Üstte cennet ve altta Suzhou ve Hangzhou var. "İki gök" şimdi onları ayırıyor mu? Para Kanalı
Bitmiş
Suzhou'nun yabancı sermayenin düşüşünden sonra yaşadığı utanç
Suzhou Endüstri Parkı'nın merkezindeki kuzeninin mülkü kiraya verilemez. Bu, metrekare başına 11 yuan'a kadar emlak ücreti ile "kentsel binaların kralı" ile karşılaştırılabilen üst düzey bir komplekstir. Beş yıldızlı bir otelin lobisi, üst düzey dekorasyon kalitesi ve tam donanımlı ev aletleri, buna rağmen, "Lou Wang" ın yalnızlığını gizlemek hala zor. Kiracılar çok az gördü ve aracılar, sırf kira utanç verici derecede yüksek olduğu için hevesli değillerdi - oda başına aylık ortalama 8.000 yuan kira, Şangay Biyun'da yabancılarla ilgili benzer bir daire kiralamak için kullanılabilir. Kuzen, kiralamayı hızlandırmak için kirayı düşürmek niyetindedir, ancak sanayi parkındaki bir odanın ortalama kirasının 3.000 yuan olduğu pazarda, güçlü adamın fiyat indirimi olmadan kiralamak zordur.
Sadece birkaç yıl önce, bu bina hala çok göz kamaştırıcıydı: metro girişinin konumu, lüks malların bulunduğu alışveriş merkezi, çok çeşitli isimlere sahip lüks restoranlar ve sık sık takım elbise ve ayakkabı giyip çıkan yabancı yöneticiler. "Lou Wang" ın zorlu kira durumunun arkasında, Suzhou'nun yabancı sermayesinin önemli ölçüde gerilediği gerçeği yatıyor: çok sayıda yabancı yönetici Çin'e geri döndü ve yüksek kaliteli kiralama talebi soğuk.
Ocak 2017'de, küresel sabit disk pazarındaki en büyük üretici olan Seagate, Suzhou fabrikasının kapatıldığını duyurdu. Bu ne ilk ne de son. Seagate'e ek olarak Nokia, Apple, Xiaomi'nin dökümhanesi ve Lianjian Technology gibi şirketler de Suzhou tesisini son iki yılda kapatmayı seçti. Suzhou'nun GSYİH'si 2005'ten 2015'e, on yıl önce ülkedeki ilk beşten ilk yediye geriledi.
GSYİH'ye karşılık gelen, nüfus artışındaki yavaşlamadır:
2010'dan önceki on yılda, Suzhou'nun nüfus artışı Shenzhen'i bile aştı ve ardından nüfus artış hızı 2011'den sonra hızla yavaşladı. Nüfus artışı GSYİH büyümesinden ayrılamaz. Yavaşlamaya rağmen, ekonomi ve nüfus açısından hala avantajları var ve Çin Urban Trillion Club'ın yıldız bir üyesi. Fabrikalar için çok fazla arazi kullanıldığından arazi arzı azdır. Suzhou, 2015 yılında "düşük envanter" altında yükselmeye başladı.
Ancak bu gelişme sürdürülebilir mi?
Suzhou'nun kiralama pazarı sıcak Su. En iyi piyasa fiyatlarına sahip sanayi parklarının çekirdek bölgelerindeki kiralar bile, son yıllarda artmamış bir oda için aylık 2500-3000 yuan seviyesinde sabit kaldı. Ancak konut fiyatlarındaki artış hızı çok yüksek ... 2015 yılı başından günümüze kadar parkta konut fiyatları iki katına çıktı.
Güçlü leasing desteği olmadan, varlıklar yalnızca kağıt üzerindeki rakamlardır. Çok az insan kiraladı, bu yüzden çok az kişi sipariş alıyor. Çünkü evinizin toplayıcılarının hepsi kiracılardan.
Neden yeterince kiracı yok ve kirayı yükseltmek neden zor? Çok fazla insan yok ve ev kiralama talebi güçlü değil; çok fazla para yoksa, kiralayamazlar . Suzhounun nüfusu 10 milyonu aştı ve GSYİH'si bir trilyonu aştı. Yani gerçek durum şu ki hala talep var ve ekonomi iyi. Ancak gelir seviyesi son yıllarda önemli bir artış göstermedi.
Kira sadece kira değil, bir şehrin ekonomisinin en gerçek görünümünü yansıtır. Yatırım yaptığımız şehirlerin ve mülklerin gerçek düzeyini ölçmemize yardımcı olun. Ancak arz talebi aştığında, arzda değişiklikler olabilir. Aksi takdirde, baloncukları yakalayan bir baloncuk oyunudur.
