Li Zhan, Xu Lu-Hükümetin aktif müdahalesi, salgın emlak için sadece kısa vadeli bir rahatsızlıktır.
SARS salgınının yeniden başlamasının gayrimenkul üzerindeki etkisi
"Atipik pnömoni", SARS koronavirüsünün (SARS-CoV) neden olduğu akut bir solunum yolu enfeksiyonudur. SARS salgını 2002 yılında Çin'in Guangdong kentinde meydana geldi ve tüm ülkeye ve hatta dünyaya yayıldı. 2003 ortalarına kadar salgının kademeli olarak ortadan kalkması, toplumun ve ekonominin birçok yönü üzerinde belirli bir etkiye sahipti.
2002'den 2003'e kadar Çin'deki SARS salgını kabaca bir yayılma dönemi, bir salgın, bir gerileme dönemi ve bir bitiş dönemi yaşadı.
İlk aşama yayılma dönemidir. Bu, 16 Kasım 2002'de Guangdong, Shunde'de başladı ve daha sonra ilk vaka Guangdong, Heyuan'da doğrulandı. Şubat 2003, Yurtiçi Bahar Şenliği seyahat sezonuydu ve salgın tüm ülkeye ve ardından uluslararası topluma yayıldı. İlk teyit edilen vaka 28 Şubat'ta Vietnam'ın Hanoi kentinde doğrulandı.
İkinci aşama salgın dönemidir. Mart 2003'te, Dünya Sağlık Örgütü SARS'ı resmen "SARS" olarak adlandırdı ve Dünya Sağlık Örgütü, Pekin, Guangdong, Hong Kong, Tayvan ve diğer bölgeleri salgın bölgeler olarak listeledi. Şüpheli enfeksiyonların sayısı keskin bir şekilde arttı ve doğrulanan ve şüpheli enfeksiyonların sayısındaki artış oranı, Şekil 3'te gösterildiği gibi Nisan sonunda bir dönüm noktasına ulaştı.
Üçüncü aşama remisyon dönemidir. Mayıs 2003'te, Ana Karada yeni teşhis edilen vaka sayısı kademeli olarak azaldı. 29 Mayıs'ta Pekin'de yeni vaka olmadı. Haziran ayı başlarında, küresel doğrulanmış ve şüpheli vaka sayısı Şekil 3'te gösterildiği gibi yaklaşık 8430'a ulaştı. Haziran ortasında, anakarada yeni vaka olmadı ve 24 Haziran'da DSÖ, Pekin'i etkilenen bölgeler listesinden çıkardı.
Dördüncü aşama, bitiş dönemidir. Temmuz 2003'te DSÖ, Tayvan'ı etkilenen bölgeler listesinden çıkardı ve dünyada SARS'tan etkilenen bir alan yok. 13 Temmuz'da DSÖ, SARS hastalarının ve şüpheli vakaların sayısının artık dünya çapında artmayacağını duyurdu. 16 Ağustos'ta Sağlık Bakanlığı, Çin'de sıfır SARS vakası olduğunu ve Çin'de SARS salgınının sona erdiğini açıkladı.
