A hissesi eksik olan Country Garden, mülklerini geri çeviriyor ve Hong Kong Borsası'nda mücadele ediyor
"1 Numaralı A hisse senedi" olması beklenen Country Garden emlak sektörü, geçen yıl Şangay Menkul Kıymetler Borsası'na girememesinin ardından Hong Kong'da kote edilmek için "motorunu" başlattı. 19 Mart'ta, Country Garden Holdings Co., Ltd. (bundan böyle "Country Garden" olarak anılacaktır), grubun mülk yönetimi işini devretmeyi ve giriş yoluyla Hong Kong Borsası'nın ana yönetim kurulunda bağımsız olarak listelemeyi teklif ettiğini duyurdu. Sektör içerisindeki kişilerin analizine göre, A-hisse pazarının sıkı denetime tabi olduğu gerçeğiyle karşılaştırıldığında, Hong Kong hisse senetlerinde listelenme, Country Garden'ın emlak sektörü için daha gerçekçidir. Ancak, diğer emlak hizmeti şirketleri gibi, listelense bile, Country Garden'ın emlak sektörü hala kurumsal değerlemeyle karşı karşıyadır. Değer baskısı, emlak hizmetlerinde katma değerli hizmetlerin potansiyeli anahtar olacaktır.
01
A hissesinden H hissesine
Country Garden, geçen yılın sonunda emlak sektörü için A hisse senedi listeleme başvurusunu Hong Kong borsasının ana kuruluna girişini duyurmak üzere geri çekmesinden bu yana sadece üç ay geçti. Country Garden'ın duyurusu, bu listenin konusunun Country Garden Service Holdings Co., Ltd. olduğunu göstermektedir (bundan böyle "Country Garden Service Industry" olarak anılacaktır) Şirket, Country Garden Service tarafından sahip olunan tüm hisseleri ayni olarak dağıtarak hissedarlara Country Garden'a hizmet sağlayacaktır. Tüm çıkarılmış sermaye için garantili orantılı kota, ancak garantili kotanın ayrıntıları henüz kesinleşmemiştir. Country Garden Services'in Borsaya listeleme başvuru formu sunarak garantili kotayı zamanı geldiğinde açıklayacağını belirtti.
Country Garden, listeleme amacıyla duyurusunda, Country Garden Services'in bağımsız kote olma statüsü ve bağımsız bir fon yaratma platformu elde etmesini, doğrudan öz sermaye ve borç finansmanı sermaye piyasalarına girmesini sağlayacağını, aynı zamanda mevcut operasyonlar ve gayrimenkul sektörünün gelecekteki genişlemesi için fon sağlayacağını belirtti. Ana şirket, mülk yönetiminin kendisinin operasyonunu ve finansal performansını iyileştirirken genişlemeyi hızlandırmak için.
Beijing Business Daily muhabirine bir başka cevapta Country Garden, "Hong Kong uluslararası ve olgun bir sermaye piyasası platformudur. Hong Kong'daki bölünme ve kote olmanın hissedarların ve yatırımcıların çıkarına olduğuna ve aynı zamanda emlak şirketlerinin marka bağımsızlığını güçlendirebileceğine inanıyoruz. , Grup değerinin daha fazla yayınlanmasını teşvik ederken. "
Aslında, Hong Kong borsasına girmeden önce Country Garden emlak sektörü için ilk tercih değildi. Birkaç yıl kadar önce, gayrimenkul, gayrimenkul endüstrisi için yeni bir çıkış noktası haline geldiğinde, birçok emlak şirketi bölünme ve halka açılma planlarını başlattı. Bunlar arasında, Country Garden emlak sektörü de resmi olarak bir halka arz başlattı.
