Ofis binaları "büyük soğutmayı" karşılıyor: boşluk oranı tırmanıyor ve kiralar düşüyor, ev sahipleri bu tür müşterilere ihtiyatlı davranıyor
Yukarı tıklayın Mavi kelime , Dikkat 21 Haziran ~
Ekonomik hayatta her şeye adım atın
Giriş: Boşluk oranlarındaki artış temel olarak yeni ofis binaları arzındaki keskin artıştan kaynaklandı. Son yıllarda, orta ve batı bölgelerdeki bazı ikinci kademe şehirler, kısa bir süre içinde büyük miktarda yeni arzı yoğunlaştırarak genel boşluk oranında bir artışa yol açtı.
Kaynak 21st Century Business Herald ( İD: jjbd21)
Muhabir Pekin'den Wang Ying ve Luo Strontium Raporu
Düzenle Bao Fangming
"Pazar eskisi kadar iyi değil." Jin Chang'an Binası'nın kiralama işinden sorumlu bir aracı olan Xiao Jiang, tonunda bir çaresizlik hissini ortaya çıkardı. 6 yıldır bu sektörde yer alıyor ve insandan insana pek çok ofis binasına tanıklık etti. Boş değişim. 2014 ve 2015, finans sektörünün hızlı gelişimi ile aynı zamana denk geldi ve birçok finans şirketi kiracısı ofis binalarında göründü. Ancak geçen yıl İnternet finans sektörünün düzelmesi ve daha sıkı denetimle bazı şirketler düştü, diğer yandan online kredi platformlarının patlaması gibi olayların etkisi ofis sahiplerini daha temkinli hale getirdi.
Çin Sosyal Bilimler Akademisi Urban Institute ve Sosyal Bilimler Literatür Basınının ortaklaşa yayınladığı "Gayrimenkul Mavi Kitabı: Çin'in Gayrimenkul Geliştirme Raporu" ekonomik büyüme oranını gösteriyor Yavaşlatmak Ofis talebi Reddet Devam eden bol miktarda yeni tedarik ile kaplama, 2019 yılı sonunda 17 ildeki ofis binalarının ortalama boşluk oranının% 20'yi aşacağı tahmin ediliyor. 15 ildeki ofis binalarının boşluk oranı yıldan yıla artacak. Wuhan, Changsha ve Qingdao, boşluk oranlarının tarihi zirvelerini başlatacak ve Chengdu, 2019-2021'de boşluk oranlarını yükselen kanala geri getirecek yeni bir ofis arzı zirvesi turu başlatacak.
Colliers International tarafından sağlanan verilere göre, 2019 yılında üçüncü sektörün büyüme hızından etkileniyor. Yavaşlatmak Makroekonomik faktörlerden etkilenen Beijing Grade A ofis binalarındaki boşluk oranı 2019'un ilk yarısının sonunda% 11,5'e ulaştı, bu sekiz yılın en yüksek değeri; kiralar hafif düştü ve ortalama net efektif kira, 2018 sonu ile karşılaştırıldığında metrekare başına 398,8 yuan oldu Aylık düşüş% 0,6 oldu; yeni arz 160.000 metrekare ve toplam stok 8.32 milyon metrekareye ulaştı.
"Geçtiğimiz sekiz yıl içinde, Pekin'deki ofis piyasası, sahipler için ezici bir pazar durumunu gösteriyor. Yavaşlatmak , Arz arttı ve yavaş yavaş kiracı pazarına kaydı. "Colliers International Kuzey Çin genel müdürü Yan Quhai dedi.
Resim / Görsel Çin
Boşluk oranı yükseliyor ve kiralar düşüyor
2018'in ikinci yarısından bu yana Pekin ofis pazarının performansı Gerileme . Şimdi 2019 yarı yolda kaldı, bu fenomen devam ediyor. Yukarıda bahsedilen Jinchangan Binası, 2018'in ikinci yarısından beri boş durumda. Boşluk oranı şu anda% 20 civarında ve işlem fiyatı günde metrekare başına yaklaşık 7 yuan, bu da önceki asgari günlük 7,5 yuan kiradan daha düşük. Aynı durum Pekin'deki diğer ticari bölgelerdeki ofis binalarında da yaşanıyor.
Pekin Jintai Uluslararası Binasının kiralama departmanından Bayan Li, "Boş ofis binalarını daha hızlı kiralamak için, geliştiriciler kiracıları cezbetmek için kirasız aylar gibi politikalar da sağlıyor." Dedi.
Jintai International Building'den çok uzak olmayan CBD iş bölgesi, Beijing Far Travel Real Estate'in kiracı ve satış temsilcisi Xiao Guo'nun esas olarak sorumlu olduğu alandır. Bu yılın Mart ayından bu yana, MİA iş bölgesindeki boşluk oranı kademeli olarak arttı ve şu anda yaklaşık% 20'ye ulaştı.
