Japon gayrimenkullerinin 0 yuan satış yapmasının arkasındaki sebep nedir?
1
Dün internetten her şeyi kontrol ettim ve kazara Japon emlak köşesinin birkaç büyük karakterle "0 yuan'a bir ev satmak" manşetini gördüm.
Bu evin küçük bir şey olmadığını sanıyordum, ne kadar ucuz olursa olsun boşuna verilemez Japonlar ne zaman bu kadar cömert davrandı? Tıkladıktan ve okuduktan sonra anlamını anladım.
Tek bir cümleyle özetlemek gerekirse, Japonya eşi görülmemiş bir "boş konut krizi" yaşıyor.
Japonya'nın Fujitsu Araştırma Enstitüsü'nün bir raporuna göre, 2013 yılında Japonya'da 8,2 milyon boş ev vardı ve boşluk oranı% 13,5 oldu. Mevcut eğilime göre, 2033 yılına kadar Japonya'daki evlerin boşluk oranı, yeni yıkılan evler düşünüldüğünde bile% 28,5'e ulaşacak Hacim büyümesi durumunda veriler de% 22,8'e ulaşacak.
Bu, Japonya'daki her 100 ev için 20'den fazla evin boş olduğu ve kiralanamayacağı anlamına gelir.
Bu amaçla, Japonya'nın çeşitli bölgeleri, özellikle boş konutların elden çıkarılması için Akiya Bank adında bir konut transfer organizasyonu kurdu. Ancak sonuç hala çok kötü.Bazı boş evler için, çok az kişi ev sahiplerinin "düşük fiyatlı satışı" ile ilgileniyor Bazı bölgelerde, 0 yuan için mülklerin satışı hakkında büyük ölçekli bilgiler bile yayınlanıyor.
Ama normal insanların düşüncesine göre, ev değerli olmasa bile, oraya koymak sorun değil.Onu bedavaya vermeye gerek yok.Öyleyse, Japonları evlerini bu kadar küçümseyen ve bedavaya vermeye istekli kılan nedir?
Cevap, bir eve sahip olmaya devam etmenin "kaybedilen para ticareti" haline gelmesidir.
0 yuan'a satılan bu evlerin çoğu kırsal bölgelerdeki eski müstakil evler ve bazıları önceki nesil tarafından bırakılan mülkler.Japon yasaları, babasının mirasına sahip olmak isteyen herkesin yüksek miktarda miras ödemesi gerektiğini şart koşuyor. Vergiler ve varlık vergileri, sadece bu değil, aynı zamanda yenileme ve yıkım maliyetlerini de üstlenmek zorundadır.
Ev bir varlıktır, ancak varlığın gerçek değeri maliyeti dengelemek için yeterli olmadığında varlık bir borç haline gelir.
2
Elbette Japonya boş bir konut krizi yaşıyor. Altta yatan nedenleri ararsak, bunun kabaca üç tipte sınıflandırılabileceğini düşünüyorum: Japonya'nın yaşlanan ve azalan nüfusu, devam eden kentleşme ve mantıksız refah açığı.
Bir ülkenin kalkınmasına göre, nüfus yakıttır, lambaların yağı biterse, ülkenin sonu gelir. Japonya'nın nüfus sorunu çok ciddi. Ne kadar ciddi?
Japonya İçişleri ve Haberleşme Bakanlığı tarafından yayınlanan istatistiklere göre, geçen yıl 1 Ekim itibariyle, Japonya'nın toplam nüfusu 126,7 milyondu ve bunun 60 yaş üstü nüfusu 43 milyona ulaşarak toplam nüfusun% 33,94'ünü oluşturuyor.
Japonyanın 15-60 yaşındaki "çalışabilir nüfusu" şu anda yalnızca 68,5 milyon kalmış durumda, bu da% 54.06yı oluşturuyor.
Bu kadar çok yaşlı insan olduğu için Japon hükümeti onları destekleyemiyor ve gençlerin% 54.06'sı yaşlıların% 33.94'ünü destekliyor, bu da gençleri hayatta büyük bir baskı altına sokuyor.
