R&F Propertiesin borcu yeni bir yüksekliğe ulaştı ve finansman maliyetleri iki katına çıktı ... Daha zor baskı altında nasıl ilerleyebiliriz?
İlk kez 100 milyar satış gerçekleştirmiş olsa bile, R&F Properties'in mali ikilemini gizlemek yine de zor olacaktır.
Birkaç gün önce yayınlanan 2018 mali raporu, R&F Propertiesin toplam yükümlülüklerinin 296,3 milyar yuan olduğunu gösterdi. Geçen yıl, yeni banka kredileri 56,66 milyar yuan idi. 2018 sonu itibariyle, ödenmemiş kredilerde hala 163,3 milyar yuan vardı.
Şunu belirtmekte fayda var ki, 2019'da sadece Ar-Ge değil, çoğu gayrimenkul şirketi borç geri ödemesinin zirvesini başlattı, bu da para bulmanın sektörün fikir birliği haline geleceği anlamına geliyor ... Acaba R&F Properties nasıl kırılacak?
1
Ters kaldıraç yüksek borca neden olur
Ar-Ge Özellikleri, karışık torba olarak tanımlanabilir.
2018'de satış miktarı nihayet ilk kez 100 milyar yuan'ı aşarak 131.1 milyar yuan'a ulaştı.
Uzun zamandır Evergrande Vanke Country Garden gibi devler tarafından geride bırakılmış ve Zhongnan Land & Jinke Group gibi yükselen yıldızlar tarafından da aşılmış olsa da, R&F isteksizce 100 milyar kulübe katıldı.
Keskin bir tersine, 2018'de, R&F Propertiesin toplam yükümlülükleri, satış tutarının iki katından fazla, 296,3 milyar yuan oldu!
Azalan net kâr ve yüksek kaldıraçlı satın almalar, Ar-Ge Özelliklerinde para eksikliğinin ana nedenleridir.
2018 mali raporu, R&F Properties'in 2018'deki işletme gelirinin bir önceki yıla göre% 30 artışla 76,86 milyar yuan olduğunu; çekirdek kârın% 49 artarak 9,53 milyar yuan olduğunu, ancak yıllık kârın% 59,25 düşüşle 8,728 milyar yuan'a düştüğünü ve hissedarlara atfedilebilen kârın% 60,4 düştü 8.371 milyar yuan.
Cirodaki artış temel olarak taban alanındaki artışa bağlanabilir. 2018 yılında, Ar-Ge Gayrimenkulleri yıllık bazda% 30 artışla 6,11 milyon metrekare inşaat alanı teslim etti. 2019 yılında teslim edilen ve kaydedilen tahmini inşaat alanı 9,2 milyon metrekare.
İyi görünmesine rağmen, tüm sektöre bakıldığında göze çarpan bir şey değil. Country Garden'ın geçen yıl satışları 714.6 milyar yuan'a ulaştı ve Sunac'ın da 460 milyar yuan'ı vardı.
Yıllık kârdaki düşüş, R&F Properties'in 2018'de pazarlık ettiği satın alma gelirinin 2017'de 13.107 milyar yuan'dan 397 milyon yuan'a düşmesinden kaynaklanıyor.
Görüldü "R&F Real Estate zor bir yıl geçiriyor: 100 milyar borç çok büyük ve netin oyunculara 5,5 milyon maaş borçlu olduğu ortaya çıkıyor! Tüm arkadaşlarım, Ar-Ge'nin karını% 60 oranında azaltmasının temel sebebinin yüzyılın 2017 işlemi olduğunu biliyor.
Temmuz 2017'de, R&F Group, Wandanın önceki fiyatın% 60'ına eşit olan 77 otel varlığını satın almak için 19.9 milyar yuan harcadı ve R&F Propertiesin kitap geliri 13.1 milyar yuan arttı.
Mali rapor, R&F'in şu anda faaliyette olan 89 oteli barındırdığını gösteriyor. Otel cirosu 2017'de 2,38 milyar yuan'dan 7,03 milyar yuan'a yükseldi ve otelin bu kısmının net karı% 181 arttı.
