Kara Terminal Talebinin Gözlenmesi: Gayrimenkul Yönetmeliğinin Marjinal Gevşemesi Beklentisine Nasıl Bakmalı?
Kara terminallere olan talepte temel bir değişken olarak, gayrimenkuldeki değişiklikler her zaman piyasa katılımcılarının beklentilerini bozmuştur.Salgının etkisinden etkilenerek büyümeyi dengeleme baskısı artmıştır. Bu, daha fazla döngüsel kontrol politikaları gerektirmekte ve salgının etkisi mali artışlara ve düşüşlere yol açmıştır. Finansal fon kaynaklarının genişletilmesinin aciliyeti artmış, yerel finansmanın önemli kaynaklarından biri olan arazi devir ücretleri doğal olarak yüksek umutlarla konulmuş ve gayrimenkul düzenlemesinin marjinal gevşemesi beklentileri güçlenmiştir.
01 Talep tarafında gevşeme işaretleri henüz belli değil
Yakın zamandaki politika performansına bakılırsa, yerel yönetimin gayrimenkule yönelik destek politikaları esas olarak emlak işletmelerinin normal işleyişinin eski haline getirilmesine odaklanmıştır. Bazı alanlar ihtiyat fonu kredi politikalarını gevşetmiş ve yetenek satın alımları için sübvansiyonlar almıştır. Bununla birlikte, temel konut kredisi faiz oranları ve Kredi kısıtlaması ve satın alma kısıtlaması politikasında belirgin bir gevşeme yoktur ve talep tarafı düzenlemesinin gevşetileceğine dair açık bir işaret de yoktur. En temel ipotek faiz oranına bakalım ... 5 yıllık LPR yeniden düşürülse de, oran hala bir yıllık döneme göre daha düşük. 2019'un dördüncü çeyreğinde, ulusal ağırlıklı ortalama faiz oranı düşmek yerine yükseldi ve ipotek faiz oranlarında beklenen düşüşü takip etmedi.Rong360 verilerine göre, Aralık 2019'daki ortalama ipotek faiz oranı Kasım'dan sadece 1BP düşerek Kasım'dan% 5,52'ye düştü. LPR 5 Kasım'da düşürüldü, bu da gerçek bonus puan sayısının arttığını gösteriyor. Merkez bankasının LPR'yi düşürmenin ipotekleri düşürmek anlamına gelmediği şeklindeki son açıklamasıyla birlikte, ipotek faiz oranları aşağı yönlü beklentilere sahip olsa da, yine de iyimser değiller. Şubat 2020'deki ipotek faiz oranları verilerinden, sadece Kasım 2019'a kıyasla düştü. 3BP, LPR'deki düşüşten hala daha düşük. Satın alma kısıtlamaları ve kredi kısıtlamaları ile ilgili olarak, banka kanallarına göre, henüz ilgili belgeler düzenlenmemiştir.
Gayrimenkul izlememizden, ipotek faiz oranı gayrimenkulün satış tarafını etkileyen temel bir değişkendir.Ayrıca, konut sakinlerinin kapsamlı satın alma gücünün yapılandırılmasında temel bir faktördür. Aynı zamanda satın alma gücünü etkileyen hızlı bir değişkendir. Yerleşik gelir yavaş bir değişkendir. Satın alma gücü göstergesi ile konut kredilerinin büyüme hızı arasındaki ilişki açısından bakıldığında, yurt içi yerleşiklerin gelirleri önemli ölçüde dalgalanmazsa, konut kredisi faiz oranlarındaki düşüş konut kredisi büyümesinin canlanmasına yardımcı oluyor ve etkisi görece anlamlıdır. Yukarıda istikrarlı büyüme baskısından bahsedilmesine rağmen, konut kredisi faiz oranlarında bir yavaşlama gördük (reel faiz oranları politika beklentilerinden daha yavaş) Gayrimenkulün marjinal gevşemesini hangi faktörler engelliyor?
