Geliştiricilerin dekorasyon "azaltması" göz ardı edilemez
Geri alma öğretmeni ve ev sahibi yeni evi kontrol eder.
Yıl sonunda bina sahipleri binayı yeniden sahiplenir.
Yıl sonunda çok sayıda gayrimenkul teslim aşamasına girdi. (Grafik alakasız)
Ev denetçisi, duvar boşluğunun, açıklığın, derinliğin, net yüksekliğin ve kullanım yüzeyinin standartları karşılayıp karşılamadığını kontrol etmek için profesyonel ölçüm cihazları kullanır.
Kapı ve pencereleri açma ve kapama esnekliği gibi detaylar da ev müfettişi tarafından dikkatlice kontrol edilir.
Mutfak ve banyo sorunlara en yatkın olanlardır.
Seviye testi.
Müfettiş, evin su yalıtımı, su temini ve drenajını ve elektrik devrelerini kapsamlı bir şekilde denetler.
Yıl sonunda çok sayıda gayrimenkul teslim aşamasına girdi.Eksiz istatistiklere göre Guangzhou emlak piyasasında yılın ikinci yarısında 120'den fazla proje teslim edildi ve sadece Aralık 2019'da 60'tan fazla proje teslim edildi. Bu projelerin teslim durumu nedir ve teslimat sürecinde hangi sorunlar yaşanmaya yatkındır? Guangzhou Daily, yıl sonunda binaları teslim alan mülk sahiplerini özel olarak topladı ve onlara binaları geri almak için muhabirler ve profesyonel ev denetçileri eşlik etti. Bunlar kaydedildi ve video değerlendirme deneyim raporu sütunu "Guangzhou Günlük 37 Derece Değerlendirmesi" aracılığıyla sunuldu. Etkinlik, birçok okuyucunun kaydolmasını ve katılmasını sağladı ve hatta eyaletteki diğer şehirlerden pek çok mülk sahibi kaydoldu, ancak etkinliğe doğrudan katılabilen okuyucuların sayısı az. Görüşme verilerini, konut sahiplerinin taleplerini ve çeşitli türlerdeki ev denetçileri ve sektördeki kişileri entegre ettikten sonra Yorumların ardından, şimdi yeniden sahiplenen ve yeniden sahip olmaya hazırlanan mülk sahipleri ve sektördeki kişiler için sektör durumunun daha ayrıntılı bir görüntüsünü sağlamak için "2019 Guangzhou Yeni Mülkiyet Mülkiyet Değerlendirme Raporu" nu yayınlıyoruz.
Metin / Resim: Liu Liqin, Tüm Medya Muhabiri, Guangzhou Daily
Kabul kalitesi
Kapalı kapı sorunu
% 30'dan fazlası hesaplandı
Konut teftiş faaliyetlerine katılan mülk sahipleri hakkında toplanan bilgilerden yola çıkarak, Guangzhou bölgesel konut edinim projeleri çoğunlukla Tianhe, Huangpu, Zengcheng, Haizhu, Panyu, Nansha ve diğer alanlarda, özellikle büyük ölçekli marka geliştiriciler tarafından yoğunlaşmıştır. Genel olarak, bu ev denetimine katılan birimlerin temelde hiçbir önemli kalite sorunu yoktur. Ev denetçisinin yerinde incelemesinin istatistiksel sonuçlarına göre ana sorunlar duvarda yoğunlaşıyor, zemin boşluğu, ekleme dikişi çok büyük ve bazı detaylar görece pürüzlü. En ciddisi, bazı birimlerde duvar sızıntısı olmasıdır. sorun.
Yerinde kabul ve denetim platformuna katılarak sağlanan verilere göre, ciltli evin teslimi sırasında mal sahiplerinin sorunları tespit etmeleri için en endişeli ve en kolay alanlar; iç kapılar, duvarlar, boyalar, giriş kapıları, tavanlar, yer karoları, pencereler, Anahtar vb. Kabaca kapı ve pencere mühendisliği ve duvar mühendisliği sorunlarına ilişkin geri bildirimler en fazladır.
