Lianhe Kredisi: 2019 Gayrimenkul Tahvil İhracı Piyasası Analizi
Özet
2019'da emlak sektörünün düzenleyici politikalarının tonu değişmedi ve genel satışlar aşağı yönlü bir baskı ile karşı karşıya. Yılın başından bu yana finansman ölçeği genişledi ve fonlar nispeten gevşedi. Gayrimenkul tahvili ihraçlarının ölçeği arttı, ancak tahvil ve tröst ihraçları ve konutla ilgili diğer konularla birlikte Kredi sıkılaşmaya devam ederken, emlak şirketleri daha büyük bir finansman baskısıyla karşı karşıya kalacak. Gayrimenkul tahvil ihracının kısa vadeli eğilimi açıktır ve farklı kredi derecelerine sahip gayrimenkul şirketlerinin kısa vadeli tahvillerinin maliyeti düşmüştür. Orta ve uzun vadeli gayrimenkul tahvillerinin ihraç maliyetleri istikrarlı bir şekilde azalmıştır. Önde gelen emlak şirketleri ve devlete ait gayrimenkul şirketleri finansman maliyeti avantajlarını korumaya devam etmektedir. AA devlete ait emlak şirketleri, 2019'un ikinci yarısından bu yana orta ve uzun vadeli tahvil ihraç maliyetlerinde önemli bir artış gördü; devlete ait olmayan AA + gayrimenkul şirketleri ve aynı düzeydeki devlet mülkiyetindeki emlak şirketlerinin orta ve uzun vadeli kredi tahvil ihracı faiz oranlarındaki farklılığı yoğunlaştırdı.
1. Gayrimenkul sektörünün temellerine ilişkin bir inceleme
2019'a girerken, gayrimenkul geliştirme yatırımının büyüme hızı yavaşladı, ancak büyüme hızı hala yüksek.Yeni inşaatların büyüme hızı düşüyor ve tamamlanma oranı son yıllarda ilk kez stabilize ve pozitif oldu. Yeni inşaat ile tamamlanma arasındaki "makas boşluğu" daralmaya devam ediyor; Pazar lansmanının hızlanmasıyla birlikte, konut satış alanı büyüme oranı Ağustos ayında negatif aralığa düştü ve ardından pozitif oldu, ancak yıllık büyüme oranı hala negatif aralığa düştü ve azalan dalgalanmaların ardından satış büyüme oranı sabitlendi; gayrimenkul sektörü hala kontrol altında Döngüde, genel likidite piyasası ortamında, banka kredilerinin büyüme hızı yükseldi ve başta mevduat ve avans makbuzları olmak üzere diğer fon kaynakları büyüme eğilimi gösterdi.
2019 yılında ulusal gayrimenkul geliştirme yatırımı 13,22 trilyon yuan olarak gerçekleşti, yıllık kümülatif artış% 9,90 ve büyüme oranı 2018'e göre% 0,40 daha yüksekti ve genel büyüme oranı yüksek kaldı. Bunların arasında, konut geliştirme için tamamlanan yatırım 9.71 trilyon yuan, kümülatif yıllık% 13.90 artış ve büyüme oranı 2018 yılına göre 0.50 yüzde puan daha yüksekti; ofis binalarına yapılan tamamlanan yatırım 0.62 trilyon yuan oldu, kümülatif yıllık artış% 2.80 ve büyüme oranı karşılaştırılabilir oldu 2018'de 14.10 puan artış; ticari ve iş binalarında tamamlanan yatırım 1.32 trilyon yuan oldu, bu da bir önceki yıla göre kümülatif% 6.70 düşüşle 2018'e göre 2.70 puan daha dar. Arazi piyasası açısından bakıldığında, 2019 yılında gayrimenkul geliştirme şirketleri 258 milyon metrekare arazi satın aldı, bir önceki yıla göre% 11,40 düşüş, 2018'deki kümülatif yıllık% 14,20'lik artıştan 25,60 yüzde puan düşüş; arazi işlem fiyatları 1,470,928 milyar yuan, yıllık kümülatif düşüş 2018 yılında bir önceki yıla göre% 18.00'lik kümülatif büyümeye kıyasla% 8.70, büyüme oranı% 26.70 puan düştü.Arazi piyasası önemli ölçüde soğudu, şehirlerin çeşitli enerji seviyelerindeki arz ve işlemleri farklılaştı, arazi prim oranı önemli ölçüde düştü ve satılmayan oran arttı.
2019'dan bu yana, yeni başlayan inşaatların büyüme oranı 2018'e kıyasla önemli ölçüde düştü ve tamamlanma büyüme oranı pozitif oldu ve istikrar belirtileri gösteriyor. Spesifik olarak, 2019'da yeni başlayan konut alanı, bir önceki yıla göre% 8,50 artışla 2,272 milyar metrekare oldu ve büyüme oranı, 2018'den bu yana yeni inşa edilen konutların alanlarındaki artıştan, 2019'da ise ülke genelinde inşaat halindeki alanlardan dolayı 2018'e göre% 8,70 daha düşük oldu. Bir önceki yıla göre% 8,70 artışla 8,938 milyar metrekareye ulaştı ve büyüme oranı 2018 yılına göre 3,50 puan daha yüksek olurken, aynı dönemde ülke genelinde tamamlanan binaların taban alanı bir önceki yıla göre% 2,60 artışla 959 milyon metrekare oldu. İki yıllık negatif büyümenin ardından tamamlanma oranı ilk kez pozitif oldu. 2018 ile karşılaştırıldığında büyüme oranı yüzde 10,40 arttı.
