Ren Zhiqiang artan konut fiyatları için yeni nedenler bulur, ister inan ister inanma?
Ren Zhiqiang, 19 Ekim'de Çin Gayrimenkul Finansmanı Yıllık Konferansı'nda "Yan Yollar, Uzun Vadeli ve Yeni Büyüme Kutbu Keşfetmek" temasıyla, "Kentleşme açısından Çin şehirlerinde çok fazla ev yok ama yeterli değil. Çinin mevcut politikaları, sınırlı alımlar nedeniyle şehre girmek isteyenlerin şehre girmesini engelliyor. Şu anda Çinin kentleşme oranı hala çok düşük. Şehirde konut yok ve hızlı gayrimenkul geliştirme gerekiyor. Yüksek konut fiyatları sorununun nasıl çözüleceğinin temel nedeni arazi. sistemi.
Ren Zhiqiang ayrıca şuna da inanıyor: 2018'de Çin'in kayıtlı kalıcı ikametgahına sahip kentleşmiş nüfusu, gelişmiş ülkeler seviyesinin çok altında, yalnızca% 42 idi. Küresel bir perspektiften bakıldığında, kentsel nüfus 2016'da 4 milyar olarak kırsal nüfusu geride bıraktı. Aksine, Çin'in kentleşme gelişimi çok yavaştır. 2017'de Çin'de 5 milyondan fazla nüfusa sahip sadece 16 şehir vardı ki bu bizim şehirleşme hedefimizden çok uzak.
Ren Zhiqiang'ın görüşüne göre, yoğun nüfuslu şehirler, ikincil ve üçüncül sanayilerin gelişmesinin temelidir. 1960 yılında dünyada nüfusu 10 milyonu geçen tek şehirler New York ve Manhattan idi, buna bağlı olarak bu iki şehrin GSYİH'si çok yüksekti. Kentleşme ekonomik kalkınmanın temelidir ve Çin ekonomisinin hızlı büyümesi kentleşmeden kaynaklanmaktadır. Yüksek nüfus yoğunluğu nedeniyle, tesis kullanımının verimliliğini artırabilir ve teknolojik yeniliği artırabilir.
Aslında Ren Zhiqiang'ın ana bakış açısı, kentleşme süreciyle yakından ilgilidir. Ren Zhiqiang'ın bu yıl ev almayacağını ve 2019'da ev alma şansının olmayacağını söylemesinin nedeni, esas olarak kentleşme nedeniyle emlak talebinin artmasından kaynaklanıyor.Şehir her zaman konut arzından yoksun kaldı.Gelecekte şehrin yüksek büyüme dönemleri olacak ve ev fiyatları elbette yükselecek. Bununla birlikte, Ren Zhiqiang'ın görüşlerinin çoğunu tespit etmenin zor olduğunu düşünüyoruz.
Görüş 1: Çin'in kentleşme oranı hala çok düşük ve konut fiyatları artacak
Ren Zhiqiang'ın görüşüne göre, Çin'in kentleşme seviyesi,% 42 veya% 58, gelişmiş ülkelerdeki% 90 seviyesinin çok altında, çok düşük. Kentleşmenin ilerlemesiyle birlikte, çok sayıda kırsal insan şehirlere aktı ve temel yaşam koşullarını karşılamak için gayrimenkulün hızla geliştirilmesini gerektirdi.
Ancak kentleşme ile kentleşme arasında bir fark olduğuna inanıyoruz. Kentleşme, çok sayıda kırsal kesimin büyük ve orta ölçekli şehirlere girmesine izin verirken, kentleşme kırsal nüfusun yakınlardaki küçük kasabalarda yaşamasına izin verir. Ve gelişmiş ülkelerdeki verilerin% 80 ila% 90'ı şehirleşme seviyeleri olmalı, herkes büyük şehirlere akın etmiyor, büyük şehirlerde konut fiyatlarını artırıyor.
Dahası, gelişmiş ülkelerdeki kentleşme oranı% 80 ila% 90'lara kadar çıkmaktadır.Gelecekte Çin, gelişmiş ülkeleri takip etmeyebilir. Artık pek çok genç, modern tarıma başlamak için kırsal bölgelere geri dönüyor. Bazı insanlar kırsalda kalmayı severler ve memleketlerinde tatmin edici bir iş bulabileceklerini hissederler, memleketlerini terk edip şehre gitmek zorunda kalmazlar.
Aslında, Çin'in kentleşme sürecini geciktiren, mevcut yüksek konut fiyatları ve yüksek kiralar. Her yıl, birçok kırsal bölge insanı Bahar Şenliği'nden sonra genellikle büyük şehirlere gelmeyi bırakır. Nedeni basit: Büyük ve orta büyüklükteki şehirlerde konut fiyatları ve kiraları çok pahalı, yaşam baskısı çok fazla ... Uzun süre yerleşmek kolay değil. Bu durumda, birçok insan iş bulmak ve bir iş kurmak için memleketlerine dönmeyi seçmiştir.
