2018'deki emlak politikası silahı emlak vergisi değil
2018 yılında emlak piyasasında büyük bir deregülasyon beklemeyin ve keskin bir düşüş beklemeyin.Kiralama piyasası değişen piyasa beklentilerinde önemli bir güç haline gelecek ve karar vericilerin özgürce ilerlemesi ve geri çekilmesi için bir silah olacaktır.
Yıl sonunda kamuoyunu ilgilendiren pek çok konu var.Emlak piyasasının gelecek trendi ve konut fiyatlarındaki değişiklikler her zaman gündemde.
Emlak şirketlerinin fiili eylemleri ve konuşmalarıyla birleşen önemli toplantıların ve kilit figürlerin ortaya çıkardığı sinyallerin nasıl anlaşılacağı, elbette 2018'de emlak piyasasına kısa bir bakış atmanın kanallarından biri.
2018'deki emlak piyasası ile ilgili olarak, dikkatle yorumlanması ve dikkate alınması gereken iki önemli konferans sinyali var.
1
18-20 Aralık 2017 tarihleri arasında gerçekleştirilen Merkezi Ekonomik Çalışma Konferansı şunlara işaret etti:
Çok konulu tedarik, çok kanallı garanti ve eşzamanlı kiralama ve satın alma özelliklerine sahip bir konut sisteminin kurulmasını hızlandırın.
Leasing paydaşlarının meşru hak ve menfaatlerini korumak, ihtisaslaşmış ve kurumsallaşmış konut kiralama şirketlerinin gelişimini desteklemek için özellikle uzun vadeli kiralama olmak üzere konut kiralama piyasasının geliştirilmesi gerekmektedir.
Gayrimenkul piyasasının istikrarlı ve sağlıklı gelişimini teşvik etmek, gayrimenkul piyasası düzenleme politikasının sürekliliğini ve istikrarını sağlamak, merkezi ve yerel otoriteyi ayırt etmek ve farklılaştırılmış düzenlemeler uygulamak için uzun vadeli mekanizmanın iyileştirilmesi.
Uzun vadeli kiralık daire endüstrisinin ilgili politikalarının bir kısmı (veri kaynağı: CRIC)
"Çok konulu tedarik, çok kanallı garanti ve eşzamanlı kira ve satın alma ile bir konut sisteminin kurulmasını hızlandırmak" çok açık, yani arzı artırmaya devam etmek anlamına geliyor.
Ancak arzdaki bu sürekli artış, geçmişte olduğu gibi arsa arzını artırmak ve yeni ticari evler eklemek kadar basit değil, Kiralık konutların sürekli artmasıyla, ticari konut piyasasında çok fazla etkiye neden olmadan halkın konut ihtiyaçları ve endişesi hafifletilir.
Tabii ki, uzun vadede, eğer kiralık konut miktarı yeterince büyükse, gerçekten de ticari konut fiyat artışını geciktirebilir ya da geciktirebilir, böylece konut ve spekülasyon yapmama politika konumlandırmasına uygun olarak aşırı yatırım değeri olmaz.
"Uzun vadeli kiralama başta olmak üzere konut kiralama piyasasını geliştirmek, leasing paydaşlarının meşru hak ve menfaatlerini korumak, uzman ve kurumsallaşmış konut kiralama şirketlerinin gelişimini desteklemek." Bu cümlenin odak noktası "uzun vadeli" ve "koruma" dır.
Bu ne anlama geliyor?
Bu noktada, aslında sözde "Alman modeli" ni öğreniyor.
Piyasa kiralık konut alanında Almanya, kiracılar lehine bir "kira teslim koruması" ve "kira kontrolü" sistemi uyguladı.
"Kira cayma koruması", kiracının herhangi bir sebep göstermeksizin kiralayanla yaptığı sözleşmeyi feshedebileceği anlamına gelir, ancak kiraya verenin fesih talep etmeden önce yasaya uyması gerekir.
