New Town Holdings, 16 düzenleyici sorgu aldı: kâr bileşimi ve ilgili taraf işlemleri, sorgunun odak noktası
Güzel bir performansın büyük bir enerjisi vardır. 2018 yıllık sonuçlarının açıklanmasından sadece bir düzine gün sonra, New Town Holdings'in (601155.HK) hisse fiyatı% 35 artarak rekor seviyeye ulaştı.Aynı zamanda, New Town Holdings, A hisselerindeki en pahalı gayrimenkul hissesi oldu.
2018 yılında, Xincheng Holdings, yıllık% 74,8 artışla 221,1 milyar yuan satış gerçekleştirdi; yıllık% 33,6 artışla 54,1 milyar yuan faaliyet geliri gerçekleştirdi.
Ölçek genişledikçe aynı zamanda, New Town Holdings'in net karı daha da yükseldi Dönem boyunca, borsaya kote şirketlerin hissedarlarına atfedilen kar, yıllık% 74.02 artışla 10.491 milyar yuan; brüt kar marjı% 37 ve net varlıkların getirisi% 42 idi.
Performansın canlandırdığı Xincheng Holdings'in hisse senedi fiyatı buna göre yükseldi. Performans duyurusundan önce 8 Mart'ta Xincheng Holdings hisse başına 34.36 yuan'dan kapadı ve hisse fiyatı 1 Nisan'da hisse başına% 35.82 artışla 46.67 yuan'a yükseldi. Takas soruşturmasından önce 2 Nisan'da, Xincheng Holdings hisse başına 45.47 yuan'dan kapattı.
Sevinçten sonra, düzenleyicilerden gelen soruşturmalar izledi. 2 Nisan'da, Shanghai Securities Exchange, Xincheng Holdings'e bir soruşturma mektubu yayınladı. Borsa, şirketin kârındaki bir önceki yıla göre artmasının ana nedeninin, "2018 yılında şirketin kâr yapısında, yatırım amaçlı gayrimenkulün gerçeğe uygun değerindeki değişikliklerden ve finansal tabloların kapsamındaki değişikliklerden kaynaklanan yatırım gelirinin nispeten büyük bir orana sahip olması olduğuna inanıyor. Aynı zamanda, şirketin sermayeleştirilmiş faiz giderlerinin daha yüksek oranı , Düşük beklenen kredi kaybı oranı ve yeni muhasebe standartlarının benimsenmesi. "
İlişkili taraf işlemleri de düzenleyicilerin vizyonuna girmiştir. Şirket, hakim hissedarlarından neden yüksek faizli krediler alıyor? Şirketin hâkim hissedarı Xincheng Development, şirketten 2.222 milyar RMB borç aldı ve yaklaşık 42.44 milyon RMB faiz farkı alacak.
Aynı zamanda, şirketin defter döviz bakiyesinin 45.409 milyar yuan olduğu varsayımı altında, borsa hala şirketin dönem boyunca nakit akışının nispeten sıkı olduğuna inanıyor ve bir açıklama talep etti.
Düzenleyiciler, kârın bileşimini ve sürdürülebilirliğini sorguluyor
Net kardaki artış, New Town Holdings'in güzel performansının en önemli tezahürlerinden biridir. The Paper'ın istatistiklerine göre 2018 yılında satış açısından ilk 8 gayrimenkul şirketi arasında, net kârda en yüksek artışı elde eden Xincheng Holdings, aynı zamanda% 70'in üzerinde artışla tek emlak şirketi oldu.
New Town Holdings'in yıllık raporuna göre, 2018 yılında şirket, bir önceki yıla göre% 74.02 artışla 10.491 milyar yuan net kar elde etti.Tekrar etmeyen kazançlar ve zararlar düşüldükten sonra bile, şirketin net karı yıllık% 51.87 artışla hala 7.596 milyar yuan oldu.
Aynı dönemde satış açısından ilk 8 emlak şirketi arasında Xincheng Holdings'in yanı sıra% 50'den fazla artışla üç tane vardı. Country Garden (02007.HK)% 68,8; China Evergrande (03333.HK) ve Sunac China (01918) .HK) sırasıyla% 53.4 ve% 50.6 arttı. Vanke (000002.SZ), Poly Real Estate (600048.SH) ve Greenland Holdings (600606.SH) sırasıyla% 23,% 20,3 ve% 29 arttı. Çin'in denizaşırı kalkınmasının minimum büyüme oranı% 10'dur.