Japonya da bir süre önce emeklilik yaşını 70'e çıkarmak için bir yasa çıkardı, bu aynı zamanda çoğu insanın hayatlarının geri kalanında çalışmak zorunda kalacağı ve artık emeklilik hayatı olmayacağı anlamına geliyor.
Azalan nüfus ve ciddi yaşlanma Japonya'da giderek daha fazla boş mülk oluşmasına neden oldu.Yaşlıları beslemek için gençler, barınma talebini bir yana bırakın, yaşam isteklerini de azalttılar.
İkincisi, Japonya'daki kentleşme sorunudur.
Yukarıda "devam eden kentleşme" teriminden bahsetmiştim, çünkü Japonya'daki mevcut kentleşme oranı oldukça gelişmiş olan% 93'e ulaştı, ancak bugün hala kasabalardan şehirlere sonsuz bir akarsu içinde akan gençler var. Japonya'nın önde gelen metropolü olan Tokyo, küçük şehirlerden büyük şehirlere kadar her zaman net nüfus akışını sürdürmüştür.
Nüfusun kentleşmesinden dolayı, kasaba ve küçük şehirlerdeki evlerin boşluk oranları gittikçe artarken, Tokyo gibi büyük şehirlerde ise yumuşak konut fiyatları ve gelişmiş kiralama piyasası nedeniyle gençlerin ev satın almak için eve dönme arzusunu canlandırmak imkansız. Bu nedenle, Japon kasaba ve küçük şehirlerindeki boş evlerin sayısı artmaktadır.Evlerin değeri, değeri artırmak bir yana, yalnızca konut özelliklerine bağlı olabilir.
Üçüncüsü, zengin ve yoksul arasındaki uçurum katsayısıdır.
Zengin ve fakir arasındaki makul bir uçurum, bir ülke için ekonomik bir güç kaynağıdır, ancak zengin ile fakir arasındaki uçurum çok fazla büyütülür veya daralırsa, piyasa ekonomisinin de çökmesine yol açacaktır. Bu acımasız ve çok gerçekçi.
1990'larda emlak balonunun patlamasının ardından Japonya 25 yıl kayıp yaşadı. 25 yılın gerçek nedeni zenginler ile fakirler arasındaki mantıksız uçurumdu.
1990'larda Japon emlak balonu patladıktan sonra, orta sınıfın çoğu bir gecede kurtuluş öncesine döndü ve herkesin yaşam standartları daha yüksek bir seviyeye çekildi. Eski zamanlardan beri, bütün insanlar "eşitsizlikten muzdarip değiller, ama yoksulluk ve endişeden muzdarip değiller." Herkesin serveti aynı olduğunda, alt tabaka ileri sıçrama motivasyonunu kaybeder.
Dahası, Japonya'daki emlak krizi, genç neslin çalışkan seleflerinin bir gecede yoksulluğa düşen trajik deneyimlerine tanık olmalarını sağladı ve çaresiz kalmaya başladılar. Genç Japonların ağzından sık sık bir cümle duyulabilir: "Çok çalışsam bile sonuç aynı olacak, öyleyse neden zahmet edeyim?"
Aynı zamanda Japon hükümeti, zengin ve fakir arasındaki uçurumun azalmasına neden olan yüksek veraset vergileri ve mülk hediye vergilerinin toplanmasını emretti. Japonya düşük arzulu bir toplum haline geldi ve gençlerin evlere olan isteği giderek azaldı.
Üç sosyal sorunun birleşik etkisi, Japonya'nın emlak endüstrisinde boş konut krizine yol açtı. Bu kriz, önceki kırsal alanlardan günümüzün büyük şehirlerine ve banliyö bölgelerine hızla yayıldı ve yeni kentsel tesislerin inşasını engellemeye başladı.
Tabii Japon hükümeti de bununla başa çıkmanın yollarını düşündü.Örneğin, gelecekte yeni inşa edilen evlerin sayısını yarı yarıya azaltacak ve yeni yıkılan evlerin sayısını ikiye katlayacak. Ancak bu yine de boşluk oranını etkili bir şekilde azaltamaz. Sel yaklaşıyor.Japon gayrimenkulünün geleceği nedir? Kendileri bilmiyorlar.
