Japon düşünce kuruluşu bir uyarı yayınladı: 1.800 şehir ortadan kaybolma tehlikesiyle karşı karşıya! Çinliler hala evleri soymaya mı gidiyor?
Wen | Xu Yuan Pekin Üniversitesi Ulusal Kalkınma Araştırma Enstitüsü Profesörü
Editör | Xie Fang Lookout Think Tank
Bu makale, Aralık 2018'de CITIC Publishing Group tarafından yayınlanan "Şehirdeki Evler" den derlenen Lookout Think Tank kitabından bir alıntıdır. Orijinal başlığı "Tokyo Emlak:" Kabarcıkların "Size Söylemediği Hikayeler" dir, makale silindi.
Tokyo emlakından bahsetmişken, "balon patlaması" ve "ölü durum" sıklıkla kullanılan kelimelerdir. Tokyo'daki emlak fiyat endeksi, 1990'daki zirvesinden günümüze yaklaşık% 70 düştü. Japon ekonomisinin "kaybedilen 20 yılı" nın da emlak balonunun patlamasıyla ilgili olduğuna inanılıyor.
Bununla birlikte, Tokyo emlak piyasası 2013'ten bu yana önemli ölçüde toparlandı ve evler bir kez daha birçok yatırımcının peşinden koştuğu sıcak bir varlık haline geldi. Tokyo ayrıca kurumsal yatırımcılar tarafından Asya-Pasifik bölgesindeki 1 numaralı pazar ve dünyada yatırım yapmaya değer ilk üç pazar olarak sık sık listelendi.
Buna bağlı olarak, çeşitli ülkelerden alıcılar ev satın almak için Japonya'ya gitti. Son zamanlarda, bir ev satın almak için Japonya'ya giden Çinliler hakkında bir makale çok tartışmaya neden oldu.
Makalede, bazı insanlar çocuklarının eğitimi için ev satın alırken, bazıları ömür boyu arazi mülkiyeti için ev satın alırken, daha çok yatırım ve konut parası için ev satın alıyorlar. İkincisinin çoğu, kiralık veya aile yanında konaklama olarak küçük gayrimenkul satın aldı. Beklenmedik bir şekilde, bunu sık sık güvenlik olayları izledi
Bir kıza ev sahibi tarafından neredeyse cinsel saldırıya uğradı; Osaka, Hyogo Eyaletindeki bir misafirhanenin valizinde bir kadın başı bulundu; yabancıların izinsiz girmesine dayanamayan yerel halk, anahtar deliğini kapattı, polisi aradı ve hatta gösteri yapmak için sokaklara çıktı ...
Haziran 2018'de yürürlüğe giren "Konut Konaklama ve Barınma İş Kanunu" (aile yanında konaklama için yeni yasa), kiralama ve aile yanında kalmanın yolunu tıkadı ve birçok kişi para kaybedip satmak zorunda kaldı. Bir Beijinger, Tokyo'nun Hehu Bölgesi'nde iki yatak odalı bir daireyi bir milyon yuan'dan fazla satın aldı ve odayı açtı ve yeniden dekore etti. Beklenmedik bir şekilde, bir yıldan kısa bir süre sonra, yeni düzenlemeler yürürlüğe girer girmez, yönetim şirketinden bir uyarı aldı ve sonunda evi satmak için vergi ve yenileme maliyetlerini içermeyen 600.000 yuan'den fazla ödeme yaptı.
Japonya'ya ev satın almak için giden çoğu Çinli, önce kazanca sonra ödeme değişince tereddüt etmeye başladı ve Japon emlak piyasasının ileride nereye gideceğini merak etti.
Japon gayrimenkulü hakkındaki gerçek nedir? Japonya'nın deneyimi bize nasıl ilham verebilir?
01
Tokyo'nun üç katı var
Tokyo söz konusu olduğunda, aslında çok farklı üç kavram olabilir: Tokyo Metropolitan Area, Tokyo Metropolitan ve Tokyo Special Administrative Region. Tokyo'nun bu üç seviyesinin kavramları çok farklıdır ve nüfus yoğunluğu ve konut fiyatları da çok farklıdır. Tartışmada karışıklığı önlemek için önce bu üç kavramı netleştirin.