Net karı yükselen Xincheng Holdings, hissedarlar için de oldukça rahat. Duyuru, 2018 yılında hissedarlara dağıtılabilecek kârın 4.845 milyar yuan olduğunu ve her 10 hisse için tüm hissedarlara 15 yuan nakit temettü (vergi dahil) dağıtıldığını gösteriyor.Toplam nakit temettü 3.367 milyar yuan olması bekleniyor.
Karlar önemli ölçüde arttı, ancak sorgulamaları da çekti. Borsa, 2018 yılında Xincheng Holdings'in karındaki bir önceki yıla göre artışın ana nedeninin, "şirketin 2018'deki kar yapısında, yatırım amaçlı gayrimenkulün gerçeğe uygun değerindeki değişikliklerden elde edilen gelir ve finansal tabloların kapsamındaki değişikliklerden elde edilen yatırım gelirinin nispeten büyük bir orana sahip olması olduğuna inanmaktadır. Faiz giderlerinin oranı, düşük bir beklenen kredi kaybı oranı ve yeni muhasebe standartlarının benimsenmesi. "
New Town Holdings'in yıllık raporu, yatırım amaçlı gayrimenkulün kiralık binaları ve gelecekte kiralanmak üzere inşa edilip geliştirilmekte olan ve başlangıçta maliyeti üzerinden ölçülen binaları içerdiğini göstermektedir. Tüm yatırım amaçlı gayrimenkullerin amortisman veya itfa olmaksızın müteakip ölçümlerinde gerçeğe uygun değer modeli uygulanmakta ve yatırım amaçlı gayrimenkulün defter değeri, yatırım amaçlı gayrimenkulün bilanço tarihindeki gerçeğe uygun değeri esas alınarak düzeltilmektedir.Gerçeğe uygun değer ile orijinal defter değeri arasındaki fark, Fark, cari kar ve zarara dahil edilir.
Yıllık rapor, Newtown Holdings'in 10.491 milyar yuan net karının, yatırım amaçlı gayrimenkul gerçeğe uygun değer değişim geliri de dahil olmak üzere 2.809 milyar yuan olduğunu, bu da 2017'deki 909 milyon yuan'a göre% 209.02 artışla ana şirkete atfedilebilir net karın% 26.78'ini oluşturduğunu gösteriyor.
Xincheng Holdings'in yıllık raporundan, şirket tarafından gerçeğe uygun değer üzerinden ölçülen yatırım amaçlı gayrimenkulün esas olarak tamamlanmış ve yapım aşamasında olan yatırım amaçlı gayrimenkullere bölündüğünü ve yeni gelirin sırasıyla 2.155 milyar yuan ve 660 milyon yuan olduğunu bulmak zor değil. New Town Holdings'in ana yatırım mülkü, alışveriş merkezi Wuyue Plaza'dır. 2018 yılında ticari kompleks, yıl içinde 33 yeni proje ekledi, 19 Wuyue Plazası açtı ve toplam açılış sayısı 42 oldu.
Sonuç olarak, borsa, yatırım amaçlı gayrimenkulün gerçeğe uygun değerindeki önemli artışın rasyonalitesini ve şirketin kârındaki hızlı büyümenin mümkün olup olmadığını açıklamak için Xincheng Holdings'in yatırım amaçlı gayrimenkulün bölgesel dağıtım özellikleri ve 2018'deki gayrimenkul fiyatları ve arsa fiyatlarının değişen eğilimleri ile birleştirmesini gerektirdi. Süreklilik ve riski tam olarak hatırlatın.
Aslında, yatırım amaçlı gayrimenkulün gerçeğe uygun değerindeki değişiklikler, emlak şirketleri arasında nispeten yaygın olan net kara dahil edilmiştir. A-hisse piyasasında, bu defter tutma yöntemini daha önce benimseyen Pekin merkezli Financial Street (000402.SZ) idi. 2018 yılında, Financial Street'in borsada işlem gören şirketlerin hissedarlarına atfedilebilen net karı 3.268 milyar yuan ve yatırım amaçlı gayrimenkulün gerçeğe uygun değerindeki değişikliklerden elde edilen gelir 23.6564 milyon yuan olmuştur.
The Paper'ın istatistiklerine göre, Financial Street'in net kârında 2011-2017 yılları arasında, yatırım amaçlı gayrimenkul gerçeğe uygun değer değişikliklerinin en büyük payı oluşturduğu yıl% 94,14'e ulaştı.
Hong Kong Borsası'nda listelenen emlak şirketleri, karları ve net varlıkları artırmak için varlık yeniden değerleme yöntemlerini de kullanır. En tipik örnek Sunac Çin'in Wanda Kültür Turizmi Projesi'ni satın almasıdır. 2017'de net varlıklar önemli ölçüde 623,1 milyar yuan'a yükseldi ve öz sermayesi% 77 artışla 60,6 milyara ulaştı; o yıl şirketin net karı da bir önceki yıl 8,2'den yükseldi. % 2017'de% 17,7'ye yükseldi.
