Emlak İşletmelerinin 2017 Hayatta Kalma Yıllığı: Üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde toprak kapan borç oranı, son on yılda yeni bir zirveye ulaştı
Metin | Liu Yukun
Düzenlendi | Shanhaiguan
Yıllık raporun açıklamasının sona ermesiyle birlikte, A ve H hisseli gayrimenkul şirketlerinin çoğu 2017 transkriptlerini zaten teslim etti.
2017 yılında, birinci ve ikinci kademe şehirler ve sıcak nokta şehirleri, tarihin en katı gayrimenkul yönetmeliğini başlattı, düzenleme, gayrimenkul kredilerinin büyümesini sıkı bir şekilde kontrol etti ve aynı zamanda gayrimenkul işletmelerinin finansman yolunu sıkılaştırdı. Araziyi sıkıştıran ve para toplamak için başını öne eğen borsaya kote emlak şirketlerinin dönüşümü 2017 yılında daha da hızlandı.
Bunlar arasında irili ufaklı firmaların gelişme durumu aynı değil Önde gelen firmaların arazi depolama ve finansman konusunda avantajları var, güçlüler daha güçlü. 2017 yılında yurt içi gayrimenkul sektörünün bölünmesi daha da genişledi ve sektör yoğunluğu daha belirgindir.
Country Garden, 2017 yılında 550,8 milyar yuan satışla zirveye ulaştı ve 500 milyar yuan'dan fazla satışla ilk yerli emlak şirketi oldu, onu 529,9 milyar ve 501 milyar yuan ile Vanke ve Evergrande izledi. Üç gayrimenkul şirketinin satışlarındaki ortalama yıllık artış yaklaşık 200 milyar yuan'dır.
Aynı zamanda, borsaya kote olan emlak şirketlerinin cari aktif-pasif oranı yaklaşık 10 yılın en yüksek seviyesinde. Rüzgar verileri, 2017 yılında anakarada borsada işlem gören gayrimenkul şirketlerinin toplam aktif-pasif oranının 2016'ya göre 1,62 puan artışla% 78,76 olduğunu ve kurumsal aktif-pasif oranının kırmızı çizgisine yaklaştığını göstermektedir.
Piyasa (ID: haber arayan), tanınmış emlak şirketlerinin cari aktif-pasif oranlarının yüksek seviyede olduğunu buldu. 2017 yılında Vanke, Country Garden ve Evergrande'nin aktif-pasif oranları sırasıyla% 84,% 88,9 ve% 86,25 oldu. Sunac'ın aktif-pasif oranı 2017 yılında% 90,26'ya, net aktif-pasif oranı ise% 927,54'e ulaştı.
Üçüncü ve dördüncü sınıf şehirlerde panik yaratan arazi
Mart ayındaki Vanke performans toplantısında, Vanke yönetim kurulu başkanı Yu Liang, Çinin genel konut sıkıntısı ve hızlı tek taraflı fiyat artışları döneminin bittiğini söyledi. Zamanın değişmesi, önde gelen emlak şirketlerinin 2017'de "mucizeler yaratmaya" devam etmesini engellemiyor.
Gelir açısından Evergrande, yıllık% 47.1 artışla 311 milyar yuan ile listelenen emlak şirketleri arasında ilk sırada yer aldı. Vanke, Country Garden ve Sunac'ın işletme geliri sırasıyla 242.9 milyar yuan, 226.89 milyar yuan ve 65.87 milyar yuan idi.
Net kar açısından Vanke, yıllık% 31.25 artışla 37.208 milyar yuan ile başı çekti. Şirketin yıllık raporu, 2017 yılında Vanke'nin gelirinin yalnızca% 1 arttığını, kâr artışının esas olarak emlak işinin işletme maliyetlerindeki düşüşten kaynaklandığını ve şirketin işletme maliyetlerinin% 5,69 düştüğünü gösteriyor. Raporlama döneminde, Evergrandenin net kârı 37,05 milyar olurken, Country Garden yıllık% 127 artışla 26,1 milyar net kar elde etti.
Şehir (ID: haber arayan), "Biwan Hengrong" dan Yiqi Juechen arazi edinimi ölçeğiyle eşleşti. Yıllık rapor, arazi rezervleri açısından Evergrandenin toplam arazi rezervlerinin 312 milyon metrekareye ulaştığını, Country Garden'ın ise anakarada 282 milyon metrekare arazi rezervine sahip olduğunu gösteriyor.