SARS salgınının kısa vadeli etkisi GSYİH Büyüme oranının gayrimenkul sektörü üzerinde çok az etkisi var
SARS salgını, 2003 yılının ikinci çeyreğinde Çin'in GSYİH büyüme oranı üzerinde kısa vadeli bir etki yarattı. Salgın hafifledikten sonra ekonomik faaliyetler hızla toparlandı SARS salgını, Çin ekonomisinin orta ve uzun vadeli büyüme eğilimini değiştirmedi. Şekil 1'de gösterildiği gibi, Aralık 2002'den Şubat 2003'e kadar, SARS'ın ilk yayılması sırasında, Çin'in ekonomik büyümesi henüz yavaşlamamıştır. 2003'ün ilk çeyreğinde, cari çeyreğin GSYİH'si yıllık% 11,1; Mart'tan Haziran 2003'e kadar, Salgın, salgın ve rahatlama aşamalarından geçti. Bu sırada, ekonomik büyüme oranı salgın tarafından açıkça aşağı çekildi. 2003'ün ikinci çeyreğinde, yıllık GSYİH büyüme oranı, ilk çeyreğe göre% 2'lik bir düşüşle% 9.1 oldu. Salgın temelde Temmuz 2003'te sona erdi. Ekonomik büyüme oranı yılın üçüncü ve dördüncü çeyreğinde sırasıyla% 10.0 ve% 10.0 ile hafif toparlandı. SARS salgını, bir bütün olarak gayrimenkul sektörü üzerinde nispeten küçük bir etkiye sahiptir ve konaklama, yemek ve ulaşım sektörleri üzerinde kısa vadeli bir etkiye sahiptir, ancak salgın sona erdikten sonra sanayi hızla toparlanmıştır. Şekil 2'de gösterildiği gibi, 2003 yılının ikinci çeyreğinde GSYİH büyüme oranı SARS salgını tarafından aşağı çekildi ve çok sayıda endüstrinin çeyrek bazında GSYİH büyüme hızı yavaşladı (örneğin, nakliye, depolama ve posta endüstrisi% 2,3, 2003'ün ilk çeyreğine göre% 5,4 düşüş). Konaklama ve yiyecek içecek endüstrisi 2003'ün ilk çeyreğine göre% 3,6 daha düşük,% 7,4 idi), ancak gayrimenkul endüstrisinin GSYİH büyüme oranı% 12,7 oldu ve 2003'ün ilk çeyreğinden% 1,6 daha yüksekti.
Salgın kısa vadede ticari konut işlemlerini kısıtlarken, ilerleyen dönemde toparlanma talep ediyor
1998'deki konut reformunun ardından Çin'in emlak piyasası hızlı bir gelişme dönemindeydi, SARS salgını ticari konut satışlarının büyüme oranını kısa vadede baskıladı ve 2003 yılı boyunca satışların büyüme oranını etkilemedi. SARS salgını, 2003 yılının Mart ve Nisan aylarında satış artışını kısa sürede bastırmış, salgının hafiflemesinin ardından, aynı yılın Mayıs, Haziran ve Temmuz aylarında satış büyümesi hızla artmış, 2003 yılında satış alanı bir önceki yıla göre% 29,1 artmıştır. (Büyüme oranı, Grafik 3'te gösterildiği gibi 2002'de% 20,2 ve 2004'te% 13,7 idi). Salgının yayılma döneminde salgının kapsamı küçüktü ve salgının kapsamı ciddiye alınmadı.Şubat 2003'te satış artış hızı% 68'e ulaştı; Mart ayında salgının patlak vermesi ile ticari konut satışlarının büyüme hızı bastırıldı.Mart ayı satış artış hızı% 30'a, büyüme oranı Nisan ayında yavaşladı Salgın% 18'e geriledi; salgın uzun vadeli konut talebini değiştirmedi, salgın hafifledikten sonra ticari konut satışlarının büyüme hızı hızla yükseldi, Mayıs'tan Temmuz'a büyüme oranı% 35'in üzerinde kaldı.
SARS salgını, 2003 yılında emlak piyasasının büyüme eğilimini etkilemedi. Dört ana neden var: Birincisi, Çin'in emlak piyasası 1998'deki konut reformundan sonra hızlı bir gelişme dönemindeydi ve emlak sektörü, Ağustos 2003'te açıkça bir temel endüstri olarak tanımlanmıştı; Çinin 2002de DTÖye katılmasının ardından ekonomi hızlı bir gelişme aşamasındaydı. 2003te GSYİH büyüme oranı% 10a kadar çıktı; üçüncüsü, para politikası 2003te gevşek durumdan orta derecede sıkı hale geldi; dördüncü, 20. yüzyılın başında ticari konut satışlarının en yoğun olduğu sezon Aralık (Aralık) idi. Satışlar yılın yaklaşık% 38'ini oluşturdu) ve salgın döneminde aylık satışlar yılın yaklaşık% 5'ini oluşturdu.Bu, ticari konut satışlarının düşük sezonudur.
