4 kelimeden oluşan uzun bir makale, alıcıların anlaması gereken bir zihin haritası!
Yazan Zimu, Yiran
Antik Yu dedi ki: Tarihi bir ayna olarak alarak yükselişi ve düşüşü bilebiliriz. Herhangi bir değerli araştırma, zengin tarihsel deneyime dayanmalıdır ve gayrimenkul bir istisna değildir.
Aşağıdaki makale, kentsel konut fiyatlarının eğilimini makro bir perspektiften analiz etmek için bir düşünce modeli oluşturmanıza ve akıllı bir ev alıcısı olmanıza yardımcı olabilir.
Makale, Pekin konut fiyatlarını örnek olarak, nüfus-ekonomi-döviz-konut politikaları perspektifinden alıyor, Pekin konut fiyatlarının tarihsel fenomenini makro-yorumluyor, tarihi konut fiyatlarının nedenlerini özetliyor, büyüklere odaklanıp küçükleri bırakıp Pekin ve diğer şehirlerde gelecekteki konut fiyatı eğilimlerini tahmin ediyor. Referans anlamı.
(İpucu: Bu tür bir makale, çok fazla ekonomik bilgi ve veri analizi içerecek olan kuru mal analizidir. Zaman kısıtlıysa, siyah kısmı okuyabilirsiniz)
Makalenin temel noktaları aşağıdaki gibidir:
1. Ekonomik gelişme ve nüfus kalitesinin iyileştirilmesi, bir şehrin konut fiyatları için en temel motivasyon kaynağıdır. Ekonominin ve nüfusun desteği olmadan, konut fiyatları kısa vadede para birimi veya diğer faktörler nedeniyle yükselse bile, rüzgar gittiğinde sadece rüzgardan düşen bir domuz olacaktır. Büyük ekonomik potansiyele sahip bir şehir gayrimenkul yatırımcıları için bir cennettir, Dandong ve Ordos gibi sadece spekülasyona dayanan şehirler ancak spekülatörler için cehennem olarak görülebilir.
2. Döviz miktarı ve fiyatı gayrimenkul dahil varlık fiyatları üzerinde derin bir etkiye sahiptir.Paranın genişlemesi ve daralması konut fiyatlarının sinirlerini etkiler. 2008'deki su selinden 2015'ten sonra çeşitli para birimi ayarlama araçlarının kaymasına kadar, bu Çin'in para arzı politikasının ciddi bir ayarlama geçirmekte olduğunu gösteriyor. Gelecekte sel sulaması artık olmayacak ve gayrimenkul yatırım fırsatları sadece bazı şehirlerde mevcut olabilir.
3. Pekin'in konut fiyatlarının tarihsel döngüsel eğilimi, hükümet düzenlemesinin bariz işaretlerini gösteriyor. Pekin'de 20 yılı aşkın süredir konut fiyatlarında yaşanan tarihsel değişimlere bakıldığında, konut fiyat endeksi nüfus kalite endeksi, ekonomik endeks ve döviz endeksinden farklıdır.Dört ana endeks el ele gider ve birbirini izler; konut fiyatlarındaki yıllık değişimlere bakılırsa, konut fiyatları temelde politikaların sıkılığına bağlıdır. Konut fiyatları zaman zaman dalgalanmakta ve konut fiyatları, konut satın alma kısıtlamaları ve kredi kısıtlamaları gibi idari politikalar ile ipotek faiz oranları ve peşinatlar gibi mali politikalara karşı daha duyarlıdır.Özellikle ikisinin rezonansı altında, konut fiyatları patlayıcı bir şekilde yükselme eğilimindedir.
Ardından, popülasyondan başlayarak belirli bir bağlantıya giriyoruz.
1
Nüfus (Nüfus)
İnsanlar, sosyal kalkınmanın temeli ve konut fiyatlarını destekleyen temeldir.İnsan davranışı bir şehrin konut fiyatlarını yükseltir ve sınırlar. Bir ülke ve bir şehirdeki konut fiyatları olgusu anlatılırken demografik faktör göz ardı edilir, araştırma ve analiz sonuçları köksüz bir ağaç ve kaynağı olmayan, zamana dayanamayan su gibidir.
Uzun bir süredir, Çin emlak piyasasının rüzgar gülü olan Pekin, sadece insanların dikkatini konut fiyatlarına çekmekle kalmadı, aynı zamanda nüfusu sifonlama konusundaki eşsiz yeteneğini de çekti. Ardından, tarihsel bir perspektiften, Pekin'in toplam nüfusu ve yapısındaki değişiklikleri inceleyin.Değişim ve eğilimin Pekin'in konut fiyatları ile bir bağlantısı var mı?
1. Nüfus ve yapı
Toplam nüfus değişimi açısından: Çin Halk Cumhuriyeti'nin kuruluşundan sonra Pekin'in nüfusu artmaya devam etti. 1949'da Pekin'in kalıcı nüfusu 2 milyonu aştı. Yaklaşık 70 yıllık bir büyümenin ardından, Pekin'in kalıcı nüfusu 2018'de 11 kat artarak 21,7 milyona ulaşacak. Her ikisi de% 3,5 arttı. 1978'de Pekin'in kalıcı nüfusu 8,71 milyondu. 2018'de kalıcı nüfus 21,7 milyondu ve yıllık ortalama% 2,3 büyüme oranıyla 2,5 kat arttı.
Emlak piyasasının tarihi belgesinin "Kentsel Konut Sisteminin Daha Fazla Derinleştirilmesi ve Konut Yapımının Hızlandırılmasına İlişkin Devlet Konseyi Bildirisi" nin yayınlandığı 1998 yılından bu yana, Pekin'in daimi nüfusu 2018'de yaklaşık 1,75 kat artarak, ortalama% 2,8 artışla 12,45 milyondan 21,7 milyona çıktı. . Son yıllarda Pekin nüfusunun büyüme ivmesi yavaşladı, özellikle 2015'ten sonra Pekin'in nüfus artışı neredeyse durdu.
