey var: Çok fazla yükselen fiyatlar kesinlikle geri çekilecek.
7. Andy Lau kuşatıldı, Hong Kong emlak piyasasının geleceği nerede?
Hong Kong hükümeti tarafından bu yıl vatandaşın görüşlerinde en çok öne çıkan konular hala konut ve arazi temini.
Pazar, Hong Kong'daki anormal derecede yüksek konut fiyatlarının ana nedenini, Hong Kong'daki uzun vadeli arazi arz sıkıntısına bağladı. Birincisi, Hong Kong ekolojik ve çevre korumaya büyük önem veriyor. Kırsal arazinin yaklaşık% 40'ı geliştirilemiyor. Son yıllarda çevreciler ıslah işlemine karşı çıktı. Küçük bir toprak ve büyük bir nüfus, gevşek bir finansal ortam, uzun vadeli ultra düşük faiz oranları ve yükselen konut fiyatları ile.
Ekim ayında Andy Lau, Doğu Lantau, Hong Kong'da yapay adalar inşa etmek için büyük ölçekli ıslahın geliştirilmesini ve büyük ölçekli bir kamuoyu saldırısına neden olan arazi ıslahını savunan kısa bir tanıtım filminde göründü. Konut sorunları karşısında, Hong Kong halkı bu ulusal idole merhamet etmez.
Hong Kong Hükümeti'nin politika adresine göre, bu iyileştirme planı, Hong Kong için uzun vadeli bir arazi kaynağı olacak Doğu Lantau'da 1.000 hektardan fazla yapay ada geliştirecek. En fazla 400.000 birim sağlayabilir ve yaklaşık bir milyon insan yaşıyor. Ancak bu plan çevrecilerin güçlü muhalefetiyle karşılaştı.
Binalar inşa etmek ve arzı artırmak için denizin ıslahı, ev fiyatlarını düşürmeyebilir, ancak en azından bina hakkında iç çeken Hong Kong vatandaşları için yeni seçenekler sunar.
Ancak halkın yararına böyle güzel bir şey güçlü bir muhalefetle karşılaştı. Hong Kong Özel İdari Bölgesi İcra Kurulu Başkanı Carrie Lam, "Politika Adresi" ni yayınladığında ve aynı zamanda Andy Lau için savaştığında ıslah planını açıkladı, "Bence bu çok haksızlık"!
Doğu Lantau yapay ada projesi, Hong Kong nüfusunun 1 / 8'ini oluşturan konut sorununu çözebilecek 700.000 ila 1.1 milyonluk bir nüfus için yaklaşık 1.700 hektarlık arazi bırakacak ve 260.000 ila 400.000 ev inşa edecek. Bazı ev sahipleri, bunun ev fiyatlarını büyük ölçüde düşüreceğinden endişe ediyorlar, bu yüzden buna şiddetle karşı çıkıyorlar.
Kaynak: China Fund News