(Resim Tokyo'nun şehir merkezini göstermektedir. Kaynak: Görsel Çin)
Metropolitan Area olarak da bilinen Tokyo Metropolitan Area, Tokyo'nun kentsel alanında ve 80 kilometrelik bir yarıçap içinde, Tokyo Metropolitan Area, Kanagawa Prefecture, Chiba Prefecture, Saitama Prefecture ve diğer yedi vilayet birlikte Tokyo Metropolitan Area'da merkezlenmiştir. Daire, Japonya'nın kara alanının yaklaşık% 10'unu oluşturan 36.900 kilometrekarelik (2.25 Pekin'e eşdeğer) bir alanı kaplamaktadır; 43.78 milyon olan toplam nüfus, ülkenin üçte birinden fazlasını oluşturuyor ve ülkenin GSYİH'sinin% 40'ını oluşturuyor.
Tokyo Metropolü, Çin'deki bir eyalete eşdeğerdir. Yetki alanı, Tokyo Özel İdari Bölgesi (Tokyo'nun doğu kesiminde yer alır), Tama bölgesini (dağlık batı bölgesi, orta bölgedeki birçok küçük şehir ve köy dahil) ve Izu Adaları ve Ogasawara Adaları gibi ada bölgelerini içerir.
Tokyo, Japonya'nın 47 vilayet ve ilçesinin en kalabalık olan 13,16 milyonluk nüfusuyla Pekin'in 1,6 katına eşdeğer 2.190 kilometrekarelik bir alanı kaplamaktadır ve nüfus yoğunluğu Japonya'nın 18 katıdır. Bölgenin GSYİH'si 95 trilyon yen (yaklaşık 5684,9 milyar yuan) ve kişi başına düşen GSYİH Japonya'nın 1,7 katı ve Şangay'ın 4 katı. Tokyo'ya güçlü bir nüfus sifonlama kapasitesi sağlayan dünyanın en yüksek trafik raylı sistemi ve banliyö sistemine sahiptir. İstatistiklere göre, Tokyo'nun 15.58 milyonluk bir gündüz nüfusu var ve her gün yaklaşık 2.4 milyon insan gidip geliyor.
Tokyo'nun doğu kesiminde bulunan Tokyo Özel İdari Bölgesi (eski adıyla Tokyo Şehri), 23 özel idari bölge içerir ve 619 kilometrekarelik bir alanı kaplar (1,4 Haidian Bölgesi'ne eşdeğer). Toplam 9,385 milyon nüfus ve 15,162 nüfus yoğunluğu ile daha yoğun bir nüfusa sahiptir İnsanlar / kilometre kare. Dünya çapında, bu bölgenin nüfus yoğunluğu çok yüksektir, yalnızca Makao, Monako ve Manhattan Adası gibi yerlerin ardından ikinci sıradadır.
Tokyo Özel İdari Bölgesi'nin 23 koğuşu arasında, merkezi altı koğuş Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku, Bunkyo ve Shibuya'dır. Burası Tokyo'nun ana bölgesi ve Tokyo'nun en zengin bölgesi.Japonya İmparatorluk Sarayı, Chiyoda Bölgesi'nde bulunuyor. Bu altı ilçe, toplam 1.3 milyon nüfus ve kilometrekare başına 15.000 kişilik nüfus yoğunluğu ile 86.9 kilometrekarelik bir alanı kaplamaktadır. Bunların arasında, Chiyoda Bölgesi imparatorluk sarayının merkezidir ve kilometre kare başına yalnızca 5.000 kişi gibi düşük bir nüfus yoğunluğuna sahiptir ve 6 ilçenin ortalama yoğunluğunu düşürür.
02
Konum, konum, konum
Tokyo'daki bölgeler arasında büyük farklılıklar vardır ve nüfus akışı, bölgeler arasındaki farklılıkların yoğun bir ifadesidir.
2010'dan 2015'e kadar, Japonya'nın toplam nüfusu% 0,78'lik bir düşüşle 128 milyondan 127 milyona düştü. Bununla birlikte, Tokyo bölgesinin nüfusu aynı dönemde artmıştır - Tokyo Metropolitan Bölgesi, Tokyo Metropolitan Bölgesi ve Tokyo Özel İdari Bölgesi'nin nüfus artış oranları sırasıyla% 0,72,% 2,58 ve% 4,87 olmuştur. Bunlar arasında Tokyo'nun merkezindeki Minato, Chuo, Chiyoda ve Shibuya'nın nüfus artış oranları% 10'u aştı.
Tokyo Büyükşehir Hükümeti'nin tahminine göre, Tokyo'nun merkezindeki bu nüfus toplanma eğilimi uzun süre devam edecek. Yaklaşık 20 kilometrekarelik bir alanı kaplayan liman alanı, Mart 2017'de 250 bin nüfusa sahipti, son 22 yılda yüzde 72,9 arttı.