İki cennet kira göstergesi
Hangzhouya Suzhoudan 2009da yeni geldim. Hangzhounun şehir planlamasına baktığımda, "İleriye Doğru Büyük Atılım" ile çevriliydim: ilk on yeni şehir, 100 kompleks. Suzhou'nun aksine, net bir kentsel gelişim yörüngesi var. Son sekiz yılda, Hangzhou'nun kentsel gelişiminin yörüngesi her zaman düzensizdir ve emlak piyasası her yıl farklıdır. 2009'da Xiasha, 2012'de Qiaoxi, 2014'te Shenhua ve 2015'te geleceğin bilim ve teknoloji şehri ... her yerde gelişiyor, ancak çok fazla heyecan var. Kentsel karayolu trafik sistemi de çok kaotik ve pazar tüccarları kötü yönetiliyor. O zamanlar Hangzhou gerçekten kötü bir şehir gibiydi.
Emlak piyasasının gelişimi istikrarsız, konut fiyatları dalgalı, ancak kiralar artıyor. Bazı tanıdık yatırımcılar, gelecekteki kiracıların kim olduğunu ve belirli bir bölgeye varır varmaz kontrolü kimin devralacağını bilecek:
Binjiang, aylık yaklaşık 5.000 kira ile endüstriyel BT köpeklerine veya Taobao küçük internet ünlülerine kiralıyor; Chengxi kültürel ve yaratıcı reklamcılara aylık yaklaşık 4.000 kira ile; Xiasha yeni mezun beyaz yakalı işçilere, yaklaşık 1500-2000; Future Technology City, Alibaba Yurtdışından dönenlerle girişimcilik ... Tabii az insanın ilgilendiği sektörler de var ama konut fiyatları da Yangtze Nehri Deltası'nın bunalımlarında, eğer paranız yetiyorsa beklemelisiniz. Suzhou Endüstri Parkı ile karşılaştırılabilir olan Binjiang, 2016 yılında kiraların% 30 arttığını gördü. Bunun arkasında sadece varlık fiyatlarındaki artış değil, aynı zamanda yerleşiklerin gelir düzeyindeki artış da var.
Yetersiz arz nedeniyle, Suzhou levhasının fiyat farkı da nispeten küçüktür - Xiangcheng Bölgesi, Suzhou'daki yüksek hızlı trenin kuzeyinde bulunan konut binaları yaklaşık 20.000'dir ve endüstri parkı ile fiyat farkı yalnızca iki kattır, bu genellikle yükselir ve düşer.
Hangzhou'da son birkaç yıldaki büyük miktarda arazi arzı nedeniyle, merkez ile banliyöler arasındaki fiyat farkı yaklaşık 3-4 kattır: sadece işe gidin ve paranız yok, sonra banliyöleri satın alın, yer değiştirme zamanı; geniş iyileştirme alanları, merkezi lüks evler var. Farklı sektörler, farklı ekonomik yapılara sahip insanları cezbetti.Lüks arabanız var, benim metrom var.Rasyonel bir ev aldığınız sürece her zaman size uygun bir tane olacaktır.
Geçmişte Suzhou hükümetinin paraya sahip olmak için "ikinci endüstriye" güvendiği ve arazi finansmanına güvenmek zorunda olmadığı söylenebilir. Hangzhou hükümeti "üçüncül endüstriye" sahipti ve "parasız" arazi finansmanına aşırı bağımlıydı ve şimdi tamamen farklı bir emlak piyasası yaratıyordu. Bununla birlikte, "ikiyi üçe çekilme" dönüşüm stratejisiyle, Suzhou gittikçe daha fazla yer değiştirecek fabrikaya ve konut için kullanılacak araziye sahip olacak. Suzhou aynı zamanda "yapısal pazar" ı da takip edecek: sektör farklılaşması, bireysel durum farklılaşması. Gelir artışının desteği olmadan konut fiyatları da zayıf.
Sunan model PK yeni Wenzhou modeli
Suzhou "Hükümet Çalışma Raporu", 2016 yılında Suzhou'nun GSYİH'sinin% 7,5 gibi yüksek bir büyüme oranını sürdürdüğünden bahsetti. Bu hız, Hangzhou tarafından% 10 hızla düşürüldü. Hatta Hangzhou'nun hızlı ekonomik gelişimine odaklanan "Suzhou Daily" büyük bir haber yaptı.
"Üstte cennet var ve altta Suzhou ve Hangzhou var" yaygın bir sözdür, ama aslında iki şehir birbirine aşağı bakıyor. Hangzhou, Güney Song Hanedanlığı'nın eski başkenti tarzını korurken, Suzhou Şangay'dan öğrenmek için çok çalışıyor. Bir eyalet başkenti olmasına rağmen, vilayet düzeyinde bir şehir karşılaştırılabilir değildir. Ancak Suzhou zaten Çin'in trilyon dolarlık kulübünün emektarıyken, Hangzhou 2015'te ilerlemeye başladı. Ve ekonomik toplam ve nüfus büyüklüğü açısından, Suzhou hala Hangzhou'dan daha büyük.
Kültürel peyzajları ve bahçeleri ile meşhur olan bu iki şehir de çayı tatmayı seven, zarif, ipek ve yeniden okunuyor. Ama el ele tutuşmazlar ya da birlikte yürümezler, ancak birbirleriyle kıyaslanamaz, nazik ve dikkatsiz iki eski okul edebiyatçı gibidirler.