Pekin, Guangdong ve Hong Kong'daki SARS salgını en ciddidir ve 1.000'den fazla insanı enfekte eder.Salgın, Pekin ve Hong Kong'daki ticari konut satışlarının büyümesini bir ölçüde sınırladı, ancak Guangdong'daki satış büyümesi yavaşlamadı. 2003 yılında, Pekin'deki ticari konut satış alanı bir önceki yıla göre% 10,4 arttı (2002'de% 33,4, 2004'te% 39,1) ve satış hacmi eğilimi benzerdi; 2003'te Hong Kong binalarının satış hacmi bir önceki yıla göre% 2,2 arttı (2002'de% -3,8, 2004'te 85,7) Bina alım satım sözleşmesi hacmindeki eğilim benzerdir; Guangdong'da ticari konut satışlarının büyüme hızı yıl boyunca düşmemiştir. 2003 yılında ticari konut satış alanı bir önceki yıla göre% 25,3 (2002'de% 3,8 ve 2004'te% 19,9) artmış ve satış hacmi trendi benzer olmuştur.
Anakara'da ciddi salgın hastalıkların görüldüğü bölgelerde aylık ticari konut satışları büyük dalgalanmalar gösterdi. Salgın sırasında büyüme hızı arttı ve yavaşladı. Salgın sona erdikten sonra satışlar toplu olarak toparlandı. Hong Kong'daki satışlar salgın dönemi boyunca gerileme dönemindeydi ve salgın sona erdikten sonra hızla toparlandı. Pekin'deki satış büyümesi Nisan, Haziran ve Temmuz aylarında bastırıldı ve Mayıs'ta ve salgının ikinci kısmında toparlandı; Guangdong'un satış büyümesi Mart, Nisan, Temmuz ve Ağustos'ta, ancak Mayıs, Haziran ve salgında yavaşladı Salgının sona ermesinden sonra satışlar toparlandı; Hong Kong'daki satışlar salgın dönemi boyunca bir gerileme yaşadı ve salgın sona erdikten sonra satışlar hızla toparlandı.
Ayrıca daha hafif bir salgını olan Şangay emlak piyasasının (10'dan fazla enfeksiyon vakası olmayan) yeniden başlamasıyla, 2003 yılında Şangay'da ticari konut satışlarının büyüme hızının düşmediği, salgın döneminin de durgun bir durumda olduğu ve salgın sona erdikten sonra pazarın toparlandığı tespit edildi. Bununla birlikte, satış değişiklikleri nispeten sabitti ve Mayıs salgını sırasında Pekin ve Guangdong'da satış patlaması olmadı.
Sonuç olarak, şiddetli salgın emlak satışlarının kısa vadede baskılanmasına neden oldu, ancak salgın sırasında veya sonrasında değişen derecelerde toparlandı. Salgın, emlak piyasasının uzun vadeli eğilimini etkileyen bir faktör değil.
Salgın gayrimenkul yatırımını geciktirdi ve yatırım büyüme trendi yıl boyunca değişmedi
SARS dönemi gayrimenkul yatırımlarının zirve sezonundaydı Salgın gayrimenkul yatırımını geciktirmiş ve yıl boyunca yatırım büyüme trendi değişmemiştir. Gayrimenkul yatırımı ağırlıklı olarak satış beklentilerinden etkileniyor.2003 yılında gayrimenkul piyasası hızlı bir gelişme dönemindeydi.Salgın sırasında gayrimenkulün başlaması, inşası ve tamamlanması bir ölçüde etkilenmiş, kısa vadede gayrimenkul yatırımlarının büyüme hızı yavaşlamış; onarmak. Şekil 4'te görüldüğü gibi, 2003 yılının ilk çeyreğindeki gayrimenkul yatırımı zirve sezonu SARS salgını ile karşılaşmış ve Nisan ayında yatırım büyüme hızı düşmüş, ancak salgın hafifledikten sonra yatırım hızla toparlanarak ilk çeyrekte yatırım boşluğunu doldurmuştur.
