Mali raporun yıkımıYatırım yavaşlar, kârın %20'si gerçeğe uygun değerdeki değişikliklerden gelir, bu altı veri seti, gayrimenkul karanlık atı Xincheng Holdings'i anlamanıza izin verir
27 Mart akşamı Seazen Holdings (601155.SH) 2019 yıllık raporunu yayınladı.Rapor, şirketin 2019 yılında 85,8 milyar yuan işletme geliri ve ana şirkete atfedilebilecek net kârı 12.654 milyar yuan artırarak 12.654 milyar yuan elde ettiğini gösteriyor. sırasıyla yıllık %58,58 ve %20,61.
Şirketin 2019'daki sözleşmeli satış tutarı, yıllık %22,48 artışla 270,8 milyar yuan oldu ve önceden belirlenmiş yıllık hedefe ulaştı. Sözleşmeli satış alanı ise bir önceki yıla göre %34,21 artışla 24,32 milyon metrekare oldu.
Newtown Holdings gayrimenkul sektöründe karanlık bir attır.Gümrük çağa gayrimenkulün girdiği görüşü giderek daha fazla tanınırken, Newtown Holdings altın çağın hızına ulaştı. 2016'dan 2018'e kadar Seazen Holdings, art arda üç yıl boyunca yıllık ortalama %91'lik sözleşmeli satış büyüme oranıyla ilk on emlak geliştiricisi listesine girdi ve 2019'da sektörün sekizinci sıralamasını sabitledi.
Ancak Newtown Holdings'in yükselişine eşlik eden, borcunun gizemiydi. Gayrimenkul sektörü sermaye yoğun bir sektördür.Arsa edinim maliyetinin yüksek olması, yatırım döngüsünün uzun olması ve kredilerdeki banka kısıtlamaları nedeniyle gayrimenkul şirketlerinin borç oranı genellikle yüksektir.Ancak finansal tablolar açısından bakıldığında, Seazen Holdings'in net borç oranı anormal derecede düşük. 2019 mali raporunu örnek olarak alacak olursak, şirketin faizli borcu 74 milyar yuan, hesaptaki nakit 63.4 milyar yuan ve öz sermaye 61,4 milyar yuan net borç oranı sadece %16,36. Kıyaslamak gerekirse, sektör tarafından "iyi öğrenci" olarak kabul edilen Vanke'nin 2019 yılında net borç oranı %33,87'ye ulaştı.
Ardından, Nancai AI Haber Laboratuvarı sizi bu karanlık atı altı veri seti ile anlamaya götürecek.
Genişleme yavaşlarŞirketin 2018 yıllık raporu yayınlandıktan sonra, Şanghay Menkul Kıymetler Borsası bir keresinde şirkete bir soruşturma gönderdi. Borsanın endişe duyduğu konulardan biri, 2018 yılında, şirketin yatırım amaçlı gayrimenkulünün gerçeğe uygun değerindeki değişikliklerin yılın kâr ve zararı üzerindeki etkisinin, yıl netinin %26,78'ini oluşturan 2.809 milyar yuan'a ulaşmasıdır. 12.21 milyar yuan kar.
2019 mali raporunda, gerçeğe uygun değer değişikliğinin bu kısmından elde edilen kazanç ne kadardır?
Yukarıdaki verilerden de anlaşılacağı üzere 2019 yılında yatırım amaçlı gayrimenkullerin gerçeğe uygun değerindeki değişimlerden elde edilen kârların oranı düşse de toplam kârın %20,17'sini oluşturmuştur.
Yatırım satış oranı, gayrimenkul işletmelerinin yatırım yoğunluğunu ölçmek için bir göstergedir. Şirketin sözleşmeli satış hacmi her yıl hızla artıyor ve buna şirketin agresif arazi edinim stratejisi eşlik etmelidir ve yatırım-satış oranı kesinlikle düşük olmayacaktır. Ancak 2019 yılında şirketin sözleşmeli satışlarının büyüme oranı %22'ye düşerken, şirketin yatırım/satış oranı da %99'a düştü. %100'den düşük bir yatırım-satış oranı, şirketin ayrılmış araziyi orta derecede tüketmeye ve fonları çekmeye başladığı anlamına gelir.
Finansman maliyetleri hala tırmanıyorBüyük borç ölçeği nedeniyle, sermaye maliyeti, gayrimenkul şirketlerini analiz etmek için temel işletme göstergesidir.
Yukarıdaki verilerden de anlaşılacağı üzere şirketin 2019 yılında finansman maliyeti %6,73 olarak gerçekleşmiştir.Son dört yılın verilerine göre finansman maliyeti halen adım adım artmaktadır.
