Ding Zuyu'nun Emlak Piyasası Üzerine Yorumu, Üçüncü Kademe Şehirler Serisi | Kaifeng: Zhengzhou başarılı olacak, Zhengzhou yenilecek
Bu makale kamu hesabından geliyor - Ding Zuyu emlak piyasası hakkında yorum yaptı
Kaifeng, Zhengzhou'dan en çok etkilenen şehirdir ve mevcut emlak piyasası "Zhengzhou, ama aynı zamanda Zhengzhou" durumundadır.
2016'dan 2017'ye kadar Kaifeng, Zhengzhou'nun ısı yayılımından etkilenmişti.Genel konut pazarı nispeten sıcaktı, işlem hacmi yükseldi ve fiyatlar hızla yükseldi. 2018'de konut fiyatları 2013'e göre 2-3 kat arttı.
Bununla birlikte, 2018'in ikinci yarısından bu yana, emlak piyasası ve vilayet piyasası önemli ölçüde geriledi ve Kaifeng emlak piyasası da önemli ölçüde etkilendi ve piyasa soğuktu.Mayıs 2019'dan bu yana, Zhengzhou emlak piyasası bir ölçüde toparlandı, ancak bu Kaifeng pazarında devam eden düşüşü yoğunlaştırdı. Pek çok proje şimdiye kadar yıllık hedefin sadece% 30'unu tamamladı ve satış durumu iyimser değil.
01. Kaifeng Şehrinde, esas olarak üç büyük batı bölgesi geliştiren birkaç yeni disk var
Kaifeng'deki pazar yoğunluğu nispeten yüksektir ve eski şehirde daha az yeni gelişme vardır.
"Zhengzhou ve Bianfeng'in entegrasyonunun" ilerlemesiyle, Kaifeng'in genel kalkınma yönü batıya doğru kaymıştır ve şehre giren yeni projeler esas olarak Zhengkai Bulvarı ile Zhengzhou ve Kaifeng'i birbirine bağlayan Tokyo Bulvarı arasındaki dar şeritte yoğunlaşmıştır.
25. Cadde'den Birinci Cadde'ye batıdan doğuya satranç tahtası planlaması Yunlianghe bölgesi, Zhongyi Gölü bölgesi ve Bianxi Gölü bölgesinde yoğunlaşmıştır.Toplam arazi alanı en az 40 kilometrekaredir, esas olarak ticari konut geliştirme için.
Yunlianghe bölgesi Zhengzhou'ya en yakın bölgedir ve ağırlıklı olarak Evergrande Çocuk Dünyası, Yinji Su Dünyası, Fangte Tema Parkı, Huayi Kardeşler Kasabası ve diğer kültür turizmi projeleri dahil olmak üzere kültür turizmi gayrimenkullerinin geliştirilmesine odaklanmaktadır. Genel kalkınma fikri kültürel turizmi geliştirmektir. Endüstri, belirli bir ölçekte konut inşa etmek için birleştirilir.
Zhongyi Gölü bölgesi şu anda ulusal marka geliştiricilerin konuşlandırıldığı ana alandır.Çevik, Jinmao, Midea, Greentown, Hongyang, Yuzhou ve Sunac gibi geliştiricilerin hepsinin geliştirme aşamasında olan projeleri var ve kalan arazi stoku az.
Bianxi Gölü bölgesi, üç bölge arasında eski Kaifeng şehrine en yakın olanıdır.En erken gelişmeye ve en eksiksiz destek tesislerine sahiptir.Aynı zamanda üç alan arasında en yüksek ortalama fiyatı olan bölgedir. Ana projeler arasında Yaxin Zhengkai Zeytin Şehri, Haima Konağı, Greentown Taoli Chunfeng vb. Yer almaktadır.
Önümüzdeki birkaç yıl içinde Kaifeng'in arazi transferi ve emlak piyasası gelişiminin Zhengkai Caddesi boyunca Zhongyi Gölü bölgesinden batıya doğru genişlemeye devam etmesi bekleniyor ve potansiyel arz çok büyük.
02. Fiyatlar art arda birkaç yıldır yükseldi ve pazar 2018'in ikinci yarısından sonra düşecek
2006'dan bu yana konut fiyat eğilimleri açısından Kaifeng üç fiyat artışı yaşadı:
Emlak piyasasının gelişimi 2006 yılında başladı ve konut fiyatı sadece bir yıl içinde metrekare başına 2.000 RMB'den metrekare başına 4.000 RMB'ye yükseldi.
2008 yılında, ev fiyatları metrekare başına 3,000 yuan'a hafifçe düştü ve ardından 4 yıl boyunca artmaya devam etti. 2012 yılında, Kaifeng konut fiyatlarının küçük zirvesine ulaşarak 6000 yuan / metrekare'ye ulaştı.