"Kira kontrolü", kiraya verenin yerel kira seviyesini üç yıl içinde% 20'den fazla artırmayacağı anlamına gelir .. Eyalet hükümetleri, yerel kira seviyesini her yıl veri analizine göre belirleyecektir. Genel olarak, hükümet tarafından belirlenen kira fiyatı, arz ve talep arasındaki ilişki tarafından belirlenen piyasa denge fiyatından daha düşüktür.
Elbette Çin'in "leasing paydaşlarının meşru hak ve menfaatlerini korumasının" bu kadar ileri gidip gitmeyeceğini söylemek zor. Ancak, "konut kiralama piyasasının, özellikle uzun vadeli kiralamaların geliştirilmesi gerektiği" önerildiğinden, kiracıların hak ve menfaatlerinin korunmasının artırılması sorunun doğru anlamıdır.
Bu koruma sadece yasal bir tanıtım ve tanım değil, aynı zamanda asıl satıcının (ev sahibi) pazarına etki ve müdahale olarak fiili bir eylemdir (kiralık konutları arttırmak). Kısa vadede piyasada tereddüt ve paniğe neden olabileceği gibi, kısa vadede de piyasa ve kiracıların kaygısını hafifletmede rol oynaması beklenmektedir.
Sorunun özü, yerel yönetimin direnişin üstesinden gelmek için reformları teşvik etmeye devam etmesini gerektiriyor, özellikle de yüksek kaliteli dereceler sorunu. Bu sorun açık, adil ve şeffaf bir şekilde çözülemez. Zaman, bununla düzgün bir şekilde başa çıkmak için kullanılmazsa, birçok reform ve ilerleme olabilir. Aynadaki su çiçeklerinde ay.
"Gayrimenkul piyasasının istikrarlı ve sağlıklı gelişimini teşvik etmek, emlak piyasası düzenleme politikasının sürekliliğini ve istikrarını sağlamak, merkezi ve yerel güçleri ayırt etmek ve farklılaştırılmış düzenlemeler uygulamak için uzun vadeli mekanizmayı iyileştirin." Bu cümle elbette ticari konut piyasasını hedefliyor.
Yön belirlendi ve uzun vadeli mekanizmaya odaklanmalıyız Bu uzun vadeli mekanizma emlak piyasasının düşmesine veya yükselmesine izin vermemeli ve hükümetin arazi gelirini de sağlamalıdır. Keskin bir düşüş ve hava roketi hükümetin çıkarına değildir ve bir dizi hayal edilemeyen sonuca neden olmak da kolaydır.
Bu nedenle, "politika sürekliliğini ve istikrarını korumak" ve piyasa spekülatörlerinin herhangi bir yanılsama yaşamasına izin vermemek gerekir.
Aynı zamanda, herkese uyan tek bir boyut olamaz, çünkü her şehrin gayrimenkule finansal bağımlılığı gerçekten çok farklıdır.
2
Bir başka toplantıda gayrimenkul piyasasının 2018'deki politikası bir kez daha net ve spesifikti.
23 Aralık'ta, Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanı Wang Menghui Ulusal Konut ve Kentsel-Kırsal İnşaat İşleri Konferansında şunları söyledi:
2018 yılında, ilk katı talebi karşılamak, iyileştirme ihtiyaçlarını desteklemek ve gayrimenkuldeki spekülasyonu azaltmak için çeşitli ihtiyaçlara yanıt olarak farklılaştırılmış kontrol politikaları uygulanacaktır.
Konut kiralama piyasasını, özellikle uzun vadeli kiralama, güçlü bir şekilde geliştirmek, net nüfus akışına sahip büyük ve orta ölçekli şehirlerde konut kiralama pazarının büyümesini ve gelişimini hızlandırmak, devlete ait kiralama işletmelerinin inşasını teşvik etmek ve pazarın lider, standartlaştırma, harekete geçirme ve düzenleme rolüne tam anlamıyla katkıda bulunmak.
Aynı zamanda, stok eritme işi daha da derinleşiyor ve yeni bir ilçe stoksuzlaştırma aşamasına giriyor.
