910 milyon yuan ön yatırımla Beijing Capital Land, uzun vadeli kiralık daireler kuracak ve kira yeniden artacak mı?
Hong Kong hisse senetlerinin kodunu çözen, Hong Kong Caihua Haber Ajansı'nın orijinal koz kartı sütunu, finans uzmanları toplandı. Okuduktan sonra abone olmayı, yorum yapmayı ve beğenmeyi unutmayın.
Önsöz:
Beijing Capital Land (02868-HK), yüzde yüz iştiraki Beijing Capital Capital'in proje şirketinin sermayesini 4,9 milyon yuan artırmayı ve Pekin, Chaoyang Bölgesindeki kiralık bir evin kooperatif gelişimi için proje şirketine 910 milyon yuan kredi sağlamayı planladığını duyurdu. Proje arsa.
Bu hissedarlık, Beijing Capital Group'un uzun vadeli kiralık apartman iş segmentindeki düzenini daha da iyileştirmek, şirketin uzun vadeli kiralık apartman iş yeteneklerini geliştirmek ve gelecekte kiralık konut inşaatı alanına dayalı olarak grup için bir geliştirme platformu oluşturmaktır.
Caihua Haber Ajansı, projenin konut, eğlence, eğlence ve ticaret gibi birden çok işlevi bütünleştirdiğini öğrendi. Gelecekte, Beijing Capital Land'in en büyük uzun vadeli kiralık daire projesine inşa edilecek.
Bir önceki yıla göre% 54,1 artış, emlak piyasası kıştan söz edemez
5 Mart akşamı Beijing Capital Land, Şubat 2019'da şirketin yaklaşık 4,94 milyar yuan sözleşme bedeli ve yaklaşık 276.000 metrekare sözleşme alanına ulaştığını duyurdu. Bunların arasında, Pekin-Tianjin-Şangay bölgesinin sözleşme değeri 4.19 milyar yuan ve sözleşmeli alan 199.000 metrekare; diğer bölgelerin sözleşmeli değeri 750 milyon yuan ve sözleşmeli alan 77.000 metrekare.
2019'un ilk iki ayında şirket, yıllık bazda% 54,1 artışla yaklaşık 9,09 milyar yuan toplam sözleşmeli değere ulaştı ve yıllık% 38,8 artışla yaklaşık 402.000 metrekarelik kümülatif bir sözleşmeli alana ulaştı. Şubat 2019 sonu itibariyle, şirketin hâlâ yenilenmemiş abonelik miktarı yaklaşık 800 milyon RMB'dir ve yenileme prosedürlerinden geçmektedir.
Beijing Capital Land'in ilk iki ayında imzalanan sözleşme tutarının, hisse fiyatı açısından olumlu olan geçen yılın aynı dönemine göre% 54.1 artışla 9.09 milyar yuan'a ulaştığını belirtmek gerekir. 6 Mart saat 11:21 itibarıyla Beijing Capital Land (02868-Hk) 28,88 milyon ciro ile 3,68 Hong Kong doları fiyatla% 4,84 arttı.
Buna ek olarak, Beijing Capital Land marka etkisini, hizmet kalitesini ve operasyonel yetenekleri geliştirmeyi ve uzun vadeli kiralık daire işinin ölçeğini daha da genişletmeyi planlıyor. Beijing Capital Land'in ilk uzun vadeli kiralık daire projesi olan Beijing Fangshan Hé Residence, geçen yıl eylül ayında resmen açıldı.
26 Şubat 2019'da Capital Capital ve Wanan Jinrui, ortaklık kurmak için New Town Fund ve New Town Construction Investment ile ortaklık anlaşması imzaladı. Proje şirketi, Pekin, Changping Bölgesi, Dongxiaokou Kasabası, Langezhuang Köyü'ndeki Dianshang Köyü'nün (grup) gecekondu yenileme ve çevre iyileştirme projesini geliştirmek için kullanıldı.
Yine Şubat ayında Beijing Capital Land, Pekin'in Chaoyang Bölgesindeki Shibalidian İlçe Hükümeti ile toplu arazi konut projesi imzaladı. Beijing Capital Land'in duyurusuna göre proje, konut, eğlence, eğlence ve ticaret gibi birden fazla işlevi birleştiriyor ve şu anda Pekin'deki en büyük toplu arazi uzun vadeli kiralık daire projesidir.