Kentleşme açısından bakıldığında, Pekin'in 1978'deki kentleşme oranı% 54,96 idi. 20 yıllık gelişmenin ardından Pekin'in kentleşme oranı,% 22'lik bir artışla 1998'de% 76,89'a ulaştı; 20 yıllık bir gelişmenin ardından, 2018 Pekin'in kentleşme oranı 9.5 puanlık artışla% 86.48'e ulaşacak. Çeşitli ülkelerde kentleşme sürecindeki Northam eğrisi deneyimine göre, Pekin istikrarlı bir kentleşme gelişme aşamasına girmiştir ve kentleşme oranı yavaş yavaş artmaktadır.
Demografik değişimler açısından ağırlıklı olarak 20-50 yaş grubunu gözlemliyoruz, bu yaş grubunun nüfusu ev satın almada ana güç oluyor. 1998 yılında 20-50 yaş grubunun nüfusu 6,7 milyondu. 2018 yılında bu aralıktaki nüfus 1,8 kat artarak 12,08 milyona ulaştı ve bu dönemdeki Pekin'in daimi nüfusunun genel büyüme hızından daha yüksek olan yıllık ortalama% 3 büyüme hızına ulaştı. Pekin'deki konutların ana alıcılarının büyüme oranı açısından, büyüme oranı 1998'den bu yana nispeten yüksek bir büyüme oranını korumuştur ve büyüme hızı, üç yıllık bir negatif büyümenin yaşandığı 2010'dan sonra yıldan yıla yavaşlamıştır.
Kısacası, yukarıda bahsedildiği gibi, toplam nüfus, yapı ve büyüme hızındaki değişimden veya kentleşme sürecinin nesnel yasasından bağımsız olarak, Pekin'in nüfusu hızlı bir büyüme dönemine veda etti ve yeni bir yavaş ve ılımlı büyüme dönemine girecek.
2. Nüfus ve konut fiyatı değişiklikleri arasındaki ilişki
Bir dereceye kadar, insanların konut talebi olumlu bir şekilde konut fiyatlarına geri dönüyor, nüfus ne kadar büyükse, konut talebi de o kadar artıyor ve bu da konut fiyatlarındaki artışı daha da teşvik edebilir. Nedeni basit ve anlaşılması kolaydır.
Kuzeydeki şehirlerde, Şangay, Guangzhou ve Shenzhen, doğu, orta ve batı şehirlerindeki konut fiyatlarındaki farklılığın pek çok nedeni vardır.Bunlardan şehirlerin nüfusu sifonlama kabiliyetindeki farklılık, şehirlerin konut fiyatlarını bir dereceye kadar etkilemektedir.Gerçeklik de bize büyük nüfuslu şehirlerde konut fiyatlarının görece yüksek olduğunu söylüyor. . Bununla birlikte, Pekin'deki konut fiyatları ve nüfus değişimlerinin tarihsel eğilimi göz önüne alındığında, nüfusun konut fiyatları üzerindeki etkisi görece "düşük anahtar" ve yavaşça yükseliyor gibi görünüyor.
1998'den 2018'e kadar Pekin'deki konut fiyatları, Pekin'in toplam nüfusuna veya toplam alıcı sayısına bakılmaksızın yaklaşık 17 kat arttı, ancak artış yalnızca yaklaşık 1.8 kat oldu, bu da nüfus ve kentsel konut fiyatlarının basitçe doğrusal olmadığını gösteriyor.
Daha önce bahsedildiği gibi, insanların konut ihtiyaçları olumlu olarak konut fiyatlarına geri döner ve bu talep efektif talebi ifade eder ve sözde efektif talep aynı zamanda ekonomik kapasiteye sahip talebi de ifade eder.
Örnek olarak, sebze pazarına öğle yemeği için sebze almaya gittim.Lahana kedi başına 5 yuan ve üzümler kedi başına 15 yuan idi. Gelinimin verdiği sebze parası için 10 yuan'a baktığımda, sadece yağlı üzümlere bakabiliyordum ve yutuyordum. Tükürdü, 2 kg lahana aldı ve eve gitti. Burada lahana benim için etkili bir talep ve üzüm potansiyel olarak etkili bir talep olabilir.
Etkin talep ile potansiyel etkin talep arasında bir köprü vardır: Bu köprü ekonomik kapasitedir.
Aslında, son yıllarda baraka reformlarının paraya dönüştürülmesi, potansiyel etkin talep ile etkili talep arasında bir kanal oluşturan ve potansiyel etkin talebin etkili talebe dönüştürülmesini teşvik eden bir köprü olmuştur. Buna dayanarak, nüfus sayısını nüfusun ev satın alma kabiliyetine bağlamak için, ev satın alımları için nüfus kalitesi endeksi kavramı burada tanıtılmaktadır.
Nüfus kalite endeksi olarak adlandırılan endeks, şehir sakinlerinin geçmiş yıldaki harcanabilir gelirinin ürününün temel dönemini (100), ev satın alma yaş grubu nüfusunu ve kentsel nüfusu ifade etmekte ve her yılın nüfus kalite endeksi buna göre hesaplanmaktadır. 1998'de Pekin kent sakinlerinin harcanabilir geliri 8.472 yuan, kent sakinlerinin sayısı 9,58 milyon ve yaş grubunun nüfusu 6.7 milyondu. Pekin'in kentsel sakinlerinin harcanabilir gelirinin ürününü, yaş grubunu ve kentsel nüfus sayısını 1998'de 100 olarak belirledik. , Ve bunlara sırasıyla ev satın alan nüfusun kalite endeksi ve kentsel nüfusun kalite endeksi deyin.
Konut kalite endeksi, kentsel nüfus kalite endeksi ve konut fiyat endeksi eğiliminin oldukça tutarlı olduğunu ve 1998'den 2018'e 20 yıl boyunca büyüme oranlarının sırasıyla 14,4 kat, 15,6 kat ve 17,3 kat olduğunu gördük.