Suzhou'nun coğrafi konumu, yabancı yatırımların yol açtığı rüzgarda daha çekici; tüketim artışı anında Hangzhou daha fazla potansiyele sahip. Bu aynı zamanda "Güney Jiangsu Modeli" ve "Wenzhou Modeli" nin de değişmesi ve dönüşümüdür.
Suzhounun geride kalmasının arkasında "Güney Jiangsu Modeli" nin darboğazı var: "Güney Jiangsu Modeli" ilk olarak 1980'lerin başında Fei Xiaotong tarafından önerildi. Pazardan önce sanayileşme yolunda ilçe işletmelerinin gelişmesi yoluyla oldu. Geliştirme yolu. "Önce sanayileşme, daha sonra piyasalaşma", girişimleri geliştirmek ve pazarı büyütmek için "görünür eller" i kullanmak için kaynak koordinasyonu, politika desteği ve diğer yönler aracılığıyla arkasında güçlü bir hükümetin gerekli olduğu anlamına gelir.
Eslite Kitabevi 2015 yılında Suzhou'daki Jinji Gölü kıyısında açıldı. 2010 yılında Taiwan eslite ile yapılan ön işbirliğinde karşı taraf, sanayi parkı yönetim komitesinin ciddiyetinden ve ısrarından bahsetti. 2005 yılından itibaren her yıl Tayvan eslite'ye gelerek bir brifing vermek ve onları parka yatırım yapmaya davet etmek gerekiyor. Eslite ayrıca dokunma ve güvene dayalı olarak Jinji Gölü tarafından Çin anakarasındaki ilk Eslite'yi inşa etti. Eslite ayrıca Hangzhou, Şangay, Nanjing ve diğer şehirler de dahil olmak üzere Suzhou pazarından anakaraya girmeyi umuyordu. Bunların arasında Hangzhou ile kenetlenme sorunsuz değildi. Verilen arazi kaynakları ya uzak ya da zayıf. Sonunda Eslite, Jinji Gölü'nde kapılarını tüm ülkenin dikkatine açtı, ancak Hangzhou kendiliğinden her türlü edebiyat ve sanat deneyimi kitapçılarına kendiliğinden yayıldı.
Güçlü hükümet müdahalesi ve "görünür el" in aktif eylemleri, Suzhou için altın yirmi yıl açtı - ayrıca sanayi parkı tarafından temsil edilen yirmi yıl. Bununla birlikte, İnternet çağında, bu model bir tavanla karşılaşmaya başladı - güçlü bir hükümet, "küçük bir toplum" olmalı: insanlar arasındaki canlılık eksikliği ve yenilikçi mekanizmaların eksikliği, sakinlerin gelirinin artmasını kısıtladı. Bu, İnternetin ruhuna aykırıdır!
Çünkü İnternet paylaşımı, yeniliği ve platformları vurgulamaktadır. Bu, piyasanın "görünmez" ve "hareketsizliğini" gerektirir.
Hangzhou'nun "Yeni Wenzhou Modeli" bu çağa daha uygun görünüyor. Geleneksel Wenzhou modeli, bireysel özel işletmelerin geliştirilmesi ve piyasalaşma yoluyla sanayileşmeyi teşvik etmektir. "Görünür el" görece zayıf ve özel sermaye güçlü.
"Yeni Wenzhou Modeli" hem "hiçbir şey yapmama" hem de müdahale içeriyor. Yabancı sermayenin kaynak elde etmesine yardımcı olmak, her türden küçük ve güzel üçüncül sanayinin her yerde çiçek açmasına izin vermek ve güçlü destek politikalarına sahip yüksek teknolojili işletmeleri tercih etmek için çabalamayacak. 2015 yılında, Hangzhou'nun kültürel ve yaratıcı endüstrilerinin katma değeri, şehrin GSYİH'sinin% 22,2'sini oluşturuyordu. Bu aynı zamanda uzun yıllar süren üçüncül doğum ve tüketim artışının bir sonucudur.
Suzhou'nun öğrenmesi gereken şey, bırakıp açılmaktır. Her kim yükselir veya ölürse, piyasanın bir seçeneği olacaktır ve hiç kimse Tanrı değildir.
Ekonomist Zhang Wuchang bir keresinde Çin'in ekonomik mucizesinin sırrının bölgeler arasındaki ekonomik rekabette yattığını ve Çin ekonomisinin mucizesini yaratanların bu rekabet olduğunu söylemişti. Şehrin işleyişinde, yerel yönetimin "eylemi" ve "eylemsizliği" hayati önem taşımaktadır.Piyasaya aktif olarak girmek için Konfüçyüsçülükten öğrenmek, aynı zamanda Taoizmin eylemsizlik kuralını öğrenmek gerekir. Konfüçyüsçülük ile Taoizmi birleştiren bir şehir, iyi bir şehirdir. Değil mi?
"Bu makale yalnızca yazarın kişisel görüşlerini temsil etmektedir"
Qin Shuo Moments WeChat genel hesabı: qspyq2015
İş İşbirliği Lütfen WeChat ile iletişime geçin: qspyqswhz