Verilere göre, Country Garden ilk olarak Ağustos 2015'te emlak sektörü için listeleme niyetlerini açıkladı ve aynı zamanda bir emlak listeleme hazırlık ekibi kurdu. O zamandan beri Country Garden, 31 Ağustos 2016'da şirketin tamamına sahip olmadığı yan kuruluşu Guangdong Country Garden Property Service Co., Ltd. (bundan böyle "Country Garden Property" olarak anılacaktır) ile ilgili olarak Şangay Menkul Kıymetler Borsası'nda bir bölünme ve bağımsız listeleme teklif etti; Şangay Menkul Kıymetler Borsası'nda listelenen Country Garden Property IPO, başvuru belgelerini Çin Menkul Kıymetler Düzenleme Komisyonu'na sundu ve 7 Eylül 2016'da kabul bildirimini aldı. Country Garden Property'nin Şangay Menkul Kıymetler Borsası'nda, büyütülmüş çıkarılmış sermayesinin yaklaşık% 10'una eşit olan 40,1 milyondan fazla hisse satmaması bekleniyor.
O zamandan beri, listeleme planı ilerlemeye devam etti. 5 Aralık 2017'de Country Garden Property, şirketin 40.1 milyondan fazla hisse çıkarmayı planladığını yineleyerek IPO izahname başvuru taslağını güncelledi ve Country Garden Property'nin ilgili performans verilerini açıkladı: 2016 net karı 358 milyon oldu 2017'nin ilk yarısında net kar 223 milyon yuan oldu. Şangay Menkul Kıymetler Borsası'nın IPO Normal Denetim Durumu Kurumsal Bilgi Sayfasına göre, 30 Kasım 2017 itibarıyla Country Garden Property'nin denetim durumu rapor edildi ve başvuru sahipleri arasında 72, denetim durumu geri bildirim olan başvuranlar arasında 32. sırada yer aldı. Sonuç olarak, endüstri genellikle Country Garden Mülkünün yerli A hisselerinin ilk mülk payı olması beklendiğini tahmin ediyor.
Ancak durum geçen yılın sonunda aniden tersine döndü. Neredeyse iki yıllık hazırlıktan sonra, Country Garden birdenbire A-hisse pazarında listelemek için emlak hizmetlerinin terk edildiğini duyurdu. Şangay Menkul Kıymetler Borsası'nda Country Garden Mülkünün önerilen bölünmesini askıya almak için 11 Aralık 2017'de bir duyuru yayınlandı. Bunun nedeni, "Çin'in inceleme ve düzenleyici otoritelerinin son politika değişiklikleri ve Country Garden Mülkiyetinin önerilen iş stratejisi ayarlaması ve öz sermaye yapısı düzenlemesinden kaynaklanıyor."
Bu bağlamda, Country Garden'a aşina bir kişi, o zamanlar A hissesi listelemesinin askıya alınmasının esas olarak politikalardaki değişikliklerden kaynaklandığını ve geliştirici geçmişi olan emlak şirketlerinin listelenmesinin zor ve uzun olacağını söyledi. Korkarım ki iki yıldır bekleyen Country Garden artık bekleyemeyecek. Özellikle grubun performansındaki hızlı artışla birlikte gayrimenkul şirketine getirilen yönetim alanı ölçeği de hızla genişledi.Emlak sektörü için ayrı bir finansman platformu talebi giderek daha acil hale geliyor ve A hisselerinin belirsiz gecikmesi geleceği tahmin etmeyi zorlaştırıyor.
02
İlişkili taraf işlemleri dikkat çekiyor
Country Garden emlak sektöründe A hisselerinin sona ermesinin nedeni ile ilgili olarak, isimlendirilmek istemeyen bir yatırım bankacısı, finansman politikalarının sıkılaştırılmasının, özellikle gayrimenkul sektörünün sıkı kontrolünün, gayrimenkul şirketlerinin A hisseli halka arzının yavaşlamasının veya rafa kaldırılmasının nedeni olduğuna inanıyor. Emlak şirketi aynı zamanda gayrimenkulle yakından ilgili bir endüstri olarak kabul edilir, bu nedenle yavaş listeden kaçmak zordur.