Satış açısından 2019 yılında ticari konut satış alanı 1,716 milyar metrekare olarak bir önceki yıla göre% 0,10 azalarak, satış alanı büyüme oranı 2015 yılından bu yana ilk kez negatif bir aralığa geriledi. Bunların arasında konut satış alanı 1.501 milyar metrekare (% 87,47) oldu ve yıllık% 1,50 artışla Şubat 2019'da büyüme oranı negatif aralığa geriledi. Gayrimenkul şirketleri yılın ikinci yarısında fon çekimlerini hızlandırdıkça büyüme oranı da arttı. Ağustos 2019'da pozitifleşti ve yıllık büyüme oranı 2018'e göre 0,70 puan düştü. 2019 yılında ticari konut satışları yıllık% 6,50 artışla 15,97 trilyon yuan olarak gerçekleşti ve büyüme oranı 2018'deki artıştan% 5,70 puan daha düşük oldu. Bunların arasında konut satışları, yıllık% 10,30 artışla 13,94 trilyon yuan (% 87,29) oldu. 2018'de 4,40 puan düştü. Genel olarak, 2019'a girerken, gayrimenkul satışlarının büyüme oranı bir önceki yıla göre önemli ölçüde düştü ve satış alanındaki büyüme oranı negatif aralığa düştü. Genel konut fiyatı dengelendikçe, dalgalanmalar düştükten sonra satış büyüme oranı sabitlendi. Bu tur gayrimenkul düzenleme döngüsü Daha uzun vade: Konut fiyatlarını dengelemek, arsa fiyatlarını dengelemek, beklentileri dengelemek ve spekülasyonsuz yaşamak için konut ve şehre dayalı politikalar uygulamak genel tonu altında, gelecekte nüfus destekli sıcak noktaların birinci ve ikinci kademe şehirlerde genel konut fiyatlarının düşmesi için sınırlı alana sahip olması beklenmektedir. Bazı üçüncü ve dördüncü kademe şehirler, yeni taç pnömoni salgınının etkisini zayıflatmak ve üst üste getirmek için aşırı talep ve atılan reformlarla yönlendiriliyor, fiyatlar baskı altında olabilir.
Fon kaynakları açısından bakıldığında, 2019 yılında gayrimenkul geliştirme fonları yıllık% 7,60 artışla 17,86 trilyon yuan'a ulaştı ve büyüme oranı 2018'e göre 1,20 yüzde puan arttı; yurtiçi krediler yıllık bazda% 5,10 artışla 2,52 trilyon yuan oldu. Yurt içi kredilerin büyüme oranı 2018 boyunca negatif bir büyüme kaydetti ve büyüme oranı Mart 2019'da pozitif olmaya başladı. Yıllık büyüme oranı 2018'e göre 10,00 yüzde puan arttı; toplam kendi kendine toplanan fonlar, bir önceki yıla göre% 4,20 artışla 5,82 trilyon yuan oldu. Oran, 2018 yılına göre 5,50 yüzde puan düştü; diğer fonlar yıllık% 10,49 artışla 9,50 trilyon yuan olarak gerçekleşti ve büyüme oranı 2018'e göre 2,65 puan daha yüksek oldu.
Genel olarak, gayrimenkul kredisi politikalarının sıkılaşması nedeniyle, gayrimenkul şirketlerinin fonlama kaynaklarının büyüme hızı tekrar yükselmiş, ancak son yıllarda hala düşük seviyededir.Finans kaynakları arasında mevduat ve avans makbuzları diğer fon kaynaklarından daha fazlasını oluşturmaktadır. % 50 ve oran artmaya devam ediyor. Engellenen finansman ve sermaye harcamaları üzerindeki yüksek baskının arka planında, gayrimenkul şirketlerinin fonları çekmek için satışları hızlandırma konusunda güçlü bir istekleri var. Diğer fon kaynaklarının, özellikle mevduat ve avans makbuzlarının büyümeye devam etmesi bekleniyor. Politika açısından, Temmuz Politbüro toplantısında gayrimenkulün kısa vadeli bir ekonomik teşvik olarak kullanılmaması gerektiği açıkça belirtilmiş, borçlanma ve güven gibi konutla ilgili kredi politikaları sıkılaşmaya devam ediyor.Sektör politikalarının kısa vadede önemli ölçüde değişmesi zor. 2020'ye giren yeni taç pnömoni salgını, ilk çeyrekte emlak şirketlerinin satışlarını daha fazla etkileyecek olan emlak şirketlerinin iş ve satışlarının yeniden başlamasına neden oldu.Salgının devam etmesi ile satışların yıl boyunca düşmesi bekleniyor ve gayrimenkul geliştirme yatırımları belirli bir aşağı yönlü baskı ile karşı karşıya. Politika düzeyinde, birçok şehir, arazi devir ücretlerinin ödenmesinin ertelenmesi, başlangıç ve bitiş süresinin ertelenmesi, satış öncesi koşulların düşürülmesi, yardım fonu kredilerindeki kısıtlamaların gevşetilmesi, konut sübvansiyonlarının verilmesi, yerleşimlerin gevşetilmesi vb. Gibi düzenleme politikaları getirmiş ve bu da emlak şirketlerinin salgınını bir ölçüde hafifletmiştir Bu durum, finansal baskıyı etkilemiş ve talep tarafında toparlanmayı teşvik etmiş, ancak birkaç alanda da bir günlük politika gezileri olgusu görülmüştür. Konut spekülasyon değil, şehre göre politikalar uygulanmaktadır politikanın ana teması olmaya devam etmektedir, kısa vadede sanayi politikalarının zorlaşması beklenmektedir. Önemli bir rahatlama var.