Takip eden iki yıl içinde emlak durumu sıkılaştı. 2014 yılında Kaifeng'deki konut fiyatı son yılların en düşük noktası olan metrekare başına 4.000 yuan'a düştü. Pazar yavaş yavaş toparlanıp ısınırken, konut fiyatları 2018'de metrekare başına 8.000 yuan'a ulaştı.
Yıllar içinde Kaifeng'deki ticari konut işlem hacmi perspektifinden, esas olarak Zhengzhou-Bianzhou entegrasyonunun ve serbest ticaret bölgesi planlamasının uygulanmasına bağlı olarak, yıllık 4,65 milyon metrekare işlem hacmi ile işlem ölçeği yıldan yıla 2017'de tarihi yüksek bir seviyeye yükseldi. .
2018 yılında emlak piyasası kontrol politikalarının kademeli olarak fermentasyonu ile işlem hacmi biraz düzeldi ve genel durum yüksek kaldı.
Bununla birlikte, yıldan yıla değişikliklere bakıldığında, açıkça istikrarlı bir düşüş eğilimi gösteriyor ve büyüme potansiyeli biraz yetersiz. Aslında, Kaifeng pazarı Ağustos 2018'den beri düşüşte. Mevcut genel piyasa durumu nispeten soğuk. Projelere yapılan ortalama günlük ziyaretler genellikle sadece yaklaşık 10 grup ve satış durumu iyimser değil.
Politika kontrolü açısından, Kaifeng şu anda bir satın alma kısıtlama politikasına sahip değildir ve sözleşmelerin imzalanmasına ilişkin kısıtlamalar açık değildir.
Kaifeng şehrinde endüstriyel destek eksikliği, Zhengzhou'nun sifon etkisi altında nüfusun sürekli çıkışı ve kentsel baraka reformunun yetersiz yoğunluğu nedeniyle, satın alma gücünün kısa vadede artması zor.
10 yıllık geliştirmeden sonra, Kaifengin katı talebi temelde tüketildi ve reformlara yönelik talep var, ancak satın alma gücünün kısıtlamaları nedeniyle, mevcut işlemler hala sınırlı.
Bu makro koşullar altında, Kaifeng'deki emlak piyasası gelecekte Zhengzhou'dan büyük ölçüde etkilenecek ve piyasa bağımsızlığı zayıf olacaktır.
03. Bianxi Gölü bölgesi en yüksek fiyata sahip ve eski şehir düşük bir fiyat haline geldi
2018'de Kaifeng'deki birkaç ana işlem alanının tedarik ve pazarlamasına bakıldığında, Yunlianghe bölgesi, şehrin toplam işlem hacminin% 50'sini oluşturan en yüksek satış hacmine sahip alan olmayı hak ediyor.
Bunların arasında Evergrande Kültürel Turizm Şehri ve Evergrande Future City, şehrin satışlarına liderlik etmeye devam etti. 2018'de Evergrande Kültürel Turizm Şehri, 340.000 metrekarelik toplam işlem alanı ve 3,4 milyar yuan işlem değeri ile 2.700'den fazla birime ulaştı.
Aynı cadde üzerinde yer alan Evergrande Future City, 83.000 metrekarelik satışla yakından takip etti, ancak işlem tutarı sadece 840 milyondu ve pazar yoğunluğu yüksekti.Evergrande Kültür Turizmi Şehri en çok müşteriyi çekti.
Her bölgenin fiyat açısından, Kaifeng Şehrine en yakın olan Bianxi Gölü bölgesi, nispeten eksiksiz okul bölgesi, ticaret ve tıbbi tesisler nedeniyle metrekare başına ortalama 10,828 RMB ticari konut fiyatına sahiptir.
Zhengzhou'ya en yakın Yunlianghe bölgesi, metrekare başına ortalama 9.592 yuan fiyatla yakından takip etti, ardından metrekare başına ortalama 9.389 yuan fiyatla Zhongyi Gölü bölgesi geldi.
Genel olarak, Kaifeng'deki konut fiyatları Zhengkai Bulvarı'nın her iki tarafında da yüksek.Yunlianghe bölgesi esas olarak Zhengzhou'nun radyasyonundan etkileniyor.Bianxihu bölgesi, erken kalkınma ve tam destek tesislerinden yararlanıyor.Bunun aksine, daha az yeni gelişme ve eski bir şehir var. Eski şehir, konut fiyatlarında bir bunalım haline geldi.
04. Ev satın alma talebi esas olarak uygun maliyetli, işlevsel ve sağlam konutlardır
Kaifeng'deki ev alıcıları için üç ana kaynak vardır: Yerel kentsel müşteriler yaklaşık% 40, Kaifeng banliyölerinden müşteriler yaklaşık% 20 ve fiyat farklarından etkilenen Zhengzhou müşterileri yaklaşık% 20'dir.