Ağaçkakan Ev Denetleme Şirketi'nin başkanı Zhao Taiyu, ev teftişi sırasında bulunan başlıca iki tür ev kalitesi sorunu olduğunu söyledi: Biri ev malzemesinin kendisinin kalitesi, diğeri ise fayans, zemin ve kapı montajı gibi inşaat sürecinin kalitesidir. . Verilere göre, ciltli ev sahipleri tarafından bildirilen İLK 10 sorun arasında, iç kapı sorunları% 31, duvar sorunları% 18, boya sorunları% 10 ve kapı ve tavan sorunları% 8'dir. , Ahşap zemin sorunları yaklaşık% 5'tir. Bunlar arasında, kapı ve pencerelerle ilgili sorunlar temel olarak düzgün olmayan açılma ve kapanma, hasar ve deformasyon, kurulum, çizikler, vb. Neden olur ve toplam sorun sayısının neredeyse yarısını oluşturur ve bunların çoğu yanlış depolama veya kurulumdan kaynaklanır. Duvar problemi esas olarak içi boş tambur probleminde yoğunlaşır ve yaklaşık% 60'ını oluşturur. Tambur çukurları genellikle inşaat sırasında yanlış kullanımdan kaynaklanır.Örneğin, boyamadan önce duvar toz ve döküntülerden arındırılmaz, boyamadan önce duvar sulanmaz, duvarın yapışması azalır ve oyuklar oluşur. Veya uygun olmayan kaplama oranı, çok fazla çimento vb.
Guangzhou Mamba Engineering Consulting Co., Ltd.'nin mühendislik danışmanı Mo Huafen, konut kapatma sürecinde en çok öne çıkan sorunlardan birinin algı sorunu, diğerinin de kullanım fonksiyonu sorunu olduğunu söyledi. Kabul süreci sırasında, her hane, esas olarak görünüm kalitesi ve kullanım işlevi açısından az ya da çok sorun yaşadı.Daha ciddi su ve elektrik sorunları nadirdir ve günlük yaşam üzerinde ciddi etkileri olan sorunlar nispeten nadirdir. Kalite sorunlarının ana nedenleri zaman sınırı ve kalite kontrolüdür. Nispeten konuşursak, kalite itibarına daha fazla önem veren büyük marka geliştiricilerinin mülk teslim kalitesi daha yüksektir Bölgesel bir bakış açısıyla, hak koruma konusunda daha yüksek farkındalığa sahip birinci ve ikinci kademe şehirlerde bulunan projeler daha yüksek genel teslimat kalitesine sahiptir. Acelesi olmayan projeler, acelesi olanlara göre daha yüksek teslimat kalitesine sahiptir.
Odaklanma
Malzeme azaltma ve düşürme
Endüstrinin konuşulmayan bir kuralı olun
Malzeme kalitesi sorununun çözülmesi daha zordur. Örneğin, yer karolarının kendileri düz değildir ve nasıl inşa edildiklerine bakılmaksızın onları tesviye etmek zordur.
Son yıllarda arazi maliyetlerinin ve piyasa düzenlemelerinin etkisiyle ve kar hususlarını dikkate alarak, birçok geliştiricinin konut tesliminde "standart düşürme ve düşürme" yöntemini benimsediğini, dekorasyon standartlarını düşürdüğünü ve azalttığını belirtmek gerekir. Malzemelerin kalitesi düşürülüyor, tasarruf edilebilecek yerler kurtarılacak ... Görünüşe göre sektörde gizli bir kural haline gelen benzer malzemeler daha düşük kaliteleri ve daha ucuz fiyatları tercih ediyor. Bu aynı zamanda, ev denetçilerinin süreç kusurlarının incelenmesi ve kabulü yoluyla buldukları ve kararlaştırılan marka, şartnameler ve malların yanlış olup olmadığı gibi ev satın alma sözleşmesindeki ev dekorasyon standartları ve kat planlarının içeriğini karşılaştırdıkları bir sonuçtur.