Bununla birlikte, Country Garden Property, listeleme başvurusunu geri çektiğinde, aynı zamanda bir emlak şirketi olan Nandu Property Services Co., Ltd.'nin (bundan böyle "Nandu Property" olarak anılacaktır) onaylandığını ve bunun da bir dereceye kadar reddedildiğini belirtmekte fayda var. Ev bağlantılı şirketlerin halka arz edilmesinin zor olduğu argümanı.
Aslında, Country Garden Property'nin listeleme başvurusunun başlangıcında, Country Garden Property ile ilgili işlemler genellikle listeleme sürecinde bir sorun olarak değerlendiriliyordu. Country Garden Services tarafından 5 Aralık'ta açıklanan izahnameye göre, Country Garden Danışmanları ve Country Garden Services birlikte, Country Garden Mülklerinin hisselerinin% 92'sine sahiptir ve şirketin hakim hissedarlarıdır. Country Garden Services ve Country Garden Danışmanları, Jiyu Group'un yüzde yüz iştirakidir.Her iki şirket de gerçek kontrolör Yang Huiyan tarafından kontrol edilmektedir.
İzahname, 2014'ten 2016'ya ve Ocak'tan Haziran 2017'ye kadar, Country Garden Mülkünün ilişkili taraflara işletme gelirinin sırasıyla yaklaşık 117 milyon yuan, 198 milyon yuan, 388 milyon yuan ve 221 milyon yuan olduğunu ve mevcut işletme gelirini oluşturduğunu göstermektedir. Oranlar% 9.69,% 11.84,% 16.45 ve% 15.62 idi. Bu işletme gelirleri, esas olarak, ilgili şirketlere sağlanan gayrimenkul yönetimi hizmetleri ve satış yardımı hizmetlerinden elde edilen gelirler ile ilgili gerçek kişilere sağlanan gayrimenkul yönetimi hizmetlerinden elde edilen gelirlerden oluşmaktadır. Buna ek olarak, raporlama dönemi boyunca, ilişkili taraflarca ödenen mülk hizmet ücretlerine ait olan Country Garden Properties'in işletme geliri, sırasıyla yaklaşık 250 milyon yuan, 414 milyon yuan, 442 milyon yuan ve 236 milyon yuan idi ve cari işletme gelirini oluşturuyordu. % 20.74,% 24.76,% 18.75 ve% 16.65.
E-House Araştırma Enstitüsü'nün Think Tank Merkezi'nin araştırma direktörü Yan Yuejin, bir röportajda, gönüllü geri çekilmenin, özellikle iç fayda aktarımına ilişkin daha katı incelemeden kaynaklanabileceğini, mülk şirketinin orijinal satış işiyle nispeten büyük bir ilişkisi olduğunu ve bu nedenle listelemede bazı risklerin olabileceğini söyledi. .
Nandu Property'de de ilgili işlemlerin olduğu belirtilmelidir. İzahname, Nandu Property'nin ilişkili taraflara, özellikle mülk yönetimi hizmetleri olmak üzere işçilik hizmetleri sağladığını göstermektedir. 2015, 2016 ve Ocak-Haziran 2017'de Nandu Property, 16.722.900 yuan, 17.504.200 yuan ve 18.602.800 yuan gelirle ilişkili taraflara iş gücü hizmetleri sağlamıştır. Aynı dönemde işletme gelirinin% 3.55,% 3.03 ve% 4.96'sını oluşturan Yuan, Country Garden Mülkiyetinden çok daha düşüktür.
03
İş potansiyeli değerlemeyi belirler
Country Garden'ın hizmetlerinden önce, birçok emlak şirketinin emlak sektörü Hong Kong Borsası'nda listelendi.Bu nedenle, sektör içerisindeki kişilerin gözünde Country Garden Hizmetlerinin başarılı bir şekilde listelenmesi, yüksek olasılıklı bir olay haline geldi, ancak değerleme, Country Garden Services'in Hong Kong hisse senetlerine girmesinden sonra olacak. Karşılaşılacak sorunlar. Anakara sermaye piyasası ile karşılaştırıldığında Hong Kong hisse senetlerinin genellikle değerinin düşük olduğu ve kurumsal beklentileri karşılamanın zor olduğu, daha önce gayrimenkul şirketlerinin ilk tercihi olmadığı belirtiliyor. Hong Kong hisse senetlerinin listeden çıkarılmasından sonra liste araması için yerel A-hisse pazarına dönme vakaları bile var.