2019'dan bu yana Kaifeng'i çevreleyen banliyö ve ilçelerdeki müşterilerin oranı artarak% 50'ye ulaştı, temelde üç faktöre bağlı olarak:
1. Yerel stok müşterilerinin konut satın alma talebi temelde 2016'dan 2018'e kadar tüketilecektir;
2. Zhengzhou'daki yatırımcıların oranı azaldı Kaifeng'deki konut fiyatı yükseldikten sonra, Zhengzhou banliyölerindeki ile neredeyse aynı olacak ve fiyat farkı ortadan kalktı.
3. Banliyö ilçelerinin endüstriyel temeli, kentsel alanlardan daha güçlüdür ve banliyö ilçelerdeki müşterilerin satın alma gücü zayıf değildir. Banliyö ilçelerinin müşteri kaynakları arasında en çok Qixian ilçesinden müşteriler gelirken, onları Tongxu, Kaifeng, Weishi ve Lankao'dan gelen müşteriler izliyor.
Kaifeng müşterileri kaba evleri daha çok kabul ediyor, çünkü yeni reform yapılan insanlar daha fazla fiyata duyarlı ve yatırımcı müşteriler dekorasyon için talepte bulunmuyor, ancak 2018 Yılbaşı Günü'nden sonraki tüm arazi müzayedeleri, geliştiricileri de beraberinde getiren rafine dekorasyon ve teslimat gerektiriyor. Belli bir miktar basınç kaldırılır.
Yüksek katlı evler ile karşılaştırıldığında, bungalovların satışı daha kolaydır.Bungalov satış trendi, geçen yılın Ağustos ayından bu yana düşmüştür.Bunun başlıca nedeni, Kaifeng'in iyileştirilmiş müşterilerinden gelen bungalov talebinin temelde gereğinden fazla çekilmiş olması ve yeni yenilenen müşterilerin satın alma gücünün kısıtlanmış olmasıdır. Üç yatak odalı, yaklaşık 120 metrekarelik yüksek katlı ürünleri tercih edin.
05. Eski şehirdeki arazi miktarı sınırlıdır ve gelecekteki gayrimenkuller batıda yoğunlaşacaktır.
Kaifeng arazi piyasası işlemleri perspektifinden bakıldığında, arazi piyasası 2013 yılında ağır bir hacim başlattı ve ardından işlem hacmi 2017 yılına kadar yıldan yıla geriledi.
Ancak 2019'un ilk yarısında, arsa piyasası 2018'deki işlem hacminin yarısından daha az olan 4,79 milyon metrekare sattı. 2019'daki nihai arazi işlem hacminin 2017'deki ile benzer olması ve 2018'in son üç yılın en yüksek arazi işlem hacmi olması bekleniyor.
İşlem fiyatları açısından, 2016'dan bu yana, arazi fiyatları açıkça hızla yükseldi, 2019'un ilk yarısında metrekare başına 1.544 yuan'a ulaştı ve kentsel arazi maliyetleri hala nispeten düşük.
İşlem alanlarının dağıtımı perspektifinden bakıldığında, Kaifeng bölgesinin gelişimine hükümet liderliğindeki kalkınma hakimdir ve genel odak noktası, "Zhengzhou-Bianjiang entegrasyonu" planlaması boyunca batıya doğru gelişmektir.
2018'de satılan arazinin% 91'i Longting Bölgesi'nde bulunuyordu, özellikle Zhengkai Bulvarı'nın her iki yakasında Zhengzhou ve Kaifeng'i birbirine bağlayan üç büyük alanda yoğunlaştı. Bu alan aynı zamanda gayrimenkulün gelecekte odaklanacağı bir alandır. Şu anda birçok birinci kademe emlak şirketi bulunmaktadır. Yerleşik; geleneksel eski şehir, gelecekte kültürel kalıntıları korumayı amaçlayan kültür ve turizm endüstrisine dönüşecek ve eski şehrin yeniden inşası yavaş ve kalkınma için daha az arazi var.
Kaifeng, Zhengzhou'ya nispeten yakın olduğundan, en çok radyasyona maruz kalıyor ve birinci sınıf emlak işletmelerinin girişini sağlıyor.
Birinci kademe yabancı emlak şirketleri Kaifeng'e daha agresif bir şekilde girdi ve bu da Kaifeng'deki konut arsası için daha yüksek prim, ticari arsa için daha düşük bir primle sonuçlandı. 2018'de Evergrande, Country Garden, Zhongnan, R&F, Sunac ve diğer şirketlerin tümü Kaifeng'e yerleşirken, yerel şirketler Arazi edinimleri arasında Jianye, Yaxin ve Haima bulunmaktadır.
Piyasa tepkisine göre, arazi transferleri daha şeffaf hale geldikçe, yerel emlak şirketlerinin avantajları giderek ortadan kalkıyor.