2. Gayrimenkul tahvili ihracına genel bakış
Ekim 2016'dan bu yana, borsa emlak şirket tahvillerinin sınıflandırılmış denetimini uyguladı, emlak şirketlerinin borsa piyasasındaki tahvil finansmanı sıkı bir şekilde kontrol edildi. 2017'de, gayrimenkul şirket tahvillerinin ihraç ölçeği bir önceki yıla göre önemli ölçüde düştü. 2018'den bu yana, Eskinin geri ödemesi talebinin artması ve genel fonlama gerilimlerinin hafiflemesi ve borsanın gayrimenkul şirketlerinin tahvil ihraçlarını gevşetmesiyle birlikte, emlak şirketlerinin tahvil ihraçları kademeli olarak toparlanmaya başladı; 2019 yılında, emlak şirketlerinin borsadaki tahvil ihraçlarının sayısı ve ölçeği yıldan yıla önemli ölçüde arttı Bankalararası piyasada kısa vadeli tahvil ihracı artmaya devam etmekte, haklı tahvillerin oranı hızla artmakta ve uygulama yılının belirlenmesi kısa vadeli bir eğilim göstermektedir.Yüksek kredili emlak işletmelerinin borç ihraçlarının ölçeği, gayrimenkul işletmelerinin toplam kredi borcunu oluşturmaktadır. 3/4 veya daha fazla.
Çeşitlilik ve ölçek
2019 yılında, bankalar arası ve döviz piyasalarında toplam 404 gayrimenkul tahvili ihraç edildi, 2018'de 390'dan 14'e yükseldi; bankalar ve borsalar arasındaki toplam gayrimenkul tahvili ihracı, 2018'deki 473.186 milyar yuan'dan 29.241 milyar yuan düşüşle 443.945 milyar yuan oldu. Yuan,% 6.18 düşüş. İhraç türleri açısından, döviz piyasası 2019'da 220 gayrimenkul şirket tahvili ihraç etti, 2018'de 190'dan 30 artışla% 15.79'luk bir artış oldu. 2018'de 249.386 milyar yuan'dan artışla toplam ihraç ölçeği 268.655 milyar yuan oldu. 19.269 milyar yuan,% 7,73 artış, kurumsal tahvil ihraçlarının sayısı ve ölçeği arttı; 2019'da, bankalar arası piyasa emlak şirketleri için toplam 50 orta vadeli tahvil ihraç etti ve 2018'deki 83'ten 33'e düştü. Toplam ihraç ölçeği 52.060 milyar yuan, 2018'deki 111.85 milyar yuan'dan 59.79 milyar yuan düşüş,% 53.46'lık keskin bir düşüş. Orta vadeli tahvil ihracı ve ölçeği keskin bir düşüş gösterdi; 2019'da, bankalar arası piyasa emlak şirketleri için (ultra kısa vadeli olanlar dahil) toplam kısa vadeli finansman bonosu ihraç etti Finansman faturaları) 114, 2018'de 88'den 26'ya artış, toplam ölçek 102,42 milyar yuan, 2018'de 89,7 milyar iken 12,72 milyar yuan artış,% 14,18 artış, kısa vadeli finansman faturaları (ultra kısa vadeli finansman faturaları dahil) Hem ihraçların sayısı hem de ihraçların ölçeği yıldan yıla artmıştır; diğer önemli olanlar, toplamda 16.450 milyar yuan olan 19 yönlü araç ve toplam 4.359 milyar yuan değerinde 1 değiştirilebilir tahvildir. İhraç yöntemleri açısından bakıldığında, 2019 yılında kamu ve özel sektör plasmanlarının sayısı sırasıyla 285 ve 119 iken ihraç ölçeği sırasıyla% 69,17 ve% 30,83'tür. 2018 yılında ihraç yönteminin ölçeğinde küçük bir değişiklik meydana gelmiştir.
İşletmelerin niteliği açısından, 2019 yılında, merkezi devlete ait ve yerel kamu iktisadi teşebbüsleri tarafından ihraç edilen gayrimenkul tahvillerinin sayısı, toplam ihraç tutarı 228.379 milyar yuan (% 51.44) olmak üzere toplam 217 (% 53.71); kamuya ait olmayan işletmeler (kamu işletmeleri, yabancı fonlu işletmeler dahil, Çin-yabancı ortak girişimler ve özel işletmeler, vb. Tarafından ihraç edilen gayrimenkul tahvillerinin sayısı 187 (% 46.29) ve toplam ihraç miktarı 215.566 milyar yuan (% 48.56) 'dır. Genel olarak, devlete ait emlak işletmeleri tarafından ihraç edilen tahvillerin sayısı ve toplam ihraçları, devlete ait olmayan işletmelerinkinden biraz daha yüksektir.