Buna ek olarak, Beijing Capital Land altında bir finans platformu olan Capital Capital, planlanan toplam inşaat alanı yaklaşık 134.000 metrekarelik Pekin Pinggu Jinhai Gölü projesini de kazandı. Proje, "iyileştirme + tatil" ihtiyaçları için konumlandırılmıştır ve Pinggu Jinhai Gölü Manzara Alanı'nın batı tarafında, Pingji Yolu ve Shunping Yolu ana yollarının bitişiğinde yer almaktadır.
2019 yılında emlak şirketleri, uzun vadeli kiralık daire pazarındaki dağıtımlarını daha da hızlandıracak. Marka gayrimenkul şirketleri esas olarak uzun vadeli kiralık apartman işini kendileri geliştirmekte ve bazıları işbirliği, stratejik yatırım ve satın alma faaliyetlerine katılmaktadır.
Örneğin, Vanke (02202-HK) iş geliştirme için kendi kendine çalışan bir model benimsedi; Xincheng bu alanda stratejik yatırım yapmayı seçti ve Greentown (03900-HK) işbirliği yoluyla hızla genişledi. Her iki yöntem de genişleme için mevcut uzun vadeli kiralık daire markasına dayanmaktadır.
Uzun süreli kiralık dairelere giren emlak şirketleri için hiçbir "risk" olmayacak
Beijing Capital Land şu anda aktif olarak uzun vadeli kiralık daire projeleri geliştiriyor.Uzun vadeli kiralık daire markası "he Yu" geçen yıl eylül ayında açıldı. Beijing projesinin yaklaşık 15.000 uzun vadeli kiralık daire birimi başlatması bekleniyor. Beijing Capital Land'in üst yönetiminden gelen raporlara göre 2020 yılına kadar Beijing Capital'in uzun vadeli kiralık daire projelerini pazara büyük ölçekte getirmesi bekleniyor.
Beijing Capital Land, geçen yıl uzun vadeli kiralık dairelerin sık sık yaşanan "fırtınalarına" cevaben, şirketin kendi uzun vadeli kiralık daire projelerinin mülk sahibi olduğunu ve düşük arazi maliyetinin, piyasadaki mevcut yüksek kiralara paralel olarak kiranın makullüğünü garanti edebileceğini belirtti. Aracılık vb. Problemlerle patlayan projeler aslında farklıdır ve gelecekte şirket için istikrarlı bir sabit gelir ürünü olarak kullanılabilir.
Bununla birlikte, konut kiralama piyasasının "varlık menkul kıymetleştirme" mekanizması, emlak şirketlerine belirsiz riskler de getirmektedir.
Aslında, kendi kendini yöneten kiralama işi varlık ağırlıklı bir modeldir ve fon talebi büyüktür Varlık menkul kıymetleştirme, gayrimenkul şirketlerine mevcut varlıklarını canlandırmaları için yeni bir yol sağlar.
24 Ocak 2018'de Beijing Capital Land Co., Ltd., tamamı konut kiralama projesi inşası ve ek işletme sermayesi için kullanılacak olan toplu veya toplu olarak toplam 5 milyar RMB'yi geçmeyen anapara ile yerli kurumsal tahvil ihraç etmeyi teklif ettiğini duyurdu. Ve / veya şirket borçlarını geri ödeyin.
Aynı yılın 11 Haziran'ında Vanke, Çin Menkul Kıymetler Düzenleme Komisyonu'nun şirketin nitelikli yatırımcılara 8 milyar yuan'dan fazla olmayan konut kiralamaları için özel şirket tahvilleri ihraç etmesini onayladığını duyurdu.
Ancak konut kiralama finansmanı hızla durduruldu. 29 Ağustos 2018'de Şangay Menkul Kıymetler Borsası, R&F Properties'in halka açık olmayan 2018 konut kiralama özel şirket tahvillerinin 6 milyar yuan olarak 29 Ağustos'ta feshedildiğini duyurdu.
Şangay Menkul Kıymetler Borsası tarafından açıklanan bilgiye göre, R&F'e ek olarak, Hopson Development'ın 10 milyar konut kiralama şirketi borcu da aynı dönemden beri "askıya alınmış" durumda. Hopson Chuangzhan'ın bir başka 3,1 milyar yuan şirket tahvili de Şangay Borsası tarafından feshedildi.
Uzun süreli kiralık apartman dairelerinin temel sorunu kullanım hakları ile mülkiyetin ayrılmasıdır.Uzun süreli kullanım hakları belirsiz mülkiyete dayanmaktadır. Şirket iyi çalışmadığında ve mülkiyet değiştiğinde, kullanım hakkı üzerinde bir etkisi olması kaçınılmazdır.
