Emlak spekülatörlerinin her gün para kaybettiği dönem mi? RRR kesintisi 900 milyar yuan serbest bırakılarak emlak piyasasına fayda sağlayacak mı? Uzman görüşü çok tutarlı
Ekonomik hayatta her şeye adım atın
Giriş: 6 Eylül'de "kapsamlı RRR indirimi + hedeflenen RRR indirimi" bir araya geldi ve merkez bankası uzun vadeli fonlarda yaklaşık 900 milyar yuan serbest bıraktı. Son yıllardaki en büyük RRR indirimi olarak, daha sonra finansman rahatlayacak olsa da, sektördeki çoğu insan, bu RRR indiriminin amacının emlak piyasasını solumak olmadığına inanıyor ve emlak piyasası bundan faydalanacak olsa da, faydalar sınırlı.
Menşei 21st Century Business Herald ( İD: jjbd21)
Muhabir Zhang Xiaoling, Li Yang, Chen Xiaorong, Shenzhen ve Guangzhou'dan Raporlama
Düzenleme Bao Fangming, Li Yutong
İçeriğin bir kısmı Zhongtai Securities'den geliyor
RRR kesintisine ilişkin bir belge, terk edilmiş konut piyasasını kırdı.
6 Eylül'de "kapsamlı RRR indirimi + hedeflenen RRR indirimi" bir araya geldi ve merkez bankası uzun vadeli fonlarda yaklaşık 900 milyar yuan serbest bıraktı. Sonbaharda emlak piyasası bir coşku sinyali alıyor gibi görünüyor.
Son yıllardaki en büyük RRR indirimi olarak, finansman rahatlayacak olsa da, Ancak konut piyasası politikalarının sıkılaştırılmasıyla birlikte gayrimenkule fon akışı zorlaşıyor. Bu yılki "Altın Dokuz" kalite yetersizliğinden korkuyor ve ısınmak zor olacak.
Aslında, bu yılın Ağustos ayından bu yana, arazi piyasası hem hacim hem de fiyat düşüşüyle önemli ölçüde soğudu.Birçok şehirdeki lotlar rezerv fiyatlarından satıldı veya başarısız müzayedeler yapıldı. Emlak şirketleri arazi edinme konusunda rasyonel davrandılar ve "soğuktan korunma" bilincini artırdılar.
Geliştiriciler için, yılın ikinci yarısında fonların can damarı, özellikle yüz milyarlarca dolar için hızla ilerleyen küçük ve orta ölçekli emlak şirketleri için ödeme tahsilatında hala asılı duruyor.
Resim / Resim Solucanı
Sınırlı emlak piyasası faydaları
Önceki iki RRR kesintisinden farklı olarak, bu kez RRR kesimi kapsamlı RRR kesimi + hedeflenen RRR kesiminin bir kombinasyonunu benimser. Bunların arasında, toplam RRR kesintisinden yaklaşık 800 milyar yuan serbest bırakıldı ve hedeflenen RRR kesintisinden yaklaşık 100 milyar yuan serbest bırakıldı.
Daha önce, bu yılın Ocak ve Mayıs aylarında iki RRR indirimi olmuştu ve bu da konut piyasasını bu yılın Bahar Şenliğinden Mayıs ayına kadar iyi bir yıl haline getirdi.
Zhang Dawei, Centaline Mülkiyet Baş Analisti RRR kesintisinin ölçeği büyük olmasına rağmen, gayrimenkul piyasasını canlandırma amacı taşımadığına inanılıyor, çünkü RRR kesintisinden önce emlak piyasası, gayrimenkule sermaye girişini önlemek için politikaları sıkılaştırıyor ve barajlar inşa ediyordu, bu nedenle emlak piyasasının tekrarlaması olası değil.
Arz tarafında, Temmuz ayından bu yana gayrimenkul finansmanı sıkılaştırıldı.Çin Bankacılık ve Sigorta Düzenleme Komisyonu ve Çin Menkul Kıymetler Düzenleme Komisyonu, banka kredileri, tröstler, sigorta ve denizaşırı tahviller gibi finansman kanallarına ilişkin özel kılavuzun denetimini ve uygulanmasını güçlendirmek için arka arkaya belgeler yayınladı.