Böyle bir sorunla karşı karşıya kalan küçük mülk sahiplerinin konut edinimi sürecinde kendi çıkarlarını korumaları zordur. Orijinal model evden malzeme kalitesi ile dekorasyon derecesi arasındaki farkı çıplak gözle gözlemleyerek net bir şekilde görebilseniz bile, sözleşmenin Karşılık gelen bir isim, şartname, model ve sınıf belirleme olmadığı açıktır ve hakların korunması sürecinde destek almanın zor olduğu açıktır.
Bazı mal sahipleri bunun için dava açtı ancak temyiz mahkeme tarafından desteklenmedi. Ayrıca, belirli bir düzeyde iyileştirme elde etmek için geliştiricilerle pazarlık yapan sahip grupları da vardır.
Kabul Süreci
Bilgi Yönetimi
Emlak şirketleri için teslimattan önce kendi kendini teftiş ve ön kontrol mekanizması daha olgunlaşmıştır
"Sunshine Jiayuan" ağından alınan verilere göre, Guangzhou'daki ilk elden konut sayısı 2017'de 89.859 oldu. Yaklaşık iki yıllık mevcut teslimat süresine göre, 2019'da en az 80.000 birimin teslim edileceği tahmin ediliyor. Bu binanın değerlendirilmesinin sonuçlarına bakıldığında, temelde yapı, su ve elektrikle ilgili önemli kalite sorunları yoktur ve bunların çoğu inşaat teknolojisi gibi küçük konulardır. Maliyetleri kontrol eden emlak şirketlerinin hızlı ciroları bağlamında teslimat kalitesi müşteri memnuniyetinin en kritik parçası haline geldi. Emlak şirketinin iyi teslimi ve iyi itibarı, pazarlamayı takip etmek için de yararlıdır; zayıf dağıtımın bir marka krizi olayına dönüşmesi muhtemeldir. Son yıllarda konut tesliminin hakların korunması anlamına geldiği pek çok durum yaşanmıştır.İyi bir üne sahip bazı konut şirketleri bile teslimat sürecinde, itibarlarını etkileyen sorunlar yaşamıştır. Görüşme sırasında birçok emlak şirketi hala teslimat konusundan kaçınıyor ve teslimat sorununun neden olduğu yanıtla ilgili kalıcı korkuları olduğu görülebiliyor. Bununla birlikte, çok cömert ve konut toplama sürecini göstermeye istekli olan emlak şirketleri de var.
Sektördeki teslimat kalitesi üzerindeki kontrol uygulamaları ve yöntemleri açıkça farklılaşmakta ve büyük bir boşluk oluşturmaktadır. Aslında, bir grup markalı emlak şirketi, tüm geliştirme sürecinden başlayarak, gereksiz kusurlardan kaçınarak ve teslimat deneyimini geliştirerek kapsamlı bir risk ön kontrol mekanizması oluşturmuştur. Yeniden sahip olma değerlendirmesine katılan projelerin birçoğu, sahiplerine teslim edilmeden önce kendi kendini denetleme, bakım ve düzeltme işlemlerine tabi tutulmuş, bu nedenle mülk sahiplerinin yeniden sahiplenme sırasında karşılaştıkları sorunlar ve düzeltme ve onarım gerektiren projeler büyük ölçüde azaltılmıştır.
