Çılgın arazi satın almak ve istiflemek, China Merchants Land ne yapmak istiyor?
Hong Kong hisse senetlerini çözme, Hong Kong Caihua Haber Ajansı'nın koz kartı sütunu, 20 yıldır Hong Kong hisse senetlerine odaklanma, finans ünlüleri en derinlemesine orijinal finans hesabı olmak için toplandı. Okuduktan sonra abone olmayı, yorum yapmayı ve beğenmeyi unutmayın.
Makale Hong Kong Caihua Haber Ajansı'nın finans editörü Chen Mingjing.
18 Haziran 2017'de China Merchants Land (00978-HK), şirketin yüzde yüz iştiraki olan Foshan China Merchants'ın, Foshan Şehri, Nanhai Bölgesi'nde 2.0150,6 milyar RMB karşılığında 81,36,69 milyon metrekarelik arazi kullanım hakkını satın aldığını belirten bir duyuru yayınladı. Ortalama fiyata ulaşıldı. Metrekare başına 24,76 milyon. Duyuruya göre Foshan China Merchants, arazi parsellerinin geliştirilmesini birden fazla sözleşme tarafı ile potansiyel ortak girişimler aracılığıyla görüşecek, ancak yasal olarak bağlayıcı bir anlaşma imzalamadı. Bu arazi satın alımı, China Merchants Land tarafından yapılan başka bir stratejik arazi edinimidir.
China Merchants Land'in arazi satın almasının "başka bir zamanı" olduğu nasıl söylenebilir? China Merchants Land bu yıl birçok arazi satın alma faaliyeti gerçekleştirdi.Örneğin, 10 Nisan 2017'de Guangzhou, Zengcheng Bölgesi'nde yaklaşık 86.420 metrekare arazi kullanım hakkını Mart ayında 4,35 milyar yuan bedelle satın aldığını duyurdu. China Merchants Land'in 2016 yıllık raporuna göre, 2016 yılında da bir miktar arazi satın aldı. Bunların arasında Nanjing ve Foshan'ın arazi alanı 333.000 metrekare idi. 2016 yılı itibariyle arazi rezervleri 6.105 milyon metrekareye ulaştı. Açıklamaya göre arazi rezervlerinin bu kısmı üç yıl süreyle kullanılabilecek.
Gayrimenkul inşaat sektöründe arazi en önemli varlıktır.Arazi olmasaydı, gayrimenkul geliştirme şirketlerinin kalkınma kaynağı olmazdı. China Merchants Land, 2016'da üç yıl boyunca yeterli arazi rezervine sahipti ve arazi edinmeye devam edecek. 2017'de satın alınan araziyi, Guangzhou, Nanjing ve Foshan'daki arsaları da eklersek, potansiyel arazi edinimini içermez. China Merchants Land, 6.468 milyon metrekarelik muhafazakar arazi rezervine sahiptir. Çılgın arazi gaspının arkasındaki sır nedir? China Merchants Land'in "arzulu düşüncesine" bir göz atalım.
China Merchants Landin arzulu düşüncesi Foshanda yüksek fiyata arazi satın almak
Yazar, geçtiğimiz günlerde China Merchants Land tarafından satın alınan Foshan arazisinin durumunu örnek alarak Foshan Public Resources Exchange'i açtı. 26 Nisan 2017'de Foshan Public Resources Exchange arazinin listeleme ve devir bilgilerini duyurdu ve ilk açık artırma başladı Fiyat 807 milyon yuan. 5 Haziran 2017'de China Merchants Land Co., Ltd., arazi işlem onayı olarak 2 milyar yuan'dan fazla aldı. Başlangıç fiyatından açık artırma fiyatına kadar, bir ay kadar sonra Foshan'daki bu arazi parçasının değeri, arazi ediniminin yoğunluğunu göstererek aslında 1,49 kat arttı.
China Merchants Land bu araziyi satın aldı ve ayrıca çok para ödedi. Yazar, arsa kullanım hakkının devri için belgeyi bulmuştur.Alanın içeriğine göre arsa alıcısı için belirli şartlar bulunmaktadır.Örneğin, arsanın "Devir Sözleşmesi" imzalandığı tarihten itibaren 48 ay içinde, toptan ve perakende arsa ile uyumlu kentsel yerleşim arsası olması gerekmektedir. Anaokulları, yaya köprüleri ve emlak topluluk evlerinin yapımını tamamlayın ve denetim ve kabul ve birleşik yönetim ve kullanımın tamamlanmasının ardından bunları ücretsiz olarak Jiujiang Kasaba Hükümetine devredin.