Morfolojik açıdan bakıldığında, ilk üçü yıldan yıla istikrarlı bir şekilde artmaktadır ve ev alıcılarının nüfus kalitesi endeksinin eğilimi, konut fiyat endeksine daha yakındır ve ev fiyat endeksi, yükselme sürecinde açık bir döngüsellik göstermektedir.
Konut satın alan nüfusun kalite endeksi açısından bakıldığında, endeksin yıllık değişimi konut fiyat endeksi ile önemli bir korelasyon göstermez, aksine konut satın alan nüfusun kalite endeksi keskin bir şekilde arttığında veya düştüğünde konut fiyat endeksi görece sakinleşir ve hatta tersi bir eğilim gösterir.
Nüfus kalite endeksine ve konut fiyat endeksine bir bütün olarak bakıldığında, ikisi de trend oluyor ve yüksek bir tutarlılık gösteriyor. Bu, bir şehrin konut fiyatlarını uzun vadeli bir perspektiften gözlemleyerek, onun ikame endeksini inceleyip gözlemleyebileceğinizi gösteriyor. Hem kentsel nüfustaki değişimleri hem de kent sakinlerinin gelir düzeylerini gözlemlemek gerektiği söyleniyor.
Kısa vadede, nüfus kalite endeksi ile konut fiyatları arasındaki ilişki adım adım bir korelasyon göstermiyor ve ikisinin ters eğilimleri bile olabilir. Dolayısıyla konut satın alma nüfus kalitesi endeksi ancak kentsel konut fiyatlarının değerlendirilmesinde uzun vadeli bir makro endeks olarak kullanılabilir.Bir şehrin nüfus kalite endeksindeki büyümenin, şehrin konut fiyatlarını yavaş yavaş artırdığı söylenebilir. Onu yok edecek patlayıcı güce sahip olmayabilir ama doğal bir yapısı vardır. İnce çekicilik.
2
Ekonomi (Ekonomi)
Ekonominin veya GSYİH'nin büyümesi zenginlik yaratır Bölgesel kaynak bağışlarındaki farklılık nedeniyle, ekonomik büyüme bariz bölgesel farklılaşma gösterir.
Ülkemizde doğu, orta ve batı bölgeleri bir anlamda ekonomik güçle eş anlamlıdır, aslında konut fiyatları buna paralel olarak doğuda daha yüksek, ortada ikinci ve batıda daha düşük olmak üzere kademeli olarak dağıtılır. Gerçekte, Çin'deki 650'den fazla şehir arasında, konut fiyatlarının yükseldiği ve ekonominin durgun olduğu birkaç şehir vardır. Zeki bir kadının pirinçsiz yemek pişirmesi zordur ve şehrin ekonomisinin desteği olmadan, ev fiyatlarından nasıl iyi bir yemek pişirebilir?
Ekonomi söz konusu olduğunda, korkarım ki herkes nominal GSYİH, gerçek GSYİH ve GSYİH deflatörü hakkında bilgi sahibidir.
1. Nominal GSYİH
Pekin'in nominal GSYİH'sinin analizi ile ilgili olarak, odak noktamız 1998'den 2018'e kadar olan aralıktadır. Nominal GSYİH Yani, tüm nihai ürünlerin kullanımına atıfta bulunan mevcut fiyata GSYİH Cari yıl fiyat hesaplaması Ürünün toplam piyasa değeri, popüler terimlerle, nominal GSYİH, toplam ürün emeği miktarı ve cari ürün işgücü fiyatı tarafından belirlenir. 1998'de Pekin'in nominal GSYİH'sı 240,6 milyar yuan idi. 2018'de Pekin'in nominal GSYİH'sı yaklaşık 3,078 milyar yuan oldu ve yıllık ortalama büyüme oranı yaklaşık% 13,5 ile 12,8 kat arttı.
2. Gerçek GSYİH
Pekin'in gerçek GSYİH analizi de 1998 ile 2018 arasındaki aralığı seçti. Reel GSYİH aynı zamanda karşılaştırılabilir GSYİH olarak da adlandırılır. Geçmişi kullan Temel dönem fiyatı Hesaplama Cari yılda ortaya çıkan tüm nihai ürünlerin piyasa değeri, iki farklı dönemde ürün üretimindeki değişikliklerin yarattığı ekonomik değeri ölçer. Açıktır ki, reel GSYİH hesaplaması, fiyat faktörlerinin GSYİH'ye katkısını hariç tutar. 1998'de Pekin'in gerçek GSYİH'si 229,8 milyar yuan idi (temel dönem olarak 1997). 2018'de Pekin'in gerçek GSYİH'si 6,6 kat artışla yaklaşık 1,530 milyar yuan'dı ve yıllık ortalama büyüme oranı yaklaşık% 10'du.
3. GSYİH deflatörü
GSYİH deflatörü, nominal GSYİH ile gerçek GSYİH arasındaki yüzde değerini veya mevcut GSYİH içindeki fiyat faktörlerinin oranını ifade eder. GSYİH deflatörü, tüm toplumun genel fiyat seviyesindeki değişiklikleri yansıtır ve bir ülkenin fiyat seviyesindeki gerçek dalgalanmaları ölçmek için önemli bir göstergedir.
GSYİH deflatörü, TÜFE ve PMI ile ilgilidir Genel olarak, deflatör ne kadar yüksekse, para birimi değer kaybı o kadar hızlı ve nakit daralması o kadar hızlıdır.
1998'den 2018'e kadar, Pekin'deki ortalama yıllık GSYİH deflatörü yaklaşık% 3,5 idi. Diğer bir deyişle, 1998'de Pekin vatandaşı Zhang San'ın 1 milyon yuan aldığını varsayalım. Cimri karakteri nedeniyle evde 1 milyon nakit tutuldu. , GSYİH deflatörü nedeniyle paranın bu kısmı 2018'de 490.000'e düştü (satın alma gücü azalıyor). Son 20 yılda Pekin'in nominal GSYİH'sinde yıllık ortalama% 13,5'lik bir büyüme oranında ekonomik kalkınmanın son 20 yıldaki temettüleri dikkate alınırsa, Pekin'in sivil cimri Zhang San 12 milyon servet kaçırdı.