Bu markalı emlak şirketlerinin konut teslimi sürecindeki uygulamaları sektörden öğrenmeye değer ve aynı zamanda tüm sektörün kalitesinin artmasına yardımcı oluyor. Özellikle yaklaşım, önceki mühendislik standartlarının bakış açısını değiştirmek ve proje döngüsü boyunca geçmiş teslimat sonrası değerlendirmelerden, müşteri şikayetlerinden, kusurlardan, müşteri anketlerinden vb. Alınan geri bildirimlere dayalı bir risk kontrol mekanizması oluşturmak ve müşteriye duyarlı noktaların bir listesini çıkarmaktır. Çizim incelemesinden teslimata kadar tüm sürece müdahale edin, teslimat riski kontrol eylemlerinden önce olun, tasarım-satış-inşa-teslimattan tüm aşamalarda iç risk denetim standartlarını formüle edin ve özel personel tarafından tek tek denetimleri gerçekleştirin. Ev sahibine teslim edilmeden önce, ev denetimi ve kabulü, simüle edilmiş ev denetimi, ortak ev denetimi, ön denetim vb. Gibi çeşitli yöntemlerle kusurlar bulunur - izleme ve düzeltme. Her bir emlak şirketinin uygulamaları farklı olsa da, genellikle iki ila üç simüle edilmiş kabul vardır.İlk tur esas olarak kusurları kontrol etmek ve ikinci tur yeniden inceleme ve düzeltmeyi içerir.Aynı zamanda, kapsamlı bir dekorasyon etkileri araştırması ve su ve elektrik testi yapılır. Ayrıca, ayrıntılı kenarlar ve kapanışlar ile hijyen algısının kapsamlı bir incelemesini içeren üçüncü bir yeniden inceleme turu da olacak.
Sunac'ı örnek alırsak, 2019'da Güney Çin'de 17.000 mülk teslim edecek ve 12.000 konut başarıyla teslim edildi. Sunac South China Group Müşteri Hizmetleri İlişkileri Departmanından sorumlu kişiye göre, teslimattan önce "bir ev, bir denetim" in ilk adımı su ve elektrik incelemesidir. Hidroelektrik parke projesi evin kanı gibidir, ev dekorasyonunun ruhudur ve yaşam konforu ve güvenliği ile ilgilidir. Emlak şirketinin kendi kendini denetleme aşamasında yapılması gereken asıl şey evin su yalıtımı, su temini ve drenajı ve elektrik devrelerini her yönden kontrol etmektir. 48 saatlik kapalı su testi, 24 saatlik su püskürtme testi, güçlü ve zayıf akım hattı muayenesi, vb., Ardından fonksiyonel ve görsel kalite kontrolü dahildir. Duvar boşluğu, açılma, derinlik, net yükseklik ve kullanım yüzeyinin standardı karşılayıp karşılamadığı gibi kapı ve pencerelerin açılıp kapanma esnekliği gibi detaylar da doğrulama içeriğinde yer almaktadır. Aslında bu kısım, ev müfettişinin teftişi ile tutarlıdır.
Kabul şartları
Mühendislik kabul standardı, kullanıcının bakış açısıyla yanlış hizalanmış
Zhao Taiyu, 2017'den başlayarak, daha fazla mal sahibinin yeniden sahiplenme sürecinde ev denetçileri işe almaya istekli olduğunu söyledi. Şu anda, birçok büyük ölçekli yeniden sahiplenme projesinde, mal sahiplerinin yarısından fazlası, denetlemek için ev denetçileri arayacak.
Muhabir, kabul değerlendirmesinin kayıt sürecinde 1000'den fazla taşınmazın merkezi bir şekilde teslim edildiğini ve 200'den fazla ailenin evlerini denetlemek için aynı ev teftiş kurumunu seçtiğini gördü. Mo Huafen ayrıca ev teftiş endüstrisinin gelişiminin gittikçe hızlandığına ve evleri teftiş etmek için ev denetçilerini seçen ev sahiplerinin sayısının, özellikle hakların korunması konusunda açık bir farkındalığa sahip birinci ve ikinci kademe şehirlerdekilerin arttığına inanıyor. Sektörün içindekilere göre, bu genel piyasa ortamıyla ilgilidir.Emlak endüstrisinin sürekli düzenlenmesi, emlak endüstrisinin kârının düşmesine neden olmuştur. Hızlı ciro modeli birçok geliştiricinin tercihi haline gelmiştir.Hızlı ciro durumunda, kalite kontrolünü garanti etmek genellikle zordur. Aynı zamanda kalite sorunlarının ortaya çıkması da kolaydır: Mal sahibi, mesleki bilgi ve haklarını ve menfaatlerini koruma kanıtı olmadığında, yardım için profesyonel bir ev müfettişi bulacaktır.