Lianhe Credit Ratings'e göre 2019 yılında, gayrimenkul kurumsal kredi tahvillerinin toplam ihraç hacmi toplam geri ödeme hacmini aştı ve net finansman tutarı yaklaşık 31,4 milyar yuan oldu.Emlak tahvili vadesinin zirveye ulaşması, gayrimenkul kurumsal bankalararası ve döviz finansmanı temelde Gayrimenkul kredisi tahvil ihracı, esas olarak yenisini ödünç alarak eskisinin geri ödenmesi temelde tahvil vadesi geri ödemesini ve yeniden satışını karşılayabilir.
Seviye dağılımı
2019 yılında, bankalar arası ve döviz piyasalarında gayrimenkul bonosu ihraç edenlerin ana kredi notları AA + ve AAA'da yoğunlaşmıştır. Bunların arasında, AAA düzeyindeki şirketler, 250.966 milyar yuan (% 56.53) ihraç ölçeği ile toplam 169 ihraçla, ihraç sayısı ve ölçeği bakımından en büyüğüdür; AA + seviyeli şirketler, 135,991 milyar yuan (% 30,63) ihraç ölçeği ile toplam 153 ihraç etmiştir; 56.988 milyar yuan ihraç büyüklüğünde (% 12.84'ü karşılayan) AA ve altı toplam 82 işletme ihraç edildi. Şu anda, AA + kredi notuna sahip gayrimenkul şirketlerinin ihraççıları, büyük ve orta ölçekli kamu iktisadi teşebbüsleri ve sektörün TOP50 gayrimenkul şirketlerinin hakimiyetindedir ve bir bütün olarak, AAA ve AA + şirketleri tahvil ihracının% 85'inden fazlasını oluşturmaktadır.
2018'den bu yana, kredi riski olayları sık sık meydana geldi ve piyasanın düşük seviyeli kuruluş tahvili tahsisine olan talebi zayıfladı. Bu aynı zamanda, düşük seviyeli işletme seviyesindeki emlak şirketlerinin tahvil ihraç etmesini nispeten zorlaştırdı. Gayrimenkul şirketlerinin tahvil ihraçlarının ölçeğindeki genel artışla birlikte, düşük seviyeli kuruluşlar tahvil ihraç etti. Borç ölçeğindeki artış nispeten sınırlıdır. Seviye geçişi açısından, genel emlak piyasası 2016'dan beri patlayıcı bir büyüme yaşadı. Ana emlak şirketleri iyi satış performansına ve aktif stok yenilemesine sahiptir ve varlıkların, gelirlerin ve kârların ölçeği temelde önemli bir büyüme eğilimi göstermiştir. Bu, 2017'den bu yana emlak şirketlerinin kredi notunun ayarlanmasını ana odak haline getirdi. 2018 yılında, 9 kuruluşun kredi notu AA + 'ya yükseltildi ve 7 kuruluşun kredi notu AAA'ya yükseltildi; 2019'da 13 kuruluşun kredi notu AAA'ya yükseltildi ve 6 kuruluşun kredi notu AA +' ya yükseltildi ve AA düzeyindeki bir kuruluşun görünümü durağandan değişti Öne doğru ayarlayın.
Dönem dağılımı
2018'den bu yana, emlak bonosu ihracı kısa vadeli bir eğilimin bariz özelliklerini gösterdi. 2019 yılında gayrimenkul tahvillerinin ihraç vadesine bakıldığında ise 1 yıl ve daha kısa vadeli ihraç skalası 2018'e göre 4,09 puan artarak% 23,36'ya, 3 yıllık gayrimenkul tahvillerinin ihraç ölçeği ise 2018 yılına göre 3,78 puan azalarak% 11,71'e geriledi. Gayrimenkul tahvillerinin ihraç skalası 2018 yılında 0,35 puan azalarak% 2,64'e gerilerken, geri alım klozlu tahvil ihraçlarının oranı önemli ölçüde yükseldi.Bunlardan, ilk geri alım tarihi üçüncü yılda belirlenen gayrimenkul bonolarının ihraç ölçeği 2018'de karşılaştırmalı olarak açıklandı Yıllık artış 3,90 puan ile% 27,74 oldu. Kısa vadeli olma eğilimi ve yeniden satış klozlarının belirlenmesindeki artış, bir yandan kısa vadeli tahvillerin maliyet avantajı nedeniyle, işletmelerin ihraç maliyeti nedeniyle kısa vadeli tahvillerin finansman ölçeğini artırmış, diğer yandan politika tarafı her zaman ısrar etmiştir. Gayrimenkul sektörünün kısa vadeli refahında düşüş beklentileri ve bazı gayrimenkul şirketlerinde kredi riski olaylarının patlak vermesi, yatırımcıların uzun vadeli tahsis ihtiyaçlarını da zayıflatmıştır.