Tokyo şehrinde nüfus akışı ve konut fiyatlarındaki artış karşılıklı olarak doğrulanmıştır.
Ocak 2013'ten Temmuz 2017'ye kadar, Tokyo'nun merkezindeki 6 bölgedeki 70 metrekarelik bir evin birim fiyatı metrekare başına 44.000 RMB'den 62.000 RMB'ye yükseldi ve bu% 40'ın üzerinde bir artış gösterdi.
Tokyo'daki bölgesel farklılıklar, Tokyo'nun konut fiyatlarının genelleştirilemeyen farklı bölgelere bölünmesi gerektiğini belirlemektedir.
Çekirdek 23 özel idari bölgede bile, konut fiyatları büyük farklılıklar göstermektedir. Örnek olarak 70 metrekarelik bir evin fiyatı ele alındığında, Tokyo'nun merkezindeki 6. bölge ile güneybatıdaki 6. bölge ile güneybatı 6. bölge ve kuzeydoğudaki 11. bölge arasında konut fiyatlarında 10 milyon yen (yaklaşık 600.000 yuan) uzun vadeli bir boşluk var. , Fiyat farkı kentsel ortalama fiyatın beşte birine eşittir. 2015'ten 2017'ye kadar, bu boşluk daha da genişledi ve merkezi 6 bölge ile 6 güneybatı bölge arasındaki boşluk 20 milyon yen'e (yaklaşık 1,2 milyon RMB) ulaştı.
Buna karşılık, Nagoya ve Kobe gibi diğer büyük şehirlerdeki 70 metrekarelik bir evin ortalama satış fiyatı, verilerden bu yana 20 milyon yen (yaklaşık 1,2 milyon RMB) seviyesinde sabitlendi. Tokyo'daki konut fiyatları yükseldikçe fiyatlar Tokyo'nun merkezindeki konut fiyatlarının% 30'una eşit, hatta daha düşük.
Tokyo konut fiyatları, emlak hakkındaki ünlü ifadeyi doğruluyor: üç şey en önemli, konum, konum ve konumdur.
03
Ademi merkeziyetçiliğin başarısızlığı
Japon hükümeti ademi merkeziyetçiliğe ve diğer bölgelerin ekonomisini canlandırmaya kararlı olsa da, yine de nüfusun Tokyo'da toplanmasını engelleyemediğini belirtmek gerekir.
1970'lerde Japon hükümeti Pasifik Kıyısı'nın işlevlerini diğer bölgelere devretmeyi teklif etti, ancak bu plan sadece geçici olarak nüfusun Tokyo'ya taşınmasını engelledi, daha sonra transfer edilen bölgelerde istihdam sağlamak ve nüfusu geri dönüşüme kazandırmak zor oldu. Altyapı inşaatı için devlet harcamaları yapıldı ve etkisi uzun sürmedi. Önümüzdeki birkaç on yıl içinde, Japonya bir dizi ademi merkeziyet planı uygulamaya koydu, ancak bunlar sersemlemedi, kötü sonuçlar aldı ve yavaş yavaş tartışma kapsamından çıktı.
2014 tarihli bir düşünce kuruluşu raporu, hiçbir önlem alınmazsa Japonya'daki 1.800 şehrin yok olma kaderiyle karşı karşıya kalacağına işaret etti. Aynı yıl, Japonya Başbakanı Shinzo Abe bir kez daha bölgesel canlandırmayı gündeme getirdi, vergilendirme gibi bir tercihli politika paketi açıkladı ve 2015 yılında 4 trilyon yen (yaklaşık 240 milyar RMB) bölgesel canlandırma bütçesi verdi.
Ancak, bu hareketin etkisi hala iyi değil ve her seviyedeki hükümetler şiddetle karşı çıktı. 2016 sonu itibariyle sadece 12 şirket genel merkezlerini değiştirdi. 2017 mali bütçesinde, ademi merkeziyetçilikten ve bölgesel ekonomileri canlandırmaktan bahsedilmedi.
04
Tokyo konut fiyatlarının bileşimi
Genel olarak, konut fiyatlarına arazi fiyatları, emlak vergileri, inşaat geliştirme maliyetleri, geliştirme karları vb. Dahildir ve Tokyo'daki konut fiyatları bir istisna değildir. Japonya gibi rekabetçi bir pazarda, geliştirme karları maliyet kalemleri ile artar, bu nedenle konut fiyatları ilk üç maliyet kalemiyle dalgalanır.