Ev sahiplerinin yaklaşık yarısı evi incelemek için bir müfettiş aramaya başladı
Bu koşullar altında, ev teftiş endüstrisi de hızlı bir şekilde gelişti.Çeşitli ev teftiş kurumlarından alınan verilere göre, yeniden sahiplenme projesindeki sahiplerin yaklaşık yarısı, evi denetlemek için bir ev denetçisi bulmayı seçecek. Bununla birlikte, şu anda, ev denetim endüstrisi için geçerli bir ulusal endüstri standardı bulunmadığını ve ev denetçisinin ev denetimi sonucunun yetkili makam tarafından tanınmadığını belirtmek gerekir ve esas olarak piyasa tarafından müşteri itibarı ile tanınır. Buna ek olarak, genel ev teftiş acenteleri bir defaya mahsus hizmet vermektedir. Çok az acentenin takip izleme mekanizmaları vardır.Bazıları sahiplerine tadilatların kabulü için standartları ve yöntemleri öğretecektir. Aslında, takip takiplerinin maliklerin kendileri tarafından yapılması gerekmektedir. Standart da eksik bir aşamadadır.
Emlak şirketlerinin kabul kriterleri ile ev müfettişlerinin kabul kriterleri arasında da perspektif farklılıkları olduğunu belirtmekte fayda var. Örneğin, emlak işletmeleri için standartlar, Çin Halk Cumhuriyeti Şehir ve Kırsal Planlama Yasası, Guangdong Eyaleti Kentsel ve Kırsal Planlama Yönetmelikleri ve Guangzhou Şehri Kentsel ve Kırsal Planlama Yönetmelikleri gibi inşaat mühendisliği planlaması standartlarını karşılamalıdır. , Yangından korunma, su ve elektrik kabul standartları. Ev teftiş endüstrisi tarafından benimsenen muayene standartları esas olarak ulusal zorunlu standartlar, bina dekorasyon düzenlemeleri, sözleşmeli teslimat standartları vb. Zemin mühendisliği için benimsenen ana kabul standardı "Bina Zemin Mühendisliğinin İnşaat Kalitesi Kabulü Kodu" (GB50209-2010), duvar ve tavan mühendisliği "Bina Dekorasyon Mühendisliği için Kalite Kabul Standardı" (GB50210-2018), elektrik ve aydınlatma tesisatı mühendisliğini benimser Su temini ve drenaj ve sıhhi tesisat ve mutfak gereçleri kurulum projeleri (GB50242-2002) için "Bina Elektrik Mühendisliğinin İnşaat Kalitesi Kabulü Yasası" (GB50303-2015), "Bina Su Temini ve Drenaj ve Isıtma Mühendisliği İnşaat Kalitesi Denetimi Yasası" (GB50242-2002), ve "İnşaat Tasarımı için Genel Kurallar" "(GB50352-2005)," Konut Tasarımı Kodu "(GB50096-2011), vb.
Farklı standartlar nedeniyle, ev denetçileri tarafından incelenen bazı sonuçlar, içi boş tamburlar, gevşek ahşap zeminler ve duvarların, kapıların ve pencerelerin görünümündeki kusurlar gibi geliştiriciler tarafından tamamen tanınmamaktadır. Duşakabin kapısı açıklığının tuvalete çarpması, giriş holünün anahtarının giriş kapısının arkasına takılması, yaşayan balkon kapısının çok küçük olması, çamaşır makinesinin geçememesi vb., Boyutunun uygun olmaması, hırsızlık önleyici güvenlik tasarımı vb. Gibi kullanıcı açısından tasarım kusurları. Bunlarla ilgili olarak, zorunlu spesifikasyonlar yoktur, yalnızca fonksiyonel gereksinimleri karşılayan kapsamlı düzenlemeler vardır. Müşterilerin işlevleri kullanmasını etkileyen bazı konular, ilgili şartnamelere ve sözleşmeye dayalı anlaşmalara dahil edilmemiştir, ancak denetçi bunları kalite sorunları olarak da gündeme getirecektir.