Lianhe Credit Ratings'e göre, 2019 sonu itibariyle gayrimenkul şirketlerinin mevcut tahvillerinin ölçeği yaklaşık 1,68 trilyon yuan idi. Uygulama ve yeniden satışa bakılmaksızın, gayrimenkul tahvillerinin vadesi 2020'de yaklaşık 370 milyar yuan'dır (gayrimenkul tahvil ölçeğinin yaklaşık% 22.02'sini oluşturmaktadır ), 2021'de gayrimenkul tahvillerinin vadesi yaklaşık 520 milyar yuan (hayatta kalan gayrimenkul tahvillerinin ölçeğinin yaklaşık% 30.95'ini oluşturuyor) ve 2022'de gayrimenkul tahvillerinin vadesi yaklaşık 320.3 milyar yuan (hayatta kalan gayrimenkul tahvillerinin ölçeğinin yaklaşık% 19.05'ini oluşturuyor); Hak içeren borçların kullanımını göz önünde bulundurursanız, 2020'de uygulamaya konulan gayrimenkul tahvillerinin miktarı yaklaşık 258 milyar yuan, tatbikatla karşılaşan gayrimenkul tahvillerinin miktarı 2021'de yaklaşık 252 milyar yuan olacak ve tatbikatla karşı karşıya kalan miktar 2022'de 111 milyar yuan kadar yüksek olacaktır. , Gayrimenkul tahvillerinin önümüzdeki 2-3 yıl içinde vade ve kullanım baskısı hala büyük olacak. Yeni taç salgınının etkisinden etkilenen 2020 yılından itibaren gayrimenkul projelerinin yeniden başlaması ve satışların ilerlemesi engellendi.Ödeme tahsilat durumunun ilk çeyrekte büyük ölçüde etkilenmesi bekleniyor.Eğer gayrimenkul satışları büyük ölçüde liberalleşmezse soğumaya devam edecek. Emlak şirketleri borçlarını geri ödeyecek ve yeniden finanse edecek Hala daha büyük bir bağımlılık var. Son yıllarda, gayrimenkul şirketlerinin tahvil finansmanının ölçeği, düzenleyici politikalardan büyük ölçüde etkilenmiştir. Sermaye piyasasının mali açıdan sağlam, yüksek puanlı emlak şirketlerine yönelik tercihi önemli ölçüde değişmiştir ve önde gelen emlak şirketlerinin tahvil ve diğer finansman yöntemlerini borç yerine koymak için kullanmaları için alan nispeten daha büyüktür; Küçük ve orta ölçekli emlak şirketleri iyi nakit rezervleri ayırmaz ve projelerin hızlı geri ödemesini yapmazsa, kredi riski olayları olasılığı artacaktır.
3. Gayrimenkul tahvili ihraç faiz oranı ve spread analizi
2019 yılında para piyasası nispeten gevşek fonlara sahip. Devlete ait gayrimenkul şirketlerinin kısa vadeli tahvil ihraçlarının ölçeğindeki artış, emlak şirketlerinin kısa vadeli tahvil ihraç maliyetlerinde düşüşe neden oldu; emlak şirketlerinin orta ve uzun vadeli kredi tahvillerinin ihraç maliyetleri istikrarlı bir şekilde azaldı ve AA + devlete ait olmayan gayrimenkul şirketleri Devlete ait gayrimenkul işletmelerinin orta ve uzun vadeli kredi tahvil ihracı ile karşılaştırıldığında, faiz farkı yoğunlaşmış ve önde gelen gayrimenkul işletmeleri ve devlete ait gayrimenkul işletmeleri finansman maliyeti avantajlarını korumaya devam etmektedir.
2019'da merkez bankası ihtiyatlı bir para politikası uygulamaya devam etti. 15 ve 25 Ocak'ta merkez bankası, finansal kurumların mevduat rezervini 0,5 yüzde puan düşürdü ve kapsayıcı finansman hedefli RRR kesim kredileri için değerlendirme standartlarını 2019'dan indirmeye karar verdi; 15'inde, yerel alanlara odaklanan ve ilçelere hizmet veren küçük ve orta ölçekli bankalar için hedeflenen bir RRR indirimi uygulandı; aynı zamanda, merkez bankası kapsamlı bir şekilde çeşitli para politikası araçlarını kullandı ve genel piyasa sermayesi sabit kaldı; Temmuz ayında, bölgesel bankalara ve ilçe bölgelerine hizmet veren küçük ve orta ölçekli bankalara teklif verdi. Hedeflenen RRR indirimleri uygulandı Eylül ayında, hedeflenen RRR kesintilerini üst üste getirmek için kapsamlı bir RRR indirimi uygulandı.Bankacılık sistemindeki toplam likidite miktarı nispeten boldu. İlk çeyrekte, bankalar arası sabit faizli hazine bonolarının bir yıllık vadeye kadar getirisi genel olarak geriledi ve ortalama seviyesi (% 2,40) bir önceki aya göre 26 baz puan düşerek Mart ayında yukarı kanala girdi; ikinci çeyrekte bankalar arası sabit faizli hazine bonolarının bir yıllık vadeye kadar getirisi Bu çeyrekte hafif bir dalgalanma ile hafif bir yükseliş eğilimi göstermiş, ortalama seviye (% 2,65) bir önceki çeyreğe göre 25 baz puan artarak Haziran sonrasında gerilemiş, üçüncü çeyrekte bankalar arası sabit faizli hazine tahvillerinin bir yıllık vadeye kadar getirisi bu çeyrekte dalgalı bir düşüş eğilimi göstermiştir. Seviye (% 2,60) bir önceki çeyreğe göre 5 baz puan düştü; dördüncü çeyrekte bankalar arası sabit faizli hazine bonolarının bir yıllık vadeye kadar getirisi dalgalandı ve ortalama seviye (% 2,60) bir önceki çeyreğe göre temelde değişmedi. Aralık ayında, bir yıllık vade Dönem getirisi düşüş eğilimindedir (31 Aralık'ta% 2,36).