02 Emlak marjlarının gevşemesine ilişkin kısıtlamalar
Emlak döngüsünün bu turu bir öncekinden oldukça farklı.Şu anda, ulusal ortalama konut fiyatı hala yükselen bir kanalda (konut fiyatlarının performansı bir şehir altında bir yerden bir yere değişiyor, tek bir politika ve farklı bölgeler farklı duygular yaşıyor) Konut fiyatı artışı perspektifinden, konut fiyatlarının fazla tahmin edilmesine bakın. Restorasyon yeterli değil.Tarihsel olarak, konut fiyatlarındaki büyüme oranı negatif bir büyümeye girmiş ve politika gevşemesine neden olmadan önce bir süre korunmuştur. Şu anda, açıkça emlak politikasının genel gevşemesine yönelik koşullarla uyumlu değildir. Ayrıca, gayrimenkul çeliği tüketim alanı da yükselme aşamasında olup imalat PMI alt durumundan net bir farklılaşma oluşturmaktadır.İnşaat sektörü ile imalat sanayi senkronize değildir.Bu da önceki döngüden farklı bir kilit noktadır.Yüksek inşaat talebi gayrimenkul politikasına uymamaktadır. Gevşek Bariz bir gevşeme durumu. Başka bir deyişle, gayrimenkulün diğer sektörlerden sıcak ve soğuk olarak net bir fark oluşturmasının nedeni, gayrimenkulün diğer sektörleri sıkıştırması olarak da anlaşılabilir.Bu, gayrimenkulün tonunun spekülasyon yapmamasının ana temeli olabilir ve aynı zamanda gayrimenkul marjının gevşemesinde temel kısıtlayıcı faktördür. . Kredi desteği konusundaki son istikrar politikası ile bağlantılı olarak, büyük projeler için kredi miktarının artırılmasından, imalat, küçük ve orta ölçekli işletmeler ve tarıma yönelik mali destekten bahsetti ve politika odaklı endüstrilerdeki artıştan bahsetti. Muhatap şirketlere destek (imalat, dış ticaret için ithalat ve ihracat için Çin Kalkınma Bankası, domuz endüstrisi zinciri için tarımsal kalkınma, vb.), Ancak gayrimenkul için finansal destekten söz edilmiyor. Bu karşı döngüsel düzenlemede, gayrimenkul artık ana güç olmayabilir .
03 Marjinal gevşeme arka planında yeni inşaat beklentileri
Gayrimenkulün tamamen gevşemesi zor olduğundan, ipotek faiz oranlarındaki düşüş oranı nispeten yavaş olacak ve konut fiyatlarındaki düşüş eğilimini değiştirmek zor olacak ve yeni inşaat büyümesinin trend faktörü konut fiyatlarındaki artış, dolayısıyla yeni inşaat büyümesinin düşüş eğilimi Değiştirmek kolay değil. Mortgage faiz oranlarının daha fazla toparlanmayacağı ve satın alma gücünün spekülatif faktörlerinin temelde ortadan kalktığı göz önüne alındığında, mevcut konut yapısı katı bir talep ve iyileştirme odaklı konut yapısı gösteriyor ... Konut sakinlerinin gelirlerinde keskin bir düşüş beklenmediği sürece gayrimenkul satış tarafı büyük olacak. Olasılık nispeten sabittir ve konut fiyatlarının büyüme hızının yavaşlaması zordur. Yalnızca trend faktörleri açısından bakıldığında, yeni inşaatların büyüme hızının özellikle karamsar olması gerekmez ve yıl boyunca pozitif büyümeyi sürdürme olasılığı nispeten yüksektir. Ancak, yeni inşaatı etkileyen faktörler arasında dalgalanma faktörleri (gayrimenkul şirketlerinin beklenen karları) ve kısıtlayıcı faktörler (gelişmemiş arazi ve fonlar) bulunmaktadır.Arazi fiyatları, arsa arzı ve fonlar gibi faktörlerdeki değişiklikler de yeni inşaatın oynaklığını etkileyecektir.
