Sony'nin Hong Kong'daki halka arzı, yüksek borç oranı gizli bir endişe
2010 yılında kurulan, Jiangxi Eyaletinde en yüksek sözleşmeli satışlara sahip bir emlak şirketi olan Sony Holdings, kısa süre önce Hong Kong Borsası'na bir prospektüs sundu. Listelemeyi başarırsa, kuruluştan listelemeye kadar en kısa sürede emlak sektöründe en yeni şirketlerden biri olacak. Bir.
Broşür, Sony'nin bazı projelerinin Jiangxi, Guangdong ve diğer yerlerde, özellikle Shigekura Nanchang ve Huizhou'da yoğunlaştığını gösteriyor. Sektördeki kişiler, bunun sinerjik bir etki yaratmasına rağmen, kaçınılmaz olarak yukarıda belirtilen yerel ekonomik ve politika değişikliklerinden etkileneceğine inanıyor. Aynı zamanda, ölçek ekonomileri elde eden Xinli Holdings, toplam borçlanmasını üç yıl içinde üçe katlayarak 22,1 milyar yuan'a çıkardı, net aktif-pasif oranı% 240 ve borç oranı sektör ortalamasının çok üzerinde.
Projelerin yüzde altmışı Nanchang ve Huizhou'da yoğunlaşmıştır
2010 yılında, 33 yaşındaki inşaatçı Zhang Yuanyuan, Jiangxi, Nanchang'da Xinli Land'i kurdu. Bundan önce, Jiangxi Fifth Construction Group Co., Ltd.'nin genel müdürüydü. Basında çıkan haberlere göre, Xinli Real Estate ilk üç yılda yalnızca bir proje inşa etti - Xinli · Dibowan ve Nanchang pazarında bir yer kurdu. Bundan sonra, şirketin gelişimi hızlı şeride girdi.
İzahname, ilerleyen yıllarda Sony'nin bir dizi hisse değişikliği ve varlık yeniden yapılanması geçirdiğini göstermektedir.Sony Land, Sony Real Estate tarafından kontrol edilmektedir. İlişki katmanları aracılığıyla Sony Real Estate, Cayman Adaları'nda kayıtlı Sony Holdings şemsiyesi altına yerleştirilmiştir. Zhang Yuanyuan, bir aile tröstü aracılığıyla Sony'nin% 94 hissesine, Xinheng hisselerin% 5'ine çalışan teşvik güveni olarak ve geri kalan% 1 stratejik yatırımcı Chen Yonghui'ye ait.
China Index Academy'nin verilerine göre 2016'dan 2018'e kadar şirketin yıllık satışları sırasıyla 16 milyar yuan, 45,7 milyar yuan ve 91,5 milyar yuan olarak gerçekleşti ve Çinli emlak şirketleri arasında 103., 42. ve 34. sırada yer aldı. İzahname, Yihan Think Tank'ın istatistiklerini aktardı ve 2017, 2018 ve 2019'un ilk çeyreğinde konut mülklerinin toplam sözleşmeli satışlarına göre Xinli Holdings'in Jiangxi Eyaletindeki tüm emlak geliştirme şirketleri arasında ilk sırada yer aldığını söyledi.
31 Mart 2019 itibarıyla Sony Holdings'in farklı gelişim aşamalarında 101 konut projesi vardı; bunlardan 55'i Jiangxi Eyaletinde, 20'si Guangdong-Hong Kong-Makao Büyük Körfez Bölgesi'nde, 11'i Yangtze Nehri Deltası bölgesinde ve 15'i Midwest'de bulunuyordu. Yüksek büyüme potansiyeline sahip çekirdek şehirler ve diğer bölgeler.
Birleşme ve devralmalar yoluyla ucuz arazi elde etmek, Sony Holdings'in arazi rezervleri elde etmenin ana yollarından biridir. Sony Real Estate başkan yardımcısı Runting, medyaya verdiği röportajda, M&A işbirliği projelerinin Sony'nin yaklaşık% 70 ila% 80'ini oluşturduğunu söyledi. Yatırım ölçeğini uygun bir şekilde kontrol etmek, ortaklar bulmak ve ardından Sony'nin marka primini paylaşmak için, ilk elden arazi çoktan yükseldiğinde arazi edinmenin daha uygun bir yolu olduğuna inanıyor.