İsimlendirilmek istemeyen başka bir sektör çalışanı da, emlak şirketinin yüksek brüt karı nedeniyle, gerçekten de bölünme ve listelemenin başında sermaye piyasası tarafından tanındığına dikkat çekti. Bununla birlikte, Country Garden'ın hizmetlerinin, konsept bunalttıktan sonra yeniden tanınıp tanınmayacağı da göz ardı edilemez.
Örnek olarak Hong Kong Borsası'na ilk kote olan Color Life'ı ele alalım 30 Haziran 2014'te kote edildiğinde hisse senedi fiyatı hisse başına 4,31 Hong Kong doları iken, yaklaşık bir yıllık listelemenin ardından hisse başına 11,46 Hong Kong dolarına yükseldi ve şimdi geri döndü. Seviye 6.55 HK $ / hisse civarındadır. Color Life'ın listelenmesinden üç gün sonra, piyasa değeri 5.56 milyar HK $ 'a ulaştı ve ana şirketin Fantasia'daki 5.24 milyar HK $' lığını aştı ve bu da pazara bir ivme kazandırdı. Ancak Color Life'ın toplam piyasa değeri 8.61 milyar Hong Kong doları olup, Fantasia'daki 8.701 milyar Hong Kong doları olan toplam piyasa değerinden düşüktür.
Buna ek olarak, yukarıda bahsedilen endüstri profesyonelleri, yalnızca geleneksel mülk yönetimine güvenmenin sermaye piyasasının lehine ikame edemeyebileceğini de söylediler. Aslında, Country Garden Hizmetleri de dahil olmak üzere gayrimenkul geçmişi olan birçok emlak hizmeti şirketi için, yeni hizmetler ve yeni ürünler gibi katma değerli hizmetler henüz bir ölçek oluşturmamış, bu da şirketin gelecekteki büyümesini kısıtlayan darboğazlardan biridir.
Tongce Araştırma Enstitüsü müdürü Zhang Hongwei, emlak şirketlerinden katma değerli hizmetler için çok yer olduğuna inanıyor. Yaşayan bir iş çemberinin oluşturulmasından konut satışları ve topluluk emeklilikleri gibi varlık gelirlerine kadar, büyük bir yaygara olabilir. Emlak şirketleri tarafından emlak platformlarının halihazırdaki büyük ölçekli yayılımı, daha fazla müşteri hizmetleri arayüzü (topluluk sahipleri) elde edebilir. Yalnızca C-uç tüketicileri daha iyi kavrayarak, bu müşteriler için katma değerli hizmetler sağlayarak ve sonuçta katma değerli hizmet geliri elde ederek mevcut işletmeler Yeterli değil.
Daha önce, Country Garden Property'nin Şangay Menkul Kıymetler Borsası'nda duyurulan halka arz prospektüs başvuru taslağı, 40,1 milyondan fazla hisse çıkarmayı planladığını ve bilgi yükseltme ve dönüştürme projeleri, topluluk akıllı dönüşüm projeleri, pazar genişletme projeleri ve topluluk hizmetlerine yatırım için 1,125 milyar yuan artırmayı planladığını gösterdi. Merkez projesi. Bunlar arasında, piyasa genişletme projeleri, toplanan toplam fonun% 58.67'sini oluşturarak 660 milyon yuan ile en yüksek miktarda fon kullandı; bunu 243 milyon yuan'a ulaşan topluluk akıllı dönüşüm projeleri izledi.
Harika inceleme