Mühendislik perspektifi, sızıntı olup olmadığı gibi ürünün kendisine bağlı kusurlara daha fazla dikkat edecek ve insan ihtiyaçlarına daha az dikkat edecektir. Mühendislik standardı, tasarım çizimlerinin tasarım enstitüsü tarafından onaylanıp onaylanmadığını, ulusal standart kabulünü geçip geçmediğini ve standart olan çeşitli standart sertifikaları alıp almadığını dikkate alır. Ev denetçilerinin ev denetim standartları daha çok kullanım gereksinimlerine dayanmaktadır.
[Muhabirin gözlemi]
Hizmet kalitesi seviyesi konut deneyimiyle ilgilidir
Pazarlama aşamasında projenin çok iyi "paketlenmesi" genellikle proje sahibinin aşırı beklentilerine yol açar. Ev kapandığında, kalite şikayetlerinde sıcak bir nokta haline gelen ideal ile gerçeklik arasında büyük bir boşluk oluşur. Bu sorunu önlemek için satış taahhütlerini standartlaştırmanın yanı sıra açılıştan teslimata kadar geçen süre de giderek daha fazla ilgi ve kullanım çekmiştir.Birçok gayrimenkul firmasının müşteri hizmetleri departmanları, projeleri karşılaştırabilmeleri için sahipleriyle bağlantı kuracak kanallar eklemeye çalışmaktadır. Akılcı bilgi. Örneğin bilgi aktarımı yoluyla proje ilerlemesi, evin gerçek sahnesi vb. Mal sahibine iletilir, şantiye sahibini ziyarete davet etmek için açılır veya yeni teknoloji VR görüntülemelerini deneyimlemek için kullanılır, böylece ürün ve hizmetler hakkında daha pratik bir anlayışa sahip olurlar.
Teslimat yerinde, mal sahibi ile memnuniyetsizliğe neden olma olasılığı en yüksek olan, evin kendisinin kalitesinin yanı sıra emlak şirketinin ve mülkün hizmet seviyesidir. Bazıları teslimat yerindeki insanların hızını ve sayısını kontrol edecek ve gruplar halinde teslimat için randevular yapacak.Teslimat sırasında kalabalık veya kuyruk olmayacak, bu da sahiplere asil bir deneyim hissi verecek. Çoğu proje, teslimat yerinde şenlikli bir eve dönüş atmosferi yaratacaktır. Bazı düşünceli ve ayrıntılı hizmetler, sahiplerin lehine olanı artırır. Teslimat yerinde meydana gelebilecek acil durumlarla uğraşırken, sahadaki durumu herhangi bir zamanda kontrol etmek ve gerekirse derhal ilgilenmek için yeterli mühendislik personelinin ayarlanması gerekir. Mal sahibi tarafından onarım için bildirilen küçük sorunlar için, hızlı onarım personeli derhal düzeltilmesi için ayarlanacaktır. Sahada çözülemeyen sorunlar için, sahibine bir çözüm ve zaman çerçevesi geri bildirimi verilmelidir.
Sektörün içindekilere göre, birçok emlak şirketi de kalite kontrol sürecinde çok iş yapmış olsa da, evlerin tüm inşaat sürecine dahil olan birçok bağlantı ve içerik var ve bunların çoğu standart dışı manuel işlemler. Bu nedenle, hala çeşitli var. Sorun, konut kapanış sürecinde takip hizmeti daha da önemlidir.