Wang Menghui'nin "iyileştirme talebini destekleme" şeklindeki açık önerisi, daha önce çok katı olan bazı politikalar için bir düzeltmedir ve talebin arttığı alıcılar için olumlu bir sinyal verdi.
"Leasing pazarı" ile ilgili olarak, "hassas grevler" için alanlar vardı ve "ana güç" belirlendi: ilki "net nüfus girişine sahip büyük ve orta şehirler" ve ikincisi "devlete ait kiralama şirketleri".
Yani arzın kısıtlı olduğu emlak piyasasında milli takım büyük ölçekli kiralık konutlarla halkın endişesini hafifletecek ve piyasayı serinletecek gibi görünecektir.
Etkiye gelince, görülmeye devam ediyor.
Bununla birlikte, özel emlak şirketlerinin eğilimini gözlemlemede bazı akıllı ve iyiler, leasing piyasasını takip ediyor ya da takip edecek.Bu sadece olası bir kar modelinin araştırması değil, aynı zamanda bir açıklama.
"Stok eritme görevi daha da derinleşiyor ve il düzeyinde yeni bir stok yok etme aşamasına giriyor" ise, bu Merkezi Ekonomik Çalışma Konferansı'nın "farklılaştırılmış kontrolün uygulanması" cümlesinin uygulanmasıdır. Bu seviyeye yardımcı olmak için satın almak ve spekülasyon yapmak için ilçe pazarına gidebilirsiniz. Hükümet mali sorunu çözer Konut fiyatlarının müteakip yükselişi veya düşüşüne gelince, bunun kendi başına değerlendirilmesi gerekir.
Görece yetkili iki toplantı, emlak beyanının yorumunu tamamladı ve sinyal açık ve doğrudur
2018 yılında, emlak piyasasının düzenleme ve kontrolünde büyük bir gevşeme beklemeyin ve keskin bir düşüş beklemeyin. Kiralama piyasası, değişen piyasa beklentilerinde önemli bir güç haline gelecek ve bu, politika yapıcıların özgürce ileri ve geri hareket edebilecekleri bir silahtır: Giriş, piyasanın kiralık konut üzerindeki etkisini ortadan kaldırabilir. Yetersiz arz endişesi, ev alıcılarının konut fiyatları korkusunu dengeleyebilir.
Tüm spekülatif fonlar dinlenebilir.Oyun oynamak istiyorsanız, boğulmaktan korkmadığınız sürece oynamak için ilçe düzeyindeki şehirlere gidebilirsiniz.
Bunun tek habercisi, uzun vadeli düzenlemede "emlak vergisi" gibi bir dizi politikanın ne zaman ve nasıl uygulanacağıdır.
Örnek olarak "emlak vergisini" ele alalım: Vergi oranı ve indirilmiş veya muaf tutulmuş olması emlak piyasası ve konut fiyatları üzerinde belirli bir etkiye sahiptir.
3
Kurumsal ve piyasa düzeyinde, emlak şirketleri ve piyasa giderek rasyonel hale geliyor. Bu, 2017'nin sonu "endo şarkısı" ama aynı zamanda 2018'in başındaki "uvertür". Ton ayarlandı, kasırga artık yok, bekleyin ve görün ve "hafifleyin" Duygular yükselmeye devam ediyor.
Bazı şehirler, rasyonel bir emlak piyasasını teşvik etmek için art arda "satın alma kısıtlamaları", "kredilere ilişkin kısıtlamalar", "fiyat kısıtlamaları" ve "satışlara yönelik kısıtlamalar" gibi politikalar uygulamaya koydu
Mart 2017'den bu yana, konut sakinlerinin orta ve uzun vadeli kredilerinin oranındaki uzun vadeli düşüş eğilimi açıkça görüldü, bu da gayrimenkul düzenlemesinin etkisinin ortaya çıktığını ve bölge sakinlerinin ev alma istekliliğinin düştüğünü gösteriyor.