1 Arazi Planlaması
Arazi fiyatına bakın, önce yerel arazi planına bakın.
Geçmişe dönüp baktığımızda, Tokyonun arazi planlaması aslında bir değişim sürecinden geçti. Japonya 1980'lerde bir emlak balonu yaşadı, önemli tezahürlerinden biri, arazi fiyatları artmaya devam ederken, arazi mülkiyeti ve arazi kullanımının yoğunlaşmaya devam etmesiydi. O zamanlar, Tokyo'daki arazinin% 60'ı aslında büyük ölçekli sahiplerin% 3,2'sine (yani, 2.000 metrekareden fazla araziye sahip olan kişiler veya şirketler) aitti ve bu sahipler çoğunlukla büyük şirketler veya konsorsiyumlardı. Araziyi esas olarak banka kredileriyle satın aldılar. O zamanlar, Japonya'nın gevşek mali ortamı ve Japonya Merkez Bankası'nın uzun vadeli düşük faiz oranı politikası, onlara kaldıraç için yumuşak bir zemin sağladı. Böylece, dikkatsizce muhafazaları finanse ettiler ve ofis binaları veya alışveriş merkezleri inşa ettiler.
1972'den 1990'a kadar, Tokyo'nun merkezindeki ofis binalarının taban alanı% 74,3 arttı ve sonunda ofis binalarının aşırı arzına yol açtı.
(Resim Tokyo ofis binası grubunu göstermektedir. Kaynak: Görsel Çin)
Japon emlak balonu patladıktan sonra, arazi fiyatları keskin bir şekilde düşmeye başladı. Arazi satın alma şirketleri büyük miktarda atıl ofis arazisine sahiptir ve kredileri geri ödemek için büyük bir baskı ile karşı karşıyadır ve bu da bankacılık sisteminde çok sayıda kötü borca yol açmaktadır. Baskı altında, hükümet emlak piyasasının gelişimi üzerindeki kısıtlamaları kademeli olarak gevşetmiş, arazi planlama politikalarını ayarlamış ve ekonomiyi canlandırmak için özel sektörün şehir planlama ve inşaata daha aktif katılımına izin vermiş ve son olarak 2002 "Kentsel Gençleştirme Yasası" yürürlüğe girmiştir.
Kentsel Rönesans Yasası arazi imarını kolaylaştırdığı gibi özel sektörü de daha aktif hale getiriyor. Ticari alanlarda, evlerin kullanımı neredeyse keyfi olarak belirlenebilir - arazi sahibi bir tadilat planı önerebildiği ve bölgedeki mülk sahiplerinin 2 / 3'ü hemfikir olduğu sürece, arazi kullanımı değiştirilebilir, bu da hükümetin önderliğindeki arazi imarını büyük ölçüde iyileştirir. s verimliliği.
2003 yılında, bina dış yapı düzenlemelerini gevşetmek ve zemin alanı oranını arttırmak için iki politikanın yürürlüğe girmesiyle, Tokyo bölgesinde, daha yüksek katlı, daha dar bina aralığı ve önemli ölçüde artan taban alanı oranları ortaya çıktı. Bu politikalar dizisi, Tokyo'daki arazi arz seviyesini doğrudan yükseltti. Kıyı boyunca eski sanayi bölgelerinde çok sayıda yüksek katlı apartman inşa edildi.
İlginç olan, yükseklik kısıtlama politikasının kademeli olarak kaldırılmasıyla, Chiyoda semtinde bulunan imparatorluk konutu, yüksek binalarla çevrili olmanın kaderinden kaçamamasıdır. İmparatorluk Sarayı'nın Japon tarihinin önemli bir sembolü olduğu ve Japon imparatorluk ailesinin hala siyasi yaşamda belirli bir rol oynadığı ve imparatorluk sarayının korunması gerektiği gerekçesiyle duruyor. Bununla birlikte, aksine, arazi arzını artırma ve piyasa talebini karşılama gücü daha güçlü görünüyor. Sonunda, İmparatorluk Sarayı'nın bulunduğu caddenin karşısında, yüksek duran ve sürekli inşa edilen ve artırılan Marunouchi Ticaret Caddesi var.