Acıyor mu, nasıl acıyor?
Deflatör bize, ne kadar fakir olursa, o kadar çok para yatırır, o kadar fakir ve o kadar çok borç alır, bu sağduyuya aykırı bir paradoks gibi görünüyor. Krediler gerçekten de son 20 yılda ülkemizde zenginliğe giden geniş bir yoldur. Ayrıca Pekin'in konut fiyatı artışının esası üzerine, ağır bir deflatör de var.
4. GSYİH ile konut fiyatı değişiklikleri arasındaki ilişki
1998'den bu yana geçen 20 küsur yılda, Pekin'in GSYİH deflatörü sadece 2008'de negatif değerler gösterdi ve geri kalanı pozitifti Bu, son 20 yılda Pekin halkının elindeki para biriminin devalüasyon yolunda küçüldüğünü gösteriyor. Geçtiğimiz 20 yıl içinde Pekin'in nominal GSYİH'si 12,8 kat, reel GSYİH'si 6,6 kat arttı. Ürün ve hizmetlerin değeri 6 kat, fiyatlardaki artış 2 kat katkı sağladı. Enflasyon farkında olmadan serveti yok etti.
Pekin GSYİH endeksi ile konut fiyat endeksinin yıllık değişim eğrisine bakarsak, üçünün farklı olduğunu görürüz. 2009'dan önce, konut fiyat endeksi, nominal GSYİH endeksi ile reel GSYİH endeksi arasındaki kanaldaydı. 2009'dan sonra, konut fiyat endeksi nominal GSYİH'yi aştı. Endeks sonrasında şimdiye kadar nominal GSYİH endeksinin üzerinde seyrederken, dönem içerisinde düşüş yaşanmasına rağmen bozulmamış ve nominal GSYİH ile reel GSYİH endeksi arasındaki kanala düşmemiştir.
Pekin'in nominal GSYİH endeksindeki ve konut fiyatı endeksindeki yıllık değişikliklerden yola çıkarak, ikisi aynı veya zıt etkileşim özelliklerinin bariz yörüngelerini göstermedi. Konut fiyat endeksi eğrisinin şekline bakıldığında, 1998'den bu yana Pekin'in ev fiyatları, 2005'ten 2008'e, 2009'dan 2011'e, 2012'den 2014'e ve 2015'ten günümüze, nispeten belirgin döngüsel eğilimlere sahipti.
2009'dan bu yana, konut fiyat endeksi, her ayarlandığında nominal GSYİH endeksine dokunmadı ve kısa bir ayarlama süresinin ardından hızla yükseldi ve her ayarlama ile karşılık gelen nominal GSYİH endeksi arasındaki mesafe gitgide küçüldü ve ardından kademeli olarak azaldı.
Pekin'deki konut fiyatlarının tarihsel kontrol dönemini ve Pekin'in konut fiyat endeksi ve nominal GSYİH endeksinin eğilim eğrisini gözlemlediğimizde, dikkate değer bir özellik buluyoruz: 2009'dan 2014'e kadar olan üç kontrol döngüsünün tek bir süresi 3-4 yıl ve her biri nominal GSYİH endeksi ve konut fiyat endeksinin bir miktar sapmasının ardından düzenleme geldi ve ikisi arasındaki sapma giderek daraldı.
2015 sonrası konut fiyatı kontrol döngüsü 2018'de dört yıl oldu ve konut fiyat endeksi ile nominal GSYİH endeksi arasındaki mesafe küçülüyor. Doğrusal olarak ikisinin 2020'de tarihsel deneyime dayanarak "bir araya gelebileceği" tahmin ediliyor. Trend ilişkisi açısından bakıldığında 2020 yılında Pekin konut fiyatlarının farklı olabileceğini tahmin ediyoruz.
3
Para Birimi (Para)
2008'den önce, insanlar para birimlerinin tetiklediği piyasa davranışlarına duyarlı veya yavaş değildiler. 2008 yılındaki tanınmış 4 trilyon teşvikten sonra, ev satın alan ve almayanlar piyasa tarafından o kadar güçlü bir şekilde eğitildi ki, insanlar döviz rezervleri, döviz fonları, baz döviz, M2, CPI, RRR indirimleri, faiz indirimleri vb. Aşinalık için bekleyin.
Pazar en iyi öğretmendir Para biriminin etkisi altında, Pekin'in emlak piyasasının muhteşem atmosferi her Çinlinin ilgisini çekiyor. Ülkemizde Çin Halk Bankası, para basımının tek yasal birimidir Pekin'in konut fiyatları ile para birimi arasındaki ilişkiyi incelerken, Çin'in para basım sistemi ve uygulamasıyla başlamamız gerekir.
1. Temel para birimi ve M2
Para birimi, temel para birimine ve geniş para birimine bölünmüştür. Merkez bankası temel para birimini yaratır ve hükümet, işletmeler ve sakinler geniş para yaratır. Çin'in temel para birimi esas olarak döviz tarafından yaratılır, yani temel para birimi döviz rezervlerine göre çıkarılır.
Eylül 2018 itibarıyla, Çin'in para tabanı arzı 31,8 trilyon yuan'a ulaştı. Temel para biriminin esas olarak döviz fonları, doğrudan ihraç ve para politikası araçları (zorunlu karşılıkların azaltılması, likidite ayarlama araçları) aracılığıyla çıkarıldığını biliyoruz.
1998'den 2014'e kadar, Çin'in temel para birimi bir büyüme trendi içindedir.Bu dönemde, Çin'in döviz rezervleri büyümektedir. Baz döviz ihraçlarının dayanağı döviz rezervleridir.