Sony'nin bir başka stratejisi de "şehirde derinlemesine uygulama". Runting şunları söyledi: "(Xinli) şehre girecek ve bu şehir hakkında iyimser olacak, en azından sadece mal sahiplerini ve müşterileri çekmek için değil, aynı zamanda arazi ortaklarını çekmek, hükümetin desteğini çekmek vb. İçin de pazar payı açısından ilk olacak."
Bununla birlikte, şehirlerin derinlemesine işlenmesi, kaçınılmaz olarak, bireysel bölgelere aşırı bağımlılığa yol açacaktır. Yukarıda bahsedilen 101 proje arasında, Nanchang Şehri ve Huizhou Şehri, Guangdong çoğunluktadır. Bağlı ortaklıklar, ortaklar ve ortak girişimler dahil olmak üzere, Sony Holdings'in Nanchang'da toplam emlak bankasının% 42,8'ini oluşturan 45 projesi vardır; Huizhou'nun toplam emlak bankasının% 22,8'ini oluşturan 15 projesi vardır. Nanchang ve Huizhou gibi iki şehir, şirketin toplam proje sayısının yaklaşık% 60'ını ve toplam emlak bankasının% 65,6'sını oluşturuyor.
Çin Kentsel Gayrimenkul Araştırma Enstitüsü Dekanı Xie Yifeng, Çin-Singapur Jingwei Müşterisine, gayrimenkul şirketlerinin büyük ölçekli gayrimenkul geliştirme için "kısa, düz ve hızlı" peşinde koşmaları gerektiğini ve çok sayıda projeyi bir veya iki şehre sıkıştırmanın daha fazla baskının dağılmasına neden olabileceğini söyledi. , Kurumsal sermaye baskısının artmasına ve yükümlülüklerin artmasına yol açar. Huizhou Şehri, Guangdong-Hong Kong-Makao Büyük Körfez Bölgesi'nin avantajlarından yararlanabilse de, bölgedeki çekirdek bir şehir olmadığını, sektörün nispeten tek olduğunu ve son zamanlarda pazar performansının ortalama olduğunu söyledi.
Sony Holdings ayrıca tanıtım broşüründe gelirinin büyük kısmının Jiangxi Eyaletindeki işletmeler tarafından elde edildiğini belirtti. Jiangxi Eyaletinin ekonomik koşullarındaki herhangi bir önemli düşüş şirketin faaliyet sonuçları, mali koşulları ve iş beklentileri üzerinde önemli bir olumsuz etkiye sahip olabilir.
Borç oranı son 3 yılda% 200'ü aştı
İzahname, 2016'dan 2018'e kadar, Sony'nin gelirinin 2.223 milyar yuan, 5.241 milyar yuan ve 8.42 milyar yuan olduğunu ve yıllık bileşik büyüme oranının% 94.6 olduğunu; net kârın sırasıyla 130 milyon yuan, 278 milyon yuan ve 555 milyon yuan olduğunu gösteriyor. Yıllık bileşik büyüme oranı% 105,9; brüt kar marjı sırasıyla% 24,7,% 33,7,% 37,3 gibi çok arttı.
Kerui Araştırma Merkezi'nden alınan verilere göre, geçen yıl borsada işlem gören 176 emlak şirketinin ağırlıklı ortalama ve medyan brüt marjları sırasıyla% 31,1 ve% 32,8 oldu. 2018'de Sony Holdings'in brüt marjı sektör ortalamasının üzerinde oldu. Brüt kar marjındaki genel artışla ilgili olarak, izahname esas olarak belirli projelerin düşük arazi maliyetleri, maliyetlerin kontrolüne yardımcı olmak için standartlaştırılmış işletme prosedürlerinin uygulanması ve konut emlak piyasasının genel büyümesinden kaynaklandığını belirtti.