Japon topraklarının özel kalıcı mülkiyeti ile birleşen gevşek gayrimenkul geliştirme ortamı, arazi sahiplerine araziyi özgürce elden çıkarma, satma, ödünç verme veya yeniden inşa için özgürce yıkma hakkı verirken, geliştiriciler ve hükümetin müdahale etme hakkı yoktur. Bu aynı zamanda Tokyo'nun konut inşaat oranını son derece yüksek hale getiriyor. 2016 yılında, Tokyo'da 140.000 yeni ev inşaatına başlarken, aynı yıl New York Eyaletindeki yeni ev sayısı sadece 34.000 idi. Tokyo şehir merkezinde, inşaat alanları hemen hemen her yerde görülebilir - genellikle yüksek binalar arasındaki küçük açık alanlarda veya inşaat halindeki gökdelenlerin tepesinde.
2 arazi fiyatı
Konut arazisinin fiyatı Tokyo'nun farklı bölgeleri arasında önemli ölçüde değişiklik gösterir. 2004 yılından bu yana, Tokyo'daki konut arazisinin ortalama birim fiyatı metrekare başına 500.000 yen (yaklaşık 30.000 RMB) civarında biraz dalgalanırken, Tokyo'nun 23 özel idari bölgesindeki konut arsası fiyatları önemli ölçüde dalgalandı ve önemli ölçüde arttı. Örnek olarak Tokyo'nun üç merkezi bölgesindeki ortalama konut arsa fiyatını ele alalım 2013 yılından bu yana, bu üç bölgedeki konut arsası fiyatları yükselmeye devam etti ve Chiyoda City'deki konut arsası fiyatlarındaki kümülatif artış son dört yılda% 33 oldu.
Merkez bölgedeki arazi fiyatlarındaki artış, insanların toplanması ve sınırlı arazi arzıyla ilgilidir. Binanın yüksekliğini ve dolayısıyla etkin arazi arz alanını artırmaya çalışılsa bile talep tam olarak karşılanamaz, bu da fiyatların yükselmesine neden olur.
Japonya genelinde arazi fiyatları da büyük ölçüde değişiklik gösterir ve dalgalanır. İniş ve çıkış alanları arasındaki en belirgin fark, trafiğin ve alışveriş merkezlerinin yürüme yarıçapı içinde olup olmadıklarıdır.
Japonya Arazi, Altyapı, Ulaştırma ve Turizm Bakanlığı tarafından yayınlanan verilere göre, Tokyonun ana bölgelerindeki konut ve ticaret arazileri son dört yılda% 25ten fazla arttı ve yıllık ortalama% 6dan fazla artış gösterdi. Bu bölgelerdeki arsa fiyatlarının sürekli artması, Japon ekonomisindeki iyileşme, ofis binalarının düşük boşluk oranı ve güçlü taleple ilgilidir.
3 Emlak vergisi
Tokyo'da 50 milyon yen (yaklaşık 3 milyon RMB) bir gayrimenkul satın alırsanız, evin ve bulunduğu arazinin mülkiyetini, ayrıca aracılık ücretlerini, emlak alım vergisini ve damga vergisini elde etmek için alıcının ödemesi gerekir. Gerçek miktar yaklaşık 52.29 milyon yen'dir (yaklaşık 3.13 milyon RMB) (Tablo 12-2'de hesaplandığı gibi). Bunlar arasında satın alma vergisi konut ödemesinin% 4,58'ini, emlak vergisi% 1,4'ünü ve belediye inşaat vergisi% 0,3'ünü oluşturdu. Aynı zamanda, emlak vergisi ve belediye inşaat vergisi yılda bir, vergi matrahı varlıkları üç yılda bir yeniden değerlendirilir ve arsa ve binalar üzerinden vergiler alınır.
Bu vergi ve ücretlerin, alıcının Japon vatandaşı olup olmadığına veya Japonya'da yaşayıp yaşamadığına bakılmaksızın ödenmesi gerekir. Her yıl alıcıların konut satın aldıktan sonra ödediği toplam tutar, yeniden değerlemenin% 1,7'si olsa da çok yüksek görünmüyor ancak hesap yaparsanız sonuç farklı olacaktır. 50 milyon yen değerindeki bu mülkü 70 yıl için "30 milyon yen (yaklaşık 1.8 milyon RMB) bina + arazi" sabit yeniden değerleme fiyatına dönüştürün. İskonto oranı, büyük Japon bankalarının kredi faiz oranıdır (% 1). ), gayrimenkulün toplam indirimli fiyatı artı belediye inşaat vergisi yaklaşık 25,6 milyon yen (yaklaşık 1,53 milyon RMB) olup, bu mülkün fiili ödemesini doğrudan% 51,2 oranında artırır.