Mülk sahipleriyle karşılaştırıldığında, küçük mülk sahipleri boş mülkleri kiraya verme konusunda daha endişelidir, bu nedenle daha düşük fiyatlar ve daha iyi pazarlık sunarlar. Xiao Guo gazetecilere verdiği demeçte, "Bazı ev sahiplerinin müşterileri olduğu sürece müzakere etmesi kolaydır. Fiyatı çok düşürmeyin ve kabul edin." Xiao Guo gazetecilere verdiği demeçte, kiracıların fiyatı düşürmesine yardımcı olduğunu ve birkaç siparişi başarıyla tamamladığını söyledi. Ayrıca Tongzhou ve Yizhuang'daki bazı yeni ofis binalarının daha ucuz olması nedeniyle birçok kiracının yönlendirildiğini de gözlemledi. Xiao Guo, "Şimdi birçok boş ev var ve müşterilerin çok fazla seçeneği var ve hepsi önce ucuz olanları kiralamak istiyor." Dedi.
DTZ'den alınan verilere göre, 2019'un ikinci çeyreğinde, Pekin'in Merkezi İş Bölgesi'nde bulunan China Life Finans Merkezi, China Service Land'in ilk projesi olarak resmen açıldı. Yeni projelerin devreye girmesi ve bazı işletmelerin kiraları geri çekerek bölgeyi, şehri ve ilk beşi küçültmesinin etkisiyle Çekirdek alan boşluk oranı sırasıyla% 8,9 ve% 5,6'ya yükseldi. Bunların arasında, Financial Street ve Zhongguancun gibi ana iş bölgeleri hala düşük bir boşluk oranını korumaktadır. Bunlar arasında, Zhongguancun'daki boşluk oranı ilk çeyreğe göre% 0,8 artışla% 1,2 oldu.
Pekin'in A sınıfı ofis binalarının boşluk oranındaki artış da kira artışı üzerinde baskı oluşturdu ve kira getirilerini düşürdü.
28 Haziran'da Pan Shiyi, toplam 7,8 milyar civarında olduğu tahmin edilen kendine ait mülklerin satışını duyurdu. 21st Century Business Herald muhabirine, ofis kiralarında düşük getiri oranının mülk satışının nedenlerinden biri olduğunu itiraf etti. "Mülk iade oranımız% 3, ancak banka kredisi faizi 4 puan ve kira getirisi hala banka kredisi faizi kadar iyi değil. Ayrıca, SOHO Çin'in cari varlıkları çok bekar, özellikle ofis ürünleri. Satıştan sonra başka bir şey rezerve edeceğiz. Daha iyi. "Dedi Pan Shiyi.
Mevcut yurt içi ticari gayrimenkul kiralama getiri oranının sadece% 2 -% 3 olduğu, Avrupa ve Amerika'daki gelişmiş ülkelerde ortalama% 5'lik ortalama aktif getirisine ulaşmanın zor olduğu anlaşılmaktadır. CB Richard Ellis tarafından sağlanan verilere göre, birinci kademe şehirlerdeki ofis binalarının kira getirisi temelde% 3,8 ila% 4 civarında.
Resim / Resim Solucanı
Yeni arzda önemli artış
Genel olarak, ofis pazarındaki normal boşluk oranı% 10 civarındadır ve bazı dalgalanmalar normaldir. Ama ekonomi tarafından Aşağı Devam eden bol miktarda yeni tedarik gibi faktörlerden etkilenen bazı şehirlerde ofis piyasasında önemli değişiklikler görüldü.
Bazı analistler, 21st Century Business Herald muhabirine, artan boşluk oranının ve düşen kiranın ana nedeninin yeni ofis binaları arzındaki keskin artış olduğuna dikkat çekti. CB Richard Ellis China araştırma başkanı Xie Chen, son yıllarda orta ve batı bölgelerdeki bazı ikinci kademe şehirlerin kısa bir süre içinde büyük miktarda yeni arzı yoğunlaştırdığını ve bu da genel boşluk oranında bir artışa yol açtığını söyledi.
Analiste göre, ulusal ortalama boşluk oranı% 20 civarında. Orta ve batı Çin'deki bazı şehirler ile Kuzey Çin'deki bazı şehirlerin boşluk oranı 30 % Veya% 35'ten fazla. Birinci kademe şehirlerdeki boşluk oranı nispeten daha sağlıklı ... Pekin ve Guangzhou'nun boşluk oranı yaklaşık% 10 veya daha düşükken, Şangay'da% 15'in üzerinde boşluk oranı ile nispeten yüksek, çünkü Şangay'daki ofis arzı, önümüzdeki birkaç yıl da dahil olmak üzere son yıllarda nispeten bol oldu. CB Richard Ellis'in son verilerine göre, önümüzdeki altı ay içinde 770.000 metrekareden fazla yeni arzın piyasaya gireceği, boşluk oranının daha da artacağı ve kiraların da baskı altında olacağı tahmin ediliyor. Aşağı .
Ofis arzı yeni bir seviyeye ulaştı, ancak talep tarafı ortaya çıkıyor Gerileme durum.