2018 yılından bu yana, farklı derecelerdeki kısa vadeli gayrimenkul tahvillerinin ağırlıklı ihraç oranı ve ihraç marjı, bir bütün olarak dalgalanma ve düşüş eğilimi göstermiş ve 2019'un üçüncü çeyreğinde 2018'den bu yana en düşük seviyeye gerilemiştir. 2019'un ilk çeyreğinde AAA gayrimenkul şirketlerinin kısa vadeli kredi borcu artı haklar açığı, bireysel tahvillerin etkisiyle keskin bir artış gösterdi. 2019'un ikinci çeyreğinde temelde 2018'in dördüncü çeyreği seviyesine geri döndü ve 2019'un üçüncü çeyreğinde gerilemeye devam etti. Özellikle, 2019'un üçüncü çeyreğinde, AA gayrimenkul kısa vadeli tahvillerinin ağırlıklı faiz oranı ve spread'i sırasıyla 0,62 yüzde puan ve 55,86 BP azalırken, AA + gayrimenkul kısa vadeli tahvillerinin ağırlıklı faiz oranı 0,44 puan ve kısa vadeli tahvillerin spread'i sırasıyla 0,44 puan ve 42,74 puan düştü. , AAA gayrimenkul işletmesi kısa vadeli tahvillerinin ağırlıklı faiz oranı ve ihraç marjı bir önceki çeyreğe göre sırasıyla 0,52 puan ve 69,43BP azalırken, üçüncü çeyrekte ağırlıklı faiz oranları ve farklı dereceli kısa vadeli gayrimenkul tahvillerinin spreadleri azalırken, bir yandan genel fonlama görece gevşek ve sabit kaldı. Bir yandan, devlete ait gayrimenkul şirketleri ile devlete ait olmayan gayrimenkul şirketleri arasındaki tahvil ihraç maliyetlerinin ayrışması yoğunlaştı, devlete ait gayrimenkul şirketlerinin kısa vadeli tahvil ihraçlarının maliyeti düşüş eğilimi gösterdi. Üçüncü çeyrekte kısa vadeli gayrimenkul tahvil ihracı, devlete ait gayrimenkul şirketlerinin hakimiyetinde. 2019'un dördüncü çeyreğinde AA + devlete ait olmayan gayrimenkul şirketlerinin kısa vadeli tahvil artı haklar marjı 191.77 BP ile AA + devlete ait emlak şirketlerinden daha yüksek oldu. Genel piyasa kısa vadeli sermaye maliyetindeki düşüşten etkilenen AA + devlete ait olmayan gayrimenkul şirketlerinin kısa vadeli tahvillerinin ağırlıklı faiz oranı düştü.
Not: Kısa vadeli gayrimenkul kredisi tahvilleri bir yıl ve bir yıldan daha kısa vadeli gayrimenkul kredisi tahvillerini içerir. Örnek teminatlı tahvilleri içermez. Ağırlıklı faiz oranları ve spreadler ağırlık olarak ölçek kullanılarak hesaplanır. "/" Cari dönemde bu tür tahvil ihraç edilmediği anlamına gelir; "Kamu iktisadi teşebbüsleri" devlete ait emlak teşebbüslerine, "devlete ait olmayan teşebbüsler" devlete ait olmayan emlak teşebbüslerine (özel, kamu, yabancı fonlu teşebbüsler, vb.)