Bakış Açısı 2: Arazi ve satın alma kısıtlamaları hakkında oldukça eleştiri
Ren Zhiqiang'ın düşük kentleşme oranına ek olarak, hükümetin arazi piyasası fiyatlarını düşürmesini ve arazi arzını artırarak yüksek konut fiyatlarını düşürmesini de önerdi. Ancak emlak patlamasıyla birlikte arazi fiyatlarının yükselip düştüğüne inanıyoruz.Eğer emlak sektörü soğuksa ve geliştiriciler arazi edinme konusunda temkinli davranırsa, arazi fiyatları düşecek, aksi takdirde düşük bir primle satılacak veya müzayedeyi geçecek.
Bu yıl Ocak'tan Ağustos'a kadar ülke genelinde 850'den fazla arazi müzayedesi yapıldı ve daha fazla arazi düşük primlerle satıldı. Daha da şaşırtıcı olan, satılmayan arazilerin bir kısmının hala birinci ve ikinci kademe sıcak şehirlerde olmasıdır. Bu, soğuk ve sıcak emlak piyasasının arazi fiyatlarının yükseliş ve düşüşünü belirlediğini göstermektedir.Eğer emlak piyasası spekülasyona giderse ve geliştiricilerin konut fiyatlarında daha fazla artış için yer görmesini engellerse, arazi fiyatları doğal olarak düşecektir.
Buna ek olarak Ren Zhiqiang, bazı büyük ve orta ölçekli şehirlerin artık satın alma kısıtlama politikasını sıkı bir şekilde uyguladığından ve bu da dışarıdan gelenlerin konut hayallerini gerçekleştirmelerini zorlaştırdığından şikayet etti. Aslında, satın alma kısıtlamaları da dahil olmak üzere gayrimenkul kontrol politikaları da uygundur. Uzun vadeli mekanizma kurulduktan sonra geri çekilecektir.
Satın alma kısıtlamasının uygulanmasının dışarıdan spekülatif emlak spekülasyonu talebini azaltmak ve yerel sakinlerin katı talebini sıkmak olduğuna inanıyoruz. Satın alma kısıtlamalarının kaldırılması ve pervasız spekülatif talebin yerel konut fiyatlarının rastgele yükselmesine neden olacağı söylenebilir mi, bu iyi mi? Bu pazarlama mı? Biliyorsunuz, gayrimenkul sadece yatırım amaçlı gayrimenkullere değil, aynı zamanda insanların geçimini garanti eden mülklere de sahiptir.
3. Bakış Açısı: İlkokul öğrencilerinin büyümesi, gelecekte hızla yükselen konut fiyatları için itici güçtür
Ren Zhiqiang, mevcut hanehalkı kayıt sisteminden şikayet etmenin yanı sıra kentleşme sürecini de etkiledi. Son zamanlarda, yeni teoriler de ortaya attı. Ren Zhiqiang, şehirlere giren yetişkin sayısının hızla arttığına inanıyor, hepsi göçmen işçi, ev kiralıyorlar, ev almıyorlar ama ilkokul öğrencileri gelir gelmez şehirlerde kök salacaklarını söylüyorlar, bu gerçek bir nüfus artışı. Ve çocuklar büyüdüklerinde bir ev satın almak zorunda kalıyorlar, bu da hızla yükselen konut fiyatlarının nedeni.
Hanehalkı kayıt sistemi reformunun kademeli bir süreç gerektirdiğine inanıyoruz: Önce kentsel hanehalkı kaydını, ardından üçüncü ve dördüncü kademe şehirleri serbestleştirin ve ardından ikinci kademe şehirlerde yeteneklerin tanıtılmasıyla serbestleştirin. Şimdi sorun, başlangıçta büyük şehirlerde yoğunlaşan çeşitli sosyal kaynakların küçük ve orta büyüklükteki şehir ve kasabalara yayılması gerektiğidir.Çeşitli sosyal kaynaklar dengeli bir şekilde dağıtıldığı sürece, büyük şehirlerdeki hane halkı kaydı o kadar popüler olmayacaktır.
İlkokul öğrencilerinin hızla artan konut fiyatlarına yol açmasından bahsetmişken, Çin'in genç nüfusunun şu anda olduğundan önemli ölçüde düştüğü ve şehirlerdeki konut arzının talebi aşması gereken yirmi yıldan fazla sürecek. Ren Zhiqiang henüz anlamadı. Talep sadece kendi kendine oturulan konut için ise, talep arzı aşsa bile, yavaş yükselecektir. Spekülatif konut talebi ise, bir kişi ondan fazla veya düzinelerce daireye sahipse, daha fazla konut sağlayabilirsiniz. , Ne kadar konut inşa edilirse edilsin, konut fiyatları fırlayacak.
Ren Zhiqiang'ın son yıllarda emlak trendlerinde daha doğru olmasının nedeni, kimsenin emlak balonunu sıkıştırmaya cesaret edemediğini hesaplaması ve bu sırada konut fiyatlarının yükselen kanalda olmasıydı. Ama şimdi, merkezi hükümet "Ev yaşamak içindir, spekülasyon için değil." Bu nedenle, Ren Zhiqiang'ın kesin tahmini yalnızca geçmiş zaman olabilir. Gelecekte, yurt içi konut fiyatlarındaki artış ve düşüş, yerel sakinlerin gelirleriyle bağlantılı olacak ve bu kesinlikle Ren Zhiqiang'ın öngördüğü gibi değil.