Talep açısından bakıldığında, LPR reformunun bu turundaki 5 yıllık LPR, esas olarak, reel ekonomi için 1 yıllık LPR'den etkin bir şekilde izole edilen bireysel konut ipotek kredilerine yöneliktir ve faiz oranlarına ilişkin alt sınır, mevzuata aykırı olarak gayrimenkul piyasasına gevşek fon akışını önlemek için belirlenir.
Ayrıca bu Temmuz 30 CPC Merkez Komitesi Siyasi Bürosu toplantı Gayrimenkulün kısa vadeli bir ekonomik teşvik olarak kullanılmaması vurgusu, gayrimenkul mevzuatındaki sıkılaşmanın devam ettiğini de doğruluyor.
Bu bağlamda, Ren Zeping, Evergrande Araştırma Enstitüsü Dekanı Mevcut RRR kesintisinin gayrimenkul finansmanını sıkılaştıracağına ve gayrimenkul için 5 yıllık LPR politikaları oluşturacağına inanılıyor; bu, kuruluşlar ve gayrimenkul arasındaki fon akışı için bir "güvenlik duvarı" inşa etmeye eşdeğerdir. Konut fiyatlarında istikrar politikasının tonu değişmeyecek, ancak erken aşamadaki hafif karamsar emlak durumu iyileşecek.
Zhang Dawei, bu RRR kesintisinin amacının emlak piyasasını solumak olmadığını, emlak piyasası fayda sağlayacak olsa da faydaların sınırlı olduğunu belirtti. Ev alıcıları için, gayrimenkul kredileri çoğu banka için hala yüksek kaliteli bir kredi işi ve LPR'nin RRR kesintisinden sonra düşmesi bekleniyor.
Guosheng Securities analisti Ren He LPR düşürülürse, konut sakinlerinin istihdama olan güveni ve emlak piyasasının istikrarının da güçleneceğine inanılıyor.Konut şirketlerinin arzını artırdığı "Altın Dokuz ve Gümüş On" sezonunda, güven tazelemesi ve banka fonlarının bolluğu da satışların canlanmasını teşvik edecek.
Ayrıca, gayrimenkul fonlarının sıkı yönetimi bağlamında, genel RRR kesintisinin gayrimenkul üzerinde sınırlı etkisi olmasına rağmen, sermaye tarafında marjinal iyileşmenin beklenebileceğini belirtti.
Great Wall Securities analisti Chen Zhixu Ayrıca, son aylarda gayrimenkul sektörünün finansmanına getirilen çeşitli kısıtlamaların art arda ortaya çıkması nedeniyle, RRR kesintisinin önceki finansman sıkılaştırmasının etkisini kısmen azaltmasının beklendiğini söyledi.Gayrimenkul finansman ortamı genel olarak veya marjinal olarak iyileşecek, ancak boyut gözlemlenecek. Daha büyük ve daha düşük kaldıraçlı önde gelen emlak şirketlerinin fayda sağlaması bekleniyor.
Yan Yuejin, Araştırma Direktörü, Think Tank Merkezi, E-House Araştırma Enstitüsü Gelecekte konut fiyatlarının yeniden spekülasyon riskine karşı uyanık olmamız gerektiğini hatırlatın.Aslında, konut fiyatlarındaki artışın düzenlemede yükseltmelere neden olması muhtemeldir.Bu nedenle, çeşitli bölgelerdeki gayrimenkul operasyonlarında, konut alım talebini ve konutta makul iyileştirmeyi teşvik etmek için gevşek parasal likiditeden tam olarak yararlanmalıyız. Talep edin, ancak her türlü aracı ve ajansın yanlış pazarlama yapmasını ve alıcıları sözleşme imzalamaya teşvik etmesini önlemeliyiz.
Resim / Resim Solucanı
Kara pazarı soğutması
Politika düzenlemesinin etkisi arazi piyasasına hemen yansıtılır. Gayrimenkul işletmelerinin finansman kanalları hala sıkı, nakit akışı sıkı, arazi edinimi yılın ikinci yarısında daha temkinli ve arazi piyasası da "sonbaharın içine düşecek".
China Index Academy'nin verilerine göre, Ağustos ayında ulusal 30 0 şehir, transfer fonlarında toplam 310 milyar yuan, bir önceki aya göre% 39 ve yıllık bazda% 17 düşüş aldı.Ortalama prim oranı, bir önceki aya göre 5 puanlık bir düşüşle% 9 oldu.