Aynı zamanda, düzenleyici kurum Xincheng Holdings'in konsolidasyon kuralları hakkında da bilgi aldı. Yıllık rapor, hissedarlık oranları açısından, şirketin mutlak olmayan ortak girişimlerinin (ilişkili) konsolidasyona tabi olduğunu ve ayrıca konsolide tabloya dahil olmayan% 50'den fazla hissedarlığa sahip birçok ortak girişimin (ilişkili) olduğunu göstermektedir.
Yönetmeliklere göre, bir bağlı şirket ise, ilgili yatırım yapılan şirketin her varlık, yükümlülük ve işlemi Suntown Holdings'in konsolide mali tablolarına dahil edilecektir; ortak girişim veya ortak girişim ise Suntown Holdings sadece konsolide mali tablolara yatırım yapar. Tablolar, uzun vadeli öz sermaye yatırımları olarak listelenir ve Xincheng Holdings'e atfedilebilen ortak girişimlerin veya iştiraklerin karları, yatırım gelir ve zararları aracılığıyla muhasebeleştirilir.
Xincheng Holdings'in net karının bileşimi, şirketin 2018 net kârının% 6.45'ini ana şirketine atfederek 677 milyon yuan yatırım geliri getiren bir ortak girişim rotor şirketini de içeriyor.
Yıllık raporda, yukarıdaki yatırım gelirleri ile ilgili olarak, Temmuz 2018'de şirketin,% 49,51 hissesine sahip Qingdao Zhuoyue Xincheng Real Estate Co., Ltd. ve% 50.50 hissesine sahip Yiwu Wuyue Real Estate Development Co., Ltd.'nin sözleşme yoluyla konsolide tablolar kapsamına alındığı belirtildi. .
Aynı zamanda, Xuchang Yuheng Real Estate Development Co.Ltd.'nin% 1 hissesinin satın alınması ve% 32,38 hisseye sahip olan Xuchang Yuheng anlaşması ile konsolide açıklama kapsamına alındı.
Bu nedenle, borsa, Newtown Holdings'in borsada işlem gören şirketlerin mevcut karlarını ayarlamayı kabul etmesini önlemek için yukarıdaki anlaşmanın belirli içeriğini ifşa etmesini gerektirir.
Soruşturmanın özel içeriği, iş yönetimi karar verme konusunda bir anlaşma olup olmadığı, bir son teslim tarihi sözleşmesi veya ilgili temerrüt hükümleri olup olmadığı; bağlı ortaklığın muhasebe yönteminde küçük bir miktar özsermaye edinerek veya düzeltmek için ilgili sözleşmeleri imzalayarak bir değişiklik olup olmadığı, yukarıdaki sözleşmenin belirli içeriğini içerir. Kar durumunun üç yönü vardır.
Borsaya kayıtlı şirketlerin karlarını ayarlamalarını önlemek için, makul bir neden olmaksızın, makul olmayan karları olan ve% 50'den fazla hissedarları olan ortak (ilişkili) şirketler konsolide tablolarda işleme alınmayacaktır.
Değişim, New Town Holdings'in (1), hisselerin% 50'sinden fazlasını elinde bulunduran (ilişkili) ortak girişimlerin varlıklarını, borçlarını ve karlılığını listelemesini gerektirir; (2) hisselerin% 50'sinden fazlasını elinde bulunduran eklemleri (eklemleri) bulundurmadıklarını tek tek açıklar. İşletmeci şirketin konsolide tablo kapsamına alınma esası.
Düzenleyiciler, Newtown'un yeni ve eski muhasebe standartlarını, aktifleştirilmiş faiz giderlerindeki artış da dahil olmak üzere, kârları aklamak için kullanıp kullanmadığı hakkında daha fazla sordu; bir yıldan daha uzun bir yaşa sahip alacak hesapları ve şüpheli borç karşılama oranı açıkça düşük.
Döviz giderleri, şirketin faiz giderlerinin kapitalizasyonu nispeten yüksek bir orana sahiptir. Yıllık rapor, 2018 yılında şirketin aktifleştirilmiş faiz giderinin yıllık% 428,99 artışla 8,85 milyar yuan olduğunu; aktifleştirilmiş faiz gideri, toplam faiz giderinin% 94,58 ve% 84,36'sını oluşturduğunu ve net kârın 2017'de% 77,45 olduğunu göstermektedir. Ve% 27.75 önemli ölçüde arttı. Şirketin aşağıdakileri açıklaması gerekir: (1) aktifleştirilmiş faiz giderlerinin muhasebe işlem esasları; (2) ilgili muhasebe işlemlerinde önceki yıllara kıyasla önemli bir değişiklik olup olmadığı.Varsa, lütfen belirli nedenleri açıklayın.