2015 yılında, Çin'in para tabanı arzı nadir bir negatif büyüme yaşadı ve 1998'den bu yana para tabanı arzının yüksek büyüme oranına veda etti. 2015 yılında, Çin'in para tabanı arzı 2014 yılına göre 1,77 trilyon yuan azalırken, Çin'in döviz rezervleri 510 milyar ABD doları (yaklaşık 3,3 trilyon yuan) düştü.
2016 yılında, Çin'in baz para birimi 2015'e göre 3,26 trilyon yuan artarken, Çin'in döviz rezervleri 2015'e göre 320 milyar ABD doları (yaklaşık 2,2 trilyon yuan) düştü. Bu dönemde döviz rezervlerindeki düşüş ile baz kurdaki artış arasındaki fark, merkez bankasının RRR indirimi, SLO, SLF, MLF ve diğer parasal enstrümanlar ile telafi edildi ve merkez bankasının bilançosunda gösterildi. Yıl sonunda 2,66 trilyon RMB, 2016 sonunda 8,47 trilyon RMB'ye yükseldi.
Eylül 2018 itibarıyla, merkez bankasının diğer mevduat bankalarının tahvillerine ilişkin bilançosu 10.93 trilyon RMB'ye yükseldi ve bu, Çin'in para birimi ihraç mekanizmasında bir politika değişikliğine işaret ediyor.
Genellikle M2 olarak bilinen geniş para arzı, dolaşımdaki para birimi, vadesiz birim mevduatı, kişisel tasarruf mevduatı, birim vadeli mevduat ve diğer mevduatları içermektedir. M2 = M1 + kişisel mevduatlar + birim vadeli mevduatlar + diğer mevduatlar. M1 = M0 + birim vadesiz mevduat; M0 = para birimi. Baz para birimi, M2'yi oluşturan banka mevduatları ve krediler yoluyla tekrar tekrar yükseltilir.
Eylül 2018 itibarıyla Çin'in toplam M2'si 180 trilyon yuan'a ulaştı. 1998'den bu yana, Çin'in M2 arzı yılda yaklaşık% 15 artmıştır.Bunlardan biri olan M2 arzı, 2008'e kıyasla, tarihteki en yüksek oran olan yaklaşık% 28,4 oranında artmıştır.
2008'den sonra, Çin'in M2 büyüme oranı kademeli olarak daraldı. 2018'de, Çin'in M2 yıllık büyüme oranının% 8,3 civarında olacağı tahmin ediliyor ve bu, 1998'den bu yana tarihi düşük seviyeye düştü.
Son iki yılda baz döviz ihraçlarının mutlak temel güç olarak döviz rezervlerinden, ana para birimi ayarlama aracı olarak dövizle desteklenen yeni bir para basım dönemine geçtiğini gördük.Çinin döviz rezervlerinin gelecekte 3 trilyon ABD doları seviyesinde sabit kalması bekleniyor. Para birimi ayarlama aracı süresiz olarak para sağlayamaz ve para tabanının yaratıcı yeteneğinin kısıtlanması beklenir;
Ve para birimi türetme kanalı, Kurumsal sektörde kurumsal finansman istekliliğinin zayıflaması ve konut sektöründeki kaldıraç oranının hızla artmasıyla kredi verme kapasitesi sınırlandırılmış, bu da güçlü finansal düzenleyici önlemlerle desteklenmiş, M2 büyümesinde kaçınılmaz düşüşe yol açmış ve "ezici sel" kaçınılmaz hale gelmiştir. Umarım, seçici "damlalık" uyarımı bir seçenek haline gelir.
2. Pekin Finansal Mevduatı
Toplam şehir fonları olarak da adlandırılan finansal kurumların yerli ve yabancı para mevduatları, bir şehrin fon çekme yeteneğini gösterir.
1998'den bu yana, Çin'in geniş para arzı M217 kat arttı ve Pekin finans kurumlarının yerli ve yabancı para mevduatları (Pekin versiyonu M2) 23 kat arttı, bu da Pekin'in fon çekme kabiliyetinin ulusal ortalamanın çok üzerinde olduğu anlamına geliyor.
M2'nin türetilmesinin, tekrarlayan mevduatlar ve krediler yoluyla paradan kaynaklandığını biliyoruz.M2'nin büyümesi aynı zamanda sosyal ve ekonomik faaliyetlerin de aktif olduğu anlamına geliyor. Yıllık değişimler açısından bakıldığında her ikisinin de darbeli değişimleri var.Bunlardan Pekin finans kurumlarındaki mevduatın nabzı daha belirgindir.M2'nin trendi ile Pekin finans kurumlarının mevduatları birkaç yıl dışında oldukça farklıdır. Diğer yıllarda ikisinin temposu çok farklı değil.
Buna ek olarak, 2008'den önce, Pekin'deki finans kuruluşlarının mevduatlarındaki değişiklikler ile konut fiyatlarındaki yıllık değişimler arasındaki ilişki açık değildi. 2008'den sonra, Pekin'deki konut fiyatlarındaki iki keskin artış, Pekin finans kuruluşlarının mevduatlarındaki önemli artışa karşılık geldi ve toplam tutar da gösterdi Zıplayın ve değiştirin.
Aslında gayrimenkulün kendisi, herkesin bahsettiği gibi bir rezervuar değildir, daha doğrusu gayrimenkul bir para basma makinesidir.
Örneğin, Zhang Sanın konut ipotek kredisi, Beijing Sixth Ring Roadda küçük bir iki yatak odalı satın almak için 2 milyon borç aldı, ardından bankanın bilanço varlık tarafında 2 milyon daha fazla varlık var ve geliştirici evi satın alıp bankaya yatırmak için 2 milyon alıyor. Bankanın borç tarafının fazladan 2 milyon borcu vardır ve basit bir ev satın alma işlemi 2 milyon M2 elde eder.
Arkasındaki çapa nedir? Emlak. Pekin finans kurumlarının yerli ve yabancı para cinsinden kredileri dengesindeki değişiklikler, konut fiyatlarındaki değişikliklerle oldukça ilişkilidir.