Kaynak: Lianhe Kredisi, Wind'e göre derlendi
2018 yılından bu yana, farklı derecelerde gayrimenkul şirketlerinin orta ve uzun vadeli kredi tahvillerinin ihraç oranları, küçük dalgalanmalarla bir bütün olarak dalgalandı.Genel olarak, AAA dereceli en iyi emlak şirketlerinin ihraç oranları düşüş eğilimi gösterdi. 2019'a girerken, devlete ait ve devlete ait olmayan emlak şirketleri arasında orta ve uzun vadeli tahvil ihraç maliyetlerinin ayrışması yoğunlaştı. Özellikle 2019'un üçüncü çeyreğinde AA gayrimenkul şirketlerinin orta ve uzun vadeli kredi tahvillerinin artı-hak farkı 58,47 BP artarken, AA + ve AAA gayrimenkul şirketlerinin orta ve uzun vadeli kredi tahvillerinin artı hak farkı sırasıyla 40,24 BP ve 17,65 BP azaldı. Doğal olarak 2019'un üçüncü çeyreğinde AA + ve AAA kamu iktisadi teşebbüslerinin orta ve uzun vadeli gayrimenkul kredi tahvillerinin artı hak farkı sırasıyla 290.77BP ve 153.40BP ile aynı düzeydeki kamu iktisadi teşebbüslerine göre daha yüksekti. 73.74BP'de, AA + devlete ait olmayan işletmeler ve aynı seviyedeki kamu iktisadi teşebbüsleri daha net bir nitelik farklılığına sahiptir ve spreadler genişlemektedir. 2019'un dördüncü çeyreğinde, hem AAA dereceli kamu iktisadi teşebbüslerinin hem de kamu iktisadi teşebbüslerinin ağırlıklı faiz oranları düşüş eğilimi gösterdi. 2019'un dördüncü çeyreğinde AA kamu iktisadi teşebbüslerinin orta ve uzun vadeli tahvillerinin ağırlıklı faiz oranları ve marjları kamu iktisadi teşebbüslerinin ve AA Devlete ait olmayan işletmelerin ağırlıklı faiz oranı, AA + devlete ait olmayan işletmelerinkiyle tersine çevrilmiştir; bu, esas olarak 2019'un dördüncü çeyreğinde AA + kamuya ait olmayan işletmelerin ihraççılarının farklılaşmasından kaynaklanmaktadır ve genel ihraç maliyeti nispeten yüksektir. Genel olarak bakıldığında, 2019 yılında gayrimenkul işletmelerinin orta ve uzun vadeli kredi tahvil kanallarının finansman maliyeti istikrarlı bir şekilde bir miktar azalmıştır.AA + kamu iktisadi teşebbüsleri ile kamu iktisadi olmayan gayrimenkul teşebbüsleri arasındaki orta ve uzun vadeli kredi tahvili ihracı spreadleri arasındaki fark genişlemiş ve yüksek kredili kamu iktisadi gayrimenkul işletmeleri Faiz oranları arasındaki fark daralmış ve devlete ait olmayan emlak şirketlerinin kredi notları arasındaki fark görece yüksek kalmıştır.
Emlak dışı sektör tahvilleri ile karşılaştırıldığında, 2018'den bu yana, her seviyedeki gayrimenkul tahvilleri ve gayrimenkul dışı sektör tahvilleri temelde pozitif bir yayılım sürdürdü. Bunlar arasında, AAA dereceli gayrimenkul tahvilleri ile gayri menkul olmayan endüstriyel tahviller arasındaki ihraç, 2018'in ikinci yarısından bu yana genişledi ve 2019'da çalkantılı bir eğilim gördü, ancak yine de pozitif bir yayılmaya devam ediyor; AA + dereceli gayrimenkul tahvilleri ile gayrimenkul dışı sanayi tahvilleri arasında ihraç edildi Genel faiz oranı farkı daraldı ve 2019'un dördüncü çeyreğinde önemli bir artış yaşandı; AA dereceli gayrimenkul tahvilleri ile emlak dışı sektör tahvilleri arasındaki pozitif faiz oranı farkı, dönemin çoğunda pozitif kaldı, ancak dalgalanma aralığı nispeten büyük. AAA gayrimenkul tahvillerinin ve gayri menkul kredi tahvillerinin kredi kalitesi farklılaştı Bu fenomen, üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki emlak piyasasının yüksek kaldıraç oranına sahip ve bazı büyük emlak şirketlerinin güçlü dağıtımıyla bariz bir şekilde düzeltilmesi ve gayrimenkul finansmanı için düzenleyici politikaların sıkılaştırılmasıyla ilgili olabilir.
4. Çinli emlak şirketlerinin yurtdışı tahvil ihracına kısa bir giriş
Gayrimenkul işletmelerinin denizaşırı borç ihraçlarının ölçeği büyümeye devam ediyor. 2019'da Ulusal Kalkınma ve Reform Komisyonu, gayrimenkul işletmelerinin yurtdışı borçlarının yalnızca bir yıl içinde vadesi gelen orta ve uzun vadeli yurtdışı borçlarının yerine kullanılabileceğini ve emlak işletmelerinin yurt dışı borçlarının ihraç edilmesinin soğumaya başladığını belirten bir belge yayınladı; gayrimenkul işletmelerinin borç kalitesinin farklılaşması yurtdışı İhraç maliyeti önemli ölçüde farklılaşıyor ve 2020 yılında gayrimenkul şirketlerinin yurt dışı borç ihraçlarının büyümesinin yavaşlaması bekleniyor.
2019 yılında Çinli emlak şirketlerinin yurt dışı tahvil ihraçlarının ölçeği hızla arttı. Wind'e göre, 2019 yılında Çin emlak şirketlerinin ABD doları tahvilleri, Hong Kong doları tahvilleri ve RMB tahvilleri sırasıyla 76.961 milyar ABD doları, 3.1 milyar HK doları ve 3.3 milyar RMB ihraç edildi. Bunlar arasında USD tahvil ihracı ölçeği yıllık bazda% 57.98 arttı. 12 Temmuz 2019'da Ulusal Kalkınma ve Reform Komisyonu, emlak şirketlerinin yurtdışı borçlarının yalnızca bir yıl içinde vadesi gelen orta ve uzun vadeli yurtdışı borçlarının yerine kullanılmasını gerektiren 778 sayılı Belge yayınladı. Emlak şirketlerinin yurtdışı borçlarının ihracı ve finansmanı önemli ölçüde soğudu. İhraç ölçeğinin büyümesi yavaşlayabilir.