Salgının şiddetli olduğu Mart ve Nisan aylarında gayrimenkulün başlangıcı, inşaatı, tamamlanması ve arazi edinim süreçleri etkilenmiş, salgın hafifledikten sonra çeşitli gayrimenkul yatırım faaliyetleri yeniden başlamış ve Şekil 5 ve 6'da gösterildiği gibi ek yatırımlar ortaya çıkmıştır.
SARS sırasında gayrimenkul hisse senetlerinin eğilimi nedir?
SARS salgınından da etkilenen Çin ana karası ve Hong Kong'daki gayrimenkul stokları ayrışmayı bıraktı. Salgın döneminde A hisse senetleri yükseldi ve salgın sona erdikten sonra düştü. Salgın döneminde Hong Kong gayrimenkul stokları düştü ve salgın sonrası yükseldi. Salgın altındaki iki yerde gayrimenkul hisselerinin farklılaşma eğilimi, gayrimenkul hisse senetlerinin uzun vadeli eğiliminin salgınla nispeten zayıf bir şekilde ilişkili olduğunu ve piyasa eğiliminden, fonların likiditesinden ve politikalardan daha fazla etkilendiğini gösteriyor. Salgının neden olduğu kısa vadeli panik, hisse senedi fiyatının düşmesine neden oldu ve hisse senedi fiyatı, temellerin istikrar kazanması nedeniyle sonraki dönemde toparlanma eğilimi gösterdi.
"SARS" döneminde A-hisseli gayrimenkul hisse senetlerinin eğilimi temelde daha geniş pazarınkiyle aynıydı. Ocak-Mayıs 2003 salgın döneminde A-hisse gayrimenkul stokları "Xiaoyangchun" eğiliminden çıktı, ancak gayrimenkul stokları da pazar zayıfladığında 2003'ün ikinci yarısında düştü akım. Şekil 7'de gösterildiği gibi, Shenwan Emlak Endeksi ve CSI 300 Endeksi'nin eğilimleri salgın döneminde temelde aynıydı. Borsa, 2002 ve 2003 yıllarında Yeni Yıl arifesinde geriledi. 2003'ün ilk yarısında, bir "Xiaoyangchun" eğilimi dönemi ortaya çıktı. Salgın yılın ikinci yarısında sona erdi. Ama aşağı doğru salındı. Hong Kong gayrimenkul hisse senetlerinin eğilimi, A hisseli gayrimenkul stoklarının eğiliminden tamamen saptı. Ocak-Mayıs 2003 salgın döneminde, Hong Kong gayrimenkul hisse senetleri piyasa dalgalanmalarıyla birlikte düştü, ancak salgının 2003'ün ikinci yarısında sona ermesinden sonra, Şekil 8'de gösterildiği gibi gayrimenkul stokları tamamen yükseldi. .
Bireysel gayrimenkul stoklarının eğilimi esas olarak şirketin temellerinden etkilenmektedir.Düzenleyici politikalar, kredi politikaları ve likidite gibi dış faktörler de bireysel hisse senedi eğilimini etkileyecek ve salgının etkisi zayıf. 2003 yılında çok az A hisseli gayrimenkul hissesi vardı. Eğilimi gözlemlemek için Vanke A, OCT A, Lujiazui ve Zhangjiang Hi-Tech'i seçtik. Farklı temeller nedeniyle gayrimenkul hisse senetleri farklı trendlere sahipti. Bunlar arasında gayrimenkul lideri Vanke A döngüsel olmayan piyasadan çıktı. Bununla birlikte, 2003 yılının Haziran ayında, dört gayrimenkul stokunun tümü farklı derecelerde düştü.Ek 9-12'de gösterildiği gibi, o ay Çin Halk Bankası Para Politikası Komitesi'nin ikinci üç aylık olağan toplantısında, gayrimenkul ve düşük seviyeli gereksiz inşaatlarda para ve kredinin hızlı büyümesini önlemek için dikkat gerekiyordu. Merkez Bankası tarafından yayınlanan "Gayrimenkul Kredisi İşletmeciliğinin Daha Fazla Güçlendirilmesine İlişkin Duyuru" (Merkez Bankası'nın 121. Maddesi) Kredi ve likiditenin sıkılaştırılması gayrimenkul stoklarında hızlı bir düzelmeye neden oldu.