3. Döviz ve konut fiyatı değişiklikleri arasındaki ilişki
Daha önce de belirtildiği gibi, döviz rezervlerine dayalı kur yaratımı son yıllarda sınırlı kalmıştır.Merkez bankası para birimi ayarlama araçlarının para birimi yaratma oranı kademeli olarak artmıştır.Aynı zamanda, Çin'deki M2'nin büyüme oranı tarihsel olarak düşük bir büyümeye girmiştir.
M2 endeksi ve konut fiyat endeksi açısından 1998'den 2018'e Çin'in M2'si 17 kat arttı. Tesadüfen, Pekin'deki konut fiyat endeksi de bu dönemde 17 kat yükseldi. İkisinin birbirinden ayrılamaz ve ikisinin çok yapışkan olduğu söylenebilir.
M2'nin 1998'den beri sağlam trendi, çoğu insanın zenginliğini sulandırdı. 1998'de Pekin'de bir ev alırsanız, servetiniz küçülmez.Eğer kaldıraç kullanırsanız, tebrikler, hayatın galibi sizsiniz.
M2'nin yıllık büyüme oranından ve konut fiyat endeksinden bakıldığında, 2005'ten 2007'ye kadar olan M2 büyüme oranı, açıkça konut fiyatı artış oranıyla ilgiliydi. 2008'de konut fiyatlarındaki hızlı düşüşün ardından, 2009'da M2 büyüme oranındaki artışla birlikte, konut fiyatı büyüme oranı keskin bir şekilde yükseldi. Daha sonra M2'nin büyüme hızı düştükçe fiyat artışı da düştü ve 2011'deki fiyat artışı sıfıra yöneldi.
2012'den 2014'e kadar M2'nin büyüme hızı çift haneli kaldı ve konut fiyatlarının büyüme hızı da görece yavaşladı. 2015'ten 2016'ya kadar, M2'nin büyüme hızı daha da yavaşladı, ancak konut fiyatları gökyüzüne karşı bir eğilim gösterdi ve iki eğilim önemli ölçüde saptı.
2017'den bu yana, M2'nin büyüme oranı tek haneye düştü ve konut fiyatları görece sabit kaldı. M2 endeksinin yıllık değişimlerini dikkatle incelediğimizde, M2'nin 2015 öncesi büyüme hızının konut fiyatları ile hemen hemen aynı olduğunu ve ikisinin birbiriyle ilişkili olduğunu görüyoruz. 2015'ten sonra ikisi birbirinden ayrıldı. 2016'da konut fiyatları keskin bir şekilde yükselirken, M2 büyüme oranı Düşüyor.
M2'deki değişikliklerden biri baz dövizin serbest bırakılmasının getirdiği değişikliklerden kaynaklanmaktadır Baz dövizde küçük değişiklikler olması durumunda, M2'deki önemli değişiklikler temelde konut fiyatlarındaki önemli artıştan kaynaklanmaktadır.
Finansal mevduatlarda küçük değişiklikler olması durumunda, konut fiyatlarındaki gözle görülür yükseliş de hisse senedi para birimi tarafından tetiklenebilir. Pekin'de 2011'den 2013'e kadar konut fiyatlarındaki artış, esas olarak hisse senedinin rolünden kaynaklanıyordu ve 2015'ten sonra, esas olarak hisse senetlerinin yarattığı yüksek kaldıraçtan kaynaklanıyordu.
4
Politika (Politika)
1. İdari kontrol politikaları
2017 baharının başından bu yana Pekin'in ikinci el konut işlemleri kızıştı, fiyatlar güçlü bir şekilde toparlandı ve pazar pazara girme konusunda daha fazla paniğe kapıldı. 2017'deki iki oturumun sonunda, 17 Mart'ta Pekin, merkezi hükümetin "evler yaşamak içindir, spekülasyon için değil" şeklindeki pozisyonuna yanıt olarak tarihte "317" Yeni Anlaşma olarak bilinen güçlü bir emlak piyasası düzenleme politikası başlattı ve Pekin gayrimenkulünü açtı. Piyasanın donma modu bu güne kadar devam ediyor.
Pekin emlak piyasasını analiz etmeden önce, Pekin tarihindeki gayrimenkul kontrol politikalarını sıralamak gerekiyor.
Emlak düzenleme ve kontrol politikaları açısından, 1998'den günümüze, Pekin'in gayrimenkul düzenleme ve kontrolü beş aşamaya ayrılabilir. Her aşamanın açılışı, "değişken esneklik ve sıkılık, kısalık ve uzunluk" özelliklerini gösteren düzenleyici politikaların girişiyle işaretlenir ve sıkılaştırma düzenlemesinin zaman aralığı, düzenleme gevşemesinden önemli ölçüde daha uzundur.
Ayrıca, hükümetin kontrol önlemlerinin giderek çeşitlendiğini gördük.Peşinat oranının, kredi faiz oranının, ticari vergi muafiyet süresinin vb. İlk ayarlamasından, satın alma kısıtlaması, kredi kısıtlaması, satış kısıtlaması ve satın alma kısıtlaması gibi kademeli olarak yeni kontrol önlemleri eklendi. Basit bir yöntem olan "herkese uyar" düzenlemesi, kademeli olarak "şehre göre politika" şeklinde farklılaştırılmış bir kontrol yöntemine dönüştü.
1998'den bu yana, Pekin'in emlak piyasası düzenleme politikası iki katına çıktı; üç veya daha fazla ticari kredi verilmez. Düzenleme politikaları ve konut fiyatları açısından, konut satın almayı teşvik etmenin ilk aşaması: 1998-2002, konut satın almayı teşvik etme aşaması, bu aşama ekonomik ortam ve sakinlerden etkilenir Yeni şeyler hakkındaki bilgilerle sınırlı olan konut fiyatları nispeten sabittir.
Düzenleme ve kontrol sıkılaştırmasının ikinci aşaması: 2003'ten 2007'ye kadar konut fiyatlarına yönelik düzenleme tedbirleri yürürlüğe girdi.