Bu, ülkeler arasında emlak fiyatlarını karşılaştırırken, emlak vergilerinin etkisinin küçümsenemeyeceğini göstermektedir.
Tablo 12-2 Tokyo'da gayrimenkul satın almak için ödenen fiili fiyat ve yıllık vergi harcamaları
Japonyanın emlak vergisi politikası merkezi hükümet tarafından belirlenir, ancak varlıkların değerlendirilmesi ve emlak vergilerinin tahsilatı Japon yerel hükümetleri tarafından uygulanır. Genellikle yerel yönetimler vergi gelirinin% 52'sini alır. Emlak vergisinin vergiye esas değeri mal sahibinin geliri değil, varlık yeniden değerlemesidir. Japon ekonomisindeki gerileme ile birlikte, sahiplerin işsiz olduğu veya fon yetersizliği nedeniyle vergi ödeyemediği durumlar vardır. Şu anda, mal sahibi genellikle emlak vergileri ve ücretlerini ödemeden önce ipoteği geri ödeme yükümlülüğünü sıralar. Bu durumda, yerel yönetimler genellikle mal sahibinin yükünü uygun şekilde azaltır veya muaf tutar veya doğrudan mal sahibinin tasarruf hesabından para keser.
4 Bina geliştirme maliyeti
Japonya'daki yeni evlerin fiyatlandırması genellikle arsa satın alma maliyetleri, inşaat maliyetleri ve satış karlarının eklenmesine dayanır. 2012'den beri Japonya'daki inşaat maliyetleri artıyor. 2016 yılında, Japonya'daki inşaat maliyetleri ortalama 197.000 yen / metrekare (yaklaşık 11.800 RMB / metrekare) idi ve bu da konut fiyatlarındaki artışa kısmen katkıda bulundu. İnşaat maliyeti evin türüne bağlıdır. 2016 yılında otellerin, restoranların vb. İnşaat maliyetleri ortalama 339.000 yen / metrekare (yaklaşık 20.000 RMB / metrekare) olup, yıllık% 29.4 artışla daha da büyük bir artış gösterdi.
İnşaat geliştirme maliyetlerindeki artış birçok faktörden kaynaklanmaktadır.Sektördeki büyük iş gücü açığı ve işçilik maliyetlerindeki hızlı artış, Tokyo'daki inşaat maliyetlerindeki artışın ana nedenleridir; 2020'de Japonya genelinde otellere olan talep ve Olimpik mekanların inşası da artacaktır. İnşaat maliyetleri artıyor. Ayrıca, artan hammadde fiyatları gelecekte inşaat maliyetlerini daha da artırabilir.
05
Tokyo'nun konut piyasasının mevcut durumu
Tokyo'da özellikle kentsel ve merkezi alanlarda konut fiyatları son yıllarda artmaya devam ederken, sıradan hanelerin artan konut fiyatlarına ayak uydurması zorlaşıyor ve talep grupları, özellikle de 25-44 yaş arası gençler, ev almaya giderek daha istekli hale geliyor. Buna karşılık gelen, özellikle toplu ulaşımın elverişli olduğu Tokyo'nun merkezinde kiralık konut talebindeki istikrarlı artış.
Japonya İçişleri ve İletişim Bakanlığı tarafından yapılan hesaplamalara göre, Tokyonun giriş nüfusunun% 90'ı 20-29 yaşları arasında, 64 yaş üstü çocuklar ve yaşlılar ise dışarı akmaya devam ediyor. Çalışma yaşındaki gençlerin sürekli akışı, Tokyo kiralama pazarı için istikrarlı bir talep yarattı.
Kira arzı açısından bakıldığında, mali krizin ardından Tokyo bölgesi her yıl ortalama 140.000 yeni ev ekledi ve bunların yaklaşık% 50'si kiralık. 2015 yılında, Abe hükümeti veraset vergisi oranını artırdı ve doğrudan sonuç, çok sayıda varlıklı insanın kiralık yüksek katlı apartmanlara yatırım yapmak için acele etmesiydi. Yüksek binaların odaları tarafından işgal edilen arazinin değerleme vergisi matrahı, veraset vergisi miktarını büyük ölçüde azaltan düşük katlı lüks evlerin değerinden önemli ölçüde daha düşük olduğundan, birçok yatırımcı miras vergisinden kaçınmak için yüksek katlı konutlara kira yatırımı yapmayı tercih ediyor. Japonya Merkez Bankası, 2017'nin başlarında bölgesel ekonomik gelişme üzerine bir raporda, veraset vergilerinden kaçınmanın ve varlıklardan daha yüksek getiri elde etmenin, Japon kira piyasasındaki arz patlamasını yoğunlaştırdığına dikkat çekti.