3
Çinli akademisyenler Japon gayrimenkul konularını incelemeyi severler çünkü Japon emlaklarının gelişimi son derece olgun, o kadar olgun ki, tam bir çöküş yaşadı. Ve gayrimenkul sorununun yol açtığı çeşitli ekonomik ve sosyal sorunlar da uyanık olmamız gereken öncülerdir.
Çin'in nüfus sorunuyla ilgili olarak, benim görüşüme göre, Çin'in nüfusu bir krizle karşı karşıya olsa da, Çin'in mevcut nüfus tabanına göre 2030'da toplamda 10 milyon nüfusa sahip 20'den fazla şehir oluşturulabilir. Şu anki dört büyük birinci kademe şehre ek olarak, ikinci kademe şehirlerin, özellikle de ikinci kademe eyalet başkentlerinin kesinlikle on milyonlarca refah dönemine gireceği anlamına geliyor.
Ancak Çin'in şu anda 661 şehri var. Bu yoğun nüfuslu ve hızla kentleşen şehirlerin dışında, diğer şehirler ne yapmalı, Japonya gibi boş yerler yaşayacaklar mı?
Cevap evet, çoğu öyle olacak.
Bir süre önce, İskan ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığı Politika Uzmanları Komitesi başkan yardımcısı Gu Yunchang bir açıklama yaptı: "Şu anda, Çin'deki ortalama mesken hanesi 1,1 birim ve kişi başına inşaat alanı yaklaşık 35 metrekare ila 40 metrekare."
Bu rakam Çin'de nispeten doğrudur. Ve tüm yıl boyunca çeşitli yerlere gittiğim pazar araştırması sonuçlarına göre çoğu şehirdeki gayrimenkulde boşluk sorunu var.Bunlardan Kuzeydoğu en boş il, İç Moğolistan'daki Ordos ise% 70'e varan oranla en boş şehir. Boşluk oranı.
Bu veriler, çeşitli kuruluşlar tarafından da doğrulanmıştır.Çin'deki mevcut duruma göre, nispeten güvenilir bir tür ifade vardır: Çin'deki kentsel konut binalarının genel boşluk oranı yaklaşık% 24 ve üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerin boşluk oranı, birinci kademe şehirlerinkinden çok daha yüksektir.
Ama birisi sordu, yüksek boşluk oranı, insanlardan daha fazla ev olduğu anlamına geliyor ama şu anda üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki boşluk oranı çok yüksek, neden ev fiyatları düşemiyor?
Cevap aslında çok basit, yani üçüncü ve dördüncü sınıfların büyük çoğunluğu, şehirlerindeki ev sayısının insan sayısından fazla olduğuna inanmayacak.
Ordos'a bu yaz araştırma için gittiğimde herkesin satış ofisine koştuğunu ve onları durduramadığını hatırlıyorum. Dış dünyaya aracılık yapan tüm aracıların oybirliğiyle söylediği şu sözler: "Bizim yerimizde 8 asfalt yol var ve yeşil oran kuzeybatı kentinde en yüksek, bu yüzden konut fiyatları konusunda endişelenmenize gerek yok."
Birçok insan, konut fiyatlarındaki artışın sebebinin bu olduğuna inanıyor. İleride bu kadar çok boş evin kime satılabileceğini umursamıyorlar ve Ordos'taki konut fiyatlarının daha önce yarı yarıya düşürülmesini umursamıyorlar, sadece çevrelerindeki insanların ev satın alıp almadıklarıyla ilgileniyorlar. Bugünün konut fiyatları yükselmedi. Dolayısıyla çığ geldiğinde hiçbir kar tanesi masum değildir, evin fiyatını parlak yapan herkesin "ortak çabası" dır.
Bu aynı zamanda sizi üçüncü ve dördüncü kademelerde gayrimenkule yatırım yapmamanız için çağırmamın nedenidir, çünkü bu gerçeğin ne zaman herkes tarafından bilineceği hakkında hiçbir fikriniz yok O zaman, piyasadan çıkma fırsatını çoktan kaybettiniz.