Crane Research Center'ın "Ocak-Aralık 2017 Arası Çin Emlak Şirketleri Tarafından En Çok Katkıda Bulunan 100 Yeni Değer" araştırmasına göre, 2017 yılında dört birleşme ve satın almanın kattığı arazi değeri 1.435,85 milyar yuan'a kadar çıkarak sektörde ilk sırada yer aldı. Gerçekleşen değer, şirketin 2017'deki satışları bir önceki yıla göre ikiye katlandı ve ilk dört emlak şirketi arasına yükseldi. Yakından takiben hala Country Garden, Evergrande, Vanke ve Poly var. Öte yandan, eski önde gelen emlak şirketi olan Grönland, yeni arazi değerinde yalnızca 197,32 milyar yuan'a sahip ve sektörde 15. sırada yer alıyor.
"Ocak-Aralık 2017 arasında Çinli emlak şirketlerinin yeni katma değeri en yüksek 100"
Chuancai Securities'in araştırmasına göre, 2017'de büyük ölçekli emlak şirketlerinin arazi ediniminin odağı, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlere kayıyor. 679,98 milyon metrekare arsa alanı ile üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerde toplam 18046 arazi ilanı açıldı, bunların arasında 30 temsilci gayrimenkul şirketi üçüncü ve dördüncü kademe arazi alımlarında bir önceki yıla göre% 145 artış gösterdi.
Küçük ve orta ölçekli emlak şirketleri için zor finansman ortamı
Kaldıraç kaldırma ve parasal sıkılaştırmanın bu turunun arka planına karşı, emlak şirketlerinin finansman kanalları açıkça kısıtlanmış ve finansman maliyetleri yükselişte. Pazarın yıllık raporuna göre (ID: haber arayan), büyük emlak şirketleri hala nispeten sorunsuz bir şekilde finansman elde edebilirken, küçük ve orta ölçekli özel işletmeler için finansman ortamı nispeten zordur.
Büyük ölçekli emlak şirketleri yıllık raporlarında, geçtiğimiz yıl sermaye yönetimini ve kontrolünü güçlendirdiklerini ve şu anda bol miktarda nakit akışına sahip olduklarını ve genel finansman maliyetlerinin düşük kaldığını belirtmişlerdir.
Vanke'yi örnek olarak ele alırsak, Vanke'nin yıllık raporu, raporlama dönemi sonu itibariyle, 174,12 milyar yuan para birimi fonunu elinde tuttuğunu, bu da kısa vadeli krediler ve uzun vadeli borçların toplamından çok daha yüksek olan 62,27 milyar yuan olduğunu gösteriyor.
Şirketin genel finansman maliyetleri düşük bir seviyede kontrol edilmektedir. 2017 yılında, Vanke'nin fiili faiz giderleri 8.21 milyar RMB'ye ulaştı ve bunun sermayeleştirilmiş faizi 4.15 milyar RMB'ye ulaştı. 2017 yılında ihraç edilen özel sektör tahvillerinin iki ihraçının kupon oranları sırasıyla% 4,50 ve% 4,54 olup, aynı dönemde tahvil ihraç faiz oranlarının düşük seviyesindedir.
Vanke 2017 finansman durum tablosu
Poly Real Estate, raporlama dönemi sonu itibariyle şirketin banka kredisi kredi limitinin yaklaşık 360 milyar yuan olduğunu, kalan kullanılmayan hattın 200 milyar yuan'ı aştığını ve faiz getiren yükümlülüklerin kapsamlı finansman maliyetinin sadece% 4,82 olduğunu belirtti.
Pazar (ID: haber arayan), karşılaştırıldığında, Xinrui Sunshine City'nin genel ortalama finansman maliyetinin 2017'de% 7,08 kadar yüksek olduğunu ve faiz kapitalizasyon miktarının 6,626 milyar yuan'a ulaştığını buldu. Aktifleştirilmiş faiz, faiz harcamalarının% 94,4'ünü oluşturuyordu.
2017 sonu itibariyle, Sunshine City'nin finansman bakiyesi 113.489 milyar yuan idi.Finans türleri temel olarak banka kredileri 44.957 milyar yuan, tahviller 23.203 milyar yuan ve banka dışı krediler 45.329 milyar yuan idi. Finansman maliyeti aralıkları:% 2.23 -% 11.50,% 4.74 - % 8.59,% 4.51 -% 13.00.
Sunshine City yıllık raporunda, genel kredi ortamının 2018'de sıkı kalmaya devam edeceğini, küçük ve orta ölçekli emlak şirketlerinin sermaye zinciri üzerinde önemli baskı oluşturmasının ve sektörde daha fazla konsolidasyonun beklendiğini belirtti.
Ayrıca, yurt içi finansmanın sıkılaşması ile birlikte büyük gayrimenkul şirketleri yurtdışı finansman ölçeklerini genişletmişlerdir. Tianfeng Securities tarafından Mart ayı sonunda yayınlanan bir rapora göre, 2017 yılında emlak şirketleri tarafından ihraç edilen USD borç finansmanı miktarı% 300 artarken, kurumsal tahviller% 91 düştü.