Kiralık konut talebinin artmasıyla birlikte Tokyo'daki konut kiraları da artış eğilimi gösterdi ve bölgeler arasında açık bir farklılaşma var. 2008 mali krizinden bu yana, Tokyo'da kiralar önce düştü, sonra arttı ve 2012'de toparlanmaya başladı. Konut fiyatlarının düşmesine veya yükselmesine bakılmaksızın, Tokyo'nun merkezi 5 bölgesindeki (Bunkyo Bölgesi hariç) kiralar güçlü bir direnç gösterdi, daha az düştü ve çok yükseldi. Tokyo'daki toplam kira piyasasının ortalama seviyesine göre, merkezi 5 bölgedeki kiralar yüksek bir prim göstermeye devam ediyor. Ek olarak, Tokyo'nun güney ve kuzey merkez bölgelerindeki kiralar da, esas olarak bu bölgelerdeki çok rahat ulaşım nedeniyle daha yüksek bir prime sahip.
Kiranın mutlak değeri açısından, Tokyo'nun merkezi 5 bölgesindeki kira şu anda ayda 4.200-4.300 yen / metrekare (yaklaşık 252-258 RMB / metrekare). 70 metrekarelik bir konut kiralarsanız, aylık kira yaklaşık 300.000 yen, bu da aylık yaklaşık 18.000 yuan'a eşittir. Aksine, Pekin ve Şanghay'ın merkezindeki kiralar hala Tokyo'nun yarısından daha az.
Merkez alanla keskin bir tezat oluşturacak şekilde, merkezi olmayan alan arz fazlasıdır, boşluk oranı yüksektir ve kira yavaş yavaş yükselir. Tokyo'nun banliyölerinde, konut boşluk oranı% 30 -% 40 gibi yüksek ve ev sahibi her ay çok fazla yönetim ücreti, onarım fonu ve emlak vergisi ödemek zorunda. Bu bölgelerdeki kira getirisi endişe verici.
06
Tokyo'da bir ev satın almalı mıyım?
Tokyo'da bir ev satın almanın yatırım getirisi oranını hesaplayalım. Tokyo'da kiralık 70 metrekarelik bir daireye yatırım yaparsanız, evin merkezi 6 bölgede olduğunu varsayarsak, evin toplam fiyatı 73 milyon yen (yaklaşık 4.4 milyon yuan) ve aylık kira 300.000 yen (yaklaşık (18.000 RMB), sonra kira getirisi (yıllık kira geliri / ev satın alma fiyatı) yaklaşık% 5'tir. Tokyonun 23 mahallesindeki getiri benzerdir ve konut fiyatlarının ucuz olduğu yerlerde kiralar daha ucuzdur. Gayrimenkul sahiplerinin her yıl ödemeleri gereken% 1,4 emlak vergisi ve% 0,3 belediye inşaat vergisi düşüldükten sonra yönetim ücretleri, onarım ücretleri ve diğer giderler düşüldükten sonra yıllık% 2 olan net kira bedeline çeşitli vergi ve harçlar eklenmekte ve getiri yaklaşık olmaktadır. % 3.
Gayrimenkul yatırımından elde edilen gelirin bir diğer kısmı da gayrimenkulün değer kazanmasıdır. Gayrimenkulün gerçek değeri gelecekteki değişikliklere bağlıdır.Yaşlanma ve nüfus hareketliliği gibi faktörler çok önemlidir ve doğru bir şekilde tahmin edilmesi zordur. Bu kavramı anlamak için 70 milyon yen değerinde satın alınan gayrimenkulün ortalama yıllık büyüme oranının% 5 olduğunu varsayalım Bu oran düşük değil ve son 10 yılın ortalama büyüme oranından (% 2,6) daha yüksek. Elde tutulduktan sonraki 5 yıl içinde, Tokyo Real Estatein değer kazanmasının sermaye kazançları 5 yıl sonra% 30 ve% 15 oranında vergilendirilecektir. Vergiden tasarruf etmek için, 6 yıllık elde tutma süresi varsayılarak, vergi oranı% 15 olarak hesaplanır.