Ama aslında, otel işi bir kayıpta.
2013'ten 2017'ye kadar, R&F Mülkleri ve otellerin kayıpları sırasıyla 249 milyon yuan, 140 milyon yuan, 167 milyon yuan, 183 milyon yuan ve 146 milyon yuan idi. 2018'in ilk yarısında, R&F Propertiesin otelcilik işi 89 milyon yuan kayıp yaşadı.
Sektördeki birçok kişinin görüşüne göre, R&F Properties'in otel işletmeciliğine olan titiz tercihi, sadece gayrimenkulün altın on yılını kaybetmesine neden olmakla kalmadı, aynı zamanda gayrimenkul dönüşümünün kritik anında ayaklarını da sürükledi.
2008 civarında, gayrimenkulün sıcak olduğu bir dönemde, büyük emlak şirketleri şehirleri ve arazileri fethetme çabalarını hızlandırdılar, ancak R&F Properties ticari gayrimenkulü seçti ve böylece gelişimin altın çağını kaybetti.Eski Güney Çin Beş Kaplanları artık emlak sektöründe hiç durmadılar. İlk kademe.
2016'da gayrimenkul iyi bir performans gösterdi, ancak dönüşüm krizi çok yakındı. Bu bağlamda, diğer emlak şirketleri, artan pazarı genişletmek için politika temettülerini ele geçirmek için ya karakteristik kasabalar, uzun vadeli kiralık daireler vb. Geliştirmeli ya da üçüncü ve dördüncü kademe şehirlere girmeli, ambar reformunun temettülerine çok dikkat etmeli ve borsayı elden çıkarmanın ve kullanmanın yollarını bulmalıdır.
Bununla birlikte, R&F Properties sadece dönüşümün hızına ayak uyduramamakla kalmadı, aynı zamanda 2017'de, diğer emlak şirketleri indirim yapmaya çalıştıklarında, eğilime karşı kaldıraç oranlarını artırdılar ve Wanda'nın otel varlıklarını on milyarlarca satın alarak Wang Jianlin'in endişesinden kurtuldu.
Bugün Firavun hafifledi ve kriz ortadan kalktı; R & F'nin yüksek borcu ve nakit akışı üzerinde baskısı var.
Üç kişi kızardığında ve karıştırdığında "Yüzyılın Ticareti" ni hatırlayan Ar-Ge patronu Li Silian gülümsedi ve biraz olsun hissetmekten kendini alamadı ...
2
2019 finansman ortamı daha zor
Otel işinin karlılığıyla karşılaştırıldığında, R&F Properties'in mali krizi daha acil.
2018'de, R&F Propertiesin toplam yükümlülükleri 296,3 milyar yuan, yaklaşık 300 milyar yuan idi.
Bu bağlamda, R&F Properties'in genel müdürü Li Zheming, R&F Properties'in kısa vadeli borç baskısının temelde çözüldüğünü söyledi.
2018'deki kısa vadeli borçların 16 milyar yuan olduğunu, mevcut nakit varlıklarının ise kısa vadeli yükümlülüklerle tamamen başa çıkabilecek 34.71 milyar yuan olduğunu açıkladı.
Ancak kısa vadeli borç baskısı dursa bile fonlama baskısı azalmadı.
Mali rapor, 2018'de R&F tarafından ödenen finansman maliyetinin% 212 artarak 5.212 milyar yuan'a yükseldiğini, 2017'nin aynı dönemine ait verilerin ise sadece 1.673 milyar yuan olduğunu gösteriyor.
Özellikle, 2018'de, R&F Properties, toplam 14,3 milyar yuan yerel şirket tahvilleri, toplam 8,2 milyar yuan ultra kısa vadeli finansman bonoları, toplam 1,4 milyar yuan varlık menkul kıymetleştirme ürünleri ve 1,75 milyar ABD doları tutarında birinci sınıf tahviller dahil olmak üzere çoklu marj finansmanı ve menkul kıymet kredisi ihraç etti. .