Yukarıdakilerle birlikte, bu yılki mali baskı gerçekten daha büyük olacak ve arazi devir ücretinde hala artış talepleri var.Bu, emlak piyasasının çok kötü olmamasını gerektiriyor, ancak önemli ölçüde gevşemeyecek bir arka planla karşı karşıya. Arazi devir ücretini artırmanın yolu kritik. . 2019 yılında, görece istikrarlı arazi arzı ve yükselen arazi fiyatları ile elde edilen arazi devir ücretlerinden elde edilen gelir olumlu yönde arttı. 2020 yılında konut fiyatlarının artış hızı daha da düşecek, işletmeler arsa edinme konusunda çok hevesli olmayacak, arsa arzının önemli ölçüde artması durumunda arsa fiyatlarının keskin bir düşüş riski altında olması, arsa gelirinin artmak yerine düşmesine neden olabileceği gibi konut fiyatlarındaki düşüşü de güçlendirecektir. Beklentiler gayrimenkulün istikrarına yardımcı olmuyor. Tersine, 2019'da arazi arzının hızı devam ederse, arazi fiyatları nispeten istikrarlı olacak ve arazi geliri daha istikrarlı olacaktır. Yani 2020'de arsa arzının hala küçük olması ve arazi fiyatının görece güçlü olması ihtimali yüksek, bu da emlak şirketlerinin karlarının azalması beklentisine ve gelişmemiş arazinin devam eden düşüşüne yol açacaktır. Finansman düzeyinde, özel tahviller altyapı inşaatına doğru eğildi ve konut şirketlerinin fonlarının da yapım aşamasındaki projelere yönelmesi gerekiyor.Satış kanalları için fon kaynaklarının önemli ölçüde artması, yeni inşaatlar için fon garantisi baskısının yüksek kalmasına neden olacak. . Genel olarak, oynaklık ve kısıtlayıcı faktörler olumsuz etkiler göstermiştir ve yeni inşaatların büyüme hızı, konut fiyatlarının büyüme hızından daha zayıf olabilir.
Salgının etkisiyle yeni inşaat faaliyetlerinin temposu değişecek.İlk çeyrekte ciddi bir negatif büyüme yaşanacak ve büyüme hızının yıl içinde düşük bir nokta oluşturması bekleniyor.Salgın yavaş yavaş kontrol edilebilir hale geldikçe, ilerleyen dönemde yavaş yavaş onarılacaktır. Şimdi, yeni inşaatın olumsuz büyümesi değiştirilemez ve konut fiyatlarındaki büyüme oranı, salgının daha fazla etkisiyle, gayrimenkul düzenlemesinin kısıtlamalarını zayıflatacak ve marjinal gevşemenin artması nedeniyle bariz bir düşüş eğilimi oluşturmuştur.
04 Ya bir kaza olursa?
Beklentinin yanlış olması durumunda, gayrimenkul düzenlemesi önemli ölçüde gevşeyecek, ipotek faiz oranları keskin bir şekilde düşecek, satışlarda önemli bir toparlanmaya yol açacak, konut fiyatlarındaki artış yeniden yükselecek ve konut büyümesindeki düşüş eğilimi de değişecek. Konut fiyatlarındaki toparlanma nedeniyle emlak şirketlerinin arazi edinme şevkleri artmış, arsa fiyatları yükselmeye devam etmiş, yerel yönetimler arsa arzını artırmış ve arazi devir ücretleri önemli ölçüde artmıştır. Yerel yönetimin mali baskısı hafifledi, altyapı geliştirildi ve yeni başlayan inşaat alanının büyüme oranı önemli ölçüde arttı, bu da makine endüstrisinin potansiyel ekipman yenileme döngüsünün aşağıya doğru gidişini engelliyor.Mekanik çelik tüketimi sabit kalıyor ve inşaat zincirinin çelik tüketimi önemli ölçüde arttı. Ticari konut satışları alanı keskin bir şekilde toparlandığından, tüketimi teşvik politikaları uygulandığından ve tüketim zincirinde konut sakinlerinin fiili gelir seviyesi yükseldiğinden, otomobil ve ev aletleri satışları da önemli ölçüde iyileşti ve tüketim zinciri de çelik tüketiminde nispeten büyük bir artış gördü. Daha sonra terminal talebinde önemli bir artış olacak, yani inşaat talebinin artmaya devam edeceği ve imalat talebinin dibe vuracağı en iyimser model olacak. 2020'de bitmiş ürün üretim kapasitesindeki beklenen artış, yaklaşık% 3 gibi yüksek bir olasılıkla nispeten sınırlı. Arzın talebi aştığı bir durum olabilir, bu da çelik fiyatlarının ağırlık merkezinin aşağı doğru hareket ettiği durumu değiştirecektir.
Bu yazı Yide Elite Club'dan