COVID-19'un emlak sektörü üzerindeki etkisi
İki salgın arasındaki benzerlikler ve farklılıklar
2009 yılı sonunda Çin'de yeni tip koronavirüs ortaya çıktı. Bahar Şenliği seyahatinin ardından 2020 Ocak ve Şubat aylarında salgın ülke geneline hızla yayılarak yavaş yavaş yurt dışına da sıçradı. SARS ve COVID-19 ortamını karşılaştırırken, aşağıdaki benzerlikleri ve farklılıkları bulduk.
İki salgın arasındaki ekonomik çevre benzerlikleri ve farklılıkları: Ekonomik büyüme eğilimleri açısından Çin, 2003 yılında DTÖ'ye yeni katıldı ve ülke ekonomisi hızlı bir gelişme dönemindedir.SARS salgını emek yoğun endüstriler ve ulaşım endüstrileri üzerinde ciddi bir etkiye sahip olsa da, sadece aşağı çekiyor İkinci çeyrekte GSYİH büyüme oranı yaklaşık% 1,5 idi. 2020'de küresel ekonomi düşük büyüme, düşük enflasyon ve düşük faiz oranlarına sahip olacak Çin-ABD ticaret sürtüşmesinden etkilenen Çin ekonomisi aşağı yönlü baskı ile karşı karşıya kalacak. Para politikası açısından, her iki salgın da nispeten gevşekti. 2003 yılının ilk yarısında parasal ortam nispeten gevşemişti, ancak 2003 yılının Eylül ayında mevduat rezerv oranı 1 puan arttı (yani% 6'dan% 7'ye yükseldi). Küresel faiz indirimleri dalgası altında, Çin 2020'de RRR'sini% 0,5 oranında düşürecek ve parasal ortam nispeten gevşek olacak.
İki salgın arasındaki endüstri ortamı benzerlikleri ve farklılıkları: 1998'deki konut reformunun ardından, Çin'in emlak piyasası, yaklaşık 200 milyon metrekarelik yıllık piyasa satışlarıyla 2003 yılında hızlı gelişimin erken aşamasındaydı. Bununla birlikte, 20 yıldan fazla bir süredir devam eden gelişmenin ardından, Çin'in emlak piyasası 2020'de yaklaşık 1,7 milyar metrekarelik yıllık piyasa satışıyla yüksek bir platoda olacak.
İki salgın arasında sanayi politikalarının benzerlikleri ve farklılıkları: 2003 yılında gayrimenkul sektörü bir temel endüstri olarak kuruldu ve politika tutumu olumluydu; 2020'de gayrimenkul sektörü spekülasyon yapılmamalı ve şehir hayata geçirilecek. Kredi açısından, 2003'ün ikinci yarısında gayrimenkul sektörünün güven denetimi güçlendirildi ve 2020'de de kredi fonlarının emlak piyasasına yasa dışı akışını kesinlikle engelleyeceğiz.
İki salgının benzerlikleri ve farklılıkları: Yeni koroner pnömoni, SARS'tan daha bulaşıcıdır, daha düşük ölüm oranına sahiptir ve kuluçka döneminde bulaşıcıdır. Bu nedenle, yeni koroner pnömoninin yayılması daha geniştir ve enfekte insan sayısı daha fazladır. Bununla birlikte, salgın kontrolü açısından, "yeni taç" salgını, "SARS" salgınından daha zamanında ve daha katıdır ve halk, salgına her geçen gün daha fazla ilgi göstermiştir.
SARS salgını ile karşılaştırıldığında, yeni taç pnömonisi daha geniş bir alanı etkiliyor ve Bahar Şenliği sırasında çalışmaya yeniden başlanması, ülkenin birçok yerinde iç ekonomiye daha büyük bir etkisi olması ve daha geniş bir alana yayılması bekleniyor. Ancak tıbbi teknolojinin gelişmesi ve salgın kontrolün güçlendirilmesi göz önüne alındığında salgının 2020'nin ilk çeyreğine kadar kontrol altına alınması bekleniyor.