6 yıl elde tutulduktan sonra konut fiyatı artışlarından kümülatif getiri oranı% 30, sermaye gelir vergisi düşüldükten sonra ise% 25,5'tir. Bir ev alırken ve satarken aracılık ücretleri, avukat ücretleri ve tüketim vergisinin de fiyatın yaklaşık% 4,5'ini oluşturan küçük harcamalar olmadığını belirtmekte fayda var.Dönüştürme sonrası fiili sermaye kazancı yalnızca% 16,5 olup yıllık% 2,75'e eşittir. Yıllık emlak vergisi, belediye inşaat vergisi, yönetim ücreti ve onarım ücreti% 2 oranında hesaplanır ve gerçek yıllık yatırım getiri oranı sadece% 0,75'tir. Yani görülebilen% 30'luk değerlenme oranı aslında sadece% 4-5 ve yıllık faiz oranı yaklaşık% 0,75'tir. Alıcı Japon vatandaşı değilse, yatırım geliri yurtdışına gönderildiğinde% 20.42'lik bir gelir vergisi hala gereklidir ve nihai net getiri oranı yaklaşık% 0.6'dır. Ayrıca, döviz kuru dalgalanmalarının getirdiği riskler ve faydalar, döviz kuru tahminlerini içerdiğinden buraya dahil edilmemiştir.
Kısacası, iyi görünen sermaye değer artış oranı (% 5) elde tutma maliyetlerinden (% 2), işlem maliyetlerinden (% 1.5), sermaye kazancı vergisinden (% 0.75) ve gelir vergisinden (% 0.15) düşülür. Sonunda çok az kaldı (% 0,6). Bekletme süresinin uzatılması, işlem maliyetlerini yıllarca amorti eder, örneğin% 1,5'ten% 0,5'e düşürür (yaklaşık 20 yıl elde tutmaya eşdeğer) ve gelirin Japonya'ya gönderilmeyeceğini varsayarsak,% 0,15 ihracat vergisi muaf olur, o zaman Geri dönüş oranı% 1,75'e yükseldi.
Yatırımcının Çin vatandaşı olduğunu varsayarsak, Japon gayrimenkulüne yapılan yatırım sadece kira geliri elde etmek için kullanılıyorsa,% 3'lük yıllık net kira getirisi Çin'in iki yıllık sabit mevduat getirisinden (% 2,25) biraz daha yüksek ve Çin'in ulusal tahvil getirisinden ( % 3,5), para fonu getiri oranı (% 4) ve bir yıllık finansal ürün getiri oranı (% 5). Ayrıca, kira getirisinin enflasyonla mücadele etme yeteneği de dikkate alındığında, kira getirisi Çin'in ulusal borcunun getirisine benzer. Değerin korunması ve takdir edilmesi için kullanılıyorsa, konut fiyatlarının değer kazanması ile sermayenin gerçek getirisi arasında çok büyük bir fark olduğu unutulmamalıdır ki bu değerin yalnızca küçük bir kısmıdır. Tokyo'daki nüfus girişi eğiliminin 2030 civarında yavaşlayabileceği hesaba katıldığında, Tokyo'daki konut fiyatlarının büyüme hızı da o dönemde yavaşlayabilir ve Japon gayrimenkullerinde sermaye getirisi oranı da düşecektir.
Kentleşme aşaması ve gelişme düzeyi açısından bakıldığında, Tokyo'daki konut fiyatlarındaki artış oranı, Çin'deki birinci kademe şehirler ve sıcak ikinci kademe şehirlerinkinden daha az olacaktır. Tokyo şehir merkezinden uzak ve ulaşım merkezi olmayan bölgelerde gayrimenkul yatırımı yapıyorsanız, fiyat nispeten ucuz olsa da, ortaya çıkan yüksek boşluk oranına bakılırsa, kiralamak ve satmak çok zordur. Bu bölgelerdeki net kira Kazançlar% 3'ten önemli ölçüde daha düşük olacak ve sermaye kazançlarının yıllık getiri oranı buna göre azaltılacaktır.
Brokerage China, menkul kıymetler piyasası yetkili medyası "Securities Times" altında yeni bir medyadır. Komisyonculuk Çin, platformda yayınlanan orijinal içeriğin telif hakkına sahiptir.Yetkisiz yeniden basım yasaktır, aksi takdirde ilgili yasal sorumluluk takip edilecektir.
Kimlik: quanshangcn
İpuçları: Borsayı ve en son duyuruları görüntülemek için aracı kurum China WeChat hesabındaki menkul kıymetler kodunu ve kısaltmayı girin; fonun net değerini görüntülemek için fon kodunu ve kısaltmayı girin.