Parselin her iki tarafı da trafik kavşakları ve konumu çok avantajlı.Çin Tüccarlar Ülkesi, arsa için yüksek bir fiyata teklif verme konusunda kendi arzulu düşüncesine sahip olacak. Arazinin üstün konumunun yanı sıra bölgesel gelir de çok önemlidir. Yazar, China Merchants Land'in 2016 yıllık raporunu okudu. 6.105 milyon metrekarelik arazi rezervleri arasında Foshan'ın arazi rezervlerinin% 18'i, Foshan'ın ise 2016'daki geliri 3.602 milyar yuan olarak gerçekleşti, bu da yıllık% 133'lük bir artışla % 31.04. Foshan'ın toprak rezervi görece küçük ama gelir payı çok yüksek Foshan'ın gelişme potansiyeline sahip olduğu görülebiliyor.
Gelir bekleniyor, China Merchants Land satın almalı mı?
Fakat China Merchants Land böyle çılgın bir arazi satın alırsa, mali durumu buna dayanabilir mi? 2017'den bu yana arazi satın alma maliyetine göre, Nanjing'deki 2016G98 arazisi 3,505 milyar yuan'a, Guangzhou'daki Zengcheng Bölgesi'ndeki arazi 4,35 milyar yuan'a, Foshan'ın Nanhai Bölgesi'ndeki arazi ise 2,015 milyar yuan'a, toplam 9,87 milyar yuan'a mal olacak. Bu satın alma maliyetleri öz kaynak gerektiriyor ve finansman fonlarına izin verilmiyor Örneğin, Foshan arazisinin satın alınması kendi fonlarının% 100'ünü gerektiriyor.
Yazar, China Merchants Land'in 2016 yıllık raporunu bir kez daha okudu ve net işletme nakit akışının yalnızca 761 milyon yuan olduğunu buldu, ancak 9 milyardan fazla arazi maliyetini ödeyemeyeceğini düşünüyor. Yazar, China Merchants Land'in cari varlıklarda 32.355 milyar yuan satılmaya hazır mülklere ve yıl sonunda banka ve nakit olarak 5.752 milyar yuan'a sahip olduğunu keşfetti. China Merchants Landin yakın zamanda açıklanan 2017 üç aylık sonuçlarına bir göz atalım. İlk çeyrek satışları 6,013 milyar yuan, yıllık% 70 artış. Bu üç veri seti, fonların bir kısmının "vade özelliklerine" sahip olmasına rağmen, mevcut arazi satın alma ihtiyaçlarını karşılayabilir ve China Merchants Land, ortak girişimin özkaynakları ile orantılı olarak arazi maliyetini oluşturmak veya üstlenmek için iyi bir çözüme sahiptir.
Dikkatimizi China Merchants Land'in geliştirilmesine odaklıyoruz Yazar, China Merchants Land'in gelişme potansiyelinden şüphe duymuyor. China Merchants Land'in mevcut bol arazi rezervi ve satışa hazır mülklerde 32 milyar yuan'dan fazla olmasıyla, gelecekteki gelir beklenebilir. 2016'da China Merchants Land'in gelirinin 11.606 milyar olduğunu ve satılmaya hazır mülklerin değerinin sadece% 36'sı olduğunu belirtmekte fayda var. Tarihsel hisse senedi fiyatları tüm halka açık bilgileri yansıtır Çin Tüccarlar Bölgesi'nin gelirde büyük bir atılım yapması bekleniyorsa, yatırımcılar neden vaktinden önce yalpalamıyor?
Yazar, China Merchants Land (Hong Kong hisseleri) ve onun hakim ortağı China Merchants Shekou'nun (A hisseleri) hisse fiyatlarını bir araya getiriyor.Piyasa trendleri açısından bakıldığında iki trend aşağı yukarı aynı, ancak açılışta bazı sapmalar var. Alt pazara bakıldığında, China Merchants Shekou ve China Merchants Land'in hisse fiyatlarının saptığı açıktır, ancak China Merchants Shekou'nun yükselme eğilimi değişmemiştir. Bu, China Merchants Land'in hisse fiyatının yükselen pazarını tetikleyebilir. China Merchants Land'in gelir beklentileri var ve yükselen piyasa beklentileri de China Merchants Shekou'nun hisse senedi fiyatını artıracak.
Ancak risk faktörleri göz ardı edilmemelidir.Örneğin, 2017'de China Merchants Land'in satışa hazır mülkleri tatmin edici bir şekilde satılmadı ve yeni mülkler de satış kısıtlamaları altında satışlarda zorluklarla karşılaştı ve bu yıl daha büyük arazilerle karşılaşabilir. Geliştirme maliyetleri, bunlar geliri için belirsizliği ortadan kaldırmış olabilir. Teknik olarak konuşursak, China Merchants Land ve China Merchants Shekou'nun k-hattı 180 günlük ortalama maliyet çizgisinden saptığı için, gelir belirsizliği karlılığa yansırsa, hisse fiyatlarının düşmesine neden olabilir.
Editör Xu Bingying, Caihua Haber Ajansı'nın finans editörü.