COVID-19'un gayrimenkul temelleri üzerindeki etkisi
Mevcut salgın durumuna bakıldığında, yeni taç pnömoni salgınının esas olarak ticari konut satışlarını etkilediği dönem Ocak 2020 sonu, Şubat, Mart veya daha uzun. Salgın durumun gelişimine ve gayrimenkul kontrol politikalarına göre spesifik etki derecesinin de kapsamlı bir şekilde değerlendirilmesi gerekir. "2020 Yılında Gayrimenkul Sektörü için Yıllık Strateji" de, 2020 yılında piyasaya ilişkin kanaatimiz, piyasanın bir bütün olarak dalgalı bir düşüş eğiliminde olduğu, ekonominin düştüğü ve satış tabanının yüksek olduğu, genel pazarın zayıf olduğu, satış yapısının farklılaştığı ve aşağı doğru döngünün direnç gösterdiğidir. Hubei dışındaki ülke çapındaki salgınların ilk çeyrek öncesinde etkin bir şekilde kontrol altına alınacağı tahmin edilmektedir, bu nedenle bu salgının yıl boyunca satışlara çok az etkisi olması beklenmektedir. 2020 yılında ticari konut satış alanındaki artışın -% 5 ile% 0 arasında olması gerekmektedir. arasında.
Son üç yıldaki satış durumuna göre, ilk çeyrek ticari konut satışlarının düşük sezon olduğu, ticari konut satış alanı Ocak-Şubat ayları arasında yıllık satış alanının yaklaşık% 8'ini, ilk çeyrek ise yıllık satışların yaklaşık% 17'sini oluşturdu. Ticari konut satışlarının en yoğun olduğu sezon Mayıs, Haziran, Kasım ve Aralık aylarıdır. Bu dört aydaki satışlar, Şekil 14'te gösterildiği gibi yıllık satışların yaklaşık% 42'sini oluşturmuştur.
Hubei Eyaleti, 20.000'den fazla doğrulanmış vaka ile yeni koroner pnömoninin en çok etkilenen bölgesi ve ülke çapında teyit edilen vakaların yaklaşık üçte ikisi Wuhan'da. Hubei Eyaletindeki ticari konut satış alanı, Sergi 15'te gösterildiği gibi ulusal satış alanının yaklaşık% 5'ini oluşturmaktadır. Salgından etkilenen Hubei Eyaletindeki ticari konut satışları ilk çeyrekte belli bir oranda düşecek, salgın hafifledikçe satışların daha sonra toparlanması bekleniyor.
Gayrimenkul yatırımı açısından arsa yatırımı ve yeni inşaat baskı altında. 2020'nin ilk çeyreğinde gayrimenkul yatırımlarının büyüme hızının% 7'nin altına düşmesi bekleniyor. Mevcut salgın durumdan yola çıkarak, birçok yerde tatilden sonra inşaatın başlamasını geciktirmek için önlemler getirildi ve emlak şirketlerinin arazi edinimi, yeni inşaat, inşaat ve diğer yönlerdeki yatırımları kısa vadede etkilenecek.Ülkenin yeni gayrimenkul inşaatının ilk çeyreğinde yıldan yıla olumsuz bir büyüme göstermesi bekleniyor. Salgın altında, geliştiricilerin pazarın açılışını erteleme istekleri artmış, bu da alıcıların bekle-gör hissini artıracak, bu da emlak şirketlerinin daha zayıf satış getirilerine ve daha az arazi edinmesine yol açacaktır.İlk çeyrekte ulusal arsa alım satımının yıldan yıla olumsuz bir büyüme yaşayabileceği tahmin edilmektedir. Gayrimenkul şirketinin yıllık arazi edinim planını dikkate alarak, salgın sona erdikten sonra satışların iyileşmesiyle birlikte emlak şirketi, emlak büyümesinde bir toparlanmaya yol açacak ek arazi edinim davranışına sahip olabilir.
Bu makale Baş Ekonomist Forumu'ndan alınmıştır