Ancak net kar marjı sektör ortalamasının altındadır. 2016'dan 2018'e kadar, Sony'nin net kar marjları sırasıyla% 5,9,% 5,3 ve% 6,9 idi. Geçen yıl, borsada işlem gören 176 emlak şirketinin ağırlıklı ortalama ve net kar marjlarının medyanı% 13,1 ve% 11,7 idi.
Sony Holdings'in borç seviyesi de nispeten yüksek. 2016'dan 2018'e şirketin net vites oranı sırasıyla 1,9 kat, 2,7 kat ve 2,4 kat oldu. 2017 yılında net vites oranı artışına ilişkin izahnamede, esas olarak o yıl banka ve diğer borçlanmalardaki artıştan kaynaklandığı belirtildi. Veriler, Sony Holdings'in toplam borçlanmasının 2016'da yaklaşık 6.438 milyar yuan'dan 2017'de yaklaşık 16.676 milyar yuan'a yükseldiğini gösteriyor, bu da 10 milyar yuan'ın üzerinde bir artış. 2018 yılında net dişli oranındaki düşüşe gelince, o yıl tamamlanan ve teslim edilen mülklerdeki artış nakit akışında artışa neden oldu.
İlgili istatistikler, Sony Holdings'in 2016'dan 2018'e net borç oranının yaklaşık% 300,% 205 ve% 285 olduğunu gösteriyor. Çin Emlak Derneği ve Şangay E-House Gayrimenkul Araştırma Enstitüsü tarafından açıklanan verileri, Çin borsaya kayıtlı 210 emlak şirketinin beyanları ile karşılaştırdığımızda, 2018 yılında borsaya kayıtlı emlak şirketlerinin ortalama net borç oranı% 92,52 oldu ve Sony Holdings'in net borç oranı sektör ortalamasına ulaştı 3 Zamanlar.
Shenzhen Gayrimenkul Araştırma Merkezi'nde kıdemli bir araştırmacı ve Sun Yat-sen Üniversitesi Bankacılık Araştırma Merkezi'nde bir araştırmacı olan Li Yujia, Çin-Singapur Jingwei müşterisine, halka açılmak isteyen ve genişleme aşamasında emlak şirketlerinin daha yüksek net borç oranlarına ve net borç oranlarına sahip olacağını söyledi. İşletmelerde de yaygındır. Bu göstergeler yüksek olup, şirketin nakit akışının nispeten sıkı ve sermaye baskısının yüksek olduğunu göstermektedir. Xie Yifeng, büyük emlak şirketleri de dahil olmak üzere tüm endüstrinin aktif olarak kaldıraç kullandığına inanır.Eğer gayrimenkul şirketleri hala yüksek borçludurlarsa, piyasa kötüleştiğinde riskler kolayca ortaya çıkar.
Son yıllarda, Sony Holdings'in toplam borçlanmaları hızla arttı.İzahnamede, 2018 sonu itibarıyla, toplam ödenmemiş banka ve diğer borçlanmaların (kurumsal tahviller hariç) yaklaşık 21,51 milyar yuan olduğu belirtildi, bu rakam 2016 sonundaki tutarın üç katından fazla. Diğer borsaya kayıtlı olmayan emlak şirketlerine benzer şekilde, Sony Holdings de kan nakli için güven finansmanı kullanmak zorundadır Veriler, şirketin toplam ödenmemiş güven finansmanının toplam borçlanmaların (faiz getiren banka ve diğer krediler ve kurumsal tahviller dahil)% 51,6'sını oluşturduğunu göstermektedir.
Sony Holdings'in izahnamesine göre, toplanan fonların bir kısmı kredileri geri ödemek için kullanılacak.