Aynı zamanda, topraksız müzayedeler olgusu da artmaya başladı. Crane'in istatistiklerine göre Ağustos ayında 79 sıcak nokta şehri bir önceki aya göre 2,1 puan artışla% 13,7 geçme oranıyla indi.
Örnek olarak Guangdong-Hong Kong-Makao Büyük Körfez Bölgesi pazarını ele alalım Ağustos ayında, Büyük Körfez Bölgesi'ndeki genel arazi pazarı rekabeti önemli ölçüde düştü ve arazi prim oranı düşmeye devam etti.
Hefu Araştırma Enstitüsü'nün verilerine göre, Ağustos ayından bu yana Pearl River Deltasında bulunan Zhongshan, Foshan, Zhaoqing, Huizhou ve Zhuhai dahil 9 şehirde arazi müzayedeleri / fesihleri ve gecikmeli devir işlemleri yapıldı.
Bunlar arasında, Zhuhai Ağustos ayında yalnızca iki konut arazisini başarıyla sattı ve kalan sekiz arsanın tümü ertelendi; Zhongshan bu yıl yalnızca iki arsa sattı ve bu ay açık artırmaya çıkarılan arsa bu yıl üçüncü arsa oldu.
Arazi piyasasının soğuması beklenmedik değildir. Ağustos ayı ara sonuç toplantısında, birçok gayrimenkul şirketinin yönetimi yılın ikinci yarısında arazi edinimini azaltacaklarını hatta askıya alacaklarını belirtti.
"Arazi edinimini askıya alma" haberini erken duyuranlar sadece CIFI ve R&F değil Sunac Çin arazi ediniminde her zaman agresif olmuştur. Başkan Ve idari direktör Sun Hongbin, Sunac'ın, özellikle iyi bir fırsat olmadıkça yılın ikinci yarısında temelde arazi edinim hedeflerinin olmadığını, ancak arazi ediniminin temelde durdurulduğunu söyledi.
Yan Yuejin, piyasadaki soğumanın etkisi nedeniyle şirketlerin riskleri önlemek için arazi edinmemeyi tercih ettiklerini ve sonraki satışlar iyileşene kadar aktif olarak arazi edinmeyeceklerini söyledi.
Yan Yuejin, "Yılın ikinci yarısında, aktif olarak satış öncesi sertifikaları almak ve fiyat promosyonlarını düşürmek de dahil olmak üzere, gayrimenkul şirketlerinin stokları eritmesi ana kılavuzdur." Dedi.
Yihan Think Tank'ın araştırma raporuna göre, Ağustos ayında ülke genelinde ticari konut binalarının satış alanı bir önceki yıla göre% 14,1 ve aylık% 13,4 düşüşle 17.765 milyon metrekare oldu.
Galaxy Securities Research, konut satış alanının daha da azaldığını, pazar listelerinin azaldığını ve satış alanındaki düşüşün esas olarak mevcut konutlardaki düşüşten kaynaklandığını bildirdi. Plan dışı konut satışları hala artıyor ve bu da piyasanın durgunluğa girmediğini kanıtlıyor.
Yılın ikinci yarısında emlak piyasasının görünümü ile ilgili olarak, Yihan düşünce kuruluşu analizi, "Golden Nine and Silver Ten" satış sezonunun gelmesiyle piyasa işlem hacminin artacağına inanıyor.
Yan Yuejin, RRR kesintisi ve ardından kurumsal sermaye çekilmesi nedeniyle gelecekteki satış pazarının çok kötümser olmayacağını söyledi.
mekanizma: Emlak spekülatörleri her gün para kaybediyor
Zhongtai Macro, son araştırma raporunda, varlık dağıtımı açısından, son on yılda erken ev satın alan ve daha fazla satın alanların çok para kazandığını belirtti. Son on yılda Çin'deki çeşitli varlıkların yatırım getirilerini ölçtük.Bunlardan, tahviller faiz gelirini dikkate alır, hisse senetleri temettü gelirini dikkate alır ve gayrimenkul, kira getirisini dikkate almak için CICC Standard Data Corporation tarafından yayınlanan konut yatırımı geliri endeksini kullanır.
Sonuçlar, emtialara yatırım yaparsanız ve son on yılda elinizde tutmaya devam ederseniz, yalnızca 30 % Getiri, tahvil yatırımının% 51 getirisi, hisse senedi yatırımının% 57 getirisi ve gayrimenkule yapılan yatırımın% 265 getirisi vardır. Aslında yapısal fırsatlar göz önüne alındığında, birçok merkez şehirdeki konut fiyatları geçtiğimiz on yılda üç veya dört kattan fazla arttı.