Çin Sosyal Bilimler Akademisi Finansal Strateji Enstitüsü ve Çin Sosyal Bilimler Akademisi Kentsel ve Rekabet Edebilirlik Araştırmaları Merkezi tarafından yayınlanan "Çin'in Konut Piyasası Gelişimi Üzerine Aylık Analiz Raporu" nun son sayısı şunu gösteriyor:
Kasım ayında büyük veri evi fiyat endeksinin izlenmesi sayesinde, birinci kademe şehirlerde konut fiyatlarının yükselmeyi durdurduğu, Pekin ve Şangay'ın arasında düşmeye devam ettiği ve Pekin sektöründeki kümülatif düşüşün nispeten büyük olduğu; Chengdu ve Nanjing gibi birkaç şehir dışında ikinci kademe şehirlerde konut fiyatlarının nispeten sabit olduğu; sıcak noktalar Foshan, Dongguan, Hefei ve Wuxi gibi üçüncü ve dördüncü kademe şehirler de yükselmeyi durdurma eğilimindedir. Nispeten güçlü Pekin konut fiyatları 7 aydır art arda düştü.
Beijing News'e göre, Centaline Gayrimenkul Araştırma Merkezi'nin istatistiklerine göre, 24 Aralık itibarıyla Pekin'de yeni inşa edilen ticari konut sözleşmelerinin toplam sayısı sadece 26.253 idi ve bu rakamın tüm yıl için 26.500 civarında olması bekleniyor, bu da istatistiklerden bu yana Pekin emlak piyasasında rekor kırıyor. Tarihteki en düşük değer ve yıldan yıla% 45 düşüş.
"Xinhua Daily", Nanjing emlak piyasasının yıl sonunda soğumaya başladığını bildirdi: bir gayrimenkulde 379 birim için yalnızca 10 birimden az satıldı.
"Şangay Menkul Kıymetler Haberleri" raporu gösteriyor: büyük merkezi işletmeler veya devlete ait şirketler sıklıkla gayrimenkul varlıkları satıyor!
Elbette şirketlerin gayrimenkul varlıklarını satmaları için çeşitli nedenler var ancak sıradan ev alıcıları için C-end pazarının ani soğuması karşısında 2018 yılında emlak piyasasının bir istikrar yılı olacağı netlik kazandı.
Para politikası sinyalleri büyük ilgi görmeye değer: Merkezi Ekonomik Çalışma Konferansı, büyük risklerin önlenmesi ve çözülmesini üç zorlu savaştan ilki olarak sıraladı, büyük riskleri önlemek ve çözmek için odak noktasının finansal risklerin önlenmesi ve kontrolü olduğuna işaret etti ve finansal risklerin oluşumunu teşvik etmek olduğunu vurguladı. Ve reel ekonomi, finans ve gayrimenkul ve finans sistemi içinde erdemli bir döngü. "
"Finans ve gayrimenkul" ün doğrudan buraya tıklandığını unutmayın.
Ulusal Mali Çalışma Konferansı, kamu iktisadi teşebbüslerinin kaldıraç oranının azaltılmasının en önemli öncelik olması gerektiğini öne sürdü. 8 Aralık'taki bir önceki Politbüro toplantısında makro kaldıraç oranının etkili bir şekilde kontrol edilmesi gerektiği önerildi. Kaldıraçların azaltılması şüphesiz gelecek yıl olacak. Vurgu.
"Devlete ait işletmeler kaldıracı azaltır" ve "finansal riskleri önleme ve kontrol etme", her kelime ciddiye alınmaya değer. "Büyük merkezi işletmeler veya devlete ait işletmeler sıklıkla gayrimenkul varlıkları satıyor" haberlerine bakarsanız, 2018'deki emlak piyasasını gerçekten önceden hissedebilirsiniz. Çeşitli testlerden.
Yeni girişimler ve balonlar yaratmadan istikrarı korurken istikrar aramak ve mevcut krizleri ve olası riskleri kademeli olarak sindirmeye çalışmak, 2018'de Çin'in emlak piyasası için akla gelebilecek yollar ve politika yönleri.