Bunun getirdiği riskler emlak şirketleri ve kiracılar için hesaplanamaz.
Uzun vadeli kiralık apartmanlar ile artan kiralar arasındaki "korkunç tesadüf"
Uzun süreli kiralık dairelerin kiracıların gözünde "tehlikeli" hale gelmesinin nedeni, Vanke'nin 2018'deki yüksek kiralarıdır.
O sırada Vanke'nin uzun vadeli apartman projesinin kiralama süresi 10 yıldı. Aylık 15.000 yuan kira olarak hesaplanan 90 metrekarelik üç yatak odalı bir daire kiralarsanız, toplam on yıllık kira 1.8 milyona ulaşacaktır; 180 metrekarelik dört yatak odalı bir daire kiralarsanız, aylık 30.000 yuan kira olarak hesaplanacaktır. Toplam kira da 3.6 milyona ulaşacak.
Ayrıca, yüksek kiralar, uzun süreli kiralamalar ve tek seferlik kira ödemeleri de medyanın odak noktası haline geldi. Bu kadar yüksek kira nereden geliyor? Tabii ki bankadan bir kredi olmalı.
O zaman bunun hakkında konuşalım, böyle bir daire için pazar olabilir mi? Aylık kira yaklaşık 20.000 ve yine de her ay banka kredisini geri ödemem gerekiyor, bununla ipotek arasında bir fark var mı?
Sıradan emlak şirketlerine ek olarak, bazı emlak acenteleri umutsuzca konut topluyor ve kira fiyatlarını yükseltmek daha kolay. Sıradan kiralık evlerden uzun süreli kiralık dairelere dönüşüm ve ardından ev fiyatlarındaki genel yükselişle üst üste binen fiyat farkı özellikle belirgindir.
Bir anket ortaya çıktı. 2015 yılında Pekin Uluslararası Ticaret Merkezi yakınlarındaki iki yatak odalı bir dairenin fiyatı 4.500 yuan idi.Geçen yıl aynı bölgede iki yatak odalı bir dairenin fiyatı 6.600 idi. Bu yıl fiyat bazı platformlarda yaklaşık 8.000 yuan idi.
Pekin Belediye İstatistik Bürosu verilerine göre, 2018'in ilk yarısında Pekin'de ikamet edenlerin kişi başına geçim harcamaları yıllık% 22,1 artışla 7,140 yuan oldu. Çin Sosyal Bilimler Akademisi Finans ve Ekonomi Enstitüsü'nün Konut Büyük Veri Proje Grubu verilerine göre, Temmuz ayında Pekin'deki ortalama kira set başına 6.590 yuan idi.
2018 yılının ilk yarısı, uzun dönemli kiralık apartman dairelerinin en sıcak dönemine denk geldi.Emlak şirketleri ve leasing aracıları uzun dönemli kiralık daire konuşlandırdığında ve kiralama piyasası sıcak olduğunda, kira "tesadüfen" hızla arttı ki bu gerçekten dehşet vericiydi.
Sonuç:
Birinci kademe şehirlerde yaşayan gençler için kiranın makul bir aralıkta olup olmaması hayatta kalmanın temeli, şehirler için ise yeteneklerin elde tutulması ile ilgilidir. Konut spekülasyonu yapılmazsa, kira spekülasyonu yapılamaz, aksi takdirde yeteneklerin kendi değerlerini oynayabilecekleri alan yüksek konut fiyatları tarafından sıkıştırılacaktır.
Emlak şirketleri için, kendi işlem hacimlerini ve kar gelirlerini çok fazla duyurmak yerine, karlılıklarını bir kenara bırakıp gerçek anlamda toplu konut konusunu düşünmek daha iyidir. Sonuçta, bir işletmenin değeri sosyal yaşamın sunduğu ürün veya hizmetlerde yatmaktadır, eğer kendi faydalarına körü körüne değer verirseniz, sosyal ekonomi üzerinde bir yük haline gelebilir.
Beijing Capital Land'in 2019 satış hedefi "100 milyar yuan'ı aşmak". Şirketin uzun vadeli kiralık daire ve arazi edinimindeki hızlı ilerlemesi göz önüne alındığında Beijing Capital Land bu yılki "En İyi 100 Hong Kong Hisse Senedi" listesinde yer alacak mı? 24 Mayıs 2019 (Cuma) Shenzhen Marriott Hotel Nanshan'da düzenlenen "Hong Kong Hisse Senetleri İlk 100" ödül törenine lütfen dikkat edin.
Yazar: Li Zhangxiang
Editör: Li Yuqian