2017 yılında gayrimenkul şirketlerinin tahvil ihracı
Buna bağlı olarak, borsada işlem gören emlak şirketlerinin kısa vadeli borç geri ödeme baskısı, son üç yılın en yüksek seviyesindedir. Tianfeng Securities, geri alım düşünüldüğünde gayrimenkul kredisi tahvillerinin vadesinin 2018 ve 2019'da yoğunlaşacağını söyledi.
Bazı emlak şirketlerinin kısa vadeli borçlanmalarındaki artış dikkat çekicidir. Shekou Merchants'ın kısa vadeli kredileri, 2017'de 4,443 milyar RMB'den, bir önceki yıla göre 166 kat artışla 2017'de 16,768 milyar RMB'ye yükseldi. Şirket, yıllık raporunda iş geliştirmenin finansmanın genişlemesine yol açtığını açıkladı.
Fazla kilolu uzun vadeli kiralık daire pazarı
Çin Komünist Partisi 19. Ulusal Kongresi'nden sonra politika bir kez daha evler spekülasyon için değil yaşamak içindir açıklamasını yaptı. Piyasa rüzgârındaki değişimi koklayan gayrimenkul geliştiricileri dönüşümlerini derinleştirmeye başlamıştı bile. Yu Liang, Vanke'nin "kentsel ve kırsal inşaat ve yaşam hizmetleri sağlayıcısı" konumunu yeniden gözden geçirdi. Sunac Çin'in yönetim kurulu başkanı Sun Hongbin, "kültür ve turizm sektörünün şiir ve mesafedir ve yatırım yaptığımız şey şiir ve mesafe" olduğunu belirtti.
Pazar (ID: haber arayan) araştırdı ve büyük emlak şirketlerinin emlak gelirlerinin oranının son üç yılda değişen derecelerde düştüğünü gördü. Örnek olarak Vanke'yi ele alırsak, 2017'de emlak işinin toplam gelir içindeki oranı% 0,48 azalırken, emlak hizmetleri gelire 7,127 milyar yuan katkıda bulundu,% 67,28'lik bir büyüme oranı ve diğer ticari gelirler bir önceki yıla göre% 32,78 arttı.
Çoğu geliştirici, kademeli olarak uzun vadeli kiralık daireler, karakteristik kasabalar, kültür turizmi gayrimenkulleri vb. Gibi ticari faaliyetlerde bulunmaya çalışıyor.
Yıllık rapora göre Country Garden, 2017 yılında uzun vadeli bir kiralık iş birimi kurdu ve Pekin, Şangay, Guangzhou ve Shenzhen, Wuhan ve Xiamen gibi birinci ve ikinci kademe şehirlerde yapım aşamasında olan 2.963 odası bulunuyor.
2017 yılı sonunda Vanke, ülke genelinde 29 şehirde 30.000'den fazla açık odasıyla 96 uzun vadeli kiralık daire projesi açtı. Yıllık rapora göre şirket, ülkenin en büyük merkezi uzun vadeli kiralık daire hizmeti sağlayıcıları arasında yer alıyor.
China Merchants Shekou, şirketin uzun vadeli kiralık daire işinin gelişimini hızlandırdığını belirterek, raporlama dönemi sonu itibarıyla ülke genelinde yaklaşık 600.000 metrekare dağıtım gerçekleştirdi.
Piyasa (ID: haber arayan), eşzamanlı kiralama ve satın alma politikasının devreye girmesiyle birlikte Vanke, Poly, Sunshine City, China Merchants Shekou, Greentown ve diğer gayrimenkul şirketlerinin geliştirme ve operasyon ve varlık saklama gibi farklı modellerle pazara girdiğini tespit etti.
Konut geliştirmeden farklı olarak, uzun dönemli kiralık daireler, yatırım getirisi düşük ve geri ödeme süresi uzun, sermaye baskısı emlak şirketleri için zor hale geldi.Bu nedenle kiralık konutların menkul kıymetleştirilmesi çözümlerden biri haline geldi. 23 Ekim 2017'de Poly, temel mülk olarak Poly Real Estate'in kendine ait kiralık konutları olmak üzere, toplam ürün ölçeği 5 milyar yuan olan, Çin'in ilk kiralık konut GYO'ları "Zoomlion Qianhai Kaiyuan-Poly Gayrimenkul Kiralama Konut No. 1 Varlık Destek Özel Planı" nı başlattı varlıklar.
Poly'nin ardından, 10 milyar yuan'lık "Zoomlion Qianhai Kaiyuan-Ülke Bahçe Kiralama Konut No. 1 Varlık Destek Özel Planı" da bu yılın Şubat ayında Shenzhen Borsasında başarıyla onaylandı.