2018'den bu yana Pekin İnternet Finans Merkezi'nin kurumsal yapısı büyük değişikliklere uğradı.Birçok İnternet finans şirketi ofis binalarından taşındı ve bu da birçok ofis binasının aniden boşalmasına neden oldu. Colliers International verilerine göre 2019'un ilk yarısında A sınıfı ofis binalarının net absorpsiyonu bir önceki yarıyıla göre% 69,3 ve geçen yılın aynı dönemine göre% 69,6 düşüşle yaklaşık 96.000 metrekare oldu.
Talepteki düşüşün sebeplerinden bahsetmek, Colliers International, geçen yıl İnternet şirketlerinin büyük yatırımlarının ofis binalarına olan talebi artırdığına ve talebin arttığına inanıyor. Bu yıl, yatırım hacmi keskin bir şekilde düştü. Diğer bir ana etmen de birlikte çalışmak. Geçen yıl pazarda birlikte çalışmanın genel olarak emilimi şaşırtıcıydı. Bu yıl ortak ofis genişlemesini neredeyse durdurdu.
21st Century Business Herald muhabirlerinin soruşturması sırasında, birçok A sınıfı ofis binasının kiralama direktörlerinin tümü, 21st Century Business Herald muhabirlerine İnternet finans müşterilerine karşı ihtiyatlı tutumlarını dile getirdi. İletişim kurarken önce müşterinin hangi sektörden geldiğini soruyoruz. Jinchangan Binasının kiracı ve satış temsilcisi Xiao Jiang, binanın finansal yatırımları kontrol ettiğini ve şirketlere nispeten sıkı bir şekilde fon sağladığını açıkça belirtti.Şirketin nitelikleri yetersizse ve devlete ait bir işletme veya devlete ait işletme geçmişi yoksa, bu temelde göz ardı edilecektir. Aksine, teknoloji şirketleri daha popüler.
Ayrıca mevcut ekonomik durum da etkileyen faktörlerden biridir. Çekirdek alandaki ofis kiralarındaki düşüş de bir ölçüde mevcut ekonomik durumu yansıtıyor.
Blok işlemleri hala aktif
Şimdiye kadar, iç ofis piyasası daha ilginç bir durum gösterdi: bir yandan, ekonomi Aşağı , Kiralar düştü, ofis boşlukları arttı, diğer yandan ticari piyasada büyük işlemler, özellikle yurt dışı alımlar çok hareketli.
CB Richard Ellis'in istatistiklerine göre, 2019'un ilk çeyreğinde, ülke genelinde ticari ve ofis pazarlarındaki büyük işlemlerin tutarı 5 RMB'yi aştı. 30 100 milyon yuan, bunun yabancı yatırım oranı 2016'dan bu yana tek bir çeyrekte en yüksek olan% 50'ye yükseldi.
Pekin perspektifinden bakıldığında, ikinci çeyrekte Pekin, bir önceki çeyreğe göre azalan 7,03 milyar yuan toplam işlem hacmiyle toplam 6 büyük işlem kaydetti, ancak yılın ilk yarısındaki kümülatif işlem hacmi hala 2'ye ulaştı. 30 Yıllık artış 0,9 milyar yuan 30 % 0,1. Büyük ofis işlemlerinin miktarı da 25 milyar yuan'ı aştı.
Bu konuda Colliers International Kuzey Çin Sermaye Piyasaları ve Yatırım Hizmetleri Departmanı Müdür Yardımcısı Yan Han görüşlerini verdi. Çin'in ticari gayrimenkullerine yabancı sermaye akışının, Pekin, Şanghay, Guangzhou, Shenzhen ve diğer şehirlerin varlıkların değerini koruma ve artırma yeteneği konusunda daha iyimser olduğuna inanıyor. "Denizaşırı sermayenin hala Çin ekonomisine güveni olduğu görülebilir."
Aynı zamanda, ticaret durumundan etkilenen yabancı yatırımcılar, mevcut RMB döviz kurunun değerinin altında kaldığına inanıyor. Onlar için şimdi Çin pazarına girmek için daha iyi bir zaman.
Colliers International, 2019-2022 yıllarında yeni ofis binaları arzının yaklaşık 1,68 milyon metrekare olacağını öngörüyor. Bunlar arasında, 2019'daki yeni ofis binası arzı, son on yılda rekor düzeyde olan yaklaşık 810.000 metrekareye ulaştı. Bu yılın ikinci yarısındaki arz zirvesinin, ortalama boşluk oranını daha da rekor seviyeye çıkarması ve ortalama kirayı aşağı çekmesi beklenmektedir.Piyasa eğilimi, ofis kiralama maliyetlerinin düşmeye devam etmesi için elverişlidir.
"Biz Önermek Leasing ihtiyacı olan kiracılar, tercihli kiralama koşulları ile yüksek kaliteli ofis alanından yararlanmak için bu uygun fırsatı değerlendirmeli, aynı zamanda ofis sahipleri de piyasa değişikliklerini önceden tahmin etmeli ve leasing performansına ulaşmak için kiralama stratejilerini zamanında ayarlamalıdır. Yan Quhai dedi.
Bu sayı editörü Li Yutong