Seazen Holdings'in borç gizemini çözmenin anahtarı, şirketin bilanço dışı borç ölçeğini ve bilanço içi fiili borç ölçeğini keşfetmektir.
Önce bilanço dışı borcun ölçeğine bakın. Şirketin bilanço dışı borç ölçeği ile finansal raporları arasındaki bağlantı noktası, uzun vadeli öz sermaye yatırımıdır.
Kontrol edilen bir bağlı ortaklığın konsolide edilip edilmeyeceğine dair muhasebe standartlarında kesin bir kural yoktur ve şirket, faaliyetleri hakkında mutlak bir söz hakkına sahipse konsolide edebilir. Ancak genel olarak konuşursak, ana şirket en azından mutlak kontrol haklarına sahip bağlı ortaklıkları konsolide edecektir. Seazen Holdings'in mali raporunun önemli bir özelliği, konsolide edilen bağlı ortaklıkların seçiminde yatmaktadır. Yani konsolide edilmeyen %50 ve daha fazla hisseye sahip çok sayıda bağlı ortaklık vardır.Aynı zamanda bu bağlı ortaklıkların aktif-pasif oranı hala çok yüksektir.Bu şirketler uzun vadeli hale gelmiştir. Şirketin finansal raporundaki öz sermaye yatırımları.
2018 yılında, borsa tarafından sorgulandıktan sonra şirket, şirketin hisselerinin %50'sinden fazlasına sahip olduğunu ancak şirketin varlık, yükümlülük ve kârlarına göre ortak girişim (ortak girişim) olarak listelendiğini açıkladı. Bu, şirketin bu bağlı ortaklıklar grubunun varlık ve yükümlülüklerini açıkladığı tek zamandır.
Veriler toplam 24 şirketi içeriyor, şirketin toplam varlıkları 83.53 milyar yuan, toplam toplam yükümlülükler 73.727 milyar yuan kadar yüksek, aktif-yükümlülük oranı %88.26 kadar yüksek ve net kar bir kayıptır. 82.55 milyon yuan. Şirket, konsolidasyon yapılmamasının nedeninin, ortağın önemli kararlarda büyük söz sahibi olması olduğunu belirtti.
2019 mali raporu, bu bağlı ortaklıkların varlık ve yükümlülüklerini açıklamaya devam etmemiştir, ancak şirketin uzun vadeli öz sermaye yatırımının daralmadığı ve şirketin muhasebe standartlarının değişmediği gerçeğinden yola çıkarak, bu bölümün şirketin varlıkları ve yükümlülükleri hala çok büyük.
Azınlık Öz Sermaye Özsermaye mi Borç mu?Azınlık hissedarlarının özsermayesine tekabül eden kar dağıtım oranı küçüktür, bu da Xincheng Holdings'in mali raporunda bir anormalliktir.
Yukarıdaki tablodan da görülebileceği gibi, şirketin azınlık hissedarlarının özkaynak ölçeği 2016'da 16,4 milyar yuan'dan 2019'da 61,9 milyar yuan'a yükseldi ve azınlık hissedarları şirkete operasyonlar için ihtiyaç duyulan büyük miktarda fon getirdi. Ölçek artarken, azınlık özkaynaklarının oranı da 2016'da %9'dan 2019'da %38'e yükselmiştir. Ancak, kar dağıtımı söz konusu olduğunda, azınlık hissedarların dağıttığı kar oranı azınlık hissedarlarının özsermaye oranından çok daha düşüktür.2018 yılında en yüksek oran sadece %14 iken azınlık hissedarların özsermaye oranı %40'a ulaşmıştır. o yıl.. 2019 yılına kadar azınlık hissedarları, yatırımın %38'i ile gelir dağılımının sadece %5'ini alacak.
Azınlık hissedarları düşük kârlı projelere yatırım yapmadıkça, normal öz sermaye yatırımı ile muamele görmezler.
Gelir oranı küçük olduğu için azınlık hissedarların elde edebilecekleri yatırım gelirlerine bir göz atalım.
Yukarıdaki verilerden şirketin azınlık hissedarlarının elde ettiği yatırım gelirlerini görebiliriz. 2016'dan 2018'e kadar olan yatırım getiri seviyesi, daha çok borç yatırımının getiri seviyesine benziyor ve 2019'daki getiri seviyesi, normal borç getiri seviyesi bile değil.
Sorumluluk Reddi: Makalenin içeriği sadece referans amaçlıdır ve yatırım tavsiyesi teşkil etmez.
Daha fazla bilgi için lütfen 21 Finance APP'yi indirin