Düzenleme ve gevşemenin üçüncü aşaması: 2008'den 2009'a kadar, konut fiyatları düzenleme önlemlerine duyarlıydı ve teşvik etkisi açıktı.
Sıkılaştırıcı düzenlemenin dördüncü aşaması: 2010'dan 2013'e kadar, düzenleme ve kontrol politikalarının derinleşmesi ile konut fiyatlarındaki artış hızı kademeli olarak azaldı ve etkisi açıktı.
Düzenleme ve gevşemenin beşinci aşaması: 2014'ten 2016'ya, emlak piyasasının düzenlenmesi ve kontrolü gevşetildi, konut fiyatları hassaslaştı ve güçlü bir şekilde yükseldi. Pekin'in konut fiyatları Çin'e hakim oldu.
Düzenleme ve kontrolün altıncı aşaması sıkılaştırıldı. 2016'dan bu yana, düzenleme birleştirildi ve Pekin emlak piyasası "beş kısıtlama" dönemine girdi (ticari ve ofis konutlarının, kısıtlı satışlara benzer şekilde kişilere satılması yasak), ticari konut geliştirme, ortak mülk konutları ve kiralama Konut için, çok konulu tedarik, çok kanallı garanti ve eşzamanlı kiralama ve satış özelliklerine sahip bir konut sistemi kuruldu.Pekin'deki emlak piyasası buzlu ve karlı, soğuk rüzgar ıslık çalıyor ve pazar soğuk.
2. Mali politika
faiz oranı.
Mali politika ile ilgili olarak, para tabanı ve geniş para arzı (M2) dahil olmak üzere toplam para miktarından daha önce bahsedilmişti.
Ayrıca, para biriminin fiyat-faiz oranına da dikkat etmemiz gerekir.Faiz oranları, döviz fiyatlarını yönlendirmek için faiz oranlarını yükseltmek ve düşürmek için esas olarak merkez bankasını kullanır.Ticari bankalar, tüketicileri çekmek için gösterge faiz oranlarında uygun faiz oranı indirimlerine sahiptir.
Çin merkez bankasının mevduat ve krediler için referans faiz oranlarını birleşik ayarlamasına dayanarak, ticari bankalar mevduatları ve kredileri yalnızca merkez bankası tarafından belirlenen referans faiz oranlarına dayalı olarak sınırlı bir ölçüde dalgalandırabilir. Bu nedenle, Çin'in mevduat ve kredi faiz oranlarındaki değişiklikleri analiz ederken, yine de ülkemiz merkez bankasının referans faiz oranını kullanıyoruz. Araştırma nesnesi için.
Gösterge faiz oranının 1998'den 2002'ye kadar keskin bir şekilde düştüğünü, bu dönemde Pekin'in konut fiyatlarının nispeten istikrarlı olduğunu ve faiz oranlarından daha az etkilendiğini gördük. 2003'ten 2007'ye kadar, konut kredisi faiz oranları yıldan yıla yükseldi, ancak Pekin'de bir yükselen fiyatlar dalgası vardı.
Bu nedenle, 1998'den 2007'ye kadar, merkez bankasının faiz teşvikleri ve baskısı, temelde Pekin'in konut fiyatlarındaki eğilimle ilgisizdi. Ayrıca, 2008'den 2016'ya kadar Pekin'in konut fiyatları ve faiz oranlarının bariz bir ters eğilim gösterdiğini ve faiz oranlarının konut fiyatları üzerinde olumsuz bir etkisi olduğunu gördük: Yani, faiz oranları yükseldikçe konut fiyatları düşer ve faiz oranları düştükçe yükselir.
Pekin'in konut fiyatları politikadan çok net bir şekilde etkileniyor Son 20 yıldaki emlak politikası kontrol döngüsü, Pekin'deki konut fiyat döngüsü ile oldukça korelasyonlu.
Bununla birlikte, politikaların her şeye kadir olmadığını çok açık bir şekilde biliyoruz.Eğer her şeye kadir ise, ekonomik ve finansal kriz nasıl ortaya çıkabilir? Yeni kırsal alanların inşası ve karakteristik köylerin inşası ile ilgili dersler, politikaların genel duruma uyum sağlaması ve önlemleri yerel koşullara göre ayarlaması gerektiğini göstermektedir çünkü çevre değişiyor. .
Son zamanlarda, Çin'in emlak piyasasının politikaya özgü politikası, genel düzenleme ve kontrol eğilimine uymak ve herkese uyan tek beden yaklaşımı aslında eğilimi takip etmektir. Pekin emlak piyasası düzenlemesinin açık dönemselliğinden dolayı, mevcut düzenleme turunun sona erdiği zaman noktasını tahmin etmemiz değil, çünkü Pekin emlak piyasasının ortamı önceki yıllardan önemli ölçüde farklı.
Konut sektörünün GSYİH çapına göre yerleşik kaldıraç oranının son yıllarda önemli ölçüde arttığı, 2015'teki% 47'den Eylül 2018'de% 57'ye 4 yılda% 10 arttığı aşikardır; konut sektörünün harcanabilir gelir kalibresi Pekin'de ikamet edenlerin kaldıraç oranı daha da hızlı yükseldi. 2015 yılında Pekin'de ikamet edenlerin kaldıraç oranı% 88,5 oldu ve 2018'de 4 yılda% 25 artışla% 113,5'e ulaştı.
Emlak piyasasındaki nihai tüketiciler, konut sakinleri veya daha doğrusu alıcılardır. Bu nedenle, hükümetin emlak piyasası düzenlemesine ilişkin gevşek ve sıkı idari politikaları, nihai olarak sakinlerin kaldıraç oranındaki artışta kendini gösteren son tüketicilere yönelik teşvik ve kısıtlamaya karşılık gelir.
Emlak piyasasının idari ve mali politikalarının marjinal etkileri azalıyor. Mekana göre zaman, Pekin'in emlak piyasası için ideal modeldir. Ancak, her durumda, Pekin'in emlak piyasası kontrol politikalarındaki değişikliklere çok dikkat etmeliyiz, çünkü konut fiyatları genellikle mantıksızdır. .