2019 yılında, R&F Properties ve iştirakleri, yıllık faiz oranı% 4,83 ile% 8,75 arasında olmak üzere toplam 3,8 milyar yuan ultra kısa vadeli finansman bonosu ihraç ederek fatura finansmanını artırmaya devam etti. Buna ek olarak, bağlı ortaklığı Yılue, yıllık% 8.125 ile% 9.125 arasında değişen faiz oranları ile toplam 1.25 milyar ABD Doları üst düzey tahvil ihraç etmiştir.
Başlangıçta, son iki yıldaki R&F borçlanma maliyeti yüksekti, ancak 2018'den 2019'un başına kadar borçlarını henüz ödememiş bazı alacaklıların geri ödeme haklarını kullanması için R&F Properties, 2016'da ihraç edilen bazı tahvillerin faiz oranlarını da artırdı veya transfer gerçekleştirdi. Yeniden satış baskısını azaltmak için.
Muhabir, R & F'nin son yıllarda borçlanmasına bir göz attı. 2019-2022, R&F Properties'in borç geri ödemesi için en yoğun dönemdir. Tabii ki 2019, diğer birçok emlak şirketi için borç geri ödemesi için de en yoğun yıl.
Ar-Genin borç yapısı da bazı sinyalleri açığa çıkardı. 2018 sonu itibariyle, R&F Propertiesin uzun vadeli borçları 2017'de 113.829 milyar yuan'dan 110.949 milyar yuan'a düşürüldü.
Aynı zamanda ultra kısa vadeli finansman, denizaşırı finansman vb. Önemli büyüme göstermiştir. Ar-Ge borçlanmasının, 2019 yılında, eskisini geri ödemek için yeni borçlanmanın sözde borç geri ödeme zirvesi ile başa çıkacağı tahmin edilmektedir.
Kısa vadede, finansman maliyetlerinin ve borçlanma fonlarının yükseltilmesi durumu geçici olarak istikrara kavuşturabilir, ancak bu aynı zamanda Ar-Ge'nin daha uzun vadeli baskıya maruz kalacağı anlamına da gelir.Sonuçta, sadece 2019'da değil, 2020 ve 2021'de de borç geri ödemesinin zirvesi olacak.
2018 yılında Ar-Ge'nin finansman ihtiyaçları çözülmüş olsa da 2019'da finansman ortamının daha zor olacağı da unutulmamalıdır.
Yerel bir bakış açısıyla, 25 Şubat'ta Çin Bankacılık ve Sigorta Düzenleme Komisyonu, gayrimenkul mali denetimini artırmaya devam etmek için bir sinyal yayınladı. Gayrimenkul finansal risklerini yakından takip etmeye, spekülatif kalkınma kredilerini ve bireysel kredileri sıkı bir şekilde kontrol etmeye ve emlak piyasasının istikrarlı ve sağlıklı gelişimini teşvik etmeye devam edeceğini belirtti.
Denizaşırı bir perspektiften bakıldığında, finansman yurtiçinden daha kolay olsa da maliyet yüksek, döviz kurundaki dalgalanmalar ve dolar faiz oranı artıyor ve belirsizlik güçlü.
Bu kapsamda R&F Properties şüphesiz 2019'da "para bulma" zorluğunu artıracak. Bir yandan yurtiçi kredi ortamı sıkılaşacak, diğer yandan emsallerinden gelen rekabetle karşılaşacak. Sonuçta 2019, tüm gayrimenkul şirketi için borç geri ödemelerinin küçük zirvesi. .
Şu anda yüksek borçlu olan Ar-Ge için, 2019'da finansman başarısız olduktan sonra, sermaye zincirinin kırılma riski son derece yüksektir.Borç temerrüdü olasılığının, arazi edinme hızını yavaşlatma ve cepheyi daraltma gibi bir dizi zincirleme reaksiyona yol açacağı göz ardı edilmiyor. Doğrudan yüksek cirolu sermaye cephesini etkileyecek ve böylece sermaye krizini şiddetlendirecektir.
Ticari gayrimenkulün parası eksikse, satın alınacak veya üçüncü taraf işbirliği arayacak, bu da Ar-Genin 2017'de Wang Jianlin'i devraldığını kolayca anımsatıyor.