06. Zhengzhou Siphon'dan etkilenen emlak piyasasında fırsattan çok zorluk var
Birbirinden ayrılmış iki dağın olduğu ve kentsel izolasyon duygusunun ciddi olduğu Zhengzhou ve Luoyang'ın aksine, Kaifeng Şehri ile Zhengzhou Şehri arasında iki otoyol, Zhengkai Bulvarı ve Lianhuo Otoyolu vardır.Arabayla gitmek sadece 1,5 saat sürer. Kaifeng, Zhengzhou şehir merkezine geldi.
Zhengzhou ve Bianfeng'in entegrasyonunun uygulanması ve tüm Zhengzhou şehrinin doğuda kademeli olarak gelişmesiyle, iki şehir arasındaki mesafe küçülmeye devam etti ve bu da Kaifeng için hem bir fırsat hem de bir zorluk sunuyor.
Tarihi ve kültürel bir başkent olarak Kaifeng'in ekonomik kalkınmayı yönlendirecek temel endüstrileri yoktur. Şu anda şehir Zhengzhou'nun "arka bahçesi" olarak konumlandırılmıştır ve ana gelişme yönleri spor, turizm ve kültürdür.
Zhengzhou-Bianzhou entegrasyonunun geliştirme fırsatlarını ve Zhengzhou'nun temettü radyasyonunu yakalayabilir ve Evergrande Çocuk Dünyası ve Yinji Su Dünyası gibi kültür ve turizm projelerini başarıyla uygulayabilirsek, Yunlianghe bölgesinden Bianxi Gölü bölgesine pazar gelişimi hala büyük potansiyele sahiptir.
Asıl zorluk, Kaifeng'den Zhengzhou'ya kısa mesafede yatıyor.
Bir yandan, sürekli nüfus çıkışına yol açarken, diğer yandan emlak piyasası, yüksek konut fiyatları ve Henan'daki yabancı şirketlerin giriş derecesi ile Zhengzhou'dan büyük ölçüde etkilendi, ikinci sırada Zhengzhou'dan sonra.
Kaifeng'in emlak piyasası Zhengzhou'dan gelen talep tarafından canlandırıldı ve hızlı bir gelişimden geçmek zorunda kaldı.Yerel içsel satın alma gücü emlak piyasasının işleyişini destekleyemedi, bu nedenle piyasa 2018'in ikinci yarısında soğuduktan sonra toparlanmak zor.
Bu sorunla karşı karşıya kalan Kaifeng, ekonomik gelişme yoluyla eyaletteki ekonomik sıralamasını iyileştirmeli ve yerel müşterilerin satın alma gücünü artırmalıdır;
Öte yandan, kentsel inşaat ve ulaşımı güçlendirerek, Zhengzhou yatırımcılarına olan bağımlılığı en aza indirerek, Zhengzhou konut fiyatlarının Kaifeng konut fiyatları üzerindeki etkisini azaltarak ve piyasa işlemlerinin bağımsızlığını koruyarak varoşlardan ve ilçelerden müşteriler çekebiliriz.
Genel olarak, Kaifeng emlak piyasasının gelişimi esas olarak Zhengzhou'nun ısısı ve yayılmalarından kaynaklanmaktadır.Yerel müşterilerin satın alma gücü sınırlıdır ve ev satın alma istekliliği yetersizdir. Pazar şu anda aşağı bir durumda ve şu an için herhangi bir iyileşme eğilimi yok.
Bianxi Bölgesi, Zhengzhou ve Bianzhou'nun entegre planlaması altında büyük miktarda arazi tedariği üretmiştir, ancak ortadan kaldırılma sorunuyla karşı karşıyadır.Bazı projeler fiyatları düşürerek müşterileri çekmeye başlasa bile, yine de pazar güvenlerini geliştiremiyorlar.
Önümüzdeki 5 yıl içinde "boş şehir" aşamasında kalma olasılığı daha yüksektir.
Gelecekte, Kaifeng'in iyi bir plan yapıp yapamayacağı, şehrin ekonomik gücünü ve yerel müşterilerin satın alma gücünü artırıp artırmayacağı ve Zhengzhou'ya olan bağımlılığını azaltıp azaltamayacağı, kentsel emlak piyasasının uzun vadeli sorunsuz işlemesinin anahtarı olacaktır.
Daha fazla bilgi için, Pekin'de bir ev satın alma, politika yorumlama, bir ev satın alma konusunda soru ve cevap, kendi kendine giden ev denetimi gibi konularda size yardımcı olmak için WeChat'te bizi takip edin
[Satın alma bilgilerinin keyfini çıkarın, gelin ve Leju.com'u takip edin]
Makale kaynağı: Ding Zuyu emlak piyasası hakkında yorum yaptı