2019 yılında, Çinli emlak şirketleri tarafından yeni ihraç edilen ABD doları tahvillerinin vadeleri hala ağırlıklı olarak 2 ve 3 yıl içinde yoğunlaşıyor, ancak 4 yıl vadeli tahvillerin oranı arttı ve geri ödeme hakkına sahip daha az tahvil var ve vade, kara piyasasına göre nispeten daha uzun. .
Yurtdışında tahvil ihraç eden Çinli emlak şirketlerinin sayısının artmasıyla ve Çin'in emlak yönetmeliğinin sıkılaştırılmasının getirdiği likidite baskısıyla, yurtdışından tahvil ihraç eden Çinli emlak şirketlerinin genel kredi nitelikleri düştü. Daha yüksek oranlara olan talep, Çinli emlak şirketleri tarafından yurt dışı tahvil ihracı için merkezi faiz oranında genel bir artışa yol açtı. 2019 yılında Çinli emlak şirketlerinin ölçek ağırlıklı ABD doları tahvil faiz oranı 2018'e göre 55,43BP artışla% 8,15 oldu. Ayrıca, Çin'de emlak piyasasının sıkı bir şekilde düzenlendiği dönemde emlak şirketlerinin kredi kalitesinde yaşanan farklılıklar ile ABD doları bonolarının ihraç oranları da farklılık gösterdi. 2019 yılından itibaren% 10'un üzerinde kupon oranına sahip tahviller önemli ölçüde arttı.
5. Geleceğe Bakış
2020'nin başından bu yana, merkezi hükümet yeni taç salgınının etkisine cevaben likiditeyi artırdı ve piyasa likiditesinin makul ölçüde yeterli kalması bekleniyor. Finansman tarafı, gayrimenkul sektöründeki düzenlemeleri gevşetmedi. Gayrimenkul şirketlerinin genel tahvil vade ölçeği yüksek olmaya devam ediyor ve fonlara olan talep görece büyük. Gayrimenkul kredisi tahvil ihracı esas olarak yeni borçlanmaya ve eski, önde gelen ve devlete ait konutların geri ödenmesine dayalı olmaya devam etmesi bekleniyor. Kurumsal finansmanın avantajları önemli olmaya devam edecek ve emlak şirketleri için doğrudan finansman ortamı daha da bölünebilir.
Tahvil piyasasında, mevcut ekonomik yavaşlama, uluslararası ticaret sürtüşmeleri ve uluslararası siyasi durumdaki istikrarsızlık ve salgının küresel ekonomi üzerindeki daha büyük etkisiyle merkezi seviye likiditeyi artırmaya devam etti. 2019'dan bu yana yayınlanan politika sinyallerine bakıldığında, katı gayrimenkul düzenlemesi gevşetilmedi ve finansman tarafı daha katı hale geldi ve finansal kaynakları gayrimenkule doğru eğilmek için kısıtlama niyeti açık. Şubat 2020'den bu yana, yeni taç pnömoni salgınının pazardaki etkisine cevaben merkez bankası, 1 yıllık LPR'nin 10 baz puan düşerek% 4,05'e, 5 yıllık LPR'nin 5 baz puan düşerek% 4,75'e düştüğünü açıkladı, aynı zamanda sürekli olarak piyasaya sürüldü. Trilyonlarca likidite, şirketlerin yenilerini ödünç alan ve eskisini geri ödeyen şirketlere destek politikalarını destekleyen ve salgından etkilenen şirketlere çok yönlü destek sağlayan merkez bankası, 19 Şubat'ta yayınlanan "Çin Para Politikası Uygulama Raporu" nda "Konuta bağlı kalın, spekülasyona değil. Gayrimenkulün kısa vadeli bir ekonomik teşvik olarak kullanılmaması, gayrimenkulün konumlandırılması, LPR mekanizması altında kişisel kredi faiz oranının temelde orijinal seviyesini koruduğunu teyit etmek anlamına gelir ", konut ve konut temel politikası uzun vadede değişmeden kalacaktır. Nispeten gevşek piyasa likiditesi temelleri altında, gayrimenkul sektörü finansman ucundan sınırlı likidite desteği alabilir.
2020 yılında gayrimenkul kredisi tahvil ihracı yeni borç almaya ve eskisini geri ödemeye odaklanacak. Kısa vadeli tahvil ihracı artmaya devam edecek, orta ve uzun vadeli gayrimenkul kredisi tahvil ihracı yüksek düzeyde dalgalanmaya devam edecek. Salgının fon testinden sonra gayrimenkul şirketleri sermayeye girdi. Piyasanın finansman hacmi ve finansman maliyeti, kredi yeterliliklerinin farklılaşmasıyla birlikte daha da farklılaştırılacak ve istikrarlı en iyi emlak girişimleri ve kamu iktisadi teşebbüsleri üzerinde yoğunlaşacaktır. Yurt dışı borç açısından, 2019 yılının ikinci yarısından itibaren gayrimenkul şirketlerinin yurt dışı borç finansmanı kullanımına getirilen kısıtlamalar ve yeni taç pnömoni salgınının etkisiyle, gayrimenkul şirketlerinin yurt dışı borç ihraçlarındaki büyümenin yavaşlaması bekleniyor.