3
İkinci ve üçüncü hatları ve Hainan'ı zorlayacak mı?
Çeşitli baskılar altında, R&F Properties de karşı önlemler aldı.
Başkan Li Silian performans konferansında, Ar-Ge'nin otellerinin iki yıl içinde yaklaşık 100'e çıkacağını söyledi. Bundan sonra, Ar-Ge'nin işi hala gayrimenkule dayalı olacak ve daha fazla iş düzeni geçici olarak dikkate alınmayacaktır.
4 Mart'ta, R&F Properties'in eş başkanı Zhang Li, ikinci ve üçüncü kademe şehirler konusunda iyimser olduğunu ve R&F Properties'in 2019'daki satışlarının 160 milyara ulaşmaya hazır olduğunu söyledi.
Bu, 2019'da R&F'in daha yüksek bir ciro rotası izlemeye devam edeceği anlamına geliyor. Mali rapor, R&F'in 2019'da toplam değeri 300 milyar yuan olan 200 proje açacağını gösteriyor.
Aynı zamanda, 734 milyar yuan değerindeki mevcut arazi rezervine dayalı olarak, R&F, 2019'da arazi ediniminde 40 milyar yuan kullanacak.
Ancak herkes bilir ki yüksek ciro bir dizi sekele yol açacaktır. 2018'den bu yana, R&F Propertiesin çok alanlı projelerindeki art arda gelen mühendislik kazaları, yasa ve yönetmelik ihlalleri de bunu doğruladı. .
İkinci ve üçüncü kademe şehirlerin yanı sıra, Hainan ve Daya Körfezi de Ar-Ge planında önemli şehirlerdir.
Li Silian, Haynan pazarına güveniyor. Jiemian News'e göre Li Silian, performans toplantısında yaptığı açıklamada, 2019 yılında Hainan emlak piyasasında% 100 kesin olarak kesinlikle rahatlama haberleri çıkacağını söyledi.
Hainan'ın 2019 yıllık çalışma konferansında, Hainan'ın bu yıl küresel satın alma kısıtlama politikasını sıkı bir şekilde uygulamaya devam edeceğini, düzenleyici görevleri sıkı bir şekilde uygulamaya devam edeceğini, düzenleyici politikaların sürekliliğini ve istikrarını koruyacağını ve konut fiyatlarındaki artışı kararlılıkla durduracağını belirtti.
Ek olarak, Büyük Körfez Bölgesi ısınırken, Ar-Ge'nin Büyük Körfez Bölgesi'ndeki planlaması eski şehirlerin ve sanayi sitelerinin dönüşümüne odaklanıyor. Bazı analistler kentsel reform projesinin, Ar-Ge'nin nakit akışı üzerindeki baskıyı hızla hafifletmesi için bir yön olabileceğini söyledi.
Performans konferansında Li Silian, en iyi emlak şirketlerinin hiçbir zorluk yaşamaması gerektiğini, çünkü bunların hepsi piyasada 20 yıldan fazla süredir sıkı çalışan şirketler ve geri kalan şirketlerin kendilerini koruma kabiliyetine sahip olduğunu söyledi.
"Önde gelen emlak şirketlerinin" uzun süredir geride kalan R&F Properties'i içerip içermediğini bilmiyorum. Sonuçta, 2019'daki R&F Properties sadece büyük borçlar taşımak ve ilerlemeye devam etmek zorunda kalmayacak, aynı zamanda öngörülemeyen emlak piyasası ortamı ve diğer emsallerle de karşı karşıya kalacak. Daha teşvik edici rekabet.
Düzenle | Mei Jing Bu makale Finansal Yatırım Haberleri jrtzb028 (WeChat Kimliği) orijinal makale Yetkisiz yeniden basım yasaktır. Yeniden basmak için lütfen Jin Meier ile iletişime geçin Yeniden baskı, metnin başında belirgin bir konumda olmalıdır Yazının kaynağını ve yazarın adını belirtin, suçlular araştırılmalıdır.