Resim: Zhongtai Securities
Kaldıraç faktörünü hesaba katarsanız, gayrimenkul spekülasyonunun yatırım geliri tekrar ikiye katlanmak zorunda kalacaktır. Sonuçta, hisse senedi satın almak için kaldıraç kullanan yatırımcılar azınlıktır, ancak kaldıraçla ev satın almak çok yaygındır. Peşinat oranı% 50 olsa bile konut satın almak iki kat kaldıraçla gelir ve elde edilen yatırım geliri iki katına çıkar. Ve peşinat oranı ise 30 %, yerleşik kaldıraç daha yüksektir. Bu nedenle, son on yılda, erken ev satın almak ve daha fazla ev satın almak, büyük varlık tahsisi için en doğru karar.
Ancak konut fiyatları artmazsa, emlak spekülatörleri aslında her gün para kaybediyor.
Şangay'daki durumu örnek alalım, Bir gayrimenkul setine sahipseniz, saf konut amaçlı yıllık kira geliri sadece% 1,6'dır Geçtiğimiz yıl, Şangay'ın konut fiyatları artmadı, düştü ve sermaye kazancı getirisi kabaca% -0,4 oldu.
Aslında emlak spekülasyonunda para kaybeden sadece Şangay değil. 100 şehrin konut fiyatı istatistiklerine göre geçen yıl şehirlerin konut fiyatlarının yarısından fazlası% 6'dan daha az arttı, kira getiri oranı% 3, sermaye maliyeti% 5, Yüzde 4'lük bir amortisman oranıyla hesaplamak, bu şehirlerde ev sahibi olmak bir kayıptır. Üstelik çoğu küçük şehirdeki kira piyasası çok küçük, konut boşluk oranı yüksek ve kira geliri neredeyse yok denecek kadar az.
Resim: Zhongtai Securities
Aslında, ileriye baktığımızda, sadece konut fiyatlarının keskin bir şekilde artması zor olmakla kalmıyor, aynı zamanda, esas olarak para birimi artık sular altında olmadığı için bariz bir düzeltme olması ihtimali de yüksek. Geçmişte, çeşitli türden baloncukların yayılmasının en temel nedeni, paranın serbest bırakılması, yatırımdan daha yavaş para kazanmak ve spekülasyondan daha hızlı para kazanmaktı. Özellikle ekonomi çökerken, parayı serbest bırakırken, gayrimenkulü ekonominin temelini oluşturan önemli bir araç olarak kullanıyoruz.Emlak alanına büyük miktarda sermaye aktı ve balon ciddi şekilde şişti.
Ama şimdi bakıldığında, Çin'deki tüm şehirlerdeki konut fiyatları zaten çok yüksek ve küçük ve orta ölçekli şehirlerdeki konut boşluk oranları da çok yüksek Ekonomik ve finansal sistemik riskler çok yüksek ve bunları teşvik etmek zor. Su tahliyesi için güçlü bir teşvik olmadığı sürece, ev fiyatlarının düşmesi kolay ancak yükseltilmesi zordur.
İleriye bakıldığında, hangar reformunun para kazanma politikası kademeli olarak düşüyor; LPR reformunun ardından, para politikası temelde gayrimenkul sektöründe su toplama ve gayrimenkul dışı sektörde su bırakma şeklinde yapısal olarak gevşek bir model oluşturdu. Bu bağlamda, hem gayrimenkulün büyük döngüsü hem de politika kararlarının küçük döngüsü azalacak ve konut fiyatları da uyum sağlama baskısı yaratacaktır.
Zhongtai makro hesaplamasına göre, Çin'de ikamet edenlerin varlıklarının yaklaşık% 60'ı doğrudan veya dolaylı olarak emlak sektörüne tahsis edilmektedir, ancak, küçük ve orta ölçekli şehirlerdeki gayrimenkullerin likiditesi (likiditesi) aslında çok zayıftır. Ying, herkesin kitaplarda çok fazla varlığı var, ama nakit gerektiğinde bunu gerçekleştirmek gerçekten zor.
21 Haziran
RRR kesintisinin emlak piyasasını nasıl etkileyeceğini düşünüyorsunuz?
Bu sayı editörü Li Yutong