İlişkili taraf işlemleri düzenleyicilerin vizyonuna girer
Düzenleyiciler, şirketin ilişkili taraflar ve ortaklarla olan alacak ve borçlarının hızla büyüdüğüne ve büyük miktarlarda olduğuna inanmaktadır.
Şirket, hakim hissedarlarından neden yüksek faizli krediler alıyor? Xincheng Holdings'in yıllık raporuna göre, 2018 yılı sonunda, şirketin hakim hissedarı Xincheng Development (01030.HK) ve iştiraklerinden gelen faiz getirisi ödemeleri,% 8'lik bir faiz oranıyla 2.222 milyar yuan olarak gerçekleşti ve bu, referans kredi faiz oranından yüksek ve şirketin 2018 yılından daha yüksekti. % 6.47 ortalama finansman maliyeti.
New Town Development'ın yıllık raporuna göre, yıllık ortalama finansman maliyeti% 6,09'a ulaştı. Bu hesaplamaya dayalı olarak, bu işlem için, New Town Development yaklaşık 42.44 milyon yuan faiz farkı elde edecek.
Borsa, şirketin çıkarlarının ihlalini önlemek için Xincheng Holdings'in borçlanma kararını ve diğer ilgili bilgileri açıklamasını ve şirketin neden ortalama finansman maliyetinden daha yüksek bir fiyata ilişkili taraflardan borçlanacak defter para fonlarında 45.409 milyar yuan bakiyesi olduğunu açıklamasını zorunlu kıldı.
Aynı zamanda büyük meblağlı ve hızlı büyüyen diğer borç ve alacak hesapları da sorgulandı.
Yıllık rapor, ortak girişim sayısındaki artış nedeniyle işlemler dengesinin önemli ölçüde arttığını göstermektedir. 2018 yılında, şirketin diğer borçları yıllık% 33.50 artışla 47.922 milyar yuan oldu.
Borsa, şirketin hâkim hissedarı ile azınlık hissedarları arasında ilişkili bir ilişki olup olmadığı, şirketin diğer büyük borçlarının nedenleri ve ana iş geçmişi ve ticari bir öz olup olmadığının açıklığa kavuşturulmasını istedi.
Aynı dönemde, şirketin diğer alacakları 45.326 milyar yuan olup, yıllık% 58.93 artışla ilişkili taraflardan, azınlık hissedarlardan ve emlak ortaklarından alacaklar nispeten büyük bir miktardı.
Borsa, diğer alacaklar oluştuğunda şirketin diğer hissedarlara borçlanma yükümlülüğü oluşturmasına neden olacak başka sözleşmeler olup olmadığının açıklığa kavuşturulmasını talep etti; yukarıdaki alacaklar çoğunlukla teminatsız, faizsiz ve sabit olmayan geri ödeme dönemleridir. Lütfen yaşlanma dağılımını ve iyileşme riski olup olmadığını, kötü borçlar için tam bir hüküm olup olmadığını vb.
Değişim: Şirketin nakit akışı sıkı
Rapor, şirketin defter döviz bakiyesinin 45.409 milyar yuan olduğu varsayımı altında, borsanın hala şirketin "dönem boyunca nakit akışının nispeten sıkı olduğuna" inandığını; şirketin para birimi ve sermaye dengesinin nispeten yüksek olduğunu ve hızlı bir şekilde büyüdüğünü, ancak uzun vadeli ve kısa vadeli borçlanmalarının arttığını belirtti. Aynı artış daha fazlaydı.
Fon kullanımının etkinliği ve güvenliği, düzenleyici kurumların ilgi odağı haline geldi.
İşletme faaliyetlerinin ve yatırım faaliyetlerinin net nakit akışının art arda üç yıl boyunca negatif olması durumunda, döviz, Xincheng Holdings'in gayrimenkul geliştirme işinin nakit akışını açıklamasını gerektirdi; işletme faaliyetlerinin ve yatırım faaliyetlerinin sıkı nakit akışının ana nedenleri vb.
Veriler, 2016, 2017 ve 2018'de şirketin işletme faaliyetlerinden ve yatırım faaliyetlerinden kaynaklanan nakit akışının negatif olduğunu, sırasıyla 610 milyon yuan, -10.241 milyar yuan ve -16.196 milyar yuan seviyesinde olduğunu gösteriyor.