Güven finansmanı nispeten büyük bir orandır ve bu da kurumsal finansman maliyetlerinde bir artışa yol açar. 2016'dan 2018'e kadar Sony Holdings'in ağırlıklı ortalama etkin faiz oranı sırasıyla% 9,3,% 9,1 ve% 9,3 idi ve bu, büyük ölçekli emlak şirketlerinin bankalardan fon elde etme maliyetinden daha yüksekti. Bu halka arzda Sony Holdings, fonları sadece mevcut proje finansmanı için kullanmakla kalmayacak, aynı zamanda mevcut faiz getiren banka ve diğer borçlanmaların çoğunu geri ödeyecek.
Gerçek denetleyici kardeş Chengda tedarikçisi
İzahname, Sony'nin tedarikçilerinin nispeten yoğunlaştığını gösteriyor. Son üç yılda, en büyük beş tedarikçi şirketin satış maliyetinin yaklaşık% 56,3'ünü,% 62'sini ve% 52,7'sini oluştururken, en büyük tek tedarikçi aynı yıl şirketin satış maliyetinin yaklaşık% 18'ini oluşturuyordu. %,% 41.2 ve% 29.8. Beş büyük tedarikçi arasında, Jiangxi Eyaleti Beşinci İnşaat Grubu, Guangxi Lugang Construction Group Co., Ltd. ve Xinli Holdings ayrılmaz bir şekilde bağlantılı ilişkilere sahiptir.
Şirketi kurmadan önce, Sony Holding'in yönetim kurulu başkanı Zhang Yuanyuan, Jiangxi Fifth Construction Group Co., Ltd.'de çalışmıştı. İkincisi,% 80.4 hissedarlık oranı ile kardeşi Zhang Guoyin, Zhang Guoyin tarafından kontrol ediliyordu. Veriler, şirketin ağırlıklı olarak Sony Holdings'in emlak geliştirme projelerine mühendislik, inşaat ve püskürtme hizmetleri sağladığını gösteriyor. 2016'dan 2018'e kadar, Sony'nin şirketten yaptığı alımlar 383 milyon yuan, 411 milyon yuan ve 800 milyon yuan idi ve toplam satın almaların yaklaşık% 16.3'ünü,% 6.6'sını ve% 10.4'ünü oluşturuyordu.
Guangxi Lugang Construction Group Co., Ltd., Zhang Yuanjin'in küçük kardeşi Zhang Guojin tarafından% 97,65'lik bir hissedarlık oranıyla kontrol edilmektedir ve Xinli Holdings için inşaat hizmetleri sunmaktadır. 2017 ve 2018'de, Sony'nin şirketten yaptığı alımlar yaklaşık 188 milyon yuan ve 264 milyon yuan idi ve toplam satın almaların% 3 ve% 3.4'ünü oluşturuyordu.
İzahname yukarıdaki iki şirketi ilişkili taraflar olarak listelemektedir. Ancak izahnamede, açık pazardaki benzer hizmetlere istinaden iki şirketin bağımsız üçüncü şahıslara göre daha uygun fiyatlar sundukları da belirtildi.
Li Yujia, özel konut şirketlerinin çoğunun aile işletmesi olduğuna ve akrabaların yukarı yönlü şirketlerde çalışmasının daha yaygın olduğuna inanıyor.Ortada birçok bağlantı ihmal edildiğinden, kurumsal harcamalardan tasarruf sağlayacaktır. Bununla birlikte, bir kez listelendikten sonra, yardım aktarımının ortaya çıkmasını önlemek için mektup ve açıklama kurallarının sıkı bir şekilde uygulanması gerekir.
Gelecekte, Sony Holdings bu iki şirkete daha fazla hizmet ücreti ödeyecek. İzahname, Jiangxi Fifth Construction Group Co., Ltd.'nin hizmet çerçeve sözleşmesinin 2019'dan 2021'e kadar maksimum işlem değerinin 1,1 milyar RMB, 1,4 milyar RMB ve 1,4 milyar RMB'yi geçmeyeceğini ve Guangxi Lugang Construction Group Co., Ltd.'in 1 milyar RMB'yi geçmeyeceğini öngörüyor. 1,6 milyar 1,8 milyar.
(Sorumlu editör: Zhang Ziyi)