5
Emlak piyasası analizinin makro çerçeve sistemi
1. Makro gen konut fiyatlarının tarihsel açıklaması
Eğilime makro açıdan bakın. Pekin konut fiyat endeksi, nominal GSYİH endeksi, para arzı endeksi ve nüfus kalitesi endeksinin dört ana endeksi farklı eğilimler gösterdi.
Dört ana endeksin farklılaşma eğilimi 2008'den sonra daha belirgin hale geldi. Bunlar arasında, konut fiyat endeksi açık bir döngüsellik gösteriyor.Diğer üç endeksin üzerinde hareket ediyor ve temelde para arzı endeksi etrafında geziniyor. İkisi yüksek oranda bağlı ve yüksek korelasyonlu;
Pekin'in nüfus kalite endeksi ve konut fiyat endeksi de oldukça uyumludur. Birkaç yıl dışında, konut fiyat endeksi temelde nüfus kalite endeksini takip etmektedir; son 10 yılda Pekin konut fiyat endeksi aşağı doğru hareket ediyor ve nominal değere dokunmadı. GSYİH endeksi yükselmeye başladıktan sonra, nominal GSYİH endeksi Pekin'in konut fiyatları üzerinde önemli bir destekleyici etkiye sahiptir.
Pekin emlak piyasasında önceki düzenlemeler uzun ve kısa oldu.Dört ana endeksin grafiğinden, mevcut düzenleme turunun 2020'nin başlarında gevşemeye başlaması bekleniyor. Konut fiyatlarının performansına gelince, politikaların gevşemesinin hızına ve yoğunluğuna bağlı. .
Pekin'deki konut fiyatlarının makro bir perspektiften, nüfus ve ekonomi eğilimi, konut fiyatlarının temel destek ve itici faktörleridir ve ikisi, konut fiyatlarını artırma, birikim biriktirme konusunda "yavaş" bir özellik göstermiştir. Miktar birikiminin niteliksel bir sıçrama getirdiği doğrudur. Nüfus ve ekonomi, konut fiyatlarının yukarı doğru hareketini teşvik eden "miktar" ve iç "nedenlerdir". Konut fiyatlarının yukarı doğru hareketi "meyve" veya "niteliksel" bir sıçrama olarak tezahür eder.
Bu nedenle, makroskopik veya uzun vadeli bir perspektiften, gayrimenkul yatırımcıları kentsel gelişimin momentumuna veya potansiyeline bakmalı ve "potansiyel" perspektifinden hedef şehirleri seçmelidir. Hedef şehirler, hedef "şehir havuzları" olarak gruplandırılır.
Daha sonra, gayrimenkul yatırımcıları için, zamanla değişen, gayrimenkul alınıp satıldığı zaman, ya da düğümü seçme zamanı gelmiştir. Son 20 yılda Pekin'deki emlak piyasasına bakıldığında, konut fiyatlarındaki eğilim, politika düzenlemeleri tarafından derinden etkilendi.
İdari politika ve mali politika birlikte Pekin'in konut fiyatlarını yönetiyor. Bunlar arasında, idari politikalar esas olarak sınırlı alımlar, kredi kısıtlamaları, satış kısıtlamaları vb. İle gayrimenkul işlemlerinde vergi ayarlamalarıdır; finansal politikalar ağırlıklı olarak mortgage faiz oranları, peşinat oranları ve para arzı üzerine odaklanır. Bu faktörler, ev satın alanların dikkatinin odağı olmalıdır. Faiz oranları ve peşinat oranları daha hassastır, çünkü peşinattaki azalma potansiyel talebi etkin talebe dönüştürebilir ve faiz oranlarındaki düşüş, alıcıların bir ev satın alma maliyeti konusunda tedirgin olmasına neden olur.
2. Kentsel konut fiyat eğilimlerinin makro çerçevesi
Gayrimenkul yatırımı duruma göre bir şehir seçer ve her an hareket eder.
Pekin'in konut fiyatlarının tarihsel gelişimine baktığımızda, şehrin ekonomik gelişimi, nüfus kalitesi, ülkenin para ve finans politikaları ve emlak piyasası düzenleme ve idari politikalarının Pekin'in konut fiyatlarında döngüsel artışlar gösterdiğini gördük.
Şehir ekonomisinin gelişmesinin ve nüfus kalitesinin artmasının bir şehrin konut fiyatlarının itici gücü olduğuna inanıyoruz.Bu nedenle, uzun vadeli gayrimenkul yatırımı açısından gayrimenkul yatırımcılarının duruma göre şehirleri seçmesi, ekonomik kalkınma ve nüfus kalitesi artışı güçlü olanları seçmesi gerekiyor. Büyük potansiyele sahip şehirler, uzun vadeli yerleşim planı için hedef şehirler olarak kullanılmaktadır. Bu nedenle makro, şehri duruma göre seçer ve daha azıyla daha fazlasını yapacak olan pazarın yönünü takip eder.
Aynı zamanda, konut fiyatlarının belirgin döngüsel değişiklikler gösterdiğini ve idari ve mali politikaların birleşik kontrolüyle, ikisinin aktif konut piyasasını gevşeterek kısa vadede yükseldiğini gördük. Aksine konut piyasası durgun ve konut fiyatları düşüyor. Operasyonel açıdan bakıldığında, gayrimenkul yatırımcılarının herhangi bir zamanda hareket etmesi ve yarı çabayla iki kat sonuç elde etmek için hükümetin elle tutulur ellerini takip etmesi gerekir.
Kısacası, gayrimenkul yatırımcıları için ilk dikkat edilmesi gereken şey, bir şehrin gerçek konut fiyatı seviyesi değil, şehrin ekonomik potansiyelini, nüfus eğilimlerini ve kentsel gelişimin temellerini inceleme ihtiyacıdır; üçüncüsü, politikalara ve dinamiklere duyarlılık geliştirmek. Bir tavşan gibi, bir bakire gibi sessiz.
